Modifiering av lån
LÄneÀndringar Àr ett lÄngsiktigt ekonomiskt lÀttnadsalternativ för husÀgare som inte kan betala sina bolÄn. Om det godkÀnns av din lÄngivare kan detta alternativ hjÀlpa dig att undvika utmÀtning genom att sÀnka din rÀnta eller Àndra strukturen pÄ ditt totala lÄn.
Vad Àr en lÄneÀndring?
En lÄneÀndring innebÀr att du Àndrar ditt befintliga bolÄn sÄ att det Àr lÀttare för dig att hÄlla jÀmna steg med dina betalningar. Dessa Àndringar kan innefatta en ny rÀnta eller ett annat Äterbetalningsschema.
LÄngivare tillÄter lÄntagare att Àndra lÄn eftersom standard och utestÀngning Àr dyrare för deras verksamhet.
"En lĂ„neĂ€ndring innebĂ€r att villkoren för sjĂ€lva lĂ„net Ă€ndras â vanligtvis sĂ€nker man rĂ€ntan eller förlĂ€nger lĂ„nets lĂ€ngd", förklarar Rick Sharga, VD och koncernchef för CJ Patrick Company, ett fastighetskonsultföretag i Trabuco Canyon, Kalifornien. "Detta lĂ„ter dig sĂ€nka din mĂ„natliga bolĂ„nebetalning och i slutĂ€ndan förhindra betalningsinstĂ€llelse och utestĂ€ngning."
Hur lÄnemodifiering fungerar
Det finns olika alternativ för att Àndra lÄn beroende pÄ typ av bolÄn. Dessa kan inkludera reducerad rÀnta, en förlÀngning av löptiden, byte frÄn ett bolÄn med justerbar rÀnta till ett bolÄn med fast rÀnta eller avsÀttning av en del av kapitalet som ska betalas tillbaka vid ett senare tillfÀlle (eller en kombination). HÀr Àr ett exempel:
Jose och Fred fick ett 30-Ärigt bolÄn för 200 000 USD till 4,19 procents rÀnta. Sju Är senare drabbades Fred av en arbetsskada och Àr begrÀnsad till distansarbete pÄ deltid. PÄ grund av minskningen av hushÄllsinkomsten kan Jose och Fred inte hÄlla jÀmna steg med sin nuvarande mÄnatliga bolÄnebetalning pÄ $976. Deras hypotekslÄngivare erbjöd en Àndring som förlÀngde lÄnetiden pÄ deras saldo pÄ $172 577 i ytterligare fem Är. Detta sÀnkte deras mÄnatliga betalningar till en mer hanterbar $873.
Typer av lÄnemodifieringar
Det finns vanligtvis tvÄ typer av lÄnÀndringar:
StrömlinjeÀndring, som inte krÀver att lÄntagaren tillhandahÄller dokumentation av ekonomi som tillgÄngar, skulder och inkomster
Standardmodifiering, som krÀver att lÄntagaren tillhandahÄller finansiell information som hypotekslÄngivaren eller serviceföretaget utvÀrderar i emissionsgarantin
NÀr du skaffar en lÄneÀndring, bekrÀfta med din lÄngivare eller serviceföretag om Àndringen Àr tillfÀllig eller permanent, och vad din nya mÄnatliga betalning kommer att bli. LÀs alltid det finstilta och stÀll frÄgor om du Àr osÀker pÄ de lÄngsiktiga konsekvenserna av en Àndring. Undvik eventuella Àndringar som Àr avdragsfria och anpassa sig till en högre rÀnta, lÀgg till onödiga kostnader pÄ ditt lÄn i form av straffavgifter, avgifter eller behandlingsavgifter eller resultera i en stor ballongbetalning som ska betalas efter en viss period, rekommenderar Sharga.
Program för Àndring av lÄn
Modifiering av konventionella lĂ„n â För konventionella bolĂ„n har lĂ„ntagare möjlighet att följa programmet Flex Modification, som kan minska mĂ„natliga betalningar med upp till 20 procent, förlĂ€nga lĂ„netiden upp till 40 Ă„r och eventuellt sĂ€nka rĂ€ntan.
