Boligboble

Hva er en boligboble?

En boligboble, eller eiendomsboble, er en oppgang i boligprisene drevet av etterspørsel, spekulasjoner og sprudlende utgifter til det kollapser. Boligbobler starter vanligvis med en økning i etterspørselen, i møte med begrenset tilbud, som tar en relativt lengre periode å fylle opp og øke. Spekulanter strømmer penger inn i markedet, noe som øker etterspørselen ytterligere. På et tidspunkt synker eller stagnerer etterspørselen samtidig som tilbudet øker, noe som resulterer i et kraftig prisfall – og boblen sprekker.

Forstå en boligboble

En boligboble er en midlertidig hendelse, men den kan vare i årevis. Vanligvis er det drevet av noe utenfor normen som manipulert etterspørsel, spekulasjoner, uvanlig høye investeringsnivåer, overskuddslikviditet, deregulert eiendomsfinansieringsmarked eller ekstreme former for boliglånsbaserte derivatprodukter – alt dette kan føre til at boligprisene blir uholdbar. Det fører til en økning i etterspørsel kontra tilbud.

Ifølge Det internasjonale pengefondet (IMF) kan boligbobler være sjeldnere enn aksjebobler, men de har en tendens til å vare dobbelt så lenge .

Boligbobler forårsaker ikke bare en stor eiendomskrasj, men har også en betydelig effekt på mennesker i alle klasser, nabolag og den generelle økonomien. De kan tvinge folk til å lete etter måter å betale ned på boliglånene sine gjennom forskjellige programmer, eller de kan få dem til å grave inn i pensjonskontoer for å ha råd til å bo i hjemmene sine. Boligbobler har vært en av hovedårsakene til at folk ender opp med å miste sparepengene sine.

Hva forårsaker en boligboble?

Tradisjonelt er ikke boligmarkedene like utsatt for bobler som andre finansmarkeder på grunn av de store transaksjons- og bærekostnadene forbundet med å eie et hus. En rask økning i tilbudet av kreditt som fører til en kombinasjon av svært lave renter og løsnede standarder for kredittgaranti kan imidlertid bringe låntakere inn i markedet og øke etterspørselen. En økning i renten og en innstramming av kredittstandardene kan redusere etterspørselen, og få boligboblen til å sprekke.

USAs boligboble fra midten av 2000

Den beryktede amerikanske boligboblen på midten av 2000-tallet var delvis et resultat av en annen boble, denne i teknologisektoren. Det var direkte relatert til, og det noen anser årsaken til, finanskrisen i 2007-2008.

I løpet av dotcom-boblen på slutten av 1990-tallet hadde mange nye teknologiselskaper sitt aksjetilbud opp til ekstremt høye priser på relativt kort tid. Selv selskaper som var lite mer enn startups og ennå ikke hadde produsert faktisk inntjening, ble budt opp til store markedsverdier av spekulanter som forsøkte å tjene en rask fortjeneste. I 2000 nådde Nasdaq toppen, og etter hvert som teknologiboblen sprakk, krasjet mange av disse tidligere høytflyvende aksjene ned til drastisk lavere prisnivåer.

Da investorer forlot aksjemarkedet i kjølvannet av at dotcom-boblen sprakk og påfølgende børskrakk, flyttet de pengene sine til eiendom. Samtidig kuttet den amerikanske sentralbanken renten og holdt dem nede for å bekjempe den milde resesjonen som fulgte teknologistoppen, samt for å dempe usikkerhet etter World Trade Center-angrepet 11. september 2001 .

Denne flommen av penger og kreditt møtte ulike statlige retningslinjer designet for å oppmuntre til boligeierskap og en rekke finansmarkedsinnovasjoner som økte likviditeten til eiendomsrelaterte eiendeler. Boligprisene steg, og flere og flere begynte å kjøpe og selge hus.

I løpet av de neste seks årene vokste manien over boligeierskap til alarmerende nivåer ettersom rentene falt, og strenge utlånskrav ble nesten forlatt. Det er anslått at 20 prosent av boliglånene i 2005 og 2006 gikk til personer som ikke ville ha vært i stand til å kvalifisere seg under normale lånekrav. Disse menneskene ble kalt subprime-låntakere. Over 75 prosent av disse subprime-lånene var boliglån med regulerbar rente med lave startrenter og en planlagt tilbakestilling etter to til tre år .

På samme måte som med teknologiboblen, var boligboblen preget av en innledende økning i boligprisene på grunn av fundamentale forhold, men etter hvert som bullmarkedet i bolig fortsatte, begynte mange investorer å kjøpe boliger som spekulative investeringer.

Regjeringens oppmuntring til bred boligeierskap fikk bankene til å senke sine renter og utlånskrav, noe som ansporet til et boligkjøpsvanvidd som drev mediansalgsprisen på boliger opp med 55 prosent fra 2000 til 2007. Boligkjøpsvanviddet trakk til seg spekulanter som begynte å snu hus for titusenvis av dollar i overskudd på så lite som to uker.

I samme periode begynte aksjemarkedet å ta seg opp igjen, og innen 2006 begynte renten å tikke oppover. Boliglån med justerbar rente begynte å nullstilles til høyere priser ettersom tegn på at økonomien var i ferd med å bremse opp i 2007. Med boligprisene på høye nivåer , var risikopremien for høy for investorer, som da sluttet å kjøpe hus. Da det ble tydelig for boligkjøpere at boligverdiene faktisk kunne gå ned, begynte boligprisene å stupe, noe som utløste et massivt salg av boliglånssikrede verdipapirer. Boligprisene vil synke 19 prosent fra 2007 til 2009, og mislighold av masselån vil føre til millioner av tvangsauksjoner i løpet av de neste årene .

Høydepunkter

• En boligboble en vedvarende, men midlertidig tilstand med overvurderte priser og utbredt spekulasjon i boligmarkedene.

– En boligboble, som med enhver annen boble, er en midlertidig begivenhet og har potensial til å skje når som helst markedsforholdene tillater det.

– USA opplevde en stor boligboble på 2000-tallet forårsaket av pengestrømmer til boligmarkedene, løse utlånsforhold og regjeringens politikk for å fremme boligeierskap.