выкупа

Если вы просрочите несколько ипотечных платежей, ваш кредитор может начать процесс обращения взыскания, что может привести к месяцам финансового и эмоционального стресса и даже к потере вашего дома.

Что такое потеря права выкупа?

определение обращения взыскания

Лишение права выкупа - это когда кредитор берет под свой контроль собственность после того, как заемщик пропускает несколько ипотечных платежей.

Когда вы купили свой дом и взяли ипотечный кредит, вы согласились на сделку со своим банком или кредитором. Они предоставили вам аванс для оплаты дома, а взамен вы подписали договор, согласно которому ежемесячно будете платить определенную сумму в течение определенного количества лет.

Если вы начнете задерживать платежи или полностью перестанете платить по ипотеке, банк или кредитор могут лишить собственности имущество и продать его, чтобы вернуть потерянные средства.

Как работает взыскание?

Когда вы купили свой дом, вы подписали договор об ипотеке, в котором указывалась сумма денег, которую вы заняли, а также процентная ставка и детали вашего ежемесячного платежа.

Однако простое проживание в своем доме не означает, что оно принадлежит вам на законных основаниях. Если у вас есть ипотечный кредит, банк или кредитор формально владеет имуществом до тех пор, пока вы не внесете последний платеж по ипотечному кредиту.

Виды обращения взыскания

После того, как у вас будет несколько пропущенных платежей по ипотеке, ваш кредитор может начать процесс обращения взыскания. Есть два основных способа ареста вашего дома:

Судебное обращение взыскания, означающее, что кредитор должен получить постановление суда.
Внесудебное обращение взыскания в зависимости от штата, в котором находится имущество.

Есть несколько различных типов потери права выкупа, в зависимости от штата и условий вашей ипотеки. Некоторые потери права выкупа связаны с судебным иском, а другие нет. К видам взыскания относятся:

** Судебное обращение взыскания: ** При судебном взыскании кредитор подает иск, а заемщик уведомляется о неуплате. У домовладельца есть 30 дней, чтобы компенсировать пропущенные платежи, в противном случае процесс обращения взыскания будет продолжен.
Доверенность на продажу: В некоторых штатах допускается обращение взыскания на право продажи, если в договоре есть пункт о праве продажи. Как только заемщик задерживает свои платежи, его ипотечному кредитору разрешается выставить дом на аукцион. Право выкупа заложенного имущества считается внесудебным обращением взыскания, поскольку не предпринимается никаких юридических действий.
Строгая потеря права выкупа. Строгая потеря права выкупа менее распространена, поскольку она разрешена только в нескольких штатах. В этом случае ипотечный кредитор подает иск против домовладельца, и если заемщик не производит свои платежи в установленный судом срок, дом может быть конфискован держателем ипотеки.

Как процесс обращения взыскания зависит от штата

В каждом штате действуют свои законы, касающиеся процесса обращения взыскания и продажи права выкупа. Они могут регулировать варианты помощи заемщику, если он уже находится в процессе обращения взыскания, как публиковать уведомление о продаже, график продажи и другие части процесса.

Процесс обращения взыскания за 5 шагов

С момента вашего первого пропущенного платежа по ипотеке до продажи вашего дома, процесс обращения взыскания проходит в несколько этапов. Эти этапы могут различаться в зависимости от штата, но обычно следуют этому графику.

Шаг 1: Пропущенные платежи по ипотеке

Если ваш платеж по ипотеке задерживается на несколько дней, вам, вероятно, не грозит потеря права выкупа. У вашего кредитора может быть льготный период до двух недель, чтобы вы могли произвести платеж без серьезных штрафов. Однако по истечении льготного периода ваш платеж считается просроченным, и с вас будет взиматься плата за просрочку платежа. Вы также можете получить предупреждение от своего кредитора о потенциальном лишении права выкупа, если вы не сможете произвести платежи.

Шаг 2: Уведомление о невыполнении обязательств

После трех-шести месяцев пропущенных платежей по ипотеке ваш кредитор подаст уведомление о неисполнении обязательств в местный офис регистратора. Ваш кредитор также отправит вам письмо заказным письмом и, в зависимости от вашего штата, может повесить уведомление на входной двери. В этом уведомлении указывается, какую сумму вы должны заплатить, чтобы восстановить хорошую репутацию по ипотечному кредиту.

Уведомление о невыполнении обязательств может появиться в вашем кредитном отчете и повлиять на ваш счет. Это может затруднить получение других видов кредита или рефинансирование ипотечного кредита.

Уведомление о невыполнении обязательств не приравнивается к немедленному или автоматическому изъятию права выкупа вашего дома кредитором, и это не означает, что у вас нет вариантов предотвратить лишение права выкупа. Вы можете остановить разбирательство, уточнив свои платежи.

Шаг 3: Предварительное выкупа

Предварительное выкупа — это период времени между Уведомлением о невыполнении обязательств и аукционом или продажей вашего дома. В течение этого времени, если вы сможете получить в свои руки сумму, указанную в Уведомлении о невыполнении обязательств, вы сможете остановить процесс обращения взыскания. Точное количество времени, которое у вас есть, зависит от вашего состояния. Во время предварительного выкупа у вас также может быть возможность продать свой дом и вернуть причитающиеся деньги, что называется короткой продажей.

