Modifikasjon av lån
Lånemodifikasjoner er et langsiktig økonomisk lettelsesalternativ for huseiere som ikke kan betale boliglån. Hvis det er godkjent av långiveren din, kan dette alternativet hjelpe deg med å unngå tvangssalg ved å senke renten eller endre strukturen på det totale lånet.
Hva er en låneendring?
En låneendring innebærer å endre det eksisterende boliglånet ditt, slik at det er lettere for deg å holde tritt med betalingene dine. Disse endringene kan inkludere en ny rentesats eller en annen nedbetalingsplan.
Långivere tillater låntakere å endre lån fordi mislighold og utelukkelse er dyrere for virksomheten deres.
"En låneendring innebærer endringer som gjøres i vilkårene for selve lånet - vanligvis redusere renten eller forlenge lengden på lånet," forklarer Rick Sharga, president og administrerende direktør i CJ Patrick Company, et eiendomskonsulentfirma i Trabuco Canyon, California. "Dette lar deg senke din månedlige boliglånsbetaling og til slutt forhindre mislighold og tvangssalg."
Hvordan låneendring fungerer
Det finnes ulike alternativer for endring av lån avhengig av boliglånstype. Disse kan omfatte redusert rente, en periodeforlengelse, bytte fra et boliglån med regulerbar rente til et boliglån med fast rente eller å sette til side en del av hovedstolen som skal betales tilbake på et senere tidspunkt (eller en kombinasjon). Her er et eksempel:
Jose og Fred fikk et 30-års boliglån for 200 000 dollar til 4,19 prosent rente. Syv år senere fikk Fred en arbeidsplassskade og er begrenset til deltid, fjernarbeid. På grunn av reduksjonen i husholdningsinntekten kan ikke Jose og Fred holde tritt med den nåværende månedlige boliglånsbetalingen på $976. Boliglånsutlåneren deres tilbød en endring som forlenget låneperioden på deres saldo på $172.577 i ytterligere fem år. Dette reduserte deres månedlige betalinger til en mer håndterlig $873.
Typer lånemodifikasjoner
Det er vanligvis to typer lånemodifikasjoner:
Strømlinjeendring, som ikke krever at låntakeren skal fremlegge dokumentasjon på finanser som eiendeler, gjeld og inntekter
Standardmodifikasjon, som krever at låntakeren oppgir finansiell informasjon som boliglånsutlåneren eller serviceleverandøren vurderer i forsikring
Når du får en låneendring, må du bekrefte med utlåner eller serviceleverandør om endringen er midlertidig eller permanent, og hva den nye månedlige betalingen din vil være. Les alltid det som står med liten skrift, og still spørsmål hvis du er usikker på de langsiktige implikasjonene av en endring. Unngå endringer som er avdragsfrie og juster til en høyere rente, legg til unødvendige kostnader til lånet ditt i form av straffer, gebyrer eller behandlingskostnader eller resulterer i en stor ballongbetaling som skal betales etter en viss periode, anbefaler Sharga.
Programmer for modifikasjon av lån
Konvensjonell lånemodifisering – For konvensjonelle boliglån har låntakere muligheten til å følge Flex Modification-programmet, som kan redusere månedlige betalinger med opptil 20 prosent, forlenge låneperioden opp til 40 år og potensielt senke renten.
FHA-lånendring – Det finnes flere modifikasjonsstrategier for låntakere med et FHA-lån, inkludert muligheten til å redusere betalinger med et rentefritt lån for opptil 30 prosent av låntakerens saldo. I dette tilfellet betaler låntaker kun den resterende delen, og betaler deretter tilbake det rentefrie lånet når boligen selges eller låntakeren refinansierer. I lys av COVID-19, er det også mulighet for FHA-låntakere å få sine månedlige betalinger kuttet med minst 25 prosent, sammen med å oppnå en lavere rente.
Endring av VA-lån - Låntakere med et VA-lån kan rulle de tapte betalingene tilbake til lånesaldoen og samarbeide med utlåner for å komme opp med en ny, mer håndterlig nedbetalingsplan. Et annet alternativ kan være å forlenge låneperioden.
USDA-lånendring - For låntakere med lån støttet av det amerikanske landbruksdepartementet, inkluderer alternativene å endre boliglånet med en forlenget løpetid på opptil 40 år, redusere renten og motta et "forskudd på boliglånsgjenoppretting", en engangsbetaling for å bringe lånet løpende.
Når bør du bruke en låneendring?
