Modificación de préstamo
Las modificaciones de préstamos son una opción de alivio financiero a largo plazo para los propietarios de viviendas que no pueden hacer los pagos de su hipoteca. Si su prestamista lo aprueba, esta opción puede ayudarlo a evitar la ejecución hipotecaria al reducir su tasa de interés o cambiar la estructura de su préstamo en general.
¿Qué es una modificación de préstamo?
Una modificación de préstamo implica cambiar su hipoteca existente para que le sea más fácil mantenerse al día con sus pagos. Estos cambios pueden incluir una nueva tasa de interés o un programa de pago diferente.
Los prestamistas permiten a los prestatarios modificar los préstamos porque el incumplimiento y la ejecución hipotecaria son más costosos para su negocio.
“Una modificación de préstamo implica cambios realizados en los términos del préstamo en sí, por lo general, reduciendo la tasa de interés o extendiendo la duración del préstamo”, explica Rick Sharga, presidente y director ejecutivo de CJ Patrick Company, una firma de consultoría de bienes raíces en Trabuco Canyon. California. “Esto le permite reducir el pago mensual de su hipoteca y, en última instancia, evitar el incumplimiento y la ejecución hipotecaria”.
Cómo funciona la modificación de préstamo
Existen diferentes opciones de modificación de préstamo según el tipo de hipoteca. Estos pueden incluir un interés reducido, una extensión del plazo, cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija o reservar una parte del capital para pagarlo en una fecha posterior (o una combinación). Aquí hay un ejemplo:
Jose y Fred obtuvieron una hipoteca a 30 años por $200,000 al 4.19 por ciento de interés. Siete años más tarde, Fred sufrió una lesión en el lugar de trabajo y está limitado a trabajar a distancia a tiempo parcial. Debido a la reducción de los ingresos del hogar, José y Fred no pueden mantenerse al día con su pago hipotecario mensual actual de $976. Su prestamista hipotecario ofreció una modificación que extendió el plazo del préstamo en su saldo de $172,577 por otros cinco años. Esto redujo sus pagos mensuales a $873 más manejables.
Tipos de modificaciones de préstamo
Por lo general, hay dos tipos de modificaciones de préstamo:
Modificación simplificada, que no requiere que el prestatario proporcione documentación financiera como activos, deudas e ingresos
Modificación estándar, que requiere que el prestatario proporcione información financiera que el prestamista hipotecario o el administrador evalúa en la suscripción
Al obtener una modificación de préstamo, confirme con su prestamista o administrador si la modificación es temporal o permanente, y cuál será su nuevo pago mensual. Siempre lea la letra pequeña y haga preguntas si no está seguro acerca de las implicaciones a largo plazo de una modificación. Evite cualquier modificación que sea solo de interés y ajuste a una tasa más alta, agregue costos innecesarios a su préstamo en forma de multas, tarifas o cargos de procesamiento o resulte en un pago global grande que vence después de un período determinado, recomienda Sharga.
Programas de modificación de préstamos
Modificación de préstamo convencional: para hipotecas convencionales, los prestatarios tienen la opción de seguir el programa Flex Modification, que puede reducir los pagos mensuales hasta en un 20 por ciento, extender el plazo del préstamo hasta 40 años y potencialmente reducir la tasa de interés.
Modificación del préstamo de la FHA: existen varias estrategias de modificación para los prestatarios con un préstamo de la FHA, incluida la opción de reducir los pagos con un préstamo sin intereses de hasta el 30 por ciento del saldo del prestatario. En este caso, el prestatario solo realiza pagos sobre la parte restante, luego paga el préstamo sin intereses cuando se vende la casa o el prestatario refinancia. A la luz de COVID-19, también existe la opción para los prestatarios de préstamos de la FHA de reducir sus pagos mensuales en al menos un 25 por ciento, además de obtener una tasa más baja.
Modificación del préstamo VA: los prestatarios con un préstamo VA pueden reinvertir los pagos atrasados en el saldo del préstamo y trabajar con su prestamista para elaborar un cronograma de pago nuevo y más manejable. Otra opción podría ser extender el plazo del préstamo.
Modificación de préstamo del USDA: para los prestatarios con préstamos respaldados por el Departamento de Agricultura de los EE. pago único para poner el préstamo al día.
¿Cuándo debe usar una modificación de préstamo?
