Encerramento

Se você ficar para trás em vários pagamentos de hipoteca, seu credor pode iniciar o processo de encerramento, o que pode levar a meses de estresse financeiro e emocional e até mesmo resultar na perda de sua casa.

O que é um encerramento?

Definição de encerramento

Um encerramento é quando um credor assume o controle de uma propriedade depois que o mutuário perde vários pagamentos de hipoteca.

Quando você comprou sua casa e fez uma hipoteca, você concordou em fazer um acordo com seu banco ou credor. Eles lhe deram o financiamento adiantado para pagar a casa e, em troca, você assinou um contrato concordando em pagar uma quantia específica a cada mês por um determinado número de anos.

Se você começar a atrasar seus pagamentos, ou parar de fazer seus pagamentos de hipoteca completamente, o banco ou credor pode encerrar a propriedade e vendê-la como uma forma de recuperar os fundos que foram perdidos.

Como funciona o encerramento?

Quando você comprou sua casa, você assinou um contrato de hipoteca que especificava a quantidade de dinheiro emprestado, bem como a taxa de juros e os detalhes sobre seu pagamento mensal.

No entanto, simplesmente morar em sua casa não significa que você a possui legalmente. Se você tiver uma hipoteca, o banco ou credor tecnicamente possui a propriedade até que você faça o pagamento final da hipoteca.

Tipos de encerramento

Depois de ter perdido vários pagamentos de hipoteca, seu credor pode iniciar o processo de encerramento. Existem duas maneiras principais de encerrar sua casa:

Um encerramento judicial, o que significa que o credor precisa obter uma ordem judicial.
Um encerramento extrajudicial, dependendo do estado onde o imóvel está localizado.

Existem vários tipos diferentes de execuções hipotecárias, dependendo do estado e dos termos da sua hipoteca. Algumas execuções hipotecárias envolvem ação legal e outras não. Os tipos de execuções incluem:

Execução judicial: com a execução judicial, o credor ajuiza ação judicial e o mutuário é notificado da falta de pagamento. O proprietário tem 30 dias para compensar os pagamentos perdidos, caso contrário, o processo de encerramento prosseguirá.
Poder de venda: Um encerramento de poder de venda é permitido em alguns estados se sua hipoteca tiver uma cláusula de poder de venda no contrato. Uma vez que o mutuário atrasa seus pagamentos, seu provedor de hipoteca pode colocar a casa em leilão. Uma execução de poder de venda é considerada uma execução extrajudicial porque não há nenhuma ação legal tomada.
Execução hipotecária estrita: As execuções hipotecárias estritas são menos comuns porque só são permitidas em alguns estados. Nesse caso, o credor da hipoteca move uma ação judicial contra o proprietário da casa e, se o mutuário não pagar seus pagamentos dentro do prazo determinado pelo tribunal, a casa pode ser penhorada pelo titular da hipoteca.

Como o processo de encerramento varia de acordo com o estado

Cada estado tem suas próprias leis relativas ao processo de encerramento e vendas de encerramento. Estes podem reger as opções de alívio do mutuário se já estiverem em execução duma hipoteca, como proceder para publicar um Aviso de Venda, o cronograma de venda e outras partes do processo.

O processo de encerramento em 5 etapas

Desde o momento do seu primeiro pagamento de hipoteca até a venda de sua casa, há várias etapas no processo de encerramento. Essas fases podem variar de acordo com o estado, mas geralmente seguem essa linha do tempo.

Etapa 1: pagamentos de hipoteca perdidos

Se o pagamento da hipoteca estiver alguns dias atrasado, você provavelmente não corre o risco de encerramento. Seu credor pode ter um período de carência de até duas semanas para você efetuar seu pagamento sem penalidades graves. Após o período de carência, no entanto, seu pagamento será considerado atrasado e serão cobradas taxas de atraso. Você também pode receber um aviso do seu credor sobre um possível encerramento se você não fizer os pagamentos.

Etapa 2: Aviso de Inadimplência

Após três a seis meses de pagamentos de hipoteca perdidos, seu credor apresentará um aviso de inadimplência no escritório do registrador local. Seu credor também enviará um para você por correio certificado e, dependendo do seu estado, poderá postar o aviso na sua porta da frente. Este aviso especifica quanto você deve para recuperar sua hipoteca.

Um aviso de inadimplência pode aparecer em seu relatório de crédito e afetar sua pontuação. Isso pode tornar mais difícil obter outros tipos de crédito ou refinanciar sua hipoteca.

Um aviso de inadimplência não equivale ao credor de execução imediata ou automática em sua casa, e isso não significa que você não tem opções para evitar que a execução duma hipoteca aconteça. Você pode interromper o processo ficando em dia com seus pagamentos.

Etapa 3: Pré-encerramento

Pré-encerramento é o período de tempo entre o Aviso de Inadimplência e o leilão ou venda de sua casa. Durante esse período, se você conseguir obter o valor especificado no Aviso de Inadimplência, poderá impedir que o processo de encerramento continue. A quantidade exata de tempo que você tem depende do seu estado. Durante a pré-execução, você também pode ter a opção de vender sua casa e pagar o dinheiro devido, no que é chamado de venda a descoberto.

