Короткая распродажа
Что такое короткая продажа?
Короткая продажа недвижимости — это предложение собственности по запрашиваемой цене, которая меньше суммы, причитающейся по ипотеке текущего владельца.
Короткая продажа обычно является признаком того, что домовладелец находится в затруднительном финансовом положении, и ему необходимо продать собственность до того, как кредитор конфискует ее в результате обращения взыскания.
Все доходы от короткой продажи идут кредитору. Тогда у кредитора есть два варианта : простить оставшуюся часть долга или принять решение о недостатке средств,. которое требует от бывшего домовладельца выплаты кредитору всей или части разницы. В некоторых штатах эта разница в цене должна быть прощена.
Понимание короткой продажи
Короткие продажи обычно происходят, когда домовладелец испытывает финансовые затруднения и пропустил один или несколько платежей по ипотеке. Судебное разбирательство по взысканию долга может быть впереди.
Они также более вероятны, когда рынок жилья находится в периоде спада, таком как финансовый кризис 2007–2009 годов, который привел к резкому падению цен на жилье и замедлению продаж во многих регионах.
Например, если стоимость недвижимости падает, домовладелец может в конечном итоге продать дом за 150 000 долларов, когда по ипотеке остается еще 175 000 долларов. Разница в 25 000 долларов (за вычетом затрат на закрытие и других расходов на продажу ) называется дефицитом.
Подписание кредитора
Прежде чем процесс может начаться, ипотечный кредитор должен подписать решение о продаже без покрытия, иногда называемой продажей до обращения взыскания.
Кредитор, как правило, банк, требует, чтобы владелец ипотечного кредита представил документы, объясняющие, почему короткая продажа имеет смысл. Ни одна короткая продажа не может произойти без предварительного одобрения кредитора.
Короткие продажи, как правило, являются длительными и требующими большого количества документов транзакциями, обработка которых занимает до целого года. Они не так вредны для кредитного рейтинга домовладельца, как потеря права выкупа.
Дискриминация в ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Один из них — подать отчет в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Особые соображения
Короткая продажа вредит кредитному рейтингу человека меньше,. чем потеря права выкупа, но все же является отрицательной кредитной оценкой. Любой тип продажи собственности, который обозначен кредитной компанией как неоплаченный, как было согласовано, является звонком в счете. Короткие продажи, лишение права выкупа и действия вместо взыскания — все это в некоторой степени вредит кредитному рейтингу человека.
Короткие продажи не всегда сводят на нет остаток ипотечного долга. Ипотека состоит из двух частей. Во-первых, это залог имущества, которое используется для обеспечения кредита. Залоговое удержание защищает кредитора в случае, если заемщик не может погасить кредит. Это дает кредитному учреждению право продать имущество для погашения. От этой части ипотеки отказываются при короткой продаже.
Второй частью ипотеки является обещание выплатить. Кредиторы по-прежнему могут обеспечить соблюдение этой части либо посредством нового примечания, либо путем взыскания недостающей суммы. В любом случае кредитор должен одобрить короткую продажу, а это означает, что заемщики иногда действуют по своей прихоти.
При убеждении кредитора согласиться на короткую продажу очень важно, чтобы домовладелец мог указать на новый источник финансовых трудностей, а не на то, что было удержано во время одобрения ипотеки.
Короткая продажа против обращения взыскания
Короткая продажа или потеря права выкупа — два возможных исхода для домовладельцев, которые просрочили выплаты по ипотеке, владеют домом, находящимся под водой,. или и тем, и другим. В любом случае владелец вынужден расстаться с домом, но сроки и последствия разные.
Как работает взыскание
При выкупе кредитор конфискует дом после того, как заемщик не в состоянии произвести платежи. В отличие от короткой продажи, обращение взыскания инициируется только кредитором. Выкупа является последним вариантом для кредитора.
В таких случаях кредитор возвращает дом во владение, надеясь в конечном итоге окупить свои инвестиции в ипотеку. В отличие от большинства коротких продаж, многие обращения взыскания происходят после того, как домовладелец покидает дом. Если жильцы все еще находятся в доме, кредитор выселяет их.
Как только кредитор получает доступ к дому, он заказывает оценку и выставляет его на продажу.