Шаг 4: Уведомление о продаже

Если у вас нет денег, чтобы вернуть ипотечный кредит в установленные сроки, ваш кредитор подаст уведомление о продаже, и ваш дом будет выставлен на аукцион в указанное время и в указанном месте.

Способ публикации Уведомления о продаже зависит от вашего штата. Например, в Северной Каролине уведомление должно быть опубликовано в местной газете и вывешено на двери местного здания суда, а в Калифорнии оно должно быть размещено на собственности, а также в общественном месте в округе.

Поскольку уведомление о продаже является общедоступной информацией и рекламируется, несколько покупателей, включая инвесторов, могут быть заинтересованы в покупке вашего дома. В зависимости от законов вашего штата у вас может быть возможность воспользоваться правом выкупа (это означает, что вы можете вернуть свой дом) до момента продажи заложенного имущества или даже после него.

Шаг 5: Выселение

После аукциона и продажи вашего дома у вас обычно есть несколько дней, чтобы собрать свои вещи и переехать в новое место жительства. Если вы не выезжаете добровольно, сотрудникам правоохранительных органов по закону разрешено вывезти вас и ваши вещи из помещения.

Сколько времени занимает взыскание?

Процесс выкупа может занять некоторое время и до нескольких лет. По данным ATTOM Data Solutions, среднее обращение взыскания в США заняло 941 день, или около двух с половиной лет, по состоянию на четвертый квартал 2021 года. В некоторых штатах процесс обращения взыскания занял четыре года, а в некоторых — почти семь лет.

Тем не менее, вам разрешено оставаться в своем доме, пока идет процесс обращения взыскания. После того, как дом будет продан, вам будет предложено освободить собственность. Если вы откажетесь, вы получите уведомление о выселении, и правоохранительные органы заберут вас и ваши вещи из дома.

Как избежать потери права выкупа

Столкнуться с потерей права выкупа дома может быть очень страшно. К счастью, есть много способов избежать потери права выкупа, даже если ваше текущее финансовое положение не позволяет вовремя выплачивать ипотечный кредит.

В конечном счете, предотвращение потери права выкупа начинается с общения с вашим ипотечным кредитором или обслуживающей организацией. Маловероятно, что ваш кредитор позволит вам полностью сорваться с крючка, но это может помочь вам принять меры, чтобы вы не потеряли свой дом.

Вот некоторые из лучших способов избежать потери права выкупа дома:

Воспользуйтесь льготными программами: Во время пандемии COVID-19 федеральное правительство учредило программу льготных ипотечных кредитов, срок действия которой уже истек. Тем не менее, вы все равно можете подать заявление об отсрочке, если у вас есть кредит, обеспеченный государством, от Fannie Mae или Freddie Mac.
Измените условия кредита. Если вы не можете позволить себе ежемесячный платеж по кредиту, спросите своего кредитора, могут ли они изменить условия вашего кредита. В обмен на более длительный график амортизации вы можете снизить ежемесячный платеж.
Получите документ о лишении права выкупа: В некоторых штатах домовладельцы могут выбрать документ о лишении права выкупа, в котором вы соглашаетесь передать свой дом кредитору, чтобы избежать потери права выкупа. В этом варианте вы не обязаны платить по ипотеке, но вы все равно можете нести ответственность за выплату разницы между стоимостью вашего дома и остатком по ипотеке.
Создайте план погашения. Если вы знаете, что не можете выплачивать ипотечный кредит в течение определенного месяца, как можно скорее сообщите об этом своему кредитору. Ваш кредитор, вероятно, может настроить план платежей, который предполагает более частые, но меньшие платежи или отсрочку на месяц или два.

Последствия обращения взыскания

Есть несколько финансовых последствий лишения права выкупа, и они могут быть разрушительными. С одной стороны, получение ипотечного кредита после потери права выкупа может быть сложной задачей из-за влияния на ваш кредит и того факта, что вы, вероятно, будете подвергаться периоду ожидания, прежде чем появится шанс на новый кредит. К другим последствиям обращения взыскания относятся:

Потеря вашего дома, что ставит вас в положение, когда вам нужно найти новое место для проживания с потерей права выкупа в вашем досье
Повреждение вашей кредитной истории, поскольку обращение взыскания остается в вашем кредитном отчете в течение семи лет.
Потеря вашей собственности и капитала, что может иметь далеко идущие последствия для вашего общего состояния
Задолженность по оставшемуся остатку, если это судебная потеря права выкупа, и предмет судебного разбирательства, наложение ареста на заработную плату и многое другое, если вы не можете заплатить

Нижняя линия

Если вы изо всех сил пытаетесь произвести платежи по ипотеке, ваши лучшие ставки, чтобы избежать потери права выкупа, — это время и общение. Как только вы поймете, что не можете выплатить ипотечный кредит, обратитесь к своему кредитору или обслуживающему персоналу, чтобы узнать о доступных вам вариантах. Возможно, они смогут составить план платежей или разрешить вам отложить платеж на один месяц, если у вас временные финансовые трудности.

Особенности

Процесс обращения взыскания зависит от штата, но в целом кредиторы стараются работать с заемщиками, чтобы заставить их успеть оплатить платежи и избежать взыскания.
Самое последнее среднее количество дней по стране для процесса обращения взыскания составляет 857; однако сроки сильно различаются в зависимости от штата.
Лишение права выкупа представляет собой юридический процесс, который позволяет кредиторам возместить сумму, причитающуюся по невыплаченной ссуде, вступив в собственность и продав заложенное имущество.