فقاعة الإسكان
ما هي فقاعة الإسكان؟
فقاعة الإسكان ، أو فقاعة العقارات ، هي تصاعد في أسعار المساكن يغذيها الطلب والمضاربة والإنفاق المفرط إلى حد الانهيار. عادة ما تبدأ فقاعات الإسكان بزيادة الطلب ، في مواجهة العرض المحدود ، والذي يستغرق فترة طويلة نسبيًا للتجديد والزيادة. يضخ المضاربون الأموال في السوق ، مما يؤدي إلى زيادة الطلب. في مرحلة ما ، ينخفض الطلب أو يركد في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض ، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار - وتنفجر الفقاعة.
فهم فقاعة الإسكان
فقاعة الإسكان حدث مؤقت ، لكنها يمكن أن تستمر لسنوات. عادةً ما يكون مدفوعًا بشيء خارج عن القاعدة مثل التلاعب بالطلب ، أو المضاربة ، أو المستويات المرتفعة بشكل غير عادي من الاستثمار ، أو السيولة الزائدة ، أو سوق التمويل العقاري غير المنظم ، أو الأشكال المتطرفة من المنتجات المشتقة القائمة على الرهن العقاري - وكلها يمكن أن تتسبب في أن تصبح أسعار المنازل غير مستدام. يؤدي إلى زيادة الطلب مقابل العرض.
وفقًا لصندوق النقد الدولي (IMF) ، قد تكون فقاعات الإسكان أقل تكرارًا من فقاعات الأسهم ، لكنها تميل إلى أن تدوم ضعف المدة .
لا تتسبب فقاعات الإسكان في انهيار عقاري كبير فحسب ، بل لها أيضًا تأثير كبير على الناس من جميع الطبقات والأحياء والاقتصاد الكلي. يمكنهم إجبار الناس على البحث عن طرق لسداد قروضهم العقارية من خلال برامج مختلفة أو قد تجعلهم يحفرون في حسابات التقاعد لتحمل تكاليف العيش في منازلهم. كانت فقاعات الإسكان أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل الناس يفقدون مدخراتهم.
ما الذي يسبب فقاعة الإسكان؟
تقليديا ، أسواق الإسكان ليست عرضة للفقاعات مثل الأسواق المالية الأخرى بسبب المعاملات الكبيرة وتحمل التكاليف المرتبطة بامتلاك منزل. ومع ذلك ، فإن الزيادة السريعة في عرض الائتمان التي تؤدي إلى مزيج من أسعار الفائدة المنخفضة للغاية وتخفيف معايير الاكتتاب الائتماني يمكن أن تجلب المقترضين إلى السوق وتغذي الطلب. يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد معايير الائتمان إلى تقليل الطلب ، مما يؤدي إلى انفجار فقاعة الإسكان.
فقاعة الإسكان الأمريكية في منتصف عام 2000
كانت فقاعة الإسكان الأمريكية سيئة السمعة في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين نتيجة جزئياً لفقاعة أخرى ، هذه الفقاعة في قطاع التكنولوجيا. كان مرتبطا بشكل مباشر ، وما يعتبره البعض سبب ، الأزمة المالية في 2007-2008.
خلال فقاعة الدوت كوم في أواخر التسعينيات ، كان لدى العديد من شركات التكنولوجيا الجديدة عروض أسعار أسهمها العادية إلى أسعار مرتفعة للغاية في فترة زمنية قصيرة نسبيًا. حتى الشركات التي كانت أكثر بقليل من شركات ناشئة ولم تحقق أرباحًا فعلية بعد ، كانت تقدم عروضها إلى رؤوس أموال سوقية كبيرة من قبل المضاربين الذين حاولوا جني أرباح سريعة. بحلول عام 2000 ، بلغ مؤشر ناسداك ذروته ، ومع انفجار فقاعة التكنولوجيا ، انهار العديد من هذه الأسهم التي كانت تحلق على ارتفاع عالٍ سابقًا إلى مستويات أسعار منخفضة بشكل كبير.