Выкупа обычно занимает меньше времени, потому что кредитор хочет ликвидировать актив быстро. Исключенные дома могут даже быть проданы с аукциона на публичной распродаже доверенных лиц.
В зависимости от обстоятельств, домовладельцы, которые сталкиваются с потерей права выкупа, должны ждать от двух до семи лет, чтобы купить другой дом. Лишение права выкупа хранится в кредитном отчете человека в течение семи лет.
Как работает короткая продажа
Пострадавший домовладелец обычно остается в доме во время короткой продажи.
Домовладелец, совершивший короткую продажу, может, с некоторыми ограничениями, иметь право немедленно приобрести другой дом.
В то время как потеря права выкупа, по сути, позволяет вам уйти из дома — хотя и с серьезными последствиями для вашего финансового будущего, такими как необходимость объявить себя банкротом и уничтожить ваш кредит — завершение короткой продажи является трудоемким. Тем не менее, вознаграждение за дополнительную работу, связанную с короткой продажей, может стоить того.
Менее радикальные альтернативы короткой продаже включают модификацию кредита или использование частного ипотечного страхования.
Альтернативы короткой распродаже
Прежде чем смириться с короткой продажей, поговорите со своим кредитором о возможности пересмотра плана платежей или модификации кредита. Один из этих вариантов может позволить вам остаться дома и снова встать на ноги.
Получение модификации кредита может временно снизить ваш кредитный рейтинг, как и любая заявка на новый кредит.
Другой возможный вариант проживания в вашем доме может быть доступен, если у вас есть частная ипотечная страховка (PMI). Многие домовладельцы, которые приобрели дома со скидкой менее 20%, были обязаны покупать PMI вместе со своими домами. Если компания PMI считает, что у вас есть шанс оправиться от текущей финансовой ситуации, она может предоставить средства вашему кредитору, чтобы своевременно произвести платежи. В конце концов, вам придется вернуть аванс.
Процесс коротких продаж
Чтобы совершить короткую продажу, необходимо выполнить ряд шагов.
Убедить кредитора
Прежде чем начать процесс, домовладельцы, испытывающие затруднения, должны подумать о том, насколько вероятно, что кредитор согласится работать с ними по короткой продаже. Кредитор не обязан сотрудничать.
Источник финансовых проблем должен быть новым, например, проблема со здоровьем, потеря работы или развод, а не что-то, что не было раскрыто, когда покупатель жилья первоначально подавал заявку на кредит. Кредитор не будет сочувствовать недобросовестному заемщику.
Однако, если вы чувствуете, что стали жертвой хищнической практики кредитования, вы можете уговорить кредитора на продажу в короткие сроки, даже если с момента покупки дома у вас не было серьезных финансовых катастроф.
Чтобы поставить себя в более убедительное положение, перестаньте покупать ненужные вещи. Вы же не хотите выглядеть безответственным перед кредитором, когда он рассматривает ваше предложение.
Помните о других обстоятельствах, которые могут помешать одобрению короткой продажи. Если вы еще не просрочили платежи по ипотеке, кредитор, вероятно, не захочет с вами работать. Если кредитор считает, что он может получить больше денег от лишения права выкупа вашего дома, чем от продажи без покрытия, он может не допустить этого. Если кто -то подписал ипотечный кредит, кредитор может возложить на это лицо ответственность за платеж, а не на продажу без покрытия.
Если вы считаете, что ваша ситуация созрела для короткой продажи, поговорите о такой возможности с лицом, принимающим решения в банке. Не просто говорите с представителем службы поддержки клиентов. Немедленно попросите связаться с отделом по уменьшению убытков кредитора.
Если вам не нравится то, что говорит первое лицо, принимающее решения, попробуйте поговорить с другим в другой день и посмотрите, получите ли вы другой ответ. Если кредитор готов рассмотреть возможность продажи без покрытия, вы готовы приступить к созданию предложения о продаже без покрытия и поиску покупателя.
Проконсультируйтесь с профессионалами
На этом этапе вам следует проконсультироваться с адвокатом, специалистом по налогам и агентом по недвижимости. Несмотря на то, что это дорогостоящие профессиональные услуги, если вы попытаетесь самостоятельно провести сложную сделку по короткой продаже , вы можете столкнуться с еще большими финансовыми проблемами.