Si tiene problemas para hacer los pagos de su hipoteca, una modificación de préstamo puede ser una forma de obtener alivio. Es posible que tenga problemas con los pagos si perdió un trabajo y el nuevo paga menos, por ejemplo, o si está lidiando con una enfermedad u otra dificultad a largo plazo. Con problemas financieros como estos, también puede ser difícil o imposible refinanciar su hipoteca, una modificación de préstamo puede ser la única solución para evitar la ejecución hipotecaria.
Sin embargo, si puede refinanciar, esa suele ser la mejor opción. Del mismo modo, si sus problemas financieros son temporales, la indulgencia (una pausa a corto plazo en los pagos) puede ser el mejor camino a seguir.
Modificación de préstamo vs. refinanciamiento
Con una modificación de préstamo, su prestamista o administrador cambia los términos de su préstamo con el objetivo de evitar el incumplimiento y la ejecución hipotecaria. Si bien también puede cambiar los términos de su préstamo mediante el refinanciamiento, en una situación de refinanciamiento, puede comparar precios con varios prestamistas para obtener un nuevo préstamo. Por lo general, los prestatarios no refinancian para evitar una ejecución hipotecaria, sino para ahorrar dinero o retirar efectivo.
Modificación de préstamo frente a indulgencia
Una modificación de préstamo es diferente de la indulgencia. Por lo general, la indulgencia es temporal y está destinada a ayudar al prestatario a superar un desafío financiero a corto plazo.
Con las modificaciones de préstamos, el tipo de modificación, el plazo y los detalles pueden variar de un administrador a otro y pueden estar sujetos a las pautas establecidas por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA); la FHA, VA o USDA para préstamos respaldados por el gobierno; o por términos contractuales para préstamos de propiedad de prestamistas privados o préstamos en valores respaldados por hipotecas. Cada estado también podría tener requisitos particulares para las modificaciones de préstamos.
Por el contrario, una indulgencia le permite omitir los pagos mensuales por completo durante un período predeterminado acordado por el prestamista. Estos pagos diferidos pueden vencerse en una suma global después del período de indulgencia, o transferirse al saldo restante de su préstamo.
Otro punto de diferenciación: una modificación de préstamo puede dañar su puntaje de crédito a menos que su prestamista lo informe como "pagado según lo acordado". Una indulgencia, por otro lado, no afecta su puntaje porque su prestamista continúa informando sus pagos como actualizados. Sin embargo, para evitar cualquier daño a su puntaje, asegúrese de comprender los términos de su período de indulgencia y cuándo exactamente puede dejar de hacer pagos temporalmente.
Cómo obtener una modificación de préstamo
1. Reúna información sobre su situación financiera
Tendrá que darle a su prestamista o administrador todo, desde declaraciones de impuestos hasta talones de pago, para demostrar que está experimentando dificultades financieras y que no puede hacer los pagos mensuales de su hipoteca. También deberá proporcionar una carta que explique su situación.
2. Planifique su caso
Antes de contactar a su prestamista o administrador, considere si sus circunstancias requieren una solución a corto o largo plazo. Esté preparado para presentar su caso.
3. Comuníquese con su administrador
Comuníquese con su prestamista o administrador y solicite una modificación de préstamo. Si se le deniega, tiene 14 días después de la fecha de denegación para solicitar una revisión de su solicitud, pero solo si solicitó la modificación al menos tres meses antes de la ejecución hipotecaria de su casa.
¿Es adecuada para mí una modificación de préstamo?
Una modificación de préstamo hipotecario es una solución para los prestatarios que enfrentan dificultades financieras a largo plazo y puede ofrecer un alivio permanente. Si tiene dificultades para hacer los pagos de su hipoteca, trabaje con su prestamista o administrador para ver si una modificación de préstamo es la mejor estrategia para usted. Si no prevé cambios en su situación financiera, podría ser preferible a arreglos a corto plazo que podrían dejarlo con un agujero más grande del que salir.
Con informes adicionales de TJ Porter
Reflejos
Las modificaciones de préstamos son una opción de alivio hipotecario a largo plazo para los prestatarios que experimentan dificultades financieras, como la pérdida de ingresos debido a una enfermedad.
Por lo general, una modificación cambia la tasa o el plazo del préstamo (o ambos) para que los pagos mensuales sean más asequibles.
Si bien la refinanciación también puede ayudar a que los pagos mensuales sean más manejables, una modificación del préstamo puede ser la única opción para algunos prestatarios.
Los prestatarios que buscan una modificación deben proporcionar prueba de dificultades a su prestamista hipotecario o administrador.
A diferencia de la indulgencia, las modificaciones de préstamo son una solución permanente.
