Leerverkauf
Was ist ein Leerverkauf?
Ein Leerverkauf von Immobilien ist ein Angebot einer Immobilie zu einem geforderten Preis, der unter dem Betrag liegt, der für die Hypothek des derzeitigen Eigentümers fällig ist.
Ein Leerverkauf ist normalerweise ein Zeichen für einen finanziell angeschlagenen Hausbesitzer, der die Immobilie verkaufen muss, bevor der Kreditgeber sie in einer Zwangsvollstreckung beschlagnahmt.
Alle Erlöse aus einem Leerverkauf gehen an den Kreditgeber. Der Kreditgeber hat dann zwei Möglichkeiten – den Restbetrag zu erlassen oder ein Mangelurteil zu verfolgen,. das den ehemaligen Hausbesitzer verpflichtet, dem Kreditgeber die gesamte oder einen Teil der Differenz zu zahlen. In manchen Bundesländern muss dieser Preisunterschied verziehen werden.
Einen Leerverkauf verstehen
Leerverkäufe treten normalerweise auf, wenn sich ein Hausbesitzer in einer finanziellen Notlage befindet und eine oder mehrere Hypothekenzahlungen verpasst hat. Möglicherweise droht ein Zwangsvollstreckungsverfahren.
Sie treten auch eher auf, wenn sich der Wohnungsmarkt in einer Abwärtsphase befindet, wie z. B. während der Finanzkrise 2007-2009, die in vielen Regionen zu einem Einbruch der Immobilienpreise und einem Rückgang der Verkäufe führte.
Wenn beispielsweise der Immobilienwert sinkt, kann ein Hausbesitzer am Ende ein Haus für 150.000 US-Dollar verkaufen, wenn noch 175.000 US-Dollar für die Hypothek übrig sind. Die Differenz von 25.000 $ (abzüglich etwaiger Abschluss- und sonstiger Verkaufskosten ) wird als Mangel bezeichnet.
Abmeldung des Kreditgebers
Bevor der Prozess beginnen kann, muss der Hypothekengeber eine Entscheidung zur Durchführung eines Leerverkaufs unterzeichnen, der manchmal als Verkauf vor der Zwangsvollstreckung bezeichnet wird.
Der Kreditgeber, in der Regel eine Bank, verlangt, dass der Hypothekeninhaber Unterlagen vorlegt, aus denen hervorgeht, warum ein Leerverkauf sinnvoll ist. Ohne die vorherige Zustimmung des Kreditgebers darf kein Leerverkauf stattfinden.
Leerverkäufe sind in der Regel langwierige und papierintensive Transaktionen, deren Abwicklung bis zu einem ganzen Jahr in Anspruch nehmen kann. Sie sind für die Bonität eines Hausbesitzers nicht so schädlich wie eine Zwangsvollstreckung.
Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von Sozialhilfe, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen. Eine besteht darin, einen Bericht beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Besondere Überlegungen
Ein Leerverkauf schadet der Kreditwürdigkeit einer Person weniger als eine Zwangsvollstreckung, aber es ist immer noch eine negative Kreditmarke. Jede Art von Immobilienverkauf, die von einem Kreditunternehmen als nicht wie vereinbart bezahlt bezeichnet wird, ist eine Schande in der Partitur. Leerverkäufe, Zwangsvollstreckungen und Zwangsvollstreckungsurkunden schaden alle bis zu einem gewissen Grad der Kreditwürdigkeit einer Person.
Leerverkäufe negieren nicht immer die verbleibende Hypothekenschuld. Eine Hypothek besteht aus zwei Teilen. Das erste ist das Pfandrecht an der Immobilie, die zur Sicherung des Darlehens verwendet wird. Das Pfandrecht schützt den Kreditgeber für den Fall, dass ein Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Es gibt dem kreditgebenden Institut das Recht, die Immobilie gegen Rückzahlung zu verkaufen. Auf diesen Teil der Hypothek wird bei einem Leerverkauf verzichtet.
