하우징 버블

주택 버블이란?

주택 거품 또는 부동산 거품은 수요, 투기 및 폭발적인 지출로 인해 붕괴될 정도로 주택 가격이 급등하는 것입니다. 주택 거품은 일반적으로 제한된 공급에 직면하여 수요 증가로 시작되며 보충 및 증가에 상대적으로 오랜 시간이 걸립니다. 투기꾼 은 시장에 돈을 쏟아붓고 수요를 더욱 부추깁니다. 어느 시점에서 수요가 감소하거나 정체되는 동시에 공급이 증가하여 가격이 급격히 하락하고 거품이 터집니다.

주택 거품에 대한 이해

주택 거품은 일시적인 현상이지만 몇 년 동안 지속될 수 있습니다. 일반적으로 이는 조작된 수요, 투기, 비정상적으로 높은 수준의 투자, 과도한 유동성, 규제 완화된 부동산 금융 시장 또는 극단적인 형태의 모기지 기반 파생 상품과 같은 규범을 벗어난 무엇인가에 의해 주도되며 이 모든 요인으로 인해 주택 가격이 상승할 수 있습니다. 지속 불가능하다. 이는 수요 대비 공급 증가로 이어집니다.

국제통화기금(IMF)에 따르면 주택 거품은 주식 거품보다 빈도가 낮을 수 있지만 지속 시간은 두 배입니다 .

주택 거품은 주요 부동산 붕괴를 일으킬 뿐만 아니라 모든 계층, 이웃 및 전체 경제에 상당한 영향을 미칩니다. 그들은 사람들에게 다른 프로그램을 통해 모기지 상환 방법을 찾도록 강요하거나 집에서 살기 위해 은퇴 계좌 를 파헤치게 할 수 있습니다 . 주택 거품은 사람들이 저축을 잃게 되는 주요 원인 중 하나였습니다.

주택 거품의 원인은 무엇입니까?

전통적으로 주택 시장은 주택 소유와 관련된 대규모 거래 및 운송 비용으로 인해 다른 금융 시장만큼 거품이 발생하지 않습니다. 그러나 신용 공급의 급격한 증가로 인해 초저금리와 신용 인수 기준이 완화되면서 차용인이 시장에 진입하고 수요가 증가할 수 있습니다. 금리 인상과 신용 기준 강화로 수요가 감소하여 주택 거품이 터질 수 있습니다.

2000년 중반 미국 주택 거품

2000년대 중반의 악명 높은 미국 주택 거품은 부분적으로 기술 부문의 또 다른 거품의 결과였습니다. 이는 2007-2008년 금융 위기와 직접적인 관련이 있으며 일부에서는 그 원인으로 간주합니다.

1990년대 후반의 닷컴 거품 동안, 많은 신기술 회사들은 비교적 짧은 기간에 매우 높은 가격까지 보통주를 입찰했습니다. 스타트업에 불과해 아직 실질적인 수익을 내지 못한 기업들도 빠른 수익을 내기 위해 투기꾼들에게 시가 총액까지 입찰했다. 2000년이 되자 나스닥은 정점에 이르렀고 기술 거품이 터지면서 이전에 고공행진했던 많은 주식이 급락하여 가격 수준을 크게 낮추었습니다.

투자자들은 닷컴 버블 붕괴와 그에 따른 주식 시장 붕괴의 여파로 주식 시장을 버리고 부동산으로 돈을 옮겼습니다. 동시에, 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 2001년 9월 11일 세계무역센터 공격 이후의 불확실성을 완화할 뿐만 아니라 기술 붕괴에 따른 가벼운 경기 침체에 대처하기 위해 금리를 인하하고 유지했습니다 .

이러한 돈과 신용의 홍수는 주택 소유를 장려하기 위해 고안된 다양한 정부 정책과 부동산 관련 자산의 유동성을 증가시키는 금융 시장 혁신의 호스트와 만났습니다. 집값이 오르고 점점 더 많은 사람들이 집을 사고 파는 사업에 뛰어들었습니다.

이후 6년 동안 주택 소유에 대한 열풍은 금리가 급락하고 엄격한 대출 요건이 거의 폐기되면서 놀라운 수준으로 커졌습니다. 2005년과 2006년에 모기지론의 20%가 정상적인 대출 요건을 충족할 수 없었던 사람들에게 돌아간 것으로 추정됩니다. 이 사람들을 서브프라임 차용자라고 불렀습니다. 이러한 서브프라임 대출의 75% 이상 이 낮은 초기 금리와 2~3년 후에 예정된 재설정이 있는 변동금리 모기지였습니다.

기술 거품과 마찬가지로 주택 거품은 펀더멘털로 인한 초기 주택 가격 상승이 특징이었지만 주택 강세장이 지속되면서 많은 투자자들이 투기적 투자로 주택을 구입하기 시작했습니다.

광범위한 주택 소유에 대한 정부의 장려로 은행은 금리와 대출 요건을 낮추었고, 이는 주택 구매 열풍을 촉발하여 주택의 중간 판매 가격을 2000년에서 2007년 사이에 55%까지 끌어 올렸습니다. 주택 구매 열풍은 투기꾼을 끌어들였습니다. 불과 2주 만에 수만 달러의 이익을 위해 집을 뒤집기 시작한 사람입니다.

같은 기간 동안 주식 시장은 반등하기 시작했고 2006년에는 금리가 오르기 시작했습니다. 2007년 경제가 둔화되고 있다는 신호가 나타나자 조정 금리 모기지론이 더 높은 금리로 재설정되기 시작했습니다. 주택 가격이 높은 수준에서 흔들리면서 , 위험 프리미엄이 투자자들에게 너무 높아서 주택 구매를 중단했습니다. 주택 구매자에게 주택 가치가 실제로 하락할 수 있다는 것이 분명해졌을 때 주택 가격은 폭락하기 시작했고 모기지 담보부 증권 의 대규모 매각을 촉발했습니다 . 주택 가격은 2007년에서 2009년 사이에 19% 하락할 것이며 대량 모기지 불이행은 향후 몇 년 동안 수백만 건의 압류로 이어질 것 입니다.

하이라이트

• 주택 거품은 주택 시장에서 과대 평가된 가격과 만연한 투기의 지속되지만 일시적인 상태입니다.

• 주택 거품은 다른 거품과 마찬가지로 일시적인 현상이며 시장 상황이 허용하는 경우 언제든지 발생할 가능성이 있습니다.

• 미국은 2000년대 주택시장으로의 자금유입, 느슨한 대출조건, 정부의 주택소유 촉진 정책 등으로 인해 주택 거품이 크게 발생하였다.