Escritura em vez de encerramento
O que é uma escritura em vez de encerramento?
A escritura em vez de encerramento é um documento que transfere o título de uma propriedade do proprietário do imóvel para seu credor em troca de alívio da dívida hipotecária. Escolher uma ação em vez de encerramento pode ser menos prejudicial financeiramente do que passar por um processo de encerramento completo.
Entendendo a escritura em vez de encerramento
A ação em vez de execução duma hipoteca é uma opção potencial tomada por um devedor, ou proprietário, geralmente como meio de evitar a execução duma hipoteca.
Nesse processo, o credor hipotecário transfere a propriedade da garantia, que normalmente é a casa, ao credor que atua como credor hipotecário em troca da liberação de todas as obrigações decorrentes da hipoteca. Ambas as partes devem entrar no acordo voluntariamente e de boa fé. O documento é assinado pelo proprietário, autenticado por um notário público e registrado em registros públicos.
Este é um passo drástico, geralmente tomado apenas como último recurso quando o proprietário do imóvel esgotou todas as outras opções (como uma modificação do empréstimo ou uma venda a descoberto ) e aceitou o fato de que perderá sua casa.
Embora o proprietário tenha que abrir mão de sua propriedade e se mudar, eles serão aliviados do ônus do empréstimo. Esse processo geralmente é feito com menos visibilidade pública do que uma execução hipotecária, de modo que pode permitir que o proprietário do imóvel minimize seu constrangimento e mantenha sua situação mais privada.
Se você mora em um estado em que é responsável por qualquer deficiência do empréstimo – a diferença entre o valor da propriedade e o valor que você ainda deve sobre a hipoteca – peça ao credor para renunciar à deficiência e obtê-la por escrito.
Deed in Lieu vs. Foreclosure
Deed in lieu e foreclosure soam semelhantes, mas não são idênticos. Em uma execução hipotecária, o credor retoma a propriedade após o proprietário não efetuar os pagamentos. As leis de encerramento podem variar de estado para estado, e há duas maneiras de o encerramento pode ocorrer:
Execução Judicial, em que o credor ajuiza ação judicial para recuperar o imóvel
Execução de execução extrajudicial, em que o credor pode executar a execução sem passar pelo sistema judicial
As maiores diferenças entre uma escritura e uma execução hipotecária envolvem impactos na pontuação de crédito e sua responsabilidade financeira após a propriedade ter sido recuperada pelo credor. Em termos de relatórios de crédito e pontuação de crédito, ter um encerramento em seu histórico de crédito pode ser mais prejudicial do que uma ação em vez de encerramento. Foreclosures e outras informações negativas podem permanecer em seus relatórios de crédito por até sete anos.
Nota
Você pode contestar uma execução hipotecária em seu relatório de crédito com as agências de crédito, mas isso não garante que ela será removida.
Quando você libera a escritura de uma casa de volta ao credor por meio de uma escritura em vez, o credor geralmente o libera de todas as outras obrigações financeiras. Isso significa que você não precisa fazer mais pagamentos de hipoteca ou pagar o saldo restante do empréstimo. Com um encerramento, o credor pode tomar medidas adicionais para recuperar o dinheiro que você ainda deve para a casa ou taxas legais.
Importante
Se você ainda estiver devendo um saldo devedor após a execução hipotecária, o credor pode ajuizar uma ação separada para receber esse dinheiro, potencialmente abrindo você para penhoras de salários e/ou contas bancárias.
Vantagens de uma escritura no lugar da execução duma hipoteca
Uma ação em vez de execução duma hipoteca tem vantagens tanto para o mutuário como para o credor. Para ambas as partes, o benefício mais atraente geralmente é evitar processos de encerramento longos, demorados e caros.
Além disso, muitas vezes o mutuário pode evitar alguma notoriedade pública, dependendo de como esse processo é tratado em sua área. Como ambos os lados chegam a um entendimento mutuamente aceitável que inclui termos específicos sobre quando e como o proprietário do imóvel irá desocupar o imóvel, o mutuário também evita a possibilidade de que funcionários apareçam na porta para despejá-los, o que pode acontecer com uma execução hipotecária.
Em alguns casos, o proprietário do imóvel pode até chegar a um acordo com o credor que lhe permita arrendar o imóvel do credor por um determinado período de tempo. O credor muitas vezes economiza dinheiro, evitando as despesas que incorreriam em uma situação envolvendo processos de encerramento prolongados.