مع تخلي المستثمرين عن سوق الأسهم في أعقاب انفجار فقاعة الدوت كوم وانهيار سوق الأسهم اللاحق ، قاموا بتحويل أموالهم إلى العقارات. في الوقت نفسه ، خفض الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي أسعار الفائدة وخفضها من أجل مكافحة الركود المعتدل الذي أعقب انهيار التكنولوجيا ، وكذلك لتهدئة حالة عدم اليقين التي أعقبت هجوم مركز التجارة العالمي في 11 سبتمبر 2001 .
التقى هذا التدفق من الأموال والائتمان مع سياسات حكومية مختلفة مصممة لتشجيع ملكية المنازل ومجموعة من ابتكارات السوق المالية التي زادت من سيولة الأصول المتعلقة بالعقارات. ارتفعت أسعار المساكن ، وبدأ المزيد والمزيد من الناس في شراء وبيع المنازل.
على مدى السنوات الست التالية ، نما الهوس بشأن ملكية المنازل إلى مستويات مثيرة للقلق مع انخفاض أسعار الفائدة ، وتم التخلي عن متطلبات الإقراض الصارمة. تشير التقديرات إلى أن 20 في المائة من الرهون العقارية في عامي 2005 و 2006 ذهبت إلى أشخاص لم يكونوا قادرين على التأهل بموجب متطلبات الإقراض العادية. كان هؤلاء الأشخاص يطلق عليهم لقب المقترضين من الرهن العقاري الثانوي ، وكان أكثر من 75 في المائة من قروض الرهن العقاري عالية المخاطر عبارة عن قروض عقارية ذات معدل فائدة قابل للتعديل بمعدلات أولية منخفضة وإعادة ضبط مجدولة بعد عامين إلى ثلاثة أعوام .
كما هو الحال مع فقاعة التكنولوجيا ، تميزت فقاعة الإسكان بارتفاع مبدئي في أسعار المساكن بسبب الأساسيات ، ولكن مع استمرار السوق الصاعدة في قطاع الإسكان ، بدأ العديد من المستثمرين في شراء المنازل كاستثمارات مضاربة.
دفع تشجيع الحكومة لامتلاك المنازل على نطاق واسع البنوك إلى خفض أسعارها ومتطلبات الإقراض ، مما أدى إلى نوبة جنون لشراء المنازل أدت إلى ارتفاع متوسط سعر بيع المنازل بنسبة 55 في المائة من عام 2000 إلى عام 2007. وقد اجتذب جنون شراء المنازل المضاربين الذي بدأ في تقليب المنازل لأرباح تصل إلى عشرات الآلاف من الدولارات في أقل من أسبوعين.
خلال تلك الفترة نفسها ، بدأ سوق الأوراق المالية في الانتعاش ، وبحلول عام 2006 بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع. وبدأت الرهون العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل في إعادة الاستقرار بمعدلات أعلى مع ظهور علامات على تباطؤ الاقتصاد في عام 2007. مع تأرجح أسعار المساكن عند مستويات عالية كانت علاوة المخاطرة مرتفعة للغاية بالنسبة للمستثمرين الذين توقفوا بعد ذلك عن شراء المنازل. عندما أصبح واضحًا لمشتري المنازل أن قيمة المساكن يمكن أن تنخفض بالفعل ، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض ، مما أدى إلى عمليات بيع هائلة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ستنخفض أسعار المساكن بنسبة 19 في المائة من عام 2007 إلى عام 2009 ، وسيؤدي التخلف عن سداد الرهن العقاري الجماعي إلى ملايين حالات حبس الرهن خلال السنوات القليلة المقبلة .
يسلط الضوء
فقاعة الإسكان هي حالة مستدامة ولكن مؤقتة من ارتفاع الأسعار المقدرة والمضاربة المتفشية في أسواق الإسكان.
فقاعة الإسكان ، كما هو الحال مع أي فقاعة أخرى ، هي حدث مؤقت ومن المحتمل أن تحدث في أي وقت تسمح به ظروف السوق.
شهدت الولايات المتحدة فقاعة إسكان كبيرة في العقد الأول من القرن الحالي بسبب تدفقات الأموال إلى أسواق الإسكان ، وشروط الإقراض الفضفاضة ، والسياسة الحكومية لتعزيز ملكية المنازل.