Etapa 4: Aviso de Venda

Se você não tiver dinheiro para colocar sua hipoteca em boas condições dentro do prazo estipulado, seu credor apresentará um Aviso de Venda e sua casa será colocada em leilão em um horário e local especificados.

A forma como o Aviso de Venda é publicado depende do seu estado. Por exemplo, na Carolina do Norte, o aviso deve ser publicado em um jornal local e afixado na porta do tribunal local, enquanto na Califórnia, deve ser afixado na propriedade, bem como em um local público do condado.

Como o Aviso de Venda é uma informação pública e foi anunciado, vários compradores, incluindo investidores, podem estar interessados em comprar sua casa. Dependendo das leis em seu estado, você pode ter a capacidade de exercer o direito de resgate (o que significa que você pode recuperar sua casa) até a venda de encerramento, ou mesmo depois.

Etapa 5: Despejo

Após o leilão e a venda de sua casa, geralmente você terá alguns dias para reunir seus pertences e se mudar para uma nova residência. Se você não se mudar voluntariamente, os agentes da lei estão legalmente autorizados a remover você e seus pertences do local.

Quanto tempo demora o encerramento?

O processo de encerramento pode levar algum tempo e até alguns anos. O encerramento médio nos EUA levou 941 dias, ou cerca de dois anos e meio, a partir do quarto trimestre de 2021, de acordo com a ATTOM Data Solutions. Em alguns estados, o processo de encerramento levou quatro anos, e alguns levaram quase sete anos.

No entanto, você tem permissão para permanecer em sua casa enquanto o processo de encerramento se desenrola. Uma vez que a casa é vendida, você será solicitado a desocupar a propriedade. Se você se recusar, receberá um aviso de despejo e a polícia removerá você e seus pertences da casa.

Como evitar o encerramento

Enfrentar o encerramento em casa pode ser extremamente assustador. Felizmente, existem muitas maneiras de evitar a execução hipotecária, mesmo que sua situação financeira atual esteja dificultando o pagamento de sua hipoteca em dia.

Em última análise, evitar a execução duma hipoteca começa por comunicar com o seu credor hipotecário ou agente de cobrança. É improvável que o seu credor o liberte completamente, mas pode ajudá-lo a tomar medidas para que você não perca sua casa.

Aqui estão algumas das melhores maneiras de evitar uma execução hipotecária:

Aproveite os programas de diferimento: Durante a pandemia do COVID-19, o governo federal estabeleceu um programa de diferimento de hipotecas que já expirou. No entanto, você ainda pode solicitar tolerância se tiver um empréstimo garantido pelo governo federal da Fannie Mae ou Freddie Mac.
Ajuste os termos do empréstimo: se você estiver com dificuldades para pagar o pagamento mensal do empréstimo, pergunte ao credor se ele pode ajustar os termos do empréstimo. Em troca de um cronograma de amortização mais longo, você poderá reduzir seu pagamento mensal.
Obtenha uma escritura de execução hipotecária: Alguns estados permitem que os proprietários de imóveis escolham uma escritura de execução hipotecária, na qual você concorda em entregar sua casa a um credor para evitar uma execução hipotecária. Com esta opção, você não é obrigado a pagar sua hipoteca, mas ainda pode ser responsável por pagar a diferença entre o valor da sua casa e o saldo da hipoteca.
Estabeleça um plano de pagamento: Se você souber que não poderá pagar a hipoteca de um determinado mês, informe seu credor o mais rápido possível. Seu credor provavelmente pode configurar um plano de pagamento que envolva pagamentos mais frequentes, mas mais baixos, ou adiamento por um mês ou dois.

Consequências do encerramento

Existem várias consequências financeiras para o encerramento, e elas podem ser devastadoras. Por um lado, obter uma hipoteca após o encerramento pode ser um desafio devido ao impacto no seu crédito e ao fato de que você provavelmente estará sujeito a um período de espera antes de ter a chance de um novo empréstimo. As outras implicações do encerramento incluem:

Perder sua casa, o que o coloca na posição de ter que encontrar um novo lugar para morar com uma execução hipotecária em seu registro
Danos ao seu crédito, pois uma execução duma hipoteca permanece em seu relatório de crédito por sete anos
Perder sua propriedade e patrimônio, o que pode ter impactos de longo alcance em sua riqueza geral
Dever dinheiro sobre o saldo restante se for uma execução judicial, e estar sujeito a litígios, penhora de salários e muito mais se você não puder pagar

linha de fundo

Se você está lutando para fazer seus pagamentos de hipoteca, suas melhores apostas para evitar a execução duma hipoteca são o tempo e a comunicação. Assim que você perceber que não pode pagar sua hipoteca, entre em contato com seu credor ou administrador de serviços para saber mais sobre as opções disponíveis para você. Eles podem configurar um plano de pagamento ou permitir que você adie o pagamento por um mês se tiver dificuldades financeiras temporárias.

##Destaques

O processo de encerramento varia de acordo com o estado, mas, em geral, os credores tentam trabalhar com os mutuários para mantê-los em dia com os pagamentos e evitar o encerramento.
A média nacional mais recente de dias para o processo de encerramento é de 857; no entanto, a linha do tempo varia muito por estado.
A execução duma hipoteca é um processo legal que permite que os credores recuperem o valor devido em um empréstimo inadimplente, tomando posse e vendendo o imóvel hipotecado.