Tat statt Zwangsvollstreckung

Was ist eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung?

Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung ist ein Dokument, das das Eigentum an einer Immobilie vom Eigentümer der Immobilie auf ihren Kreditgeber im Austausch für die Befreiung von der Hypothekenschuld überträgt. Die Entscheidung für eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung kann finanziell weniger schädlich sein als ein vollständiges Zwangsvollstreckungsverfahren.

Verständnisurkunde anstelle der Zwangsvollstreckung

Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung ist eine mögliche Option, die von einem Hypothekenschuldner oder Hausbesitzer gewählt wird, normalerweise als Mittel zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung.

In diesem Prozess überschreibt der Hypothekengeber das als Sicherheit dienende Eigentum, bei dem es sich in der Regel um das Eigenheim handelt, an den Kreditgeber, der als Hypothekennehmer fungiert, im Austausch gegen die Befreiung von allen Verpflichtungen aus der Hypothek. Beide Seiten müssen den Vertrag freiwillig und nach Treu und Glauben eingehen. Das Dokument wird vom Hausbesitzer unterzeichnet, von einem Notar notariell beglaubigt und in öffentlichen Aufzeichnungen vermerkt.

Dies ist ein drastischer Schritt, der normalerweise nur als letztes Mittel ergriffen wird, wenn der Immobilienbesitzer alle anderen Optionen (z. B. eine Darlehensänderung oder einen Leerverkauf ) ausgeschöpft und den Verlust seines Eigenheims akzeptiert hat.

Obwohl der Hausbesitzer sein Eigentum aufgeben und umziehen muss, wird er von der Last des Kredits entlastet. Dieser Prozess wird normalerweise mit weniger öffentlicher Sichtbarkeit durchgeführt als eine Zwangsvollstreckung, sodass der Eigentümer möglicherweise seine Verlegenheit minimieren und seine Situation privater halten kann.

Wenn Sie in einem Staat leben, in dem Sie für einen Kreditmangel verantwortlich sind – die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie und dem Betrag, den Sie noch aus der Hypothek schulden – bitten Sie Ihren Kreditgeber, auf den Mangel zu verzichten, und lassen Sie sich dies schriftlich besorgen.

Urkunde an Stelle vs. Zwangsvollstreckung

Tat an Stelle und Zwangsvollstreckung klingen ähnlich, sind aber nicht identisch. Bei einer Zwangsvollstreckung nimmt der Kreditgeber die Immobilie zurück, nachdem der Hausbesitzer die Zahlungen nicht geleistet hat. Zwangsvollstreckungsgesetze können von Staat zu Staat unterschiedlich sein, und es gibt zwei Möglichkeiten, wie eine Zwangsvollstreckung stattfinden kann:

Gerichtliche Zwangsvollstreckung, bei der der Kreditgeber eine Klage einreicht, um das Eigentum zurückzufordern
Außergerichtliche Zwangsvollstreckung, bei der der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung durchführen kann, ohne das Gerichtsverfahren durchlaufen zu müssen

Die größten Unterschiede zwischen einer Ersatzurkunde und einer Zwangsvollstreckung betreffen die Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit und Ihre finanzielle Verantwortung, nachdem die Immobilie vom Kreditgeber zurückgefordert wurde. In Bezug auf die Kreditauskunft und Kredit-Scores kann eine Zwangsvollstreckung Ihrer Kreditgeschichte schädlicher sein als eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung. Zwangsvollstreckungen und andere negative Informationen können bis zu sieben Jahre lang in Ihren Kreditauskünften verbleiben.

Hinweis

Sie können eine Zwangsvollstreckung Ihrer Kreditauskunft bei den Kreditauskunfteien anfechten, aber dies garantiert nicht, dass sie entfernt wird.

Wenn Sie die Eigentumsurkunde durch eine Ersatzurkunde an den Darlehensgeber zurückgeben, entbindet Sie der Darlehensgeber grundsätzlich von allen weiteren finanziellen Verpflichtungen. Das bedeutet, dass Sie keine Hypothekenzahlungen mehr leisten oder einen Restkreditbetrag abbezahlen müssen. Mit einer Zwangsvollstreckung könnte der Kreditgeber zusätzliche Schritte unternehmen, um Geld zurückzuerhalten, das Sie noch für das Haus oder die Anwaltskosten schulden.

Wichtig

Wenn Sie nach der Zwangsvollstreckung immer noch einen Fehlbetrag schulden, kann der Kreditgeber eine separate Klage einreichen, um dieses Geld einzutreiben, wodurch Sie möglicherweise Lohn- und/oder Bankkontopfändungen ausgesetzt sind.

Vorteile einer Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung

Eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung hat sowohl für einen Kreditnehmer als auch für einen Kreditgeber Vorteile. Der für beide Seiten attraktivste Vorteil ist in der Regel die Vermeidung langer, zeitaufwändiger und kostspieliger Zwangsvollstreckungsverfahren.

Darüber hinaus kann der Kreditnehmer oft eine gewisse öffentliche Bekanntheit vermeiden, je nachdem, wie dieser Prozess in seinem Bereich gehandhabt wird. Da beide Seiten eine einvernehmliche Vereinbarung treffen, die bestimmte Bedingungen enthält, wann und wie der Eigentümer die Immobilie räumen wird, vermeidet der Kreditnehmer auch die Möglichkeit, dass Beamte vor der Tür auftauchen, um sie zu räumen, was bei einer Zwangsvollstreckung passieren kann.

In einigen Fällen kann der Immobilieneigentümer sogar eine Vereinbarung mit dem Kreditgeber treffen, die es ihm ermöglicht, die Immobilie vom Kreditgeber für einen bestimmten Zeitraum zurückzumieten. Der Kreditgeber spart oft Geld, indem er die Kosten vermeidet, die ihm in einem ausgedehnten Zwangsvollstreckungsverfahren entstehen würden.

Bei der Bewertung der potenziellen Vorteile der Zustimmung zu dieser Vereinbarung muss der Kreditgeber bestimmte Risiken bewerten, die mit dieser Art von Transaktion einhergehen können. Zu diesen potenziellen Risiken gehört unter anderem die Möglichkeit, dass die Immobilie nicht mehr wert ist als der Restbetrag der Hypothek und dass nachrangige Gläubiger Pfandrechte an der Immobilie halten könnten.

Gründe, warum Kreditgeber eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckungsvereinbarung akzeptieren oder ablehnen

Ob ein Kreditgeber beschließt, eine Urkunde an ihrer Stelle anzunehmen oder abzulehnen, kann von mehreren Faktoren abhängen, darunter:

Wie säumig Sie mit Zahlungen sind
Was ist auf der Hypothek geschuldet?
Der geschätzte Wert der Immobilie
Allgemeine Marktbedingungen

Ein Kreditgeber kann einer Ersatzurkunde zustimmen, wenn eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass er das Haus relativ schnell mit einem anständigen Gewinn verkaufen kann. Selbst wenn der Kreditgeber ein wenig Geld investieren muss, um das Haus verkaufsfertig zu machen, könnte dies durch den Preis aufgewogen werden, für den er es in einem heißen Markt verkaufen kann.

Eine Ersatzurkunde kann auch für einen Kreditgeber attraktiv sein, der weder Zeit noch Geld für die Rechtmäßigkeit eines Zwangsvollstreckungsverfahrens verschwenden möchte. Wenn Sie und der Kreditgeber eine Einigung erzielen können, könnte dies dem Kreditgeber Geld für Gerichtsgebühren und andere Kosten sparen.

Auf der anderen Seite ist es möglich, dass ein Kreditgeber eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung ablehnt, wenn die Rücknahme des Eigenheims nicht in seinem besten Interesse ist. Wenn zum Beispiel Grundpfandrechte für unbezahlte Steuern oder andere Schulden auf dem Grundstück bestehen oder das Haus umfangreiche Reparaturen erfordert, sieht der Kreditgeber möglicherweise nur eine geringe Rendite, wenn er das Grundstück zurücknimmt. Ebenso kann ein Kreditgeber von einem Haus abgeschreckt werden, dessen Wert im Verhältnis zu dem, was auf der Hypothek geschuldet wird, drastisch gesunken ist.

Tipp

Wenn Sie glauben, dass eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung für Sie in Frage kommt, kann es Ihre Chancen verbessern, die Zustimmung des Kreditgebers zu erhalten, wenn Sie das Haus im bestmöglichen Zustand halten.

Andere Möglichkeiten zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungen

Wenn Sie vor einer Zwangsvollstreckung stehen und keinen Ärger mit Ihrer Hypothekenbank bekommen möchten, gibt es andere Optionen, die Sie in Betracht ziehen könnten. Dazu gehören eine Darlehensänderung oder ein Leerverkauf.

Darlehensänderung

Mit einer Darlehensänderung überarbeiten Sie im Wesentlichen die Bedingungen eines bestehenden Wohnungsbaudarlehens, damit Sie es einfacher zurückzahlen können. Beispielsweise kann der Kreditgeber zustimmen, Ihren Zinssatz, Ihre Kreditlaufzeit oder Ihre monatlichen Zahlungen anzupassen, was es Ihnen ermöglichen könnte, Ihre Hypothekenzahlungen zu erhalten und auf dem Laufenden zu halten.

Sie können eine Darlehensänderung in Betracht ziehen, wenn Sie im Haus bleiben möchten. Beachten Sie jedoch, dass Kreditgeber nicht verpflichtet sind, einer Kreditänderung zuzustimmen. Und wenn Sie nicht nachweisen können, dass Sie über das Einkommen oder Vermögen verfügen, um Ihr Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen und die zukünftigen Zahlungen zu leisten, wird Ihnen möglicherweise keine Darlehensänderung genehmigt.

Leerverkauf

Wenn Sie das Haus nicht behalten wollen oder müssen, könnte ein Leerverkauf eine weitere Alternative zu einer Zwangsvollstreckungsurkunde oder einem Zwangsvollstreckungsverfahren sein. Bei einem Leerverkauf erklärt sich der Kreditgeber damit einverstanden, dass Sie das Haus für weniger als den Hypothekenbetrag verkaufen.

Ein Leerverkauf könnte es Ihnen ermöglichen, das Haus mit weniger Kreditwürdigkeitsschäden zu verlassen, als dies bei einer Zwangsvollstreckung der Fall wäre. Abhängig von den Richtlinien Ihres Kreditgebers und den Gesetzen in Ihrem Bundesstaat können Sie jedoch nach dem Verkauf noch verbleibende Fehlbeträge schulden. Es ist wichtig, sich vorher beim Kreditgeber zu erkundigen, ob Sie beim Verkauf des Hauses für den Restbetrag des Kredits verantwortlich sind.

Das Endergebnis

Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung könnte ein geeignetes Mittel sein, wenn Sie Schwierigkeiten haben, Hypothekenzahlungen zu leisten. Bevor Sie sich zu einer Tat anstelle einer Zwangsvollstreckung verpflichten, ist es wichtig zu verstehen, wie sich dies auf Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Fähigkeit auswirken kann, später ein weiteres Haus zu kaufen. Die Berücksichtigung anderer Optionen, einschließlich Darlehensänderungen, Leerverkäufe oder sogar Refinanzierung von Hypotheken, kann Ihnen helfen, die beste Vorgehensweise zu wählen.

Höhepunkte

Dies ist ein Schritt, der normalerweise nur als letzter Ausweg unternommen wird, wenn der Immobilienbesitzer alle anderen Optionen wie eine Darlehensänderung oder einen Leerverkauf ausgeschöpft hat.
Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung ist eine Option, die von einem Hypothekenschuldner – häufig einem Hausbesitzer – in der Regel als Mittel zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung gewählt wird.
Es gibt Vorteile für beide Parteien, einschließlich der Möglichkeit, zeitaufwändige und kostspielige Zwangsvollstreckungsverfahren zu vermeiden.