Hvis du har problemer med å betale på boliglånet ditt, kan en låneendring være en måte å få lettelse på. Du kan slite med betalinger hvis du mistet en jobb og den nye betaler mindre, for eksempel, eller hvis du har en sykdom eller andre langvarige vanskeligheter. Med økonomiske problemer som disse kan det også være utfordrende eller umulig å refinansiere boliglånet ditt, en låneendring kan være den eneste løsningen for å unngå tvangssalg.
Hvis du imidlertid er i stand til å refinansiere, er det vanligvis det beste alternativet. På samme måte, hvis dine økonomiske problemer er midlertidige, kan overbærenhet (en kortvarig pause i betalinger) være den beste veien å ta.
Lånendring kontra refinansiering
Med en låneendring endrer utlåner eller serviceleverandør vilkårene for lånet ditt med mål om å forhindre mislighold og utelukkelse. Mens du også kan endre vilkårene for lånet ditt ved å refinansiere, kan du i en refinansieringssituasjon shoppe rundt med flere långivere for et nytt lån. Vanligvis refinansierer ikke låntakere for å unngå å gå inn i foreclosure, men heller for å spare penger eller ta ut penger.
Lånendring vs. tålmodighet
En låneendring er forskjellig fra overbærenhet. Vanligvis er overbærenhet midlertidig og ment å hjelpe en låntaker å komme seg gjennom en kortsiktig økonomisk utfordring.
Med lånemodifikasjoner kan modifikasjonstype, vilkår og detaljer variere fra serviceleverandør til serviceleverandør og kan falle inn under retningslinjer fastsatt av Federal Housing Finance Agency (FHFA); FHA, VA eller USDA for statsstøttede lån; eller ved kontraktsmessige vilkår for private långivereide lån eller lån i pantesikrede verdipapirer. Hver stat kan også ha spesielle krav til lånemodifikasjoner.
Derimot tillater en overbærenhet deg å hoppe over månedlige betalinger helt i en forhåndsbestemt periode avtalt av utlåner. Disse utsatte betalingene kan forfalle i ett engangsbeløp etter utholdenhetsperioden, eller rulles inn i din gjenværende lånesaldo.
Et annet punkt med differensiering: En låneendring kan skade kredittpoengene din med mindre långiveren rapporterer det som "betalt som avtalt." En overbærenhet, på den annen side, påvirker ikke poengsummen din fordi långiveren din fortsetter å rapportere betalingene dine som oppdaterte. For å unngå skade på poengsummen din, men sørg for at du forstår vilkårene for overbærenhetsperioden din og nøyaktig når du midlertidig kan stoppe betalinger.
Hvordan få en låneendring
1. Samle informasjon om din økonomiske situasjon
Du må gi utlåner eller serviceleverandør alt fra selvangivelser til lønnsslipper for å vise at du opplever økonomiske vanskeligheter og ikke er i stand til å betale dine månedlige boliglån. Du må også gi et brev som forklarer situasjonen din.
2. Planlegg saken din
Før du kontakter utlåner eller serviceleverandør, bør du vurdere om omstendighetene dine krever en langsiktig eller kortsiktig løsning. Vær forberedt på å gjøre din sak.
3. Kontakt din forhandler
Kontakt utlåner eller serviceleverandør og be om en låneendring. Hvis du får avslag, har du 14 dager etter avslagsdatoen til å be om en gjennomgang av søknaden din, men bare hvis du søkte om endringen minst tre måneder før tvangssalget av boligen din.
Er en låneendring riktig for meg?
En modifikasjon av boliglån er en løsning for låntakere som står overfor langsiktige økonomiske vanskeligheter, og den kan tilby permanent lindring. Hvis du sliter med å betale boliglånet, kan du samarbeide med utlåner eller serviceleverandør for å se om en låneendring er den beste strategien for deg. Hvis du ikke forutser endringer i din økonomiske situasjon, kan det være å foretrekke fremfor kortsiktige løsninger som kan gi deg et større hull å klatre ut av.
Med ytterligere rapportering av TJ Porter
Høydepunkter
Lånemodifikasjoner er et langsiktig boliglånsalternativ for låntakere som opplever økonomiske vanskeligheter, som for eksempel inntektstap på grunn av sykdom.
En modifikasjon endrer vanligvis lånets rente eller løpetid (eller begge deler) for å gjøre månedlige betalinger rimeligere.
Mens refinansiering også kan bidra til å gjøre månedlige betalinger mer håndterbare, kan en låneendring være det eneste alternativet for noen låntakere.
Låntakere som ønsker en endring, må fremlegge bevis på vanskeligheter til sine boliglånsutlåner eller serviceleverandør.
– I motsetning til overbærenhet, er lånemodifikasjoner en permanent løsning.
