Obudowa bańki

Co to jest bańka mieszkaniowa?

Bańka mieszkaniowa lub bańka na rynku nieruchomości to wzrost cen mieszkań napędzany popytem, spekulacjami i wybujałymi wydatkami, aż do załamania. Bańki na rynku mieszkaniowym zwykle zaczynają się od wzrostu popytu w obliczu ograniczonej podaży, której odnowienie i wzrost zajmuje stosunkowo dużo czasu. Spekulanci wlewają pieniądze na rynek, dodatkowo zwiększając popyt. W pewnym momencie popyt spada lub znajduje się w stagnacji, a podaż rośnie, co powoduje gwałtowny spadek cen — i pęka bańka.

Zrozumienie bańki mieszkaniowej

Bańka na rynku nieruchomości jest wydarzeniem przejściowym, ale może trwać latami. Zwykle jest napędzany przez coś wykraczającego poza normę, takiego jak zmanipulowany popyt, spekulacje, niezwykle wysoki poziom inwestycji, nadmierna płynność, zderegulowany rynek finansowania nieruchomości lub ekstremalne formy produktów pochodnych opartych na kredytach hipotecznych – wszystko to może spowodować wzrost cen domów. niezrównoważone. Prowadzi to do wzrostu popytu w stosunku do podaży.

Według Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW) bańki na rynku nieruchomości mogą występować rzadziej niż bańki na rynku akcji, ale zwykle trwają dwa razy dłużej .

Bańki na rynku mieszkaniowym nie tylko powodują poważny krach na rynku nieruchomości, ale mają również znaczący wpływ na ludzi wszystkich klas, dzielnic i na całą gospodarkę. Mogą zmuszać ludzi do szukania sposobów spłaty kredytów hipotecznych za pomocą różnych programów lub mogą zmuszać ich do kopania na kontach emerytalnych, aby pozwolić sobie na mieszkanie w swoich domach. Bańki mieszkaniowe są jednym z głównych powodów, dla których ludzie tracą swoje oszczędności.

Co powoduje bańkę mieszkaniową?

Tradycyjnie rynki mieszkaniowe nie są tak podatne na bańki jak inne rynki finansowe ze względu na duże transakcje i koszty związane z posiadaniem domu. Jednak szybki wzrost podaży kredytu, prowadzący do połączenia bardzo niskich stóp procentowych i poluzowania standardów udzielania kredytów, może wprowadzić kredytobiorców na rynek i pobudzić popyt. Wzrost stóp procentowych i zaostrzenie standardów kredytowych może zmniejszyć popyt, powodując pęknięcie bańki mieszkaniowej.

Bańka mieszkaniowa w USA z połowy 2000 r.

Niesławna bańka na rynku nieruchomości w USA w połowie lat 2000. była częściowo wynikiem innej bańki, tym razem w sektorze technologii. Miało to bezpośredni związek z kryzysem finansowym lat 2007-2008 i co niektórzy uważają za przyczynę.

Podczas bańki internetowej pod koniec lat 90. wiele firm zajmujących się nowymi technologiami podbiło cenę swoich akcji zwykłych do bardzo wysokich cen w stosunkowo krótkim czasie. Nawet firmy, które były niewiele więcej niż startupami i nie przyniosły jeszcze rzeczywistych zarobków, były licytowane przez spekulantów, którzy próbowali osiągnąć szybki zysk, osiągając duże kapitalizacje rynkowe. W 2000 r. Nasdaq osiągnął szczyt, a gdy pękła bańka technologiczna, wiele z tych niegdyś wysoko cenionych akcji spadło, osiągając drastycznie niższe poziomy cen.

Gdy inwestorzy porzucili rynek akcji w następstwie pęknięcia bańki internetowej i następującego po niej krachu na giełdzie, przenieśli swoje pieniądze na nieruchomości. W tym samym czasie Rezerwa Federalna Stanów Zjednoczonych obniżyła stopy procentowe i utrzymywała je na niskim poziomie, aby zwalczyć łagodną recesję, która nastąpiła po krachu technologicznym, a także uspokoić niepewność po ataku na World Trade Center z 11 września 2001 r .

Ta powódź pieniędzy i kredytów spotkała się z różnymi politykami rządowymi mającymi na celu zachęcanie do posiadania domów i szeregiem innowacji na rynku finansowym, które zwiększyły płynność aktywów związanych z nieruchomościami. Ceny domów wzrosły, a coraz więcej osób zaczęło kupować i sprzedawać domy.

W ciągu następnych sześciu lat mania związana z posiadaniem domów wzrosła do alarmującego poziomu, gdy stopy procentowe gwałtownie spadły, a rygorystyczne wymogi kredytowe zostały niemal całkowicie porzucone. Szacuje się, że 20 procent kredytów hipotecznych w 2005 i 2006 roku trafiło do osób, które nie byłyby w stanie zakwalifikować się zgodnie z normalnymi wymogami kredytowymi. Ci ludzie zostali nazwani pożyczkobiorcami subprime. Ponad 75 procent tych pożyczek subprime to kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu z niskimi początkowymi stopami procentowymi i planowanym resetem po dwóch do trzech lat .

Podobnie jak w przypadku bańki technologicznej, bańka mieszkaniowa charakteryzowała się początkowym wzrostem cen mieszkań spowodowanym czynnikami fundamentalnymi, ale wraz z trwającą hossą na rynku mieszkaniowym wielu inwestorów zaczęło kupować domy jako inwestycje spekulacyjne.

Zachęcanie rządu do szerokiego posiadania domów skłoniło banki do obniżenia stóp procentowych i wymagań kredytowych, co pobudziło szał kupowania domów, który spowodował wzrost mediany cen sprzedaży domów o 55 procent w latach 2000–2007. Szał kupowania domów przyciągnął spekulantów którzy zaczęli przewracać domy za dziesiątki tysięcy dolarów zysków w ciągu zaledwie dwóch tygodni.

W tym samym okresie rynek akcji zaczął odreagowywać, a do 2006 r. stopy procentowe zaczęły rosnąć . , premia za ryzyko była zbyt wysoka dla inwestorów, którzy następnie przestali kupować domy. Kiedy stało się oczywiste dla nabywców domów, że ich wartość może rzeczywiście spaść, ceny mieszkań zaczęły gwałtownie spadać, powodując masową wyprzedaż papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Ceny mieszkań spadłyby o 19 procent od 2007 do 2009 roku, a masowe niespłacanie kredytów hipotecznych doprowadziłoby do milionów przejęć w ciągu najbliższych kilku lat .

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Bańka na rynku nieruchomości to trwały, ale przejściowy stan zawyżonych cen i szalejącej spekulacji na rynkach mieszkaniowych.

• Bańka na rynku nieruchomości, jak każda inna bańka, jest wydarzeniem przejściowym i może wystąpić w dowolnym momencie, gdy pozwolą na to warunki rynkowe.

• Stany Zjednoczone doświadczyły poważnej bańki mieszkaniowej w 2000 roku spowodowanej napływem pieniędzy na rynki mieszkaniowe, luźnymi warunkami kredytowania i polityką rządu promującą posiadanie domów.