قفل معدل الرهن العقاري
عندما يتعلق الأمر بأسعار الفائدة ، فإن كل جزء صغير مهم. ربع نقطة مئوية لا يبدو كثيرًا ، ولكنه قد يعني آلاف الدولارات الإضافية في صورة فائدة مدفوعة ، أو غير مدفوعة ، على مدى عمر قرض نموذجي مدته 30 عامًا. في أوقات ارتفاع الأسعار ، يجب على المقترضين إيلاء اهتمام إضافي لعرض أسعارهم والاستفادة من قفل السعر.
ما هو قفل معدل الرهن العقاري؟
يقوم قفل السعر بتجميد سعر الفائدة على الرهن العقاري ، عادةً مقابل رسوم يتم دفعها عند موافقتك على شروط القرض. يضمن مقرض الرهن العقاري (مع استثناءات قليلة) أن السعر المقدم للمقترض سيظل متاحًا لذلك المقترض لفترة محددة. باستخدام القفل ، لا داعي للقلق إذا ارتفعت الأسعار بين الوقت الذي يقدم فيه عرضًا وإغلاقه في المنزل.
تستمر أقفال الأسعار عادةً من 30 يومًا إلى 60 يومًا ، على الرغم من أنها تستمر أحيانًا لمدة 120 يومًا أو أكثر. يقدم بعض المقرضين تأمينًا مجانيًا لسعر الفائدة لفترة محددة. بعد ذلك ، ومع ذلك ، حتى هؤلاء المقرضين السخاء قد يفرضون رسومًا على تمديد القفل.
كيف يعمل قفل معدل الرهن العقاري؟
يحميك قفل معدل الرهن العقاري من الطبيعة الدورية لأسعار الفائدة. حتى في حالة زيادة الأسعار ، فسوف تحتفظ بالسعر المنخفض المعروض مسبقًا عند إغلاق قرضك الجديد.
ومع ذلك ، إذا انخفضت أسعار الفائدة بعد قفل السعر الخاص بك ، فسوف تفوتك فرصة الحصول على سعر أقل. الاستثناء من ذلك هو إذا كان لديك خيار "تعويم لأسفل" مع قفل السعر الخاص بك ، والذي يسمح لك بالحصول على معدل أقل إذا انخفضت الأسعار.
ما هو تأمين معدل الرهن العقاري المتغير؟
يقدم بعض مقرضي الرهن العقاري تأمينًا لسعر الفائدة مع شرط التعويم. هذا يعني أنه إذا انخفضت الأسعار خلال فترة محددة بعد الموافقة على قرضك ، فإنك تحصل على سعر أقل. إذا ارتفعت الأسعار ، تحصل على السعر الذي تم اقتباسه.
هناك تكلفة لهذه الميزة ، لذا فكر في خياراتك بعناية. قد لا تتحرك الأسعار على الإطلاق أو في صالحك ، ويعني التعويم أنه سيتعين عليك دفع سعر فائدة أعلى طوال مدة القرض أو صرف الأموال مقابل النقاط التي لن تراها مرة أخرى.
متى يجب تثبيت معدل الرهن العقاري؟
لا يمكن للمقترضين عادةً تثبيت السعر إلا بعد الموافقة الأولية على القرض - وهم قلقون من أنه من خلال الحجز في وقت مبكر جدًا ، فقد يفوتون فرصة الحصول على سعر أفضل قبل إتمام عملية الشراء ، أو أنهم قد يتعثرون في دفع مبالغ إضافية مقابل تمديد القفل بمجرد انتهاء صلاحيته.
يعد قفل السعر الأطول أكثر تكلفة. على سبيل المثال ، قد يدفع المقترض الذي يختار تأمينًا لمدة 30 يومًا على قرض ذي سعر ثابت لمدة 30 عامًا معدل 4 بالمائة وصفر نقاط ، بينما قد يكلف التأمين لمدة 60 يومًا نقطة واحدة (ما يعادل 1 بالمائة من القرض) أو معدل أعلى قليلاً بنصف نقطة.
ومع ذلك ، عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري ، قد تفكر في القفز على معدل أقل في أسرع وقت ممكن. إنها مقامرة ، لأنه لا أحد يعرف حقًا ما الذي ستفعله أسعار الفائدة - يتم تحديدها بناءً على مجموعة متنوعة من العوامل التي يمكن أن تتغير من يوم لآخر. قد يكون من المفيد إلقاء نظرة على الأسعار خلال الستين يومًا الماضية للتعرف على كيفية تقلبها.
رسوم قفل معدل الرهن العقاري
يمكن أن يساعدك قفل السعر على التوفير بشكل كبير في الرهن العقاري الخاص بك ، ولكنك ستتحمل بعض التكاليف على طول الطريق. هناك نوعان رئيسيان من رسوم تأمين السعر: رسم قفل السعر الأولي ورسوم تمديد تأمين السعر.
قد تضطر إلى دفع رسوم سعر الإقفال الأولية مقدمًا ، أو قد تتمكن من تحويلها إلى قرضك. إذا كنت بحاجة إلى تمديد القفل ، فعادة ما يفرض المقرضون رسومًا إضافية ، وعادة ما تكون نسبة مئوية من مبلغ القرض.
أسئلة يجب طرحها على المقرض قبل قفله
تأكد من الحصول على شرح واضح لقواعد تأمين أسعار المُقرض. إذا قمت بتثبيت سعر في وقت مبكر جدًا وانتهى بك الأمر باستخدام نوع مختلف من القروض ، فقد يكون قفل السعر الخاص بك باطلاً. يمكن للمقترضين أيضًا أن يفقدوا قفل الأسعار إذا تغيرت ظروفهم - مثل التحول في درجة الائتمان الخاصة بهم أو في نسبة الدين إلى الدخل (DTI) - قبل التسوية. يمكن أن تكشف عملية الاكتتاب عن عوامل لم تكن على دراية بها أو تعلم أنها مهمة ، لذا إذا أمكن ، اسأل المقرض عن الشروط التي من شأنها أن تبطل القفل قبل الالتزام به:
هل يتغير السعر المغلق في ظروف معينة؟
هل سيكون قفل السعر ساري المفعول لفترة كافية لتغطية عملية شراء المنزل بالكامل؟
كيفية التأكد من استعدادك ماليًا للحصول على قرض عقاري
قبل تثبيت السعر ، تأكد من أن ميزانيتك سليمة وأنك مستعد ماليًا للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، بما في ذلك امتلاك النقود لتغطية رسوم تأمين السعر ، إذا كان هناك واحد. اسال نفسك:
هل درجتي الائتمانية جيدة بما يكفي للحصول على موافقة مسبقة؟
هل أعرف كم أريد أن أنفق على أقساط الرهن العقاري الشهرية؟
هل بحثت عن منازل تتناسب مع ميزانيتي؟
الحد الأدنى
تتقلب معدلات الرهن العقاري باستمرار ، ويمكن أن يجنبك قفل الأسعار عدم اليقين - مقابل رسوم. بشكل عام ، إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة نسبيًا ، فمن الأفضل تأمين قفل لسعر الفائدة حتى تتمكن من الاحتفاظ به عند إغلاق قرضك الجديد.
يسلط الضوء
ستمنح بعض أقفال أسعار الفائدة أيضًا شرط التعويم الذي سيسمح للمقترض بالاستفادة من المعدلات المنخفضة في السوق عند حدوثها ، مع الاستمرار في الحماية من الزيادات.
عادة ما تكون فترة تأمين السعر من 30 إلى 60 يومًا.
يحمي هذا القفل المقترضين من احتمال ارتفاع أسعار الفائدة أثناء عملية شراء المنزل.
يضمن قفل سعر الرهن العقاري معدل الفائدة الحالي على قرض المنزل بينما يتابع مشتري المنزل عملية الشراء والإغلاق.
