الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)

عندما تحصل على قرض عقاري ، يمكنك اختيار سعر ثابت أو معدل متغير. في حين أن الرهون العقارية ذات السعر الثابت تحافظ على نفس معدل الفائدة والدفع طوال مدة القرض ، فإن الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل ، أو ARMs ، لها معدلات متقلبة تغير المبلغ الذي تدفعه.

ما هو الرهن العقاري المعدل؟

الرهن العقاري القابل للتعديل ، أو ARM ، هو قرض سكني بسعر فائدة يمكن أن يتغير بشكل دوري. هذا يعني أن الدفعات الشهرية يمكن أن ترتفع أو تنخفض. بشكل عام ، يكون معدل الفائدة الأولي أقل من سعر الرهن العقاري القابل للمقارنة. بعد انتهاء تلك الفترة ، يمكن أن تنخفض أسعار الفائدة - ودفعاتك الشهرية - أو تزيد.

لا يمكن التنبؤ بأسعار الفائدة ، على الرغم من أنها تميل في العقود الأخيرة إلى الاتجاه صعودًا وهبوطًا على مدار دورات متعددة السنوات. على الرغم من أنه من المتوقع أن ترتفع المعدلات هذا العام ، إلا أنها لا تزال منخفضة نسبيًا من الناحية التاريخية ، مما يجعل الرهون العقارية ذات السعر الثابت الخيار الأكثر شيوعًا في الوقت الحالي. تعد ARM هي الأفضل في الغالب للمقترضين الذين لا يخططون للبقاء في المنزل لفترة طويلة ، أو في بيئة عالية السعر.

سعر الرهن العقاري القابل للتعديل مقابل القرض التشويقي

يُطلق أحيانًا على سعر الفائدة المبدئي على الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل معدل "تشويقي" ، ويشار أحيانًا إلى قروض ARM نفسها على أنها قروض "دعابة". في حين أنهما متماثلان بشكل عام ، يمكن أن يكون هناك فرق بين قرض ARM العادي وقرض تشويقي أكثر خطورة يقدم سعرًا مخفضًا للغاية مقدمًا ، متبوعًا بزيادة أو انخفاض كبير في السعر.

كيف تعمل ARM؟

أشهر الرهن العقاري القابل للتعديل هو 5/1 ARM:

• المعدل التمهيدي 5/1 ARM يستمر لمدة خمس سنوات. (هذا هو "5" في 5/1.)

• بعد ذلك ، يمكن أن يتغير سعر الفائدة كل عام. (هذا هو "1" في 5/1).

يقدم بعض المقرضين 3/1 ARMs و 7/1 ARMs و 10/1 ARMs.

أنت معزول عن الزيادات الحادة المحتملة من سنة إلى أخرى في الدفعات الشهرية لأن ARM تأتي مع حدود قصوى تحد من المبلغ الذي يمكن أن تتغير به المعدلات والمدفوعات:

• يحدد سقف المعدل الدوري مقدار التغيير الذي يمكن أن يتغير فيه سعر الفائدة من سنة إلى أخرى.

• يحدد سقف سعر الفائدة مدى الحياة مقدار ارتفاع معدل الفائدة على مدى فترة القرض.

• يحدد سقف السداد المبلغ الذي يمكن أن يرتفعه الدفعة الشهرية على مدى فترة القرض بالدولار ، بدلاً من مقدار التغير الذي يمكن أن يتغير به السعر بالنقاط المئوية.

أنواع ARMs

• ** Hybrid ARM ** - ARM الهجين هو الرهن العقاري التقليدي القابل للتعديل. يبدأ القرض بسعر فائدة ثابت لبضع سنوات (عادة من ثلاث إلى 10 سنوات) ، ثم يتم تعديل السعر لأعلى أو لأسفل وفقًا لجدول محدد مسبقًا ، مثل مرة واحدة في السنة.

• ** ARM للفائدة فقط ** - ARM للفائدة فقط هي رهون عقارية ذات معدل قابل للتعديل يدفع بها المقترض فائدة فقط (بدون أصل) لفترة محددة. بمجرد انتهاء فترة الفائدة فقط ، يبدأ المقترض في سداد مدفوعات رأس المال والفائدة بالكامل. قد تستمر فترة الفائدة فقط من بضعة أشهر إلى بضع سنوات. خلال ذلك الوقت ، ستكون الدفعات الشهرية منخفضة (نظرًا لأنها فائدة فقط) ، لكن المقترض أيضًا لن يبني أي حقوق ملكية (ما لم يكن المنزل يقدر في القيمة).

• ** خيار الدفع ARM ** - مع خيار الدفع ARM ، يختار المقترضون هيكل الدفع الخاص بهم والجدول الزمني ، مثل الفائدة فقط ؛ فترة 15-30 أو 40 سنة ؛ أو أي مدفوعات أخرى تساوي أو تزيد عن الحد الأدنى للدفع. (يعتمد الحد الأدنى للدفع على إطفاء نموذجي لمدة 30 عامًا مع السعر الأولي للقرض.) ومع ذلك ، يمكن أن يؤدي خيار الدفع ARM إلى إطفاء سلبي ، مما يعني أن رصيد القرض الخاص بك يزداد لأنك لا تدفع ما يكفي لتغطية الفائدة. إذا ارتفع الرصيد كثيرًا ، فقد يقوم المُقرض بإعادة صياغة القرض ويطلب منك سداد مدفوعات أكبر بكثير ، وربما لا يمكن تحملها.