Der zweite Teil der Hypothek ist das Rückzahlungsversprechen. Kreditgeber können diesen Teil noch durchsetzen, entweder durch einen neuen Schuldschein oder die Einziehung des Mangels. In jedem Fall muss der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmen, was dazu führt, dass Kreditnehmer manchmal ihrer Laune freien Lauf lassen.
Wenn Sie einen Kreditgeber davon überzeugen, einem Leerverkauf zuzustimmen, ist es wichtig, dass der Hausbesitzer eine neue Quelle finanzieller Schwierigkeiten anführen kann und nicht etwas, das zum Zeitpunkt der Genehmigung der Hypothek zurückgehalten wurde.
Leerverkauf vs. Zwangsvollstreckung
Ein Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung sind zwei mögliche Ergebnisse für Hausbesitzer, die mit ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, ein Haus besitzen, das unter Wasser steht,. oder beides. In beiden Fällen ist der Eigentümer gezwungen, sich von dem Haus zu trennen, aber der Zeitplan und die Konsequenzen sind unterschiedlich.
Wie eine Zwangsvollstreckung funktioniert
Bei einer Zwangsvollstreckung beschlagnahmt der Kreditgeber das Haus, nachdem der Kreditnehmer die Zahlungen nicht geleistet hat. Im Gegensatz zu einem Leerverkauf wird eine Zwangsvollstreckung allein vom Kreditgeber eingeleitet. Abschottung ist die letzte Option für den Kreditgeber.
In solchen Fällen nimmt der Kreditgeber das Haus wieder in Besitz, in der Hoffnung, seine Investition in die Hypothek am Ende wieder hereinzuholen. Anders als bei den meisten Leerverkäufen finden viele Zwangsvollstreckungen statt, nachdem der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Wenn die Bewohner noch im Haus sind, werden sie vom Kreditgeber vertrieben.
Sobald der Kreditgeber Zugang zum Haus hat, ordnet er ein Gutachten an und bietet es zum Verkauf an.
den Vermögenswert schnell liquidieren möchte . Zwangsversteigerungen können sogar öffentlich versteigert werden.
Abhängig von den Umständen müssen Hausbesitzer, die eine Zwangsvollstreckung erfahren, zwei bis sieben Jahre warten, um ein anderes Haus zu kaufen. Eine Zwangsvollstreckung wird sieben Jahre lang auf der Kreditauskunft einer Person aufbewahrt .
Wie ein Leerverkauf funktioniert
Ein notleidender Hausbesitzer kann im Allgemeinen während des Leerverkaufsprozesses im Haus bleiben.
Ein Hausbesitzer, der einen Leerverkauf durchgeführt hat, kann mit bestimmten Einschränkungen sofort ein anderes Haus kaufen.
Während eine Zwangsvollstreckung Sie im Wesentlichen dazu bringt, Ihr Zuhause zu verlassen – wenn auch mit schwerwiegenden Folgen für Ihre finanzielle Zukunft, wie z. Die Auszahlung für die zusätzliche Arbeit, die mit einem Leerverkauf verbunden ist, kann sich jedoch lohnen.
Weniger drastische Alternativen zum Leerverkauf sind die Kreditmodifikation oder der Einsatz einer privaten Hypothekenversicherung.
Leerverkaufsalternativen
Bevor Sie sich mit einem Leerverkauf abfinden, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über die Möglichkeit eines überarbeiteten Zahlungsplans oder einer Kreditänderung. Eine dieser Optionen könnte es Ihnen ermöglichen, zu Hause zu bleiben und wieder auf die Beine zu kommen.
Der Erhalt einer Darlehensänderung kann Ihre Kreditwürdigkeit vorübergehend verringern, ebenso wie jeder Antrag auf einen neuen Kredit.
Eine weitere Möglichkeit, in Ihrem Haus zu bleiben, ist möglicherweise verfügbar, wenn Sie über eine private Hypothekenversicherung (PMI) verfügen. Viele Hausbesitzer, die Häuser mit weniger als 20 % Rabatt kauften, mussten PMI mit ihren Häusern kaufen. Wenn das PMI-Unternehmen glaubt, dass Sie eine Chance haben, sich von Ihrer aktuellen finanziellen Situation zu erholen, kann es Ihrem Kreditgeber Mittel vorstrecken, um Ihre Zahlungen auf den neuesten Stand zu bringen. Schließlich müssen Sie den Vorschuss zurückzahlen.
