Darlehensänderung

Darlehensänderungen sind eine langfristige finanzielle Entlastungsoption für Hausbesitzer, die ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können. Wenn Ihr Kreditgeber dies genehmigt, kann Ihnen diese Option helfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, indem Sie Ihren Zinssatz senken oder die Struktur Ihres Gesamtdarlehens ändern.

Was ist eine Darlehensänderung?

Bei einer Darlehensänderung wird Ihre bestehende Hypothek geändert, damit Sie leichter mit Ihren Zahlungen Schritt halten können. Diese Änderungen können einen neuen Zinssatz oder einen anderen Tilgungsplan beinhalten.

Kreditgeber erlauben Kreditnehmern, Kredite zu ändern, da Zahlungsausfall und Zwangsvollstreckung für ihr Unternehmen kostspieliger sind.

„Eine Darlehensänderung erfordert Änderungen an den Bedingungen des Darlehens selbst – in der Regel wird der Zinssatz gesenkt oder die Laufzeit des Darlehens verlängert“, erklärt Rick Sharga, Präsident und CEO der CJ Patrick Company, einer Immobilienberatungsfirma im Trabuco Canyon. Kalifornien. „Auf diese Weise können Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung senken und letztendlich einen Zahlungsausfall und eine Zwangsvollstreckung verhindern.“

So funktioniert die Darlehensänderung

Je nach Art der Hypothek gibt es unterschiedliche Möglichkeiten der Kreditmodifikation. Diese können reduzierte Zinsen, eine Laufzeitverlängerung, den Wechsel von einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einer Festhypothek oder das Zurückbehalten eines Teils des Kapitalbetrags zur Rückzahlung zu einem späteren Zeitpunkt (oder eine Kombination) umfassen. Hier ist ein Beispiel:

Jose und Fred erhielten eine 30-jährige Hypothek über 200.000 Dollar zu 4,19 Prozent Zinsen. Sieben Jahre später erlitt Fred einen Arbeitsunfall und ist auf Teilzeit- und Fernarbeit beschränkt. Aufgrund des geringeren Haushaltseinkommens können Jose und Fred ihre derzeitige monatliche Hypothekenzahlung von 976 $ nicht mehr leisten. Ihr Hypothekengeber bot eine Änderung an, die die Kreditlaufzeit auf ihrem Guthaben von 172.577 USD um weitere fünf Jahre verlängerte. Dies senkte ihre monatlichen Zahlungen auf überschaubarere 873 US-Dollar.

Arten von Darlehensänderungen

Es gibt typischerweise zwei Arten von Darlehensänderungen:

Optimierte Änderung, bei der der Kreditnehmer keine Dokumentation von Finanzdaten wie Vermögenswerten, Schulden und Einkommen vorlegen muss
Standardmodifikation, bei der der Kreditnehmer Finanzinformationen bereitstellen muss, die der Hypothekengeber oder Servicer im Underwriting bewertet

Wenn Sie eine Darlehensänderung erhalten, bestätigen Sie mit Ihrem Kreditgeber oder Dienstleister, ob die Änderung vorübergehend oder dauerhaft ist und wie hoch Ihre neue monatliche Zahlung sein wird. Lesen Sie immer das Kleingedruckte und stellen Sie Fragen, wenn Sie sich über die langfristigen Auswirkungen einer Änderung nicht sicher sind. Vermeiden Sie Änderungen, die nur Zinsen sind, und passen Sie sich an einen höheren Zinssatz an, fügen Sie Ihrem Darlehen unnötige Kosten in Form von Strafen, Gebühren oder Bearbeitungsgebühren hinzu oder führen Sie zu einer hohen Ballonzahlung, die nach einem bestimmten Zeitraum fällig wird, empfiehlt Sharga.

