Zwangsvollstreckung
Wenn Sie mit mehreren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten, kann Ihr Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung beginnen, was zu monatelangem finanziellen und emotionalen Stress und sogar zum Verlust Ihres Hauses führen kann.
Was ist eine Zwangsvollstreckung?
Definition der Zwangsvollstreckung
Eine Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn ein Kreditgeber die Kontrolle über eine Immobilie übernimmt, nachdem der Kreditnehmer mehrere Hypothekenzahlungen verpasst hat.
Als Sie Ihr Haus gekauft und eine Hypothek aufgenommen haben, haben Sie sich mit Ihrer Bank oder Ihrem Kreditgeber auf einen Deal geeinigt. Sie gaben Ihnen die Finanzierung im Voraus, um das Haus zu bezahlen, und im Gegenzug unterzeichneten Sie einen Vertrag, in dem Sie sich bereit erklärten, jeden Monat für eine bestimmte Anzahl von Jahren einen bestimmten Betrag zu zahlen.
Wenn Sie anfangen, mit Ihren Zahlungen in Verzug zu geraten, oder Ihre Hypothekenzahlungen vollständig einstellen, kann die Bank oder der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern und verkaufen, um die verlorenen Mittel zurückzugewinnen.
Wie funktioniert die Zwangsvollstreckung?
Als Sie Ihr Haus gekauft haben, haben Sie einen Hypothekenvertrag unterzeichnet, in dem der geliehene Geldbetrag sowie der Zinssatz und die Einzelheiten Ihrer monatlichen Zahlung angegeben sind.
Das einfache Leben in Ihrem Haus bedeutet jedoch nicht, dass Sie es rechtlich besitzen. Wenn Sie eine Hypothek haben, ist die Bank oder der Kreditgeber technisch Eigentümer der Immobilie, bis Sie Ihre letzte Hypothekenzahlung leisten.
Arten der Zwangsvollstreckung
Nachdem Sie mehrere Hypothekenzahlungen verpasst haben, kann Ihr Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung beginnen. Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Ihr Haus zwangsversteigert werden kann:
Eine gerichtliche Zwangsvollstreckung, was bedeutet, dass der Kreditgeber einen Gerichtsbeschluss einholen muss.
Eine außergerichtliche Zwangsvollstreckung, je nach Staat, in dem sich die Immobilie befindet.
Abhängig vom Bundesstaat und den Bedingungen Ihrer Hypothek gibt es verschiedene Arten von Zwangsvollstreckungen. Einige Zwangsvollstreckungen beinhalten rechtliche Schritte und andere nicht. Zu den Arten von Zwangsvollstreckungen gehören:
Gerichtliche Zwangsvollstreckung: Bei einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung erhebt der Kreditgeber Klage und der Kreditnehmer wird über die Nichtzahlung informiert. Der Hausbesitzer hat 30 Tage Zeit, um die versäumten Zahlungen nachzuholen, andernfalls wird das Zwangsvollstreckungsverfahren fortgesetzt.
Verkaufsvollmacht: Eine Vollmacht zur Zwangsvollstreckung ist in einigen Staaten zulässig, wenn Ihre Hypothek eine Verkaufsvollmachtsklausel im Vertrag enthält. Sobald der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, darf sein Hypothekenanbieter das Haus versteigern. Eine Vollstreckungsvollstreckung gilt als außergerichtliche Zwangsvollstreckung, da keine gerichtlichen Schritte unternommen werden.
Strenge Zwangsvollstreckung: Strenge Zwangsvollstreckungen sind weniger verbreitet, da sie nur in wenigen Bundesstaaten erlaubt sind. In diesem Fall reicht der Hypothekengeber eine Klage gegen den Hausbesitzer ein, und wenn der Kreditnehmer seine Zahlungen nicht innerhalb der vom Gericht angeordneten Frist leistet, kann das Haus vom Hypothekeninhaber beschlagnahmt werden.
Wie der Zwangsvollstreckungsprozess je nach Bundesstaat variiert
Jeder Staat hat seine eigenen Gesetze in Bezug auf den Prozess der Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerungen. Diese können die Entlastungsoptionen des Kreditnehmers regeln, wenn er sich bereits in der Zwangsvollstreckung befindet, wie eine Verkaufsmitteilung zu veröffentlichen ist, der Verkaufszeitplan und andere Teile des Prozesses.
Der Zwangsvollstreckungsprozess in 5 Schritten
Vom Zeitpunkt Ihrer ersten versäumten Hypothekenzahlung bis zum Zwangsverkauf Ihres Hauses gibt es mehrere Schritte im Zwangsvollstreckungsprozess. Diese Phasen können je nach Staat variieren, folgen aber im Allgemeinen diesem Zeitplan.