Der Leerverkaufsprozess
Um einen Leerverkauf durchzuführen, sind eine Reihe von Schritten erforderlich.
Überzeugen Sie den Kreditgeber
Bevor Sie mit dem Prozess beginnen, sollten sich angeschlagene Hausbesitzer überlegen, wie wahrscheinlich es ist, dass der Kreditgeber zustimmt, bei einem Leerverkauf mit ihnen zusammenzuarbeiten. Der Kreditgeber ist nicht zur Mitwirkung verpflichtet.
Die Quelle der finanziellen Probleme sollte neu sein, wie z. B. ein Gesundheitsproblem, der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Scheidung, und nicht etwas, das nicht bekannt gegeben wurde, als der Eigenheimkäufer das Darlehen ursprünglich beantragte. Der Kreditgeber wird einem unehrlichen Kreditnehmer nicht sympathisch sein.
Wenn Sie jedoch das Gefühl haben, Opfer räuberischer Kreditvergabepraktiken geworden zu sein, können Sie den Kreditgeber möglicherweise zu einem Leerverkauf überreden, selbst wenn Sie seit dem Kauf des Eigenheims keine größeren finanziellen Katastrophen erlebt haben.
Um sich in eine überzeugendere Position zu versetzen, hören Sie auf, unnötige Dinge zu kaufen. Sie wollen dem Kreditgeber gegenüber nicht verantwortungslos erscheinen, wenn er Ihren Vorschlag überprüft.
Beachten Sie andere Umstände, die die Genehmigung eines Leerverkaufs verhindern können. Wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen noch nicht in Verzug sind, wird der Kreditgeber wahrscheinlich nicht bereit sein, mit Ihnen zusammenzuarbeiten. Wenn der Kreditgeber glaubt, dass er durch die Zwangsvollstreckung Ihres Hauses mehr Geld verdienen kann als durch die Zulassung eines Leerverkaufs, lässt er möglicherweise keinen zu. Wenn jemand die Hypothek mitunterzeichnet hat, kann der Kreditgeber diese Person für die Zahlung verantwortlich machen, anstatt einen Leerverkauf zu tätigen.
Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihre Situation reif für einen Leerverkauf ist, sprechen Sie mit einem Entscheidungsträger der Bank über die Möglichkeit. Sprechen Sie nicht einfach mit einem Kundendienstmitarbeiter. Bitten Sie sofort darum, mit der Schadensbegrenzungsabteilung des Kreditgebers zu sprechen.
Wenn Ihnen die Aussage des ersten Entscheidungsträgers nicht gefällt, versuchen Sie an einem anderen Tag, mit einem anderen zu sprechen, und sehen Sie, ob Sie eine andere Antwort erhalten. Wenn der Kreditgeber bereit ist, einen Leerverkauf in Betracht zu ziehen, können Sie mit der Erstellung des Leerverkaufsvorschlags und der Suche nach einem Käufer fortfahren.
Wenden Sie sich an Fachleute
An dieser Stelle sollten Sie einen Anwalt, einen Steuerberater und einen Immobilienmakler konsultieren. Dies sind zwar hochpreisige professionelle Dienstleistungen, aber wenn Sie versuchen, eine komplexe Leerverkaufstransaktion selbst abzuwickeln,. geraten Sie möglicherweise in noch größere finanzielle Schwierigkeiten.
Möglicherweise können Sie diese Servicegebühren aus dem Verkaufserlös Ihres Hauses bezahlen. Fachleute, die mit dem Umgang mit Leerverkäufen vertraut sind, können Ihnen Anleitungen zu deren Bezahlung geben.