كيف يتم تحديد معدلات متغيرة على ARM

ترتبط معظم معدلات ARM بأداء واحد من ثلاثة مؤشرات رئيسية:

• ** عائد الاستحقاق الأسبوعي الثابت على سندات الخزانة لمدة عام واحد ** - يتم سداد العائد على سندات الدين الصادرة عن وزارة الخزانة الأمريكية ، وفقًا لتتبع مجلس الاحتياطي الفيدرالي

• ** مؤشر تكلفة الأموال للمنطقة الحادية عشر (COFI) ** - تدفع المؤسسات المالية ذات الفائدة في غرب الولايات المتحدة على الودائع التي تحتفظ بها

• ** معدل التمويل الليلي المضمون (SOFR) ** - حل معدل SOFR محل سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) كمعدل مرجعي لآليات ARM

تحدد أوراق القرض الخاصة بك أي فهرس يتبعه ARM معين.

لتحديد معدلات ARM ، يأخذ مقرضو الرهن العقاري معدل مؤشر ويضيفون عددًا متفقًا عليه من النقاط المئوية ، يسمى الهامش. يمكن أن يتغير سعر المؤشر ، لكن الهامش لا يتغير.

على سبيل المثال ، إذا كان المؤشر 1.25٪ والهامش 3 نقاط مئوية ، يتم جمعهما معًا بمعدل فائدة 4.25٪. إذا كان المؤشر ، بعد عام ، هو 1.5 في المائة ، فإن سعر الفائدة على قرضك سيرتفع إلى 4.5 في المائة.

إيجابيات وسلبيات ARM

الايجابيات

• معدل فائدة مبدئي أقل ، مما يترجم إلى أقساط شهرية أقل وإمكانية تخصيص المزيد من الأموال نحو رأس المال

• قد ينخفض سعر الفائدة والدفعات الشهرية

• لا يمكن أن يرتفع سعر الفائدة عن الحد الأقصى

سلبيات

• قد يرتفع سعر الفائدة والمدفوعات الشهرية إلى مستوى لا يمكن تحمله ، حتى مع الحد الأقصى

• هيكل أكثر تعقيدًا يصعب فهمه

• احتمالية دفع غرامة الدفع المسبق

هل الرهن العقاري المعدل مناسب لك؟

الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل تتبادل اليقين طويل الأجل من أجل المدخرات المسبقة من خلال توفير معدل فائدة أقل للسنوات الأولى من القرض الخاص بك. إنها بشكل عام مثالية للمقترضين الذين لا يخططون للبقاء في منازلهم لفترة طويلة أو يخططون لإعادة التمويل بعد بضع سنوات. إذا كنت ستبقى في منزلك لعقود من الزمان ، فقد يكون نظام ARM محفوفًا بالمخاطر - فقد تجد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك ترتفع بمقدار كبير بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت. إذا كنت تشتري منزلك إلى الأبد ، ففكر مليًا فيما إذا كان ARM مناسبًا لك.

يسلط الضوء

• لدى ARM عمومًا حدودًا تحد من مقدار ارتفاع سعر الفائدة و / أو المدفوعات التي يمكن أن ترتفع سنويًا أو على مدار عمر القرض.

• يمكن أن يكون ARM خيارًا ماليًا ذكيًا لمشتري المساكن الذين يخططون للاحتفاظ بالقرض لفترة محدودة من الوقت ويمكنهم تحمل أي زيادات محتملة في سعر الفائدة.

• الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) هو قرض سكني بسعر فائدة يمكن أن يتقلب بشكل دوري بناءً على أداء معيار معين.

التعليمات

كيف يتم حساب ARM؟

بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت المبدئي ، ستتذبذب تكاليف الاقتراض بناءً على معدل الفائدة المرجعي ، مثل السعر الأساسي ، أو سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) ، أو معدل التمويل الليلي المضمون (SOFR) ، أو السعر على المدى القصير. مصطلح سندات الخزانة الأمريكية. علاوة على ذلك ، سيضيف المُقرض أيضًا مبلغ الفائدة الثابت الخاص به للدفع ، والذي يُعرف باسم هامش ARM.

لماذا يعتبر الرهن العقاري القابل للتعديل فكرة سيئة؟

الرهون العقارية المعدلة (ARM) ليست للجميع. نعم ، معدلاتهم التمهيدية المواتية جذابة ، ويمكن أن تساعدك ARM في الحصول على قرض أكبر للمنزل. ومع ذلك ، من الصعب وضع ميزانية عندما تتقلب المدفوعات بشكل كبير ، وقد ينتهي بك الأمر في مشكلة مالية كبيرة إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، خاصةً إذا لم يكن هناك سقف مطبق.

متى تم عرض ARMs لأول مرة على مشتري المساكن؟

كانت ARM موجودة منذ عدة عقود ، مع خيار الحصول على قرض منزل طويل الأجل بأسعار فائدة متقلبة أصبح متاحًا للأمريكيين في أوائل الثمانينيات. وقد أحبط الكونجرس المحاولات السابقة لتقديم مثل هذه القروض في سبعينيات القرن الماضي ، بسبب مخاوف من أنها ستترك للمقترضين مدفوعات رهن عقاري لا يمكن إدارتها. ومع ذلك ، فإن تدهور صناعة التوفير في وقت لاحق من ذلك العقد دفع السلطات إلى إعادة النظر في مقاومتها الأولية لتصبح أكثر مرونة.