Darlehensänderungsprogramme

Konventionelle Darlehensmodifikation – Für konventionelle Hypotheken haben Kreditnehmer die Möglichkeit, das Flex-Modifikationsprogramm zu verfolgen, das die monatlichen Zahlungen um bis zu 20 Prozent reduzieren, die Laufzeit des Darlehens auf bis zu 40 Jahre verlängern und möglicherweise den Zinssatz senken kann.
Änderung des FHA-Darlehens – Es gibt mehrere Änderungsstrategien für Kreditnehmer mit einem FHA-Darlehen, einschließlich der Option, die Zahlungen mit einem zinslosen Darlehen um bis zu 30 Prozent des Guthabens des Kreditnehmers zu reduzieren. In diesem Fall zahlt der Kreditnehmer nur den verbleibenden Teil und zahlt dann das zinslose Darlehen zurück, wenn das Haus verkauft oder der Kreditnehmer refinanziert wird. Angesichts von COVID-19 besteht für FHA-Kreditnehmer auch die Möglichkeit, ihre monatlichen Zahlungen um mindestens 25 Prozent zu kürzen und einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten.
Änderung des VA-Darlehens – Kreditnehmer mit einem VA-Darlehen können die versäumten Zahlungen wieder in den Kreditsaldo eintragen und mit ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um einen neuen, überschaubareren Rückzahlungsplan zu erstellen. Eine weitere Option könnte die Verlängerung der Kreditlaufzeit sein.
USDA-Darlehensänderung – Für Kreditnehmer mit Krediten, die vom US-Landwirtschaftsministerium abgesichert sind, umfassen die Optionen eine Änderung der Hypothek mit einer verlängerten Laufzeit von bis zu 40 Jahren, eine Senkung des Zinssatzes und den Erhalt eines „Mortgage Recovery Advance“, a einmalige Zahlung, um das Darlehen auf den aktuellen Stand zu bringen.

Wann sollten Sie eine Darlehensänderung verwenden?

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothek zu bezahlen, kann eine Darlehensänderung eine Möglichkeit sein, Abhilfe zu schaffen. Sie könnten mit Zahlungen zu kämpfen haben, wenn Sie beispielsweise einen Job verloren haben und Ihr neuer Job weniger zahlt, oder wenn Sie mit einer Krankheit oder einer anderen langfristigen Notlage zu kämpfen haben. Bei finanziellen Engpässen wie diesen kann es auch schwierig oder unmöglich sein, Ihre Hypothek zu refinanzieren, eine Darlehensänderung könnte die einzige Lösung sein, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Wenn Sie jedoch refinanzieren können, ist dies normalerweise die bessere Option. Wenn Ihre finanziellen Probleme vorübergehend sind, kann Nachsicht (eine kurzfristige Zahlungspause) der bessere Weg sein.

Darlehensänderung vs. Refinanzierung

Bei einer Darlehensänderung ändert Ihr Kreditgeber oder Servicer die Bedingungen Ihres Darlehens mit dem Ziel, einen Zahlungsausfall und eine Zwangsvollstreckung zu verhindern. Während Sie die Bedingungen Ihres Darlehens auch durch Refinanzierung ändern können, können Sie sich in einer Refinanzierungssituation bei mehreren Kreditgebern nach einem neuen Darlehen umsehen. In der Regel refinanzieren Kreditnehmer nicht, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, sondern um Geld zu sparen oder Bargeld abzuheben.

Darlehensänderung vs. Nachsicht

Eine Darlehensänderung unterscheidet sich von einer Nachsicht. In der Regel ist Nachsicht vorübergehend und soll einem Kreditnehmer helfen, eine kurzfristige finanzielle Herausforderung zu meistern.

Bei Darlehensänderungen können Art, Laufzeit und Details der Änderung von Dienstleister zu Dienstleister variieren und möglicherweise unter die von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegten Richtlinien fallen; die FHA, VA oder USDA für staatlich abgesicherte Darlehen; oder durch Vertragsbedingungen für private Kredite im Besitz von Kreditgebern oder Kredite in hypothekenbesicherten Wertpapieren. Jeder Staat könnte auch besondere Anforderungen für Darlehensänderungen haben.

