Lánsbreyting

Lánsbreytingar eru langtíma fjárhagsleg léttir kostur fyrir húseigendur sem geta ekki greitt húsnæðislán sín. Ef lánveitandinn þinn samþykkir getur þessi valkostur hjálpað þér að forðast fullnustu með því að lækka vexti þína eða breyta uppbyggingu heildarláns þíns.

Hvað er lánsbreyting?

Lánsbreyting felur í sér að breyta núverandi húsnæðisláni svo það sé auðveldara fyrir þig að halda í við greiðslur þínar. Þessar breytingar geta falið í sér nýja vexti eða aðra endurgreiðsluáætlun.

Lánveitendur leyfa lántakendum að breyta lánum vegna þess að vanskil og fjárnám eru kostnaðarsamari fyrir fyrirtæki þeirra.

„Breyting á láni hefur í för með sér breytingar á skilmálum lánsins sjálfs - venjulega lækka vextina eða lengja lánstímann,“ útskýrir Rick Sharga, forseti og forstjóri CJ Patrick Company, fasteignaráðgjafarfyrirtækis í Trabuco Canyon, Kaliforníu. „Þetta gerir þér kleift að lækka mánaðarlega veðgreiðsluna þína og að lokum koma í veg fyrir vanskil og fjárnám.

Hvernig lánsbreyting virkar

Það eru mismunandi möguleikar til að breyta lánum eftir tegund húsnæðislána. Þetta gæti falið í sér lækkaða vexti, framlengingu á tíma, skipt úr húsnæðisláni með breytilegum vöxtum yfir í fast vexti eða að leggja til hliðar hluta af höfuðstólnum til að greiða til baka síðar (eða samsetningu). Hér er dæmi:

Jose og Fred fengu 30 ára veð fyrir $200.000 á 4,19 prósenta vöxtum. Sjö árum síðar varð Fred fyrir meiðslum á vinnustað og takmarkast við hlutastarf í fjarvinnu. Vegna lækkunar á tekjum heimilanna geta Jose og Fred ekki fylgst með núverandi mánaðarlegu húsnæðisláni upp á $976. Veðlánveitandi þeirra bauð breytingu sem framlengdi lánstímann á stöðu þeirra upp á $172.577 í fimm ár í viðbót. Þetta dró niður mánaðarlegar greiðslur þeirra niður í viðráðanlegri $873.

Tegundir breytinga á lánum

Það eru venjulega tvær tegundir af lánabreytingum:

Ráðlínubreyting, sem krefst ekki þess að lántaki leggi fram skjöl um fjárhag eins og eignir, skuldir og tekjur
Staðlað breyting, sem krefst þess að lántaki veiti fjárhagsupplýsingar sem veðlánveitandi eða þjónustuaðili metur við sölutryggingu

Þegar þú færð lánsbreytingu skaltu staðfesta við lánveitanda þinn eða þjónustuaðila hvort breytingin sé tímabundin eða varanleg og hver nýja mánaðarlega greiðslan þín verður. Lestu alltaf smáa letrið og spyrðu spurninga ef þú ert ekki viss um langtímaáhrif breytinga. Forðastu allar breytingar sem eru eingöngu vextir og aðlagast hærra hlutfalli, bæta við óþarfa kostnaði við lánið þitt í formi sekta, gjalda eða afgreiðslugjalda eða leiða til stórrar blöðrugreiðslu sem gjaldfalla eftir ákveðinn tíma, mælir Sharga.

Lánsbreytingarforrit

Hefðbundin lánsbreyting – Fyrir hefðbundin húsnæðislán hafa lántakendur möguleika á að fara í Flex Modification forritið, sem getur lækkað mánaðarlegar greiðslur um allt að 20 prósent, lengt lánstímann í allt að 40 ár og hugsanlega lækkað vextina.
FHA lánsbreyting - Það eru nokkrar breytingaraðferðir fyrir lántakendur með FHA lán, þar á meðal möguleika á að draga úr greiðslum með vaxtalausu láni fyrir allt að 30 prósent af eftirstöðvum lántaka. Í þessu tilviki greiðir lántakandi aðeins af þeim hluta sem eftir er og endurgreiðir síðan vaxtalausa lánið þegar húsið er selt eða lántakandi endurfjármagnar. Í ljósi COVID-19 er einnig möguleiki fyrir lántakendur FHA að láta lækka mánaðarlegar greiðslur sínar um að minnsta kosti 25 prósent ásamt því að fá lægri vexti.
Breyting á VA láni - Lántakendur með VA lán geta rúllað greiðslunum sem vantaði aftur inn í lánsjöfnuðinn og unnið með lánveitanda sínum að því að koma með nýja, viðráðanlegri endurgreiðsluáætlun. Annar kostur gæti verið að lengja lánstímann.
Lánbreyting USDA - Fyrir lántakendur með lán sem studd eru af bandaríska landbúnaðarráðuneytinu, fela valkostirnir í sér að breyta húsnæðisláninu með allt að 40 ára lánstíma, lækka vexti og fá „fyrirfram húsnæðislán,“ a eingreiðslu til að koma láninu á framfæri.

Hvenær ættir þú að nota lánsbreytingu?