Schritt 1: Versäumte Hypothekenzahlungen
Wenn Ihre Hypothekenzahlung einige Tage zu spät kommt, besteht wahrscheinlich kein Risiko einer Zwangsvollstreckung. Ihr Kreditgeber kann Ihnen eine Nachfrist von bis zu zwei Wochen gewähren, damit Sie Ihre Zahlung ohne schwerwiegende Strafen leisten können. Nach Ablauf der Nachfrist gilt Ihre Zahlung jedoch als verspätet und Ihnen werden Verzugsgebühren in Rechnung gestellt. Möglicherweise erhalten Sie auch eine Warnung von Ihrem Kreditgeber über eine mögliche Zwangsvollstreckung, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten.
Schritt 2: Mahnung
Nach drei bis sechs Monaten versäumter Hypothekenzahlungen reicht Ihr Kreditgeber eine Mahnung bei der örtlichen Meldebehörde ein. Ihr Kreditgeber wird Ihnen auch eine per Einschreiben zusenden und je nach Bundesstaat die Benachrichtigung an Ihrer Haustür anbringen. Diese Mitteilung gibt an, wie viel Sie schulden, um Ihre Hypothek wieder in Ordnung zu bringen.
Eine Mahnung könnte in Ihrer Kreditauskunft erscheinen und sich auf Ihre Punktzahl auswirken. Dies kann es schwieriger machen, andere Arten von Krediten zu erhalten oder Ihre Hypothek zu refinanzieren.
Eine Inverzugsetzung entspricht nicht der sofortigen oder automatischen Zwangsvollstreckung Ihres Hauses durch den Kreditgeber und bedeutet nicht, dass Sie keine Möglichkeiten haben, die Zwangsvollstreckung zu verhindern. Sie können das Verfahren stoppen, indem Sie Ihre Zahlungen auf den neuesten Stand bringen.
Schritt 3: Vorzeitige Zwangsvollstreckung
Die Vorverfallserklärung ist der Zeitraum zwischen der Mahnung und der Versteigerung oder dem Verkauf Ihres Eigenheims. Wenn Sie während dieser Zeit den in der Mahnung angegebenen Betrag in die Hände bekommen, können Sie das weitere Verfahren der Zwangsvollstreckung stoppen. Die genaue Zeit, die Sie haben, hängt von Ihrem Bundesland ab. Während der Vorverfallserklärung haben Sie möglicherweise auch die Möglichkeit, Ihr Haus zu verkaufen und das geschuldete Geld zurückzuzahlen, was als Leerverkauf bezeichnet wird.
Schritt 4: Verkaufsmitteilung
Wenn Sie nicht das Geld haben, um Ihre Hypothek innerhalb des vorgegebenen Zeitrahmens in einen guten Zustand zu bringen, reicht Ihr Kreditgeber eine Verkaufsanzeige ein, und Ihr Haus wird zu einem bestimmten Zeitpunkt und an einem bestimmten Ort versteigert.
Wie die Verkaufsmitteilung veröffentlicht wird, hängt von Ihrem Staat ab. In North Carolina muss die Mitteilung beispielsweise in einer Lokalzeitung veröffentlicht und an der Tür des örtlichen Gerichtsgebäudes angebracht werden, während sie in Kalifornien sowohl auf dem Grundstück als auch an einem öffentlichen Ort in der Grafschaft angebracht werden muss.
Da es sich bei der Verkaufsanzeige um eine öffentliche Information handelt und beworben wurde, könnten mehrere Käufer, einschließlich Investoren, daran interessiert sein, Ihr Haus zu kaufen. Abhängig von den Gesetzen in Ihrem Bundesstaat haben Sie möglicherweise die Möglichkeit, das Rückzahlungsrecht (d. h. Sie können Ihr Haus zurückfordern) bis zur Zwangsversteigerung oder sogar danach auszuüben.
Schritt 5: Räumung
Nach der Versteigerung und dem Verkauf Ihres Hauses haben Sie in der Regel ein paar Tage Zeit, um Ihre Sachen zusammenzupacken und in eine neue Wohnung zu ziehen. Wenn Sie nicht freiwillig ausziehen, ist das Personal der Strafverfolgungsbehörden gesetzlich berechtigt, Sie und Ihre Sachen aus den Räumlichkeiten zu entfernen.
Wie lange dauert die Zwangsvollstreckung?
Die Zwangsvollstreckung kann einige Zeit dauern und bis zu ein paar Jahren. Laut ATTOM Data Solutions dauerte die durchschnittliche Zwangsvollstreckung in den USA ab dem vierten Quartal 2021 941 Tage oder etwa zweieinhalb Jahre. In einigen Bundesstaaten dauerte der Zwangsvollstreckungsprozess vier Jahre, in anderen fast sieben Jahre.
Sie dürfen jedoch während der Zwangsvollstreckung in Ihrer Wohnung bleiben. Sobald das Haus verkauft ist, werden Sie aufgefordert, das Grundstück zu räumen. Wenn Sie sich weigern, erhalten Sie einen Räumungsbefehl und die Strafverfolgungsbehörden werden Sie und Ihre Sachen aus dem Haus entfernen.
