Gelembung Perumahan

Apakah Itu Buih Perumahan?

Gelembung perumahan, atau gelembung hartanah, ialah kenaikan harga perumahan yang didorong oleh permintaan, spekulasi dan perbelanjaan yang meriah sehingga ke tahap runtuh. Gelembung perumahan biasanya bermula dengan peningkatan dalam permintaan, dalam menghadapi bekalan terhad, yang mengambil tempoh yang agak panjang untuk diisi semula dan meningkat. Spekulator mencurahkan wang ke pasaran, meningkatkan lagi permintaan. Pada satu ketika, permintaan berkurangan atau bertakung pada masa yang sama bekalan meningkat, mengakibatkan penurunan mendadak dalam harga-dan gelembung pecah.

Memahami Buih Perumahan

Gelembung perumahan adalah peristiwa sementara, tetapi ia boleh bertahan selama bertahun-tahun. Biasanya, ia didorong oleh sesuatu di luar norma seperti permintaan yang dimanipulasi, spekulasi, tahap pelaburan yang luar biasa tinggi, lebihan mudah tunai, pasaran pembiayaan hartanah yang dinyahkawal selia atau bentuk produk derivatif berasaskan gadai janji yang melampau—semuanya boleh menyebabkan harga rumah menjadi tidak mampan. Ia membawa kepada peningkatan dalam permintaan berbanding penawaran.

Menurut Dana Kewangan Antarabangsa (IMF), gelembung perumahan mungkin kurang kerap daripada gelembung ekuiti, tetapi ia cenderung bertahan dua kali lebih lama .

Buih perumahan bukan sahaja menyebabkan kemalangan harta tanah yang besar, tetapi juga mempunyai kesan yang ketara ke atas semua golongan, kawasan kejiranan dan ekonomi keseluruhan. Mereka boleh memaksa orang ramai untuk mencari cara untuk membayar gadai janji mereka melalui program yang berbeza atau mungkin meminta mereka menggali akaun persaraan untuk mampu tinggal di rumah mereka. Buih perumahan telah menjadi salah satu sebab utama orang ramai akhirnya kehilangan simpanan mereka.

Apa yang Menyebabkan Buih Perumahan?

Secara tradisinya, pasaran perumahan tidak terdedah kepada gelembung seperti pasaran kewangan lain disebabkan oleh transaksi yang besar dan kos pembawaan yang berkaitan dengan memiliki rumah. Walau bagaimanapun, peningkatan pesat dalam bekalan kredit yang membawa kepada gabungan kadar faedah yang sangat rendah dan kelonggaran piawaian pengunderaitan kredit boleh membawa peminjam ke dalam pasaran dan permintaan bahan api. Kenaikan dalam kadar faedah dan pengetatan piawaian kredit boleh mengurangkan permintaan, menyebabkan gelembung perumahan pecah.

Gelembung Perumahan AS Pertengahan 2000

Gelembung perumahan AS yang terkenal pada pertengahan tahun 2000-an sebahagiannya adalah hasil daripada gelembung lain, yang ini dalam sektor teknologi. Ia berkaitan secara langsung dengan, dan apa yang dianggap sebagai punca, krisis kewangan 2007-2008.

Semasa gelembung dotcom pada akhir 1990-an, banyak syarikat teknologi baharu telah membida saham biasa mereka sehingga harga yang sangat tinggi dalam tempoh masa yang agak singkat. Malah syarikat yang lebih kecil daripada pemula dan masih belum menghasilkan pendapatan sebenar telah membida sehingga permodalan pasaran yang besar oleh spekulator yang cuba memperoleh keuntungan yang cepat. Menjelang tahun 2000, Nasdaq memuncak, dan apabila gelembung teknologi pecah, kebanyakan saham yang dahulunya terbang tinggi ini jatuh ke paras harga yang lebih rendah secara drastik.

Apabila pelabur meninggalkan pasaran saham berikutan gelembung dotcom yang pecah dan kejatuhan pasaran saham yang berikutnya, mereka memindahkan wang mereka ke dalam hartanah. Pada masa yang sama, Rizab Persekutuan AS mengurangkan kadar faedah dan menahannya untuk memerangi kemelesetan sederhana yang berikutan kegagalan teknologi, serta untuk meredakan ketidaktentuan berikutan serangan Pusat Dagangan Dunia pada 11 September 2001 .

Banjir wang dan kredit ini bertemu dengan pelbagai dasar kerajaan yang direka untuk menggalakkan pemilikan rumah dan pelbagai inovasi pasaran kewangan yang meningkatkan kecairan aset berkaitan hartanah. Harga rumah meningkat, dan semakin ramai orang menceburi perniagaan jual beli rumah.

Sepanjang enam tahun akan datang, mania mengenai pemilikan rumah meningkat ke tahap yang membimbangkan apabila kadar faedah menjunam, dan keperluan pinjaman yang ketat telah ditinggalkan. Dianggarkan 20 peratus daripada gadai janji pada tahun 2005 dan 2006 diberikan kepada mereka yang tidak akan layak di bawah keperluan pinjaman biasa. Mereka ini digelar sebagai peminjam subprima .

Sama seperti gelembung teknologi, gelembung perumahan dicirikan oleh kenaikan awal harga perumahan disebabkan oleh asas, tetapi apabila pasaran kenaikan harga perumahan berterusan, ramai pelabur mula membeli rumah sebagai pelaburan spekulatif.

Galakan kerajaan terhadap pemilikan rumah secara meluas mendorong bank untuk menurunkan kadar dan keperluan pinjaman mereka, yang mendorong kegilaan membeli rumah yang mendorong harga jualan median rumah meningkat sebanyak 55 peratus dari 2000 hingga 2007. Kegilaan membeli rumah menarik spekulator yang mula membelek rumah dengan keuntungan berpuluh ribu dolar dalam masa dua minggu.

Dalam tempoh yang sama, pasaran saham mula pulih, dan pada tahun 2006, kadar faedah mula meningkat . , premium risiko terlalu tinggi untuk pelabur, yang kemudiannya berhenti membeli rumah. Apabila menjadi jelas kepada pembeli rumah bahawa nilai rumah sebenarnya boleh turun, harga perumahan mula menjunam, mencetuskan penjualan besar-besaran dalam sekuriti bersandarkan gadai janji. Harga perumahan akan menurun 19 peratus dari 2007 hingga 2009, dan kemungkiran gadai janji besar-besaran akan membawa kepada berjuta-juta rampasan dalam beberapa tahun akan datang .

Sorotan

Gelembung perumahan keadaan mampan tetapi sementara harga terlalu tinggi dan spekulasi yang berleluasa dalam pasaran perumahan.
Gelembung perumahan, seperti mana-mana gelembung lain, ialah peristiwa sementara dan berpotensi berlaku pada bila-bila masa keadaan pasaran membenarkannya.
AS mengalami gelembung perumahan yang besar pada tahun 2000-an disebabkan oleh aliran masuk wang ke dalam pasaran perumahan, keadaan pinjaman yang longgar dan dasar kerajaan untuk mempromosikan pemilikan rumah.