Ao avaliar os benefícios potenciais de concordar com esse acordo, o credor precisa avaliar certos riscos que podem acompanhar esse tipo de transação. Esses riscos potenciais incluem, entre outras coisas, a possibilidade de que a propriedade não valha mais do que o saldo remanescente da hipoteca e que os credores juniores possam deter ônus sobre a propriedade.
Razões pelas quais os credores aceitam ou rejeitam uma escritura no lugar do contrato de execução hipotecária
Se um credor decide aceitar ou rejeitar uma escritura pode depender de várias coisas, incluindo:
Quão inadimplente você está nos pagamentos
O que é devido na hipoteca
Valor estimado do imóvel
Condições gerais do mercado
Um credor pode concordar com uma escritura se houver uma forte probabilidade de que eles consigam vender a casa com relativa rapidez por um lucro decente. Mesmo que o credor tenha que investir um pouco de dinheiro para preparar a casa para venda, isso pode ser superado pelo que eles podem vendê-la em um mercado quente.
A ação em vez também pode ser atraente para um credor que não quer perder tempo ou dinheiro com a legalidade de um processo de execução duma hipoteca. Se você e o credor puderem chegar a um acordo, isso poderá economizar dinheiro do credor em custas judiciais e outros custos.
Por outro lado, é possível que um credor possa rejeitar uma escritura em vez de execução duma hipoteca se a devolução da casa não for do seu interesse. Por exemplo, se houver penhoras existentes na propriedade por impostos não pagos ou outras dívidas ou a casa exigir reparos extensos, o credor poderá ver pouco retorno sobre o investimento recuperando a propriedade. Da mesma forma, um credor pode ser adiado por uma casa cujo valor diminuiu drasticamente em relação ao que é devido na hipoteca.
Dica
Se você acha que uma ação em vez de uma execução hipotecária pode estar nos planos para você, manter a casa nas melhores condições possíveis pode melhorar suas chances de obter a aprovação do credor.
Outras maneiras de evitar o encerramento
Se você está enfrentando uma execução hipotecária e deseja evitar problemas com sua empresa de hipoteca, existem outras opções que você pode considerar. Eles incluem uma modificação do empréstimo ou uma venda a descoberto.
Modificação do empréstimo
Com uma modificação do empréstimo,. você está essencialmente refazendo os termos de um empréstimo à habitação existente para que seja mais fácil pagar. Por exemplo, o credor pode concordar em ajustar sua taxa de juros, prazo de empréstimo ou pagamentos mensais, o que pode tornar possível obter e manter-se atualizado em seus pagamentos de hipoteca.
Você pode considerar uma modificação do empréstimo se quiser ficar em casa. Tenha em mente, no entanto, que os credores não são obrigados a concordar com uma modificação do empréstimo. E se você não conseguir mostrar que tem renda ou ativos para manter seu empréstimo em dia e fazer os pagamentos daqui para frente, você pode não ser aprovado para uma modificação do empréstimo.
Venda a descoberto
Se você não quiser ou precisar manter a casa, uma venda a descoberto pode ser outra alternativa para uma ação em vez de uma execução duma hipoteca ou um processo de execução duma hipoteca. Em uma venda a descoberto, o credor concorda em deixá-lo vender a casa por menos do que o devido na hipoteca.
Uma venda a descoberto pode permitir que você saia de casa com menos danos à pontuação de crédito do que uma execução hipotecária. Mas você ainda pode ficar devendo qualquer saldo remanescente após a venda, dependendo das políticas do seu credor e das leis do seu estado. É importante verificar com o credor com antecedência para determinar se você será responsável por qualquer saldo remanescente do empréstimo quando a casa for vendida.
A linha de fundo
Uma ação em vez de encerramento pode ser um remédio adequado se você estiver lutando para fazer pagamentos de hipoteca. Antes de se comprometer com uma ação de encerramento, é importante entender como isso pode afetar seu crédito e sua capacidade de comprar outra casa no futuro. Considerar outras opções, incluindo modificações de empréstimos, vendas a descoberto ou até mesmo refinanciamento de hipotecas, pode ajudá-lo a escolher a melhor maneira de proceder.
Destaques
É uma medida que geralmente é tomada apenas como último recurso, quando o proprietário do imóvel esgotou todas as outras opções, como uma modificação do empréstimo ou uma venda a descoberto.
A ação em vez de execução duma hipoteca é uma opção tomada por um mutuário - muitas vezes um proprietário - geralmente como meio de evitar a execução duma hipoteca.
Existem benefícios para ambas as partes, incluindo a oportunidade de evitar processos de encerramento demorados e dispendiosos.
