Wykluczenie

Jeśli zalegasz z kilkoma ratami kredytu hipotecznego, twój pożyczkodawca może rozpocząć proces wykluczenia, który może prowadzić do miesięcy stresu finansowego i emocjonalnego, a nawet doprowadzić do utraty domu.

Co to jest wykluczenie?

Definicja wykluczenia

Wykluczenie ma miejsce, gdy pożyczkodawca przejmuje kontrolę nad nieruchomością po tym, jak pożyczkobiorca nie spłaca kilku spłat kredytu hipotecznego.

Kupując dom i zaciągając kredyt hipoteczny, zgodziłeś się na umowę z bankiem lub pożyczkodawcą. Udzielili ci finansowania z góry na opłacenie domu, aw zamian podpisałeś umowę, w której zgadzasz się płacić określoną kwotę co miesiąc przez określoną liczbę lat.

Jeśli zaczniesz mieć opóźnienia w płatnościach lub całkowicie przestaniesz spłacać kredyt hipoteczny, bank lub pożyczkodawca może przejąć nieruchomość i sprzedać ją jako sposób na odzyskanie utraconych środków.

Jak działa wykluczenie?

Kupując dom, podpisałeś umowę kredytu hipotecznego, w której określono kwotę pożyczonych pieniędzy, a także oprocentowanie i szczegóły dotyczące miesięcznej spłaty.

Jednak samo mieszkanie w domu nie oznacza, że jesteś jego legalnym właścicielem. Jeśli masz kredyt hipoteczny, bank lub pożyczkodawca jest technicznie właścicielem nieruchomości do czasu dokonania ostatecznej spłaty kredytu hipotecznego.

Rodzaje wykluczenia

Po kilku nieuregulowanych płatnościach hipotecznych Twój pożyczkodawca może rozpocząć proces przejęcia. Istnieją dwa główne sposoby, w jakie Twój dom może zostać przejęty:

Wykluczenie sądowe, co oznacza, że pożyczkodawca musi uzyskać nakaz sądowy.
Pozasądowe wykluczenie, w zależności od stanu, w którym znajduje się nieruchomość.

Istnieje kilka różnych rodzajów egzekucji, w zależności od stanu i warunków kredytu hipotecznego. Niektóre Foreclosures wiążą się z działaniami prawnymi, a inne nie. Rodzaje foreclosures obejmują:

Przejęcie sądowe: W przypadku przejęcia sądowego pożyczkodawca wnosi pozew, a pożyczkobiorca jest powiadamiany o braku płatności. Właściciel domu ma 30 dni na uzupełnienie utraconych płatności, w przeciwnym razie proces wykluczenia będzie kontynuowany.
Uprawnienie do sprzedaży: Przejęcie uprawnień do sprzedaży jest dozwolone w niektórych stanach, jeśli Twój kredyt hipoteczny zawiera w umowie klauzulę upoważniającą do sprzedaży. Gdy kredytobiorca zalega z płatnościami, podmiot udzielający kredytu hipotecznego może wystawić dom na licytację. Uprawnienie do sprzedaży wykluczenia jest uważane za pozasądowe wykluczenie, ponieważ nie podjęto żadnych działań prawnych.

– Ścisłe wykluczenie: ścisłe wykluczenie jest mniej powszechne, ponieważ jest dozwolone tylko w kilku stanach. W takim przypadku kredytodawca hipoteczny wnosi pozew przeciwko właścicielowi domu, a jeśli kredytobiorca nie ureguluje płatności w wyznaczonym przez sąd terminie, dom może zostać zajęty przez właściciela hipoteki.

Jak proces wykluczenia różni się w zależności od stanu

Każdy stan ma własne przepisy dotyczące procesu wykluczenia i sprzedaży wykluczenia. Mogą one regulować opcje ulgi pożyczkobiorcy, jeśli są już wykluczone, jak publikować zawiadomienie o sprzedaży, harmonogram sprzedaży i inne części procesu.

Proces wykluczenia w 5 krokach

Od momentu pierwszej nieodebranej spłaty kredytu hipotecznego do sprzedaży przejęcia domu, proces przejęcia obejmuje kilka etapów. Te fazy mogą się różnić w zależności od stanu, ale generalnie przebiegają zgodnie z tą osią czasu.