Wie man eine Zwangsvollstreckung vermeidet
Die Zwangsvollstreckung zu Hause kann sehr beängstigend sein. Glücklicherweise gibt es viele Möglichkeiten, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, auch wenn Ihre aktuelle finanzielle Situation es schwierig macht, Ihre Hypothek rechtzeitig zu bezahlen.
Letztendlich beginnt die Vermeidung einer Zwangsvollstreckung mit der Kommunikation mit Ihrem Hypothekengeber oder Servicer. Es ist unwahrscheinlich, dass Ihr Kreditgeber Sie vollständig vom Haken lässt, aber es kann Ihnen helfen, Maßnahmen zu ergreifen, damit Sie Ihr Zuhause nicht verlieren.
Hier sind einige der besten Möglichkeiten, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden:
Forbearance-Programme nutzen: Während der COVID-19-Pandemie hat die Bundesregierung ein Hypotheken-Forbearance-Programm aufgelegt, das inzwischen ausgelaufen ist. Sie können jedoch immer noch eine Nachsicht beantragen, wenn Sie ein staatlich unterstütztes Darlehen von Fannie Mae oder Freddie Mac haben.
Passen Sie Ihre Kreditbedingungen an: Wenn Sie Schwierigkeiten haben, sich Ihre monatliche Kreditrate zu leisten, fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob er die Bedingungen Ihres Kredits anpassen kann. Im Gegenzug für einen längeren Amortisationszeitraum können Sie möglicherweise Ihre monatliche Zahlung senken.
Holen Sie sich eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung: Einige Staaten erlauben Hausbesitzern, eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung zu wählen, in der Sie sich bereit erklären, Ihr Haus einem Kreditgeber zu übergeben, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Mit dieser Option sind Sie nicht verpflichtet, Ihre Hypothek zu bezahlen, aber Sie könnten dennoch für die Zahlung der Differenz zwischen dem Wert Ihres Hauses und dem Restbetrag der Hypothek verantwortlich sein.
Richten Sie einen Rückzahlungsplan ein: Wenn Sie wissen, dass Sie Ihre Hypothekenzahlung für einen bestimmten Monat nicht leisten können, teilen Sie dies Ihrem Kreditgeber so schnell wie möglich mit. Ihr Kreditgeber kann wahrscheinlich einen Zahlungsplan aufstellen, der häufigere, aber niedrigere Zahlungen oder einen Aufschub von ein oder zwei Monaten beinhaltet.
Folgen der Zwangsvollstreckung
Die Zwangsvollstreckung hat mehrere finanzielle Folgen, die verheerend sein können. Zum einen kann es schwierig sein, nach der Zwangsvollstreckung eine Hypothek zu erhalten, da sich dies auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirkt und Sie wahrscheinlich einer Wartezeit unterliegen, bevor Sie die Chance auf einen neuen Kredit haben. Die anderen Auswirkungen der Zwangsvollstreckung sind:
Ihr Zuhause zu verlieren, was Sie in die Lage versetzt, eine neue Wohnung mit einer Zwangsvollstreckung zu finden
Schaden an Ihrer Kreditwürdigkeit, da eine Zwangsvollstreckung sieben Jahre lang auf Ihrer Kreditauskunft bleibt
Verlust Ihres Eigentums und Ihres Eigenkapitals, was weitreichende Auswirkungen auf Ihr Gesamtvermögen haben kann
Schulden für den Restbetrag, wenn es sich um eine gerichtliche Zwangsvollstreckung handelt, und Gerichtsverfahren, Lohnpfändung und mehr, wenn Sie nicht zahlen können
Endeffekt
Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, sind Zeit und Kommunikation Ihre besten Möglichkeiten, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Sobald Sie feststellen, dass Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen können, wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber oder Servicer, um sich über die Ihnen zur Verfügung stehenden Optionen zu informieren. Sie können möglicherweise einen Zahlungsplan erstellen oder Ihnen erlauben, die Zahlung um einen Monat aufzuschieben, wenn Sie sich in einer vorübergehenden finanziellen Notlage befinden.
Höhepunkte
Der Prozess der Zwangsvollstreckung variiert je nach Staat, aber im Allgemeinen versuchen Kreditgeber, mit den Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um sie mit den Zahlungen aufzuholen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Die jüngste nationale durchschnittliche Anzahl von Tagen für das Zwangsvollstreckungsverfahren beträgt 857; Der Zeitplan ist jedoch je nach Bundesstaat sehr unterschiedlich.
Zwangsvollstreckung ist ein rechtliches Verfahren, das es Kreditgebern ermöglicht, den geschuldeten Betrag für ein ausgefallenes Darlehen zurückzuerhalten, indem sie das mit einer Hypothek belastete Eigentum in Besitz nehmen und verkaufen.