Ef þú átt í vandræðum með að greiða af húsnæðisláninu þínu getur breyting á láni verið ein leið til að fá léttir. Þú gætir verið í erfiðleikum með greiðslur ef þú misstir vinnu og nýi þinn borgar minna, til dæmis, eða ef þú ert að glíma við veikindi eða aðra langvarandi erfiðleika. Með fjárhagslegum þrengingum sem þessum gæti það líka verið krefjandi eða ómögulegt að endurfjármagna húsnæðislánið þitt, breyting á láni gæti verið eina lausnin til að forðast eignaupptöku.

Ef þú ert fær um að endurfjármagna, þá er það venjulega betri kosturinn. Sömuleiðis, ef fjárhagsleg barátta þín er tímabundin, getur umburðarlyndi (skammtímahlé í greiðslum) verið betri leiðin til að taka.

Lánsbreyting á móti endurfjármögnun

Með breytingu á láni breytir lánveitandi þinn eða þjónustuaðili skilmálum lánsins með það að markmiði að koma í veg fyrir vanskil og fullnustu. Þó að þú getir líka breytt skilmálum lánsins þíns með endurfjármögnun, í endurfjármögnunaraðstæðum geturðu verslað hjá mörgum lánveitendum um nýtt lán. Venjulega endurfjármagna lántakendur ekki til að forðast að fara í eignaupptöku, heldur til að spara peninga eða taka út reiðufé.

Lánsbreyting á móti umburðarlyndi

Lánsbreyting er frábrugðin umburðarlyndi. Venjulega er umburðarlyndi tímabundið og ætlað að hjálpa lántakanda að komast í gegnum skammtíma fjárhagslega áskorun.

Með breytingum á lánum getur breytingagerð, tíma og upplýsingar verið mismunandi frá þjónustuaðila til þjónustuaðila og gætu fallið undir leiðbeiningar sem settar eru af Federal Housing Finance Agency (FHFA); FHA, VA eða USDA fyrir ríkistryggð lán; eða með samningsskilmálum um lán í eigu einkalána eða lán í veðtryggðum verðbréfum. Hvert ríki gæti einnig gert sérstakar kröfur um breytingar á lánum.

Aftur á móti leyfir þolinmæði þér að sleppa mánaðarlegum greiðslum alveg í fyrirfram ákveðið tímabil sem lánveitandinn samþykkir. Þessar frestuðu greiðslur gætu verið gjaldfallnar í einu lagi eftir þoltímabilið, eða rúlla inn í eftirstöðvar lánsins.

Annar aðgreiningarpunktur: Breyting á láni getur skaðað lánstraust þitt nema lánveitandi þinn tilkynni það sem "greitt eins og um var samið." Umburðarlyndi hefur aftur á móti ekki áhrif á stig þitt vegna þess að lánveitandi þinn heldur áfram að tilkynna greiðslur þínar sem uppfærðar. Til að koma í veg fyrir skemmdir á stigunum þínum, vertu samt viss um að þú skiljir skilmála umburðarlyndistímabilsins og hvenær nákvæmlega þú getur hætt að greiða tímabundið.

Hvernig á að fá lánsbreytingu

1. Safnaðu upplýsingum um fjárhagsstöðu þína

Þú þarft að gefa lánveitanda þínum eða þjónustuaðila allt frá skattframtölum til greiðsluseðla til að sýna fram á að þú eigir við fjárhagserfiðleika að etja og getur ekki staðið við mánaðarlegar greiðslur af húsnæðislánum þínum. Þú þarft einnig að leggja fram bréf sem útskýrir aðstæður þínar.

2. Skipuleggðu mál þitt

Áður en þú hefur samband við lánveitanda þinn eða þjónustuaðila skaltu íhuga hvort aðstæður þínar krefjist langtíma- eða skammtímalausnar. Vertu reiðubúinn til að koma máli þínu á framfæri.

3. Hafðu samband við þjónustuaðilann þinn

Hafðu samband við lánveitanda þinn eða þjónustuaðila og biddu um breytingu á láni. Ef þér er synjað hefurðu 14 daga eftir synjunardaginn til að biðja um endurskoðun á umsókn þinni, en aðeins ef þú sóttir um breytinguna að minnsta kosti þremur mánuðum fyrir fullnustusölu á heimili þínu.

Er lánsbreyting rétt fyrir mig?

Breyting á húsnæðisláni er lausn fyrir lántakendur sem standa frammi fyrir langvarandi fjárhagserfiðleikum og getur boðið varanlegan léttir. Ef þú ert í erfiðleikum með að greiða af húsnæðislánum þínum skaltu vinna með lánveitanda þínum eða þjónustuaðila til að sjá hvort breyting á láni sé besta leiðin fyrir þig. Ef þú sérð ekki fyrir breytingum á fjárhagsstöðu þinni gæti það verið æskilegra en skammtíma lagfæringar sem gætu skilið þig með stærri holu til að klifra upp úr.

Með viðbótarskýrslu TJ Porter

Hápunktar

Lánsbreytingar eru langtímagreiðslur fyrir lántakendur sem búa við fjárhagserfiðleika, svo sem tekjumissi vegna veikinda.
Breyting breytir venjulega gengi eða tíma lánsins (eða bæði) til að gera mánaðarlegar greiðslur hagkvæmari.
Þó að endurfjármögnun geti einnig hjálpað til við að gera mánaðarlegar greiðslur viðráðanlegri, gæti breyting á láni verið eini kosturinn fyrir suma lántakendur.
Lántakendur sem leita eftir breytingu verða að leggja fram sönnun um erfiðleika fyrir húsnæðislánaveitanda eða þjónustuaðila.
Ólíkt umburðarlyndi eru breytingar á lánum varanleg lausn.