Im Gegensatz dazu erlaubt Ihnen eine Nachsicht, die monatlichen Zahlungen für einen vom Kreditgeber vereinbarten Zeitraum vollständig zu überspringen. Diese aufgeschobenen Zahlungen können nach Ablauf der Stundungsfrist in einer Summe fällig werden oder in Ihr verbleibendes Darlehensguthaben einfließen.

Ein weiterer Unterscheidungspunkt: Eine Kreditänderung kann Ihrer Kreditwürdigkeit schaden, es sei denn, Ihr Kreditgeber meldet sie als „wie vereinbart bezahlt“. Eine Nachsicht hingegen wirkt sich nicht auf Ihren Score aus, da Ihr Kreditgeber Ihre Zahlungen weiterhin als aktuell meldet. Um Schäden an Ihrer Punktzahl zu vermeiden, stellen Sie jedoch sicher, dass Sie die Bedingungen Ihrer Nachsichtsfrist verstehen und wann genau Sie Zahlungen vorübergehend einstellen können.

So erhalten Sie eine Darlehensänderung

1. Sammeln Sie Informationen über Ihre finanzielle Situation

Sie müssen Ihrem Kreditgeber oder Servicer alles geben, von Steuererklärungen bis hin zu Zahlungsabschlüssen, um nachzuweisen, dass Sie sich in einer finanziellen Notlage befinden und nicht in der Lage sind, Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu leisten. Sie müssen auch ein Schreiben vorlegen, in dem Sie Ihre Situation erläutern.

2. Planen Sie Ihren Fall

Bevor Sie sich an Ihren Kreditgeber oder Servicer wenden, überlegen Sie, ob Ihre Umstände eine langfristige oder kurzfristige Lösung erfordern. Seien Sie bereit, Ihren Fall zu vertreten.

3. Wenden Sie sich an Ihren Servicer

Wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber oder Servicer und bitten Sie um eine Kreditänderung. Wenn Sie abgelehnt werden, haben Sie 14 Tage nach dem Ablehnungsdatum Zeit, um eine Überprüfung Ihres Antrags zu beantragen, aber nur, wenn Sie die Änderung mindestens drei Monate vor der Zwangsversteigerung Ihres Hauses beantragt haben.

Ist eine Darlehensänderung das Richtige für mich?

Eine Hypothekendarlehensänderung ist eine Lösung für Kreditnehmer, die in einer langfristigen finanziellen Notlage stehen, und kann dauerhafte Entlastung bieten. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, arbeiten Sie mit Ihrem Kreditgeber oder Servicer zusammen, um zu sehen, ob eine Darlehensänderung die beste Strategie für Sie ist. Wenn Sie keine Änderungen Ihrer finanziellen Situation vorhersehen, ist dies möglicherweise kürzeren Fixes vorzuziehen, die Sie vor ein größeres Loch zurücklassen könnten, aus dem Sie herausklettern können.

Mit zusätzlicher Berichterstattung von TJ Porter

Höhepunkte

Darlehensmodifikationen sind eine langfristige Hypothekenentlastungsoption für Kreditnehmer, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wie z. B. Einkommensverluste aufgrund von Krankheit.
Eine Änderung ändert normalerweise den Zinssatz oder die Laufzeit (oder beides) des Darlehens, um die monatlichen Zahlungen erschwinglicher zu machen.
Während die Refinanzierung auch dazu beitragen kann, die monatlichen Zahlungen überschaubarer zu machen, könnte eine Darlehensänderung für einige Kreditnehmer die einzige Option sein.
Kreditnehmer, die eine Änderung wünschen, müssen ihrem Hypothekengeber oder Servicer einen Härtenachweis erbringen.
Im Gegensatz zur Nachsicht sind Darlehensänderungen eine dauerhafte Lösung.