Krok 1: Nieodebrane spłaty kredytu hipotecznego

Jeśli spłata kredytu hipotecznego spóźnia się z kilkudniowym opóźnieniem, prawdopodobnie nie grozi Ci wykluczenie. Twój pożyczkodawca może mieć do dwóch tygodni karencji na dokonanie płatności bez poważnych kar. Jednak po upływie okresu karencji płatność zostanie uznana za spóźnioną i zostaną naliczone opłaty za zwłokę. Możesz również otrzymać ostrzeżenie od swojego pożyczkodawcy o potencjalnym wykluczeniu, jeśli nie dokonasz płatności.

Krok 2: Powiadomienie o niewypłacalności

Po trzech do sześciu miesiącach niespłaconych spłat kredytu hipotecznego, twój pożyczkodawca złoży zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania w lokalnym biurze rejestratora. Twój pożyczkodawca wyśle Ci również list polecony i, w zależności od Twojego stanu, może umieścić ogłoszenie na Twoich drzwiach wejściowych. To zawiadomienie określa, ile jesteś winien, aby przywrócić Twój kredyt hipoteczny do dobrej kondycji.

Powiadomienie o niewypłacalności może pojawić się w Twoim raporcie kredytowym i wpłynąć na Twój wynik. Może to utrudnić uzyskanie innego rodzaju kredytu lub refinansowanie kredytu hipotecznego.

Powiadomienie o niewypłacalności nie oznacza natychmiastowego lub automatycznego przejęcia przez pożyczkodawcę Twojego domu i nie oznacza to, że nie masz możliwości zapobieżenia wystąpieniu przejęcia. Możesz przerwać postępowanie, kontrolując swoje płatności.

Krok 3: Wstępne zamknięcie dostępu

Wstępne wykluczenie to okres między zawiadomieniem o niewykonaniu zobowiązania a aukcją lub sprzedażą domu. W tym czasie, jeśli zdobędziesz kwotę określoną w powiadomieniu o niewykonaniu zobowiązania, będziesz mógł zatrzymać proces wykluczenia z dalszego postępowania. Dokładna ilość czasu, jaką dysponujesz, zależy od Twojego stanu. Podczas wstępnego wykluczenia możesz również mieć możliwość sprzedaży domu i spłaty należnych pieniędzy, w ramach tak zwanej krótkiej sprzedaży.

Krok 4: Powiadomienie o sprzedaży

Jeśli nie masz pieniędzy, aby przywrócić swój kredyt hipoteczny w wyznaczonym terminie, twój pożyczkodawca złoży zawiadomienie o sprzedaży, a twój dom zostanie wystawiony na licytację w określonym czasie i miejscu.

Sposób publikacji zawiadomienia o sprzedaży zależy od Twojego stanu. Na przykład w Karolinie Północnej zawiadomienie musi zostać opublikowane w lokalnej gazecie i umieszczone na drzwiach miejscowego sądu, podczas gdy w Kalifornii należy je umieścić na terenie posesji oraz w miejscu publicznym hrabstwa.

Ponieważ zawiadomienie o sprzedaży jest informacją publiczną i zostało ogłoszone, kilku kupujących, w tym inwestorzy, może być zainteresowanych kupnem domu. W zależności od przepisów obowiązujących w Twoim stanie możesz mieć możliwość skorzystania z prawa do wykupu (co oznacza, że możesz odzyskać swój dom) do czasu sprzedaży wykluczenia, a nawet później.

Krok 5: Eksmisja

Po aukcji i sprzedaży domu zazwyczaj masz kilka dni na zebranie rzeczy i przeprowadzkę do nowego miejsca zamieszkania. Jeśli nie wyprowadzisz się dobrowolnie, funkcjonariusze organów ścigania mogą zgodnie z prawem usunąć Ciebie i Twoje rzeczy z lokalu.

Jak długo trwa wykluczenie?

Proces wykluczenia może zająć trochę czasu, a nawet kilka lat. Według ATTOM Data Solutions przeciętne zamknięcie rynku w USA trwało 941 dni, czyli około dwóch i pół roku, w czwartym kwartale 2021 roku. W niektórych stanach proces wykluczenia trwał cztery lata, a niektóre prawie siedem lat.

Możesz jednak pozostać w domu podczas trwania procesu wykluczenia. Gdy dom zostanie sprzedany, zostaniesz poproszony o opuszczenie nieruchomości. Jeśli odmówisz, otrzymasz nakaz eksmisji, a organy ścigania usuną Ciebie i Twoje rzeczy z domu.