Вы можете оплатить эти сборы за услуги из выручки от продажи вашего дома. Профессионалы, привыкшие к сделкам с короткими продажами, смогут дать вам рекомендации о том, как их оплачивать.
Установить цену
Устанавливая запрашиваемую цену, обязательно учитывайте стоимость продажи недвижимости в общей сумме денег, которую вам нужно получить от продажи. Конечно, вы хотите продать дом как можно ближе к стоимости вашей ипотеки, но на падающем рынке обязательно будет дефицит.
В некоторых штатах даже после короткой продажи банк ожидает, что вы вернете всю или часть этой недостачи.
Соберите документы и найдите покупателя
Соберите все документы, которые вам понадобятся, чтобы доказать кредитору ваши финансовые трудности. Это могут быть выписки из банковских счетов,. медицинские счета, квитанции об оплате, уведомление об увольнении с прежней работы или решение о разводе.
Это зависит от вас, чтобы придумать предложение. Имейте в виду, что кредитор в конечном итоге должен одобрить короткую продажу после получения всех деталей, потому что кредитор является получателем выручки.
Ваша задача найти покупателя на свой дом.
Отправьте свое предложение в банк
Когда у вас есть покупатель и необходимые документы, вы готовы представить предложение покупателя и свое предложение в банк.
Наряду с документацией о вашем тяжелом финансовом положении ваше предложение должно включать в себя письмо о трудностях, объясняющее обстоятельства, которые мешают вам производить платежи по ипотеке. Вы хотите сделать это максимально убедительно и защитить свои интересы, а также обратиться в банк.
Будьте осторожны при предоставлении вашей финансовой информации кредитору. Если он не одобрит короткую продажу, он может использовать вашу финансовую информацию, чтобы попытаться получить от вас деньги в процессе обращения взыскания. Если у вас все еще есть наличные активы,. вы можете использовать их для продолжения выплат по ипотеке или для покрытия разницы между ценой продажи и суммой ипотеки.
Юрист, имеющий опыт коротких продаж, может помочь вам сориентироваться в деталях.
Короткая продажа может занять больше времени, чем обычная продажа дома, из-за необходимости одобрения кредитора. Они тоже часто проваливаются. Покупатель может найти другую недвижимость, ожидая ответа от вас. Будьте готовы к такой возможности. Если сделка короткой продажи состоится, проконсультируйтесь с Налоговой службой (IRS), чтобы узнать, придется ли вам платить налоги с недостающей суммы.
Не забывайте, что короткая продажа все еще может повлиять на ваш кредитный рейтинг. Месяцы платежей по ипотеке, которые вы пропустили до короткой продажи, могут отображаться как просроченные платежи в вашем кредитном отчете. Банк сам решает, о чем сообщать, поэтому в ваших интересах попытаться убедить банк не сообщать о ваших просроченных платежах.
Ваш банк может быть более щедрым в этом отношении, если вы упомянули о своих трудностях до того, как значительно отстали.
Стратегии коротких продаж для покупателей и инвесторов
Короткие продажи могут предоставить покупателям отличные возможности приобрести дома по сниженной цене. Вот несколько советов, которые помогут вам принимать разумные решения при рассмотрении вопроса о продаже недвижимости в короткие сроки.
Узнайте, как их найти
Большинство объектов недвижимости, выставленных на короткую продажу, перечислены агентами по недвижимости и на веб-сайтах по недвижимости. Некоторые списки могут не рекламироваться как короткие продажи, поэтому вам, возможно, придется искать подсказки в списке. Он может быть указан как подлежащий утверждению банком.
Опытный агент по недвижимости может иметь большое значение с точки зрения поиска и закрытия объектов недвижимости с короткими продажами. Агенты, которые специализируются на коротких продажах, могут иметь сертификат Short Sales and Foreclosure Resource (SFR), обозначение, предлагаемое Национальной ассоциацией риелторов (NAR).
Обладатели этого сертификата проходят специальную подготовку по коротким продажам и обращению взыскания, квалификации продавцов для коротких продаж, ведению переговоров с кредиторами и защите покупателей.
Приготовьтесь торопиться и ждать
Короткие продажи — это сложные и трудоемкие сделки как для покупателя, так и для продавца. Кредитору могут потребоваться недели или месяцы, чтобы одобрить короткую продажу, и многие покупатели, подающие предложение, в конечном итоге отменяют его, потому что процесс занимает слишком много времени.
Правила коротких продаж варьируются от штата к штату, но шаги обычно включают:
Короткий пакет для продажи: Заемщик должен доказать финансовые трудности, представив финансовый пакет своему кредитору. Пакет включает в себя финансовые отчеты, письмо с описанием трудностей продавца и финансовые отчеты, включая налоговые декларации, формы W-2,. квитанции о заработной плате и банковские выписки.
Краткое предложение о продаже: Как только продавец принимает предложение от потенциального покупателя, агент по листингу отправляет кредитору договор о листинге,. оформленное предложение о покупке, письмо с предварительным одобрением покупателя,. копию чека о задатке , и пакет коротких продаж продавца. Если в пакете чего-то не хватает, либо из-за того, что документ не был отправлен, либо из-за ошибки при подаче со стороны банка, процесс будет отложен.
Банковская обработка: рассмотрение предложения банком может занять от нескольких недель до месяцев. В конце концов, он одобрит или отклонит это. Тот факт, что продавец принимает предложение, не означает, что банк согласится с ценой. Если банк считает, что он может заработать больше денег с помощью процедуры обращения взыскания, он отклонит предложение.
Если вы покупаете дом на короткой распродаже с намерением продать его, ключом к прибыльной сделке является хорошая цена покупки.
Все дело в цифрах
При инвестировании в недвижимость говорят, что деньги зарабатываются на покупке. Это означает, что хорошая цена покупки часто является залогом успешной сделки. Если вы можете получить недвижимость по хорошей цене, вы увеличиваете шансы выйти вперед, когда придет время продавать. С другой стороны, если цена покупки находится на высоком уровне, вы увидите, как ваша прибыль уменьшится.
Вы должны иметь возможность купить недвижимость, привести ее в отличное состояние и продать по выгодной цене. Инвесторы должны иметь возможность быстро развернуться и продать дом — обычно по цене ниже рыночной — и хорошая цена покупки делает это возможным.
Однако цена покупки — это только одна важная цифра. Вам также придется сделать некоторые другие расчеты, в том числе:
Расходы на ремонт и реконструкцию
Эти расходы будут варьироваться в зависимости от состояния имущества и ваших планов на него. Стоит потратить время и усилия на разработку реалистичного бюджета, поскольку это одна из цифр, которые вам понадобятся, чтобы определить, могут ли инвестиции принести деньги.
Затраты, которые следует учитывать, включают материалы, рабочую силу, разрешения, плату за осмотр, вывоз мусора, затраты на хранение и аренду мусорных контейнеров. Тщательный осмотр (перед покупкой) может предупредить вас о любых крупных расходах, таких как треснувший фундамент, неисправная проводка или обширное повреждение термитами.
Стоимость после ремонта (ARV)
ARV – это оценка справедливой рыночной стоимости имущества (FMV) после проведения любого ремонта и реконструкции. Инвесторы смотрят на это число, чтобы определить, имеет ли недвижимость потенциальную прибыль.
Лучший способ оценить ARV собственности — посмотреть на сопоставимые объекты (comps). Это дома, которые недавно были проданы в этом районе (как правило, на расстоянии до одной мили от объекта недвижимости), которые имеют схожие характеристики с точки зрения площади в квадратных футах, таких как количество спален и ванных комнат.
Расходы на содержание
Расходы на содержание — это ваши расходы на хранение имущества. Чем дольше вы владеете недвижимостью, тем больше вы потратите на текущие расходы, которые включают в себя:
Оплата ипотечного кредита (включая проценты)
Налог на недвижимость
Страхование
Плата за кондоминиум и ассоциацию
Коммунальные услуги (электричество, газ, вода, канализация, мусор)
Определение прибыльности
Чтобы инвестиции были прибыльными, сумма ваших затрат (покупная цена, затраты на ремонт и реконструкцию, а также расходы на содержание) должна быть ниже, чем ARV. Если ваши затраты близки или превышают АРВ, получить прибыль будет сложно или невозможно. Вы можете определить потенциальную прибыль, вычитая покупную цену, затраты на ремонт и обновление, а также расходы на содержание из ARV:
Прибыль = ARV – Цена покупки – Затраты на возврат и возврат – Затраты на содержание
Инвесторы в недвижимость могут рассчитывать на получение не менее 20% прибыли от собственности. Некоторые используют руководящие принципы для оценки свойств на различных рынках жилья. В соответствии с этими руководящими принципами общие инвестиции (цена покупки, затраты на ремонт и реконструкцию, а также расходы на содержание) не должны превышать:
80% ARV на рынке, где стоимость жилья растет
от 70% до 75% АРВ на фиксированном рынке
от 60% до 65% АРВ на рынке, на котором стоимость жилья снижается
Например, если ARV недвижимости составляет 200 000 долларов, ваши общие инвестиции должны быть ограничены примерно 160 000 долларов на растущем рынке, 140 000 долларов на стабильном рынке и 120 000 долларов на рынке с падающей стоимостью.
Различные уровни инвестиций используются для снижения риска в меняющихся рыночных условиях. Вы можете больше рисковать на растущем рынке, потому что у вас больше шансов получить АРВ или лучше, когда вы продаете. На падающем рынке у вас меньше шансов получить АРВ, поэтому ваши инвестиции должны быть меньше.
Нижняя линия
Короткая продажа собственности может предоставить прекрасную возможность купить дом за меньшие деньги. Во многих случаях дома для краткосрочной продажи находятся в приемлемом состоянии, и, хотя покупная цена может быть выше, чем потеря права выкупа, затраты на приведение дома в рыночный вид могут быть намного ниже, а недостатки для продавца менее серьезными.
Однако из-за длительного процесса покупатели и продавцы должны быть готовы ждать. Опытный агент по недвижимости может помочь вам определить справедливое предложение и договориться с банком.
Поскольку налоговое законодательство сложное и постоянно меняется, вам следует проконсультироваться с сертифицированным бухгалтером (CPA), который разбирается в инвестициях в недвижимость и соответствующем налоговом законодательстве, чтобы предоставить вам исчерпывающую и актуальную информацию.
Это может означать разницу между получением прибыли и убытком от инвестиций.
Особенности
Финансовые последствия короткой продажи могут быть менее серьезными, чем потеря права выкупа, как для продавца, так и для кредитора.
Бывший владелец может быть обязан выплатить недостающую сумму или долг может быть прощен.
Короткая продажа обычно указывает на то, что домовладелец находится в бедственном финансовом положении, рынок недвижимости находится в упадке, или и то, и другое.
Короткая продажа должна быть одобрена заранее ипотечным кредитором.
Для покупателя дома короткая продажа может быть хорошей возможностью, если подходить осторожно.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
В чем разница между короткой продажей и потерей права выкупа?
При короткой продаже процесс инициируется домовладельцем, чтобы избежать финансовых проблем. Владелец должен доказать степень финансового бедствия посредством документов, представленных кредитору. Если кредитор соглашается двигаться вперед, домовладелец несет ответственность за поиск покупателя. В случае обращения взыскания кредитор инициирует процесс, арестовывая дом и, при необходимости, выселив владельца, который не произвел платежи. Процесс обращения взыскания, как правило, быстрее, чем короткая продажа, поскольку кредитор стремится ликвидировать актив как можно быстрее.
Что такое короткая продажа?
В сфере недвижимости короткая продажа может иметь место, когда владелец продает дом по цене, которая ниже непогашенной суммы ипотечного кредита. Обычно это происходит, когда владелец испытывает финансовые затруднения и задерживает платежи по ипотеке. Владелец обязан продать дом третьему лицу, при этом все доходы от продажи пойдут кредитору. Кредитор должен одобрить короткую продажу до того, как она произойдет. Процесс может занять до года из-за бумажной волокиты.
Является ли это хорошей идеей, чтобы купить недвижимость на короткое время?
Покупка недвижимости в короткие сроки может быть выгодной сделкой для потенциального покупателя. Тем не менее, важно знать о некоторых недостатках. Короткие продажи могут занять много времени. Кроме того, если банк считает, что процедура обращения взыскания является более прибыльным вариантом, он может отклонить короткую продажу и вместо этого перейти к обращению взыскания.
