Раздел 1031

Что такое Раздел 1031?

Раздел 1031 — это положение Налогового кодекса (IRC), которое позволяет бизнесу или владельцам инвестиционной собственности откладывать федеральные налоги при некоторых сделках с недвижимостью.

Положение используется инвесторами, которые продают один объект недвижимости и реинвестируют вырученные средства в один или несколько других объектов. Он недоступен для покупателей или продавцов личных домов для собственного использования.

Обмены, соответствующие требованиям Раздела 1031, называются обменами 1031, однотипными обменами или обменами Старкера. Раздел 1031 иногда называют лазейкой Старкера.

Понимание Раздела 1031

Название Starker Loophole было закреплено за законом с тех пор, как в 1979 году суд постановил, что соглашение об обмене имуществом в определенные сроки, по сути, то же самое, что и одновременная передача имущества.

Раньше лазейка была определена гораздо шире. До 31 декабря 2017 г. однородным имуществом могло быть любое из широкого спектра недвижимого и материального личного имущества, предназначенного для деловых или инвестиционных целей, включая франшизы, предметы искусства, оборудование, акции в торговле, ценные бумаги, партнерские доли, сертификаты траста. , и выгодные интересы.

Для 1031 обменов, заключенных после 31 декабря 2017 года, единственным разрешенным имуществом является коммерческая или инвестиционная недвижимость.

Правила использования раздела 1031

Раздел 1031 предусматривает отсрочку уплаты налога на своевременный обмен аналогичной недвижимостью. Есть ряд важных шагов к правильно структурированному обмену 1031:

• Недвижимость, приобретаемая на вырученные средства, должна быть однородной.

• Налог должен быть уплачен с любого «сапога» в год обмена 1031. Ботинок — это добавленная стоимость к свопу, которая не является недвижимостью.

• После того, как коммерческая или инвестиционная недвижимость продана, аналогичная недвижимость должна быть идентифицирована в течение 45 дней и приобретена в течение 180 дней.

О похожей недвижимости

Раздел 1031 определяет подобное имущество как недвижимое имущество, которое используется для продуктивного использования в торговле или бизнесе или в инвестиционных целях. Раздел 1031 отсрочивает налог, когда эта недвижимость обменивается в правильно структурированном обмене 1031 на аналогичную недвижимость, которая продолжает использоваться для продуктивного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций.

О "Сапоге"

Раздел 1031 позволяет инвестору давать или получать денежные средства или другое имущество, не являющееся однородным, в дополнение к обмениваемой однородной недвижимости. Такие дополнения к сделке, предоставляемые или получаемые в обмене 1031, называются «загрузкой».

Чтобы соответствовать требованиям, инвестор должен использовать выручку от продажи недвижимости для новой инвестиции в недвижимость в течение 180 дней или даты подачи налоговой декларации.

Загрузка вызывает налогооблагаемую прибыль или убытки в год обмена. Налогооблагаемая сумма, которая не отсрочена в соответствии с разделом 1031, представляет собой сумму ботинка.

Налогооблагаемая сумма, которая отсрочена в соответствии с разделом 1031, представляет собой прирост капитала или убыток от обмениваемой аналогичной недвижимости .

Время обмена

Раздел 1031 дает налогоплательщику, который продает коммерческую или инвестиционную недвижимость, 45 календарных дней с момента закрытия сделки, чтобы определить до трех (а при определенных обстоятельствах четырех или более) аналогичных объектов недвижимости на замену.

Замена должна быть получена, а обмен 1031 завершен до 180 календарных дней или до даты (с продлением) декларации налогоплательщика, в зависимости от того, что наступит раньше.

Сообщение об обмене 1031

Несмотря на то, что уплата налога отсрочена и прибыль или убыток не признаются, об обмене по форме 1031 необходимо сообщить в форме 8824 «Обмен однородных товаров». Инструкции к форме объясняют, как сообщить детали обмена 1031.

Прибыль, полученная от ботинка, указывается в Форме 8949,. Приложении D ( Форма 1040 ) или Форме 4797,. в зависимости от обстоятельств. Если амортизация должна быть восстановлена,. то эту признанную прибыль, возможно, придется отразить в отчетности как обычный доход.

Процесс обмена 1031 очень сложен, и ошибки могут привести к значительным затратам. Имея это в виду, есть преимущества в работе с авторитетной биржевой компанией 1031 с полным спектром услуг. Как правило, эти компании стоят меньше, чем адвокаты, которые взимают почасовую оплату, и заключение контракта с фирмой, которая имеет зарекомендовавший себя опыт в этих транзакциях, может гарантировать, что ваш аналогичный обмен соответствует требованиям налогового кодекса.

Особенности

• Льгота по Разделу 1031 недоступна для продавцов или покупателей личного жилья.

• Раздел 1031 позволяет инвесторам в коммерческую недвижимость откладывать налоги на прибыль от продажи недвижимости, чтобы получить наличные деньги для покупки другой недвижимости.

• Это иногда называют лазейкой Старкера, потому что продажа и покупка не обязательно должны быть одновременными, чтобы претендовать на отсрочку по уплате налогов.