Jak uniknąć wykluczenia?

W obliczu wykluczenia domu może być bardzo przerażające. Na szczęście istnieje wiele sposobów na uniknięcie przejęcia, nawet jeśli obecna sytuacja finansowa utrudnia terminową spłatę kredytu hipotecznego.

Ostatecznie unikanie wykluczenia zaczyna się od komunikacji z pożyczkodawcą hipotecznym lub usługodawcą. Jest mało prawdopodobne, że pożyczkodawca całkowicie uwolni Cię od uzależnienia, ale może pomóc Ci w podjęciu działań, aby nie stracić domu.

Oto niektóre z najlepszych sposobów na uniknięcie wykluczenia z domu:

Skorzystaj z programów łagodzenia kredytów hipotecznych: podczas pandemii COVID-19 rząd federalny ustanowił program łagodzenia kredytów hipotecznych, który od tego czasu wygasł. Jednak nadal możesz ubiegać się o wyrozumiałość, jeśli masz pożyczkę wspieraną przez władze federalne od Fannie Mae lub Freddie Mac.
Dostosuj warunki pożyczki: Jeśli masz problemy ze spłatą miesięcznej pożyczki, zapytaj pożyczkodawcę, czy może zmienić warunki pożyczki. W zamian za dłuższy harmonogram amortyzacji możesz obniżyć miesięczną ratę.

– Zdobądź akt zastępujący przejęcie: niektóre stany zezwalają właścicielom domów na wybór aktu zastępczego przejęcia, w którym zgadzasz się przekazać swój dom pożyczkodawcy, aby uniknąć przejęcia. Dzięki tej opcji nie musisz spłacać kredytu hipotecznego, ale nadal możesz być odpowiedzialny za zapłacenie różnicy między wartością domu a saldem kredytu hipotecznego.

Ustal plan spłaty: Jeśli wiesz, że nie jesteś w stanie spłacić kredytu hipotecznego w danym miesiącu, poinformuj o tym swojego pożyczkodawcę tak szybko, jak to możliwe. Twój pożyczkodawca prawdopodobnie może skonfigurować plan płatności, który obejmuje częstsze, ale niższe płatności lub odroczenie o miesiąc lub dwa.

Konsekwencje wykluczenia

Wykluczenie pociąga za sobą kilka konsekwencji finansowych, które mogą być druzgocące. Po pierwsze, uzyskanie kredytu hipotecznego po przejęciu może być trudne ze względu na wpływ na Twój kredyt i fakt, że prawdopodobnie będziesz musiał czekać na okres oczekiwania, zanim będziesz miał szansę na nową pożyczkę. Inne konsekwencje wykluczenia obejmują:

Utrata domu, co stawia Cię w sytuacji, w której musisz znaleźć nowe miejsce do życia z wykluczeniem na swoim koncie
Uszkodzenie kredytu, ponieważ wykluczenie pozostaje w raporcie kredytowym przez siedem lat
Utrata majątku i kapitału własnego, co może mieć daleko idący wpływ na ogólny majątek
Zaleganie z pozostałym saldem, jeśli jest to sądowe wykluczenie i podleganie postępowaniu sądowemu, zajęciu wynagrodzenia i nie tylko, jeśli nie możesz zapłacić

dolna linia

Jeśli zmagasz się ze spłatą kredytu hipotecznego, najlepszym sposobem na uniknięcie wykluczenia jest czas i komunikacja. Gdy tylko zdasz sobie sprawę, że nie możesz spłacić kredytu hipotecznego, skontaktuj się z pożyczkodawcą lub usługodawcą, aby dowiedzieć się o dostępnych opcjach. Mogą być w stanie ustalić plan płatności lub pozwolić na odroczenie płatności o jeden miesiąc, jeśli masz tymczasowe trudności finansowe.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Proces wykluczenia różni się w zależności od stanu, ale ogólnie pożyczkodawcy starają się współpracować z kredytobiorcami, aby złapać ich w płatnościach i uniknąć wykluczenia.
Ostatnia średnia krajowa liczba dni w procesie wykluczenia wynosi 857; jednak oś czasu różni się znacznie w zależności od stanu.
Przejęcie to proces prawny, który umożliwia kredytodawcom odzyskanie kwoty należnej z tytułu niespłaconej pożyczki poprzez przejęcie na własność i sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką.