Venda a descoberto
O que é uma venda a descoberto?
Uma venda a descoberto de imóveis é uma oferta de uma propriedade a um preço pedido inferior ao valor devido na hipoteca do proprietário atual.
Uma venda a descoberto geralmente é um sinal de um proprietário em dificuldades financeiras que precisa vender a propriedade antes que o credor a apreenda em uma execução hipotecária.
Todos os rendimentos de uma venda a descoberto vão para o credor. O credor tem então duas opções: perdoar o saldo remanescente ou buscar um julgamento de deficiência que exija que o antigo proprietário pague ao credor toda ou parte da diferença. Em alguns estados, essa diferença de preço deve ser perdoada.
Entendendo uma venda a descoberto
As vendas a descoberto geralmente ocorrem quando um proprietário está em dificuldades financeiras e perdeu um ou mais pagamentos de hipoteca. O processo de encerramento pode estar se aproximando.
Eles também são mais prováveis de ocorrer quando o mercado imobiliário está em um período de baixa, como a crise financeira de 2007-2009, que fez com que os preços das casas despencassem e as vendas diminuíssem em muitas regiões.
Por exemplo, se os valores dos imóveis caírem, um proprietário pode acabar vendendo uma casa por US$ 150.000, quando ainda há US$ 175.000 restantes a serem pagos na hipoteca. A diferença de $ 25.000 (menos quaisquer custos de fechamento e outros custos de venda ) é chamada de deficiência.
Aprovação do credor
Antes que o processo possa começar, o credor hipotecário deve assinar uma decisão de executar uma venda a descoberto, às vezes denominada venda pré-encerramento.
O credor, normalmente um banco, exige que o titular da hipoteca apresente documentação explicando por que uma venda a descoberto faz sentido. Nenhuma venda a descoberto pode ocorrer sem a aprovação prévia do credor.
As vendas a descoberto tendem a ser transações demoradas e com muita burocracia, levando até um ano inteiro para serem processadas. Eles não são tão prejudiciais para a classificação de crédito de um proprietário quanto uma execução duma hipoteca.
A discriminação nos empréstimos hipotecários é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base em raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD).
Considerações Especiais
Uma venda a descoberto prejudica a pontuação de crédito de uma pessoa menos do que uma execução hipotecária, mas ainda é uma marca de crédito negativa. Qualquer tipo de venda de propriedade que seja indicada por uma empresa de crédito como não paga conforme acordado é um ding na pontuação. Vendas a descoberto, execuções hipotecárias e ações em vez de execuções de hipoteca prejudicam até certo ponto a classificação de crédito de um indivíduo.
As vendas a descoberto nem sempre anulam a dívida hipotecária restante. Há duas partes para uma hipoteca. A primeira é a garantia contra a propriedade que é usada para garantir o empréstimo. A garantia protege o credor no caso de um mutuário não pode reembolsar o empréstimo. Dá à instituição mutuante o direito de vender o imóvel para reembolso. Esta parte da hipoteca é dispensada em uma venda a descoberto.
A segunda parte da hipoteca é a promessa de pagamento. Os credores ainda podem fazer valer essa parcela por meio de uma nova nota ou da cobrança da deficiência. De qualquer forma, o credor deve aprovar a venda a descoberto, o que significa que os mutuários às vezes ficam à vontade.
Ao convencer um credor a concordar com uma venda a descoberto, é vital que o proprietário possa citar uma nova fonte de dificuldade financeira, não algo que foi retido no momento em que a hipoteca foi aprovada.
Venda a descoberto vs. encerramento
Uma venda a descoberto ou encerramento são dois resultados possíveis para os proprietários que estão atrasados em seus pagamentos de hipoteca, possuem uma casa que está submersa ou ambos. Em ambos os casos, o proprietário é forçado a se desfazer da casa, mas a linha do tempo e as consequências são diferentes.
Como funciona um encerramento
Em uma execução hipotecária, o credor apreende a casa depois que o mutuário não faz os pagamentos. Ao contrário de uma venda a descoberto, um encerramento é iniciado pelo credor sozinho. O encerramento é a última opção para o credor.
Nesses casos, o credor retoma a casa, na esperança de eventualmente compensar seu investimento na hipoteca. Ao contrário da maioria das vendas a descoberto, muitas execuções hipotecárias ocorrem depois que o proprietário abandona a casa. Se os ocupantes ainda estão na casa, eles são despejados pelo credor.
Uma vez que o credor tenha acesso à casa, ele ordena uma avaliação e a coloca à venda.
As execuções hipotecárias normalmente levam menos tempo para serem concluídas porque o credor deseja liquidar o ativo rapidamente. Casas hipotecadas podem até ser leiloadas em uma venda pública fiduciária.
Dependendo das circunstâncias, os proprietários que sofrem de encerramento têm que esperar de dois a sete anos para comprar outra casa. Um encerramento é mantido no relatório de crédito de uma pessoa por sete anos.
Como funciona uma venda a descoberto
Um proprietário angustiado geralmente fica em casa durante o processo de venda a descoberto.
Um proprietário que passou por uma venda a descoberto pode, com certas restrições, ser elegível para comprar outra casa imediatamente.
Embora uma execução hipotecária essencialmente permita que você se afaste de sua casa - embora com graves consequências para seu futuro financeiro, como declarar falência e destruir seu crédito -, concluir uma venda a descoberto é trabalhoso. No entanto, a recompensa pelo trabalho extra envolvido em uma venda a descoberto pode valer a pena.
Alternativas menos drásticas a uma venda a descoberto incluem a modificação do empréstimo ou o uso de seguro de hipoteca privado.
Alternativas de venda a descoberto
Antes de se resignar a uma venda a descoberto, converse com seu credor sobre a possibilidade de um plano de pagamento revisado ou modificação do empréstimo. Uma dessas opções pode permitir que você fique em sua casa e volte a se levantar.
A obtenção de uma modificação do empréstimo pode diminuir temporariamente sua pontuação de crédito, assim como qualquer solicitação de novo crédito.
Outra opção possível para ficar em sua casa pode estar disponível se você tiver um seguro de hipoteca privado (PMI). Muitos proprietários que compraram casas com menos de 20% de entrada foram obrigados a comprar o PMI com suas casas. Se a empresa do PMI achar que você tem uma chance de se recuperar de sua situação financeira atual, ela pode adiantar fundos ao seu credor para atualizar seus pagamentos. Eventualmente, você terá que reembolsar o adiantamento.
O Processo de Venda Curta
Uma série de etapas são necessárias para realizar uma venda a descoberto.
Convença o credor
Antes de iniciar o processo, os proprietários em dificuldades devem considerar a probabilidade de o credor concordar em trabalhar com eles em uma venda a descoberto. O credor não é obrigado a cooperar.
A fonte do problema financeiro deve ser nova, como um problema de saúde, a perda de um emprego ou um divórcio, e não algo que não tenha sido divulgado quando o comprador da casa originalmente solicitou o empréstimo. O credor não será simpático a um devedor desonesto.
No entanto, se você sentir que foi vítima de práticas predatórias de empréstimos,. poderá convencer o credor a uma venda a descoberto, mesmo que não tenha tido grandes catástrofes financeiras desde a compra da casa.
Para se colocar em uma posição mais convincente, pare de comprar coisas desnecessárias. Você não quer parecer irresponsável ao credor quando analisa sua proposta.
Esteja ciente de outras circunstâncias que podem impedir a aprovação de uma venda a descoberto. Se você ainda não está inadimplente em seus pagamentos de hipoteca, o credor provavelmente não estará disposto a trabalhar com você. Se o credor achar que pode obter mais dinheiro com a execução hipotecária de sua casa do que com uma venda a descoberto, pode não permitir uma. Se alguém co- assinou a hipoteca, o credor pode responsabilizar essa pessoa pelo pagamento, em vez de fazer uma venda a descoberto.
Se você acha que sua situação está pronta para uma venda a descoberto, converse com um tomador de decisões no banco sobre a possibilidade. Não basta falar com um representante de atendimento ao cliente. Peça imediatamente para falar com o departamento de mitigação de perdas do credor.
Se você não gostar do que o primeiro tomador de decisão diz, tente conversar com outro em outro dia e veja se obtém uma resposta diferente. Se o credor estiver disposto a considerar uma venda a descoberto, você está pronto para avançar com a criação da proposta de venda a descoberto e encontrar um comprador.
Consulte Profissionais
Nesse ponto, você deve consultar um advogado, um profissional tributário e um corretor de imóveis. Embora estes sejam serviços profissionais de alto preço, se você tentar lidar com uma transação complexa de venda a descoberto, poderá encontrar problemas financeiros ainda maiores.
Você pode pagar por essas taxas de serviço com o produto da venda de sua casa. Profissionais acostumados a lidar com operações de venda a descoberto poderão orientar sobre como pagá-las.
Defina um preço
Ao definir um preço pedido, certifique-se de considerar o custo de venda da propriedade no valor total de dinheiro que você precisa para sair da venda. Claro, você quer vender a casa o mais próximo possível do valor de sua hipoteca, mas em um mercado em baixa, é provável que haja um déficit.
Em alguns estados, mesmo após uma venda a descoberto, o banco espera que você pague todo ou parte desse déficit.
Reúna seus documentos e encontre um comprador
Reúna todos os documentos necessários para provar suas dificuldades financeiras ao credor. Estes podem incluir extratos bancários,. contas médicas, recibos de pagamento, um aviso de rescisão do seu antigo emprego ou um decreto de divórcio.
Cabe a você apresentar uma proposta. Esteja ciente de que o credor deve aprovar uma venda a descoberto depois de receber todos os detalhes, porque o credor é o destinatário do produto.
Seu trabalho é encontrar um comprador para sua casa.
Envie sua proposta ao banco
Depois de ter um comprador e a documentação necessária, você está pronto para enviar a oferta do comprador e sua proposta ao banco.
Juntamente com a documentação de sua situação financeira em dificuldades, sua proposta deve incluir uma carta de dificuldades explicando as circunstâncias que o impedem de fazer seus pagamentos de hipoteca. Você deseja torná-lo o mais convincente possível e proteger seus interesses, ao mesmo tempo em que atrai o banco.
Tenha cuidado ao enviar suas informações financeiras a um credor. Se não aprovar a venda a descoberto, pode usar suas informações financeiras para tentar obter dinheiro de você em um processo de execução hipotecária. Se você ainda tiver ativos em dinheiro,. pode ser esperado que você os use para continuar fazendo pagamentos de hipoteca ou para compensar o déficit entre o preço de venda e o valor da hipoteca.
Um advogado experiente em concluir vendas a descoberto pode ajudá-lo a navegar pelos detalhes.
As vendas a descoberto podem demorar mais do que as vendas regulares de casas devido à necessidade de aprovação do credor. Eles muitas vezes também caem. O comprador pode encontrar outro imóvel enquanto aguarda uma resposta sua. Esteja preparado para essa possibilidade. Se a transação de venda a descoberto for concluída, consulte o Internal Revenue Service (IRS) para ver se você terá que pagar impostos sobre o déficit.
Não se esqueça de que uma venda a descoberto ainda pode afetar sua pontuação de crédito. Os meses de pagamentos de hipoteca que você perdeu antes da venda a descoberto podem aparecer como pagamentos inadimplentes em seu relatório de crédito. Cabe ao banco decidir o que relatar, portanto, é de seu interesse tentar convencer o banco a não relatar seus pagamentos inadimplentes.
É mais provável que seu banco seja generoso a esse respeito se você trouxer à tona suas dificuldades antes de estar significativamente atrasado.
Estratégias de venda a descoberto para compradores e investidores
As vendas a descoberto podem oferecer excelentes oportunidades para os compradores adquirirem casas a um preço reduzido. Aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a tomar decisões inteligentes ao considerar uma propriedade de venda a descoberto.
Aprenda a encontrá-los
A maioria das propriedades de venda a descoberto são listadas por agentes imobiliários e em sites imobiliários. Algumas listagens podem não ser anunciadas como vendas a descoberto, então você pode ter que procurar pistas na listagem. Pode ser indicado como sujeito a aprovação bancária.
Um corretor de imóveis experiente pode fazer uma grande diferença em termos de encontrar e fechar propriedades de venda a descoberto. Agentes especializados em vendas a descoberto podem possuir uma certificação de Short Sales and Foreclosure Resource (SFR), uma designação oferecida pela National Association of Realtors (NAR).
Os detentores desta certificação têm treinamento especializado em vendas a descoberto e execuções de hipotecas, qualificando vendedores para vendas a descoberto, negociando com credores e protegendo compradores.
Prepare-se para se apressar e esperar
As vendas a descoberto são transações complicadas e demoradas tanto para o comprador quanto para o vendedor. Pode levar semanas ou meses para um credor aprovar uma venda a descoberto e muitos compradores que enviam uma oferta acabam cancelando porque o processo demora muito.
As regras para transações de venda a descoberto variam de estado para estado, mas as etapas normalmente incluem:
Pacote de venda a descoberto: o mutuário precisa provar a dificuldade financeira enviando um pacote financeiro ao credor. O pacote inclui extratos financeiros, uma carta descrevendo as dificuldades do vendedor e registros financeiros, incluindo declarações de impostos, W-2s,. canhotos de folha de pagamento e extratos bancários.
Oferta de venda a descoberto: assim que um vendedor aceita uma oferta de um potencial comprador, o agente da listagem envia ao credor o contrato da listagem,. uma oferta de compra executada, a carta de pré-aprovação do comprador,. uma cópia do cheque em dinheiro,. e o pacote de venda a descoberto do vendedor. Se faltar alguma coisa no pacote, seja porque um documento não foi enviado ou devido a um erro de arquivamento por parte do banco, o processo será adiado.
Processamento do banco: a análise da oferta pelo banco pode levar várias semanas a meses. No final, ele irá aprová-lo ou negá-lo. Só porque o vendedor aceita uma oferta não significa que o banco vai concordar com o preço. Se o banco achar que pode ganhar mais dinheiro com o processo de execução hipotecária, ele rejeitará a oferta.
Se você está comprando uma casa em uma venda a descoberto com a intenção de lançá-la, a chave para uma transação lucrativa é um bom preço de compra.
Está tudo nos números
No investimento imobiliário, diz-se que o dinheiro é feito na compra. Isso significa que um bom preço de compra geralmente é a chave para um negócio bem-sucedido. Se você conseguir um imóvel por um bom preço, aumenta as chances de sair na frente na hora de vender. Se o preço de compra for alto, por outro lado, você verá sua margem de lucro diminuir.
Você deve poder comprar a propriedade, colocá-la em ótimas condições e vendê-la a um preço lucrativo. Os investidores precisam ser capazes de vender a casa rapidamente – normalmente abaixo do mercado – e um bom preço de compra torna isso possível.
O preço de compra é apenas um número importante, no entanto. Você terá que fazer alguns outros cálculos também, incluindo:
Custos de reparos e reformas
Esses custos variam de acordo com a condição da propriedade e seus planos para ela. Vale a pena dedicar tempo e esforço para desenvolver um orçamento realista, pois esse é um dos números que você precisará para determinar se o investimento pode gerar dinheiro.
Os custos a serem considerados incluem material, mão de obra, licenças, taxas de inspeção, remoção de lixo, custos de armazenamento e aluguel de caçamba. Uma boa inspeção (antes de fazer a compra) pode alertá-lo sobre quaisquer grandes despesas, como uma fundação rachada, fiação defeituosa ou danos extensos por cupins.
Valor Após o Reparo (ARV)
O ARV é uma estimativa do valor justo de mercado (FMV) da propriedade após a realização de quaisquer reparos e reformas. Os investidores analisam esse número para determinar se uma propriedade tem potencial de lucro.
A melhor maneira de avaliar o ARV de uma propriedade é olhar para comparáveis (comps). Estas são casas que foram vendidas recentemente na área (normalmente até uma milha de distância da propriedade em questão) que possuem características semelhantes em termos de metragem quadrada, como o número de quartos e banheiros.
Custos de transporte
Os custos de transporte são suas despesas para manter a propriedade. Quanto mais tempo você possuir a propriedade, mais você gastará em custos de transporte, que incluem:
Pagamento de hipoteca (incluindo juros)
Impostos sobre a propriedade
Seguro
Taxas de condomínio e associação
Utilidades (elétrica, gás, água, esgoto, lixo)
Determinar a rentabilidade
Para que um investimento seja rentável, a soma dos seus custos (preço de compra, custos de reparação e renovação e custos de transporte) deve ser inferior ao ARV. Se os seus custos forem próximos ou superiores ao ARV, será difícil ou impossível obter lucro. Você pode determinar o lucro potencial subtraindo o preço de compra, os custos de reparo e reforma e os custos de transporte do ARV:
Lucro = ARV – Preço de compra – Custos de R&R – Custos de transporte
Os investidores imobiliários podem esperar ganhar pelo menos 20% de lucro em uma propriedade. Alguns usam diretrizes para avaliar propriedades em vários mercados imobiliários. De acordo com essas diretrizes, o investimento total (preço de compra, custos de reparo e renovação e custos de transporte) não deve exceder:
80% de ARV em um mercado onde os valores das casas estão subindo
70% a 75% de ARV em um mercado plano
60% a 65% de ARV em um mercado em que os valores das casas estão diminuindo
Se o ARV de uma propriedade for de $ 200.000, por exemplo, seu investimento total deve ser limitado a cerca de $ 160.000 em um mercado em alta, $ 140.000 em um mercado estável e $ 120.000 em um mercado com valores em queda.
Os vários níveis de investimento são usados para reduzir o risco em mudanças nas condições de mercado. Você pode arriscar mais em um mercado em alta porque é mais provável que você obtenha seu ARV ou melhor quando vender. Em um mercado em queda, é menos provável que você obtenha seu ARV, portanto, seu investimento deve ser menor.
A linha de fundo
Uma propriedade de venda a descoberto pode fornecer uma excelente oportunidade para comprar uma casa por menos dinheiro. Em muitos casos, as casas vendidas a descoberto estão em condições razoáveis e, embora o preço de compra possa ser superior ao de uma execução hipotecária, os custos de tornar a casa comercializável podem ser muito mais baixos e as desvantagens para o vendedor menos graves.
No entanto, devido ao processo demorado, compradores e vendedores devem estar dispostos a esperar. Um corretor de imóveis experiente pode ajudá-lo a determinar uma oferta justa e negociar com o banco.
Como as leis tributárias são complicadas e mudam constantemente, você deve consultar um contador público certificado (CPA) que conheça o investimento imobiliário e as leis tributárias relacionadas para fornecer informações abrangentes e atualizadas.
Pode significar a diferença entre obter lucro e ter uma perda em um investimento.
Destaques
As consequências financeiras de uma venda a descoberto podem ser menos graves do que uma execução hipotecária para o vendedor e o credor.
O ex-proprietário pode ser obrigado a pagar o déficit ou a dívida pode ser perdoada.
Uma venda a descoberto geralmente indica um proprietário em dificuldades financeiras, um mercado imobiliário em crise ou ambos.
A venda a descoberto deve ser previamente aprovada pelo credor hipotecário.
Para um comprador de imóveis residenciais, uma venda a descoberto pode ser uma boa oportunidade se abordada com cautela.
PERGUNTAS FREQUENTES
Qual é a diferença entre uma venda a descoberto e um encerramento?
Em uma venda a descoberto, o processo é iniciado pelo proprietário para sair do problema financeiro. O proprietário deve provar a extensão da dificuldade financeira através de documentos apresentados ao credor. Se o credor concordar em avançar, o proprietário é responsável por encontrar um comprador. Em uma execução hipotecária, o credor inicia o processo, confiscando a casa e, se necessário, despejando o proprietário que não fez os pagamentos. O processo de encerramento é geralmente mais rápido do que uma venda a descoberto, pois o credor procura liquidar o ativo o mais rápido possível.
O que é uma venda a descoberto?
No setor imobiliário, uma venda a descoberto pode ocorrer quando um proprietário vende uma casa a um preço inferior ao valor da hipoteca pendente. Isso normalmente acontece quando o proprietário está sob estresse financeiro e está atrasado nos pagamentos da hipoteca. O proprietário é obrigado a vender a casa a terceiros, com todo o produto da venda indo para o credor. O credor deve aprovar a venda a descoberto antes que ela aconteça. O processo pode levar até um ano devido à burocracia envolvida.
É uma boa ideia comprar um imóvel de venda a descoberto?
Comprar uma propriedade de venda a descoberto pode ser um bom negócio para um potencial comprador. No entanto, é importante estar ciente de algumas das desvantagens envolvidas. As vendas a descoberto podem levar muito tempo. Além disso, se o banco acredita que um processo de execução hipotecária é uma opção mais lucrativa, pode rejeitar a venda a descoberto e avançar com a execução hipotecária.