FHA-lĂ„nmodifiering â Det finns flera modifieringsstrategier för lĂ„ntagare med ett FHA-lĂ„n, inklusive möjligheten att minska betalningarna med ett rĂ€ntefritt lĂ„n för upp till 30 procent av lĂ„ntagarens saldo. I det hĂ€r fallet gör lĂ„ntagaren bara betalningar pĂ„ den Ă„terstĂ„ende delen, sedan betalar han tillbaka det rĂ€ntefria lĂ„net nĂ€r bostaden sĂ€ljs eller lĂ„ntagaren refinansierar. I ljuset av COVID-19 finns det ocksĂ„ möjlighet för FHA-lĂ„ntagare att fĂ„ sina mĂ„natliga betalningar sĂ€nkta med minst 25 procent, tillsammans med att fĂ„ en lĂ€gre rĂ€nta.
** VA-lĂ„neĂ€ndring** â LĂ„ntagare med ett VA-lĂ„n kan rulla de missade betalningarna tillbaka till lĂ„nesaldot och arbeta med sin lĂ„ngivare för att komma fram till ett nytt, mer lĂ€tthanterligt Ă„terbetalningsschema. Ett annat alternativ kan vara att förlĂ€nga lĂ„netiden.
USDA-lÄneÀndring - För lÄntagare med lÄn som backas upp av det amerikanska jordbruksdepartementet, inkluderar alternativen att Àndra bolÄnet med en förlÀngd löptid pÄ upp till 40 Är, sÀnka rÀntan och fÄ ett "förskott pÄ inteckningsÄtervinning", en engÄngsbetalning för att fÄ lÄnet löpande.
NÀr ska du anvÀnda en lÄnemodifiering?
Om du har problem med att betala pÄ ditt bolÄn kan en lÄneÀndring vara ett sÀtt att fÄ lÀttnad. Du kanske kÀmpar med betalningar om du förlorat ett jobb och ditt nya betalar mindre, till exempel, eller om du har att göra med en sjukdom eller andra lÄngvariga svÄrigheter. Med ekonomiska svÄrigheter som dessa kan det ocksÄ vara utmanande eller omöjligt att refinansiera ditt bolÄn, en lÄneÀndring kan vara den enda lösningen för att undvika utestÀngning.
Om du kan refinansiera Àr det dock vanligtvis det bÀttre alternativet. PÄ samma sÀtt, om dina ekonomiska problem Àr tillfÀlliga, kan tÄlamod (en kortvarig paus i betalningarna) vara den bÀttre vÀgen att ta.
LÄneÀndring kontra refinansiering
Med en lĂ„neĂ€ndring Ă€ndrar din lĂ„ngivare eller tjĂ€nsteleverantör villkoren för ditt lĂ„n med mĂ„let att förhindra fallissemang och utestĂ€ngning. Ăven om du ocksĂ„ kan Ă€ndra villkoren för ditt lĂ„n genom att refinansiera, kan du i en refinansieringssituation leta efter ett nytt lĂ„n med flera lĂ„ngivare. Vanligtvis refinansierar lĂ„ntagare inte för att undvika att gĂ„ till utestĂ€ngning, utan snarare för att spara pengar eller ta ut pengar.
LÄneÀndring kontra tÄlamod
En lÄneÀndring skiljer sig frÄn tÄlamod. Vanligtvis Àr tÄlamod tillfÀlligt och avsett att hjÀlpa en lÄntagare att ta sig igenom en kortsiktig ekonomisk utmaning.
Med modifieringar av lÄn kan modifieringstypen, löptiden och detaljerna variera frÄn serviceföretag till serviceföretag och kan falla under riktlinjer som faststÀllts av Federal Housing Finance Agency (FHFA); FHA, VA eller USDA för statligt stödda lÄn; eller genom avtalsvillkor för privata lÄngivareÀgda lÄn eller lÄn i inteckningssÀkrade vÀrdepapper. Varje stat kan ocksÄ ha sÀrskilda krav för modifieringar av lÄn.
DÀremot tillÄter en överseende dig att hoppa över mÄnatliga betalningar helt under en förutbestÀmd period som lÄngivaren kommit överens om. Dessa uppskjutna betalningar kan förfalla i ett engÄngsbelopp efter anstÄndsperioden, eller rullas in pÄ ditt ÄterstÄende lÄnesaldo.
En annan punkt av differentiering: En lÄneÀndring kan skada