Legen Sie einen Preis fest
bei der Festlegung eines Angebotspreises sicher, dass Sie die Kosten für den Verkauf der Immobilie in den Gesamtbetrag einbeziehen, den Sie aus dem Verkauf herausholen müssen. Natürlich möchten Sie das Haus so nah wie möglich am Wert Ihrer Hypothek verkaufen, aber in einem rückläufigen Markt wird es zwangsläufig einen Fehlbetrag geben.
In einigen Staaten erwartet die Bank sogar nach einem Leerverkauf, dass Sie diesen Fehlbetrag ganz oder teilweise zurückzahlen.
Sammeln Sie Ihre Dokumente und finden Sie einen Käufer
Sammeln Sie alle Dokumente, die Sie benötigen, um dem Kreditgeber Ihre finanzielle Notlage nachzuweisen. Dazu können Kontoauszüge,. Arztrechnungen, Gehaltsabrechnungen, eine Kündigungsmitteilung von Ihrem früheren Job oder ein Scheidungsurteil gehören.
Es liegt an Ihnen, einen Vorschlag zu machen. Beachten Sie, dass der Kreditgeber einen Leerverkauf letztendlich genehmigen muss, nachdem er alle Details erhalten hat, da der Kreditgeber der Empfänger des Erlöses ist.
Ihre Aufgabe ist es, einen Käufer für Ihr Haus zu finden.
Reichen Sie Ihren Vorschlag bei der Bank ein
Sobald Sie einen Käufer und die erforderlichen Unterlagen haben, können Sie das Angebot des Käufers und Ihren Vorschlag bei der Bank einreichen.
Zusammen mit der Dokumentation Ihres notleidenden finanziellen Status sollte Ihr Vorschlag einen Härtefallbrief enthalten, in dem die Umstände erläutert werden, die Sie daran hindern, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten. Sie wollen so überzeugend wie möglich sein, Ihre Interessen wahren und gleichzeitig die Bank überzeugen.
Seien Sie vorsichtig bei der Übermittlung Ihrer Finanzinformationen an einen Kreditgeber. Wenn es den Leerverkauf nicht genehmigt, kann es Ihre Finanzinformationen verwenden, um zu versuchen, in Zwangsvollstreckungsverfahren Geld von Ihnen zu bekommen. Wenn Sie noch über Barmittel verfügen , kann von Ihnen erwartet werden, dass Sie diese verwenden, um weiterhin Hypothekenzahlungen zu leisten oder die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Hypothekenbetrag auszugleichen.
Ein Anwalt, der Erfahrung mit dem Abschluss von Leerverkäufen hat, kann Ihnen bei der Navigation in den Details behilflich sein.
Leerverkäufe können aufgrund der erforderlichen Genehmigung durch den Kreditgeber länger dauern als normale Hausverkäufe. Sie fallen auch oft durch. Der Käufer findet möglicherweise eine andere Immobilie, während er auf eine Antwort von Ihnen wartet. Seien Sie auf diese Möglichkeit vorbereitet. Wenn die Leerverkaufstransaktion zustande kommt, konsultieren Sie den Internal Revenue Service (IRS), um zu sehen, ob Sie Steuern auf den Fehlbetrag zahlen müssen.
Vergessen Sie nicht, dass ein Leerverkauf Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen kann. Die Monate der Hypothekenzahlungen, die Sie vor dem Leerverkauf verpasst haben, können als rückständige Zahlungen in Ihrer Kreditauskunft erscheinen. Es liegt an der Bank, zu entscheiden, was gemeldet wird, daher ist es in Ihrem besten Interesse, zu versuchen, die Bank davon zu überzeugen, Ihre ausgefallenen Zahlungen nicht zu melden.
Ihre Bank ist in dieser Hinsicht wahrscheinlich großzügiger, wenn Sie Ihre Notlage angesprochen haben, bevor Sie deutlich im Rückstand waren.
Leerverkaufsstrategien für Käufer und Investoren
Leerverkäufe können Käufern hervorragende Gelegenheiten bieten, Häuser zu einem reduzierten Preis zu erwerben. Hier sind ein paar Tipps, die Ihnen helfen sollen, kluge Entscheidungen zu treffen, wenn Sie eine Leerverkaufsimmobilie in Betracht ziehen.
Erfahren Sie, wie Sie sie finden
Die meisten Leerverkaufsimmobilien werden von Immobilienmaklern und auf Immobilien-Websites gelistet. Einige Angebote werden möglicherweise nicht als Leerverkäufe beworben, sodass Sie möglicherweise nach Hinweisen innerhalb des Angebots suchen müssen. Es kann als von der Bank genehmigt gekennzeichnet werden.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann einen großen Unterschied machen, wenn es darum geht, Immobilien im Leerverkauf zu finden und abzuschließen. Makler, die sich auf Leerverkäufe spezialisiert haben, können über eine Zertifizierung für Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen (SFR) verfügen, eine Bezeichnung, die von der National Association of Realtors (NAR) angeboten wird.
Inhaber dieser Zertifizierung verfügen über spezielle Schulungen zu Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen, Qualifizierung von Verkäufern für Leerverkäufe, Verhandlungen mit Kreditgebern und Schutz von Käufern.
Bereiten Sie sich darauf vor, sich zu beeilen und zu warten
Leerverkäufe sind komplizierte, zeitaufwändige Transaktionen, sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Es kann Wochen oder Monate dauern, bis ein Kreditgeber einen Leerverkauf genehmigt, und viele Käufer, die ein Angebot abgeben, stornieren schließlich, weil der Prozess zu lange dauert.
Die Regeln für Leerverkäufe variieren von Staat zu Staat, aber die Schritte umfassen normalerweise:
Leerverkaufspaket: Der Kreditnehmer muss eine finanzielle Härte nachweisen, indem er seinem Kreditgeber ein Finanzpaket vorlegt. Das Paket umfasst Jahresabschlüsse, ein Schreiben, in dem die Härten des Verkäufers beschrieben werden, und Finanzunterlagen, einschließlich Steuererklärungen, W-2s,. Gehaltsabrechnungen und Kontoauszügen.
Leerverkaufsangebot: Sobald ein Verkäufer ein Angebot eines potenziellen Käufers annimmt, sendet der Listing Agent dem Kreditgeber die Listungsvereinbarung,. ein ausgeführtes Kaufangebot, das Vorabgenehmigungsschreiben des Käufers , eine Kopie des Schecks über die Anzahlung , und das Leerverkaufspaket des Verkäufers. Wenn dem Paket etwas fehlt, entweder weil ein Dokument nicht eingereicht wurde oder aufgrund eines Ablagefehlers seitens der Bank, verzögert sich der Prozess.
Bankabwicklung: Die Prüfung des Angebots durch die Bank kann mehrere Wochen bis Monate dauern. Am Ende wird es genehmigt oder abgelehnt. Nur weil der Verkäufer ein Angebot annimmt, heißt das noch lange nicht, dass die Bank dem Preis zustimmt. Glaubt die Bank, durch eine Zwangsvollstreckung mehr Geld verdienen zu können, wird sie das Angebot ablehnen.
Wenn Sie ein Haus in einem Leerverkauf mit der Absicht kaufen, es zu verkaufen, ist der Schlüssel zu einem profitablen Geschäft ein guter Kaufpreis.
Es liegt alles in den Zahlen
Beim Immobilieninvestment heißt es, dass das Geld beim Kauf verdient wird. Das bedeutet, dass ein guter Kaufpreis oft der Schlüssel zu einem erfolgreichen Geschäft ist. Wenn Sie eine Immobilie zu einem guten Preis erwerben können, erhöhen Sie die Chancen, beim Verkauf die Nase vorn zu haben. Liegt der Kaufpreis hingegen im oberen Preissegment, sehen Sie zu, wie Ihre Gewinnmarge sinkt.
Sie sollten in der Lage sein, die Immobilie zu kaufen, in einen hervorragenden Zustand zu versetzen und zu einem rentablen Preis zu verkaufen. Investoren müssen in der Lage sein, das Haus schnell umzukehren und zu verkaufen – normalerweise zu einem Preis unter dem Marktpreis – und ein guter Kaufpreis macht dies möglich.
Der Kaufpreis ist jedoch nur eine wichtige Zahl. Sie müssen auch einige andere Berechnungen durchführen, einschließlich:
Reparatur- und Renovierungskosten
Diese Kosten variieren je nach Zustand der Immobilie und Ihren Plänen. Es lohnt sich, Zeit und Mühe in die Entwicklung eines realistischen Budgets zu investieren, da dies eine der Zahlen ist, die Sie benötigen, um festzustellen, ob sich die Investition rentiert.
Zu berücksichtigende Kosten umfassen Material, Arbeit, Genehmigungen, Inspektionsgebühren, Müllabfuhr, Lagerkosten und Mieten von Müllcontainern. Eine gute Inspektion (vor dem Kauf) kann Sie auf große Kosten hinweisen, wie z. B. ein gerissenes Fundament, fehlerhafte Verkabelung oder umfangreiche Termitenschäden.
Wert nach Reparatur (ARV)
ARV ist eine Schätzung des fairen Marktwerts (FMV) der Immobilie nach Reparaturen und Renovierungen. Investoren schauen sich diese Zahl an, um festzustellen, ob eine Immobilie Gewinnpotenzial hat.
Der beste Weg, den ARV einer Immobilie zu bewerten, besteht darin, Vergleichswerte (Comps) zu betrachten. Dies sind Häuser, die kürzlich in der Gegend verkauft wurden (normalerweise bis zu einer Meile von der betreffenden Immobilie entfernt), die ähnliche Merkmale in Bezug auf die Quadratmeterzahl aufweisen, wie z. B. die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer.
Kosten tragen
Die Betriebskosten sind Ihre Ausgaben für den Erhalt der Immobilie. Je länger Sie Eigentümer der Immobilie sind, desto mehr werden Sie für die Bewirtschaftungskosten ausgeben, darunter:
Hypothekenzahlung (einschließlich Zinsen)
Grundsteuern
Versicherung
Eigentumswohnungs- und Vereinsgebühren
Versorgungsunternehmen (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Müll)
Rentabilität ermitteln
Damit sich eine Investition rentiert, muss die Summe Ihrer Kosten (Kaufpreis, Reparatur- und Renovierungskosten sowie Transportkosten) niedriger sein als der ARV. Wenn Ihre Kosten in der Nähe oder über dem ARV liegen, ist es schwierig oder unmöglich, einen Gewinn zu erzielen. Den möglichen Gewinn ermitteln Sie, indem Sie vom ARV den Kaufpreis, die Reparatur- und Renovierungskosten sowie die Übernahmekosten abziehen:
Gewinn = ARV – Kaufpreis – R&R-Kosten – Lagerkosten
Immobilieninvestoren können mit einem Gewinn von mindestens 20 % auf einer Immobilie rechnen. Einige verwenden Richtlinien, um Immobilien in verschiedenen Wohnungsmärkten zu bewerten. Nach diesen Richtlinien sollte die Gesamtinvestition (Kaufpreis, Reparatur- und Renovierungskosten sowie Unterhaltskosten) Folgendes nicht überschreiten:
80 % des ARV in einem Markt, in dem die Eigenheimwerte steigen
70 % bis 75 % des ARV in einem flachen Markt
60 % bis 65 % des ARV in einem Markt, in dem die Eigenheimwerte sinken
Wenn der ARV einer Immobilie beispielsweise 200.000 US-Dollar beträgt, sollte Ihre Gesamtinvestition in einem steigenden Markt auf etwa 160.000 US-Dollar, in einem flachen Markt auf 140.000 US-Dollar und in einem Markt mit fallenden Werten auf 120.000 US-Dollar begrenzt sein.
Die verschiedenen Investitionsniveaus werden verwendet, um das Risiko bei sich ändernden Marktbedingungen zu reduzieren. Sie können in einem steigenden Markt mehr riskieren, da Sie beim Verkauf mit größerer Wahrscheinlichkeit Ihren ARV oder besser erhalten. In einem fallenden Markt ist es unwahrscheinlicher, dass Sie Ihren ARV erhalten, daher sollte Ihre Investition geringer sein.
Das Endergebnis
Eine Leerverkaufsimmobilie kann eine hervorragende Gelegenheit bieten, ein Haus für weniger Geld zu erwerben. In vielen Fällen befinden sich Leerverkaufsimmobilien in einem angemessenen Zustand, und obwohl der Kaufpreis höher sein kann als bei einer Zwangsvollstreckung, können die Kosten für die Vermarktung der Immobilie viel niedriger und die Nachteile für den Verkäufer geringer sein.
Aufgrund des langwierigen Prozesses müssen Käufer und Verkäufer jedoch bereit sein, zu warten. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, ein faires Angebot zu ermitteln und mit der Bank zu verhandeln.
Da Steuergesetze kompliziert sind und sich ständig ändern, sollten Sie sich an einen zertifizierten Wirtschaftsprüfer (CPA) wenden, der sich mit Immobilieninvestitionen und den damit verbundenen Steuergesetzen auskennt, um Ihnen umfassende und aktuelle Informationen zu geben.
Es kann den Unterschied zwischen Gewinn und Verlust bei einer Investition ausmachen.
Höhepunkte
Die finanziellen Folgen eines Leerverkaufs können sowohl für den Verkäufer als auch für den Kreditgeber weniger schwerwiegend sein als eine Zwangsvollstreckung.
Der frühere Eigentümer kann aufgefordert werden, den Fehlbetrag zu zahlen, oder die Schulden können erlassen werden.
Ein Leerverkauf weist normalerweise auf einen Hausbesitzer in finanzieller Not, einen Immobilienmarkt in der Flaute oder beides hin.
Der Leerverkauf muss vorab vom Hypothekengeber genehmigt werden.
Für einen Eigenheimkäufer kann ein Leerverkauf eine gute Gelegenheit sein, wenn er vorsichtig angegangen wird.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen einem Leerverkauf und einer Zwangsvollstreckung?
Bei einem Leerverkauf wird der Prozess vom Hausbesitzer eingeleitet, um aus finanziellen Schwierigkeiten herauszukommen. Der Eigentümer muss das Ausmaß der finanziellen Notlage durch dem Darlehensgeber vorgelegte Unterlagen nachweisen. Wenn der Kreditgeber zustimmt, weiterzumachen, ist der Hausbesitzer dafür verantwortlich, einen Käufer zu finden. Bei einer Zwangsvollstreckung leitet der Kreditgeber den Prozess ein, beschlagnahmt das Haus und vertreibt gegebenenfalls den Eigentümer, der keine Zahlungen geleistet hat. Die Zwangsvollstreckung ist im Allgemeinen schneller als ein Leerverkauf, da der Kreditgeber versucht, den Vermögenswert so schnell wie möglich zu liquidieren.
Was ist ein Leerverkauf?
Bei Immobilien kann ein Leerverkauf stattfinden, wenn ein Eigentümer ein Haus zu einem Preis verkauft, der unter dem ausstehenden Hypothekenbetrag liegt. Dies geschieht normalerweise, wenn der Eigentümer unter finanzieller Belastung steht und mit den Hypothekenzahlungen im Rückstand ist. Der Eigentümer ist verpflichtet, das Haus an einen Dritten zu verkaufen, wobei der gesamte Verkaufserlös an den Kreditgeber geht. Der Kreditgeber muss den Leerverkauf genehmigen, bevor er stattfindet. Der Prozess kann aufgrund des damit verbundenen Papierkrams bis zu einem Jahr dauern.
Ist es eine gute Idee, eine Leerverkaufsimmobilie zu kaufen?
Der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie kann für einen potenziellen Käufer ein gutes Geschäft sein. Es ist jedoch wichtig, sich einiger Nachteile bewusst zu sein. Leerverkäufe können lange dauern. Wenn die Bank außerdem glaubt, dass ein Zwangsvollstreckungsverfahren eine lukrativere Option ist, kann sie den Leerverkauf ablehnen und stattdessen mit der Zwangsvollstreckung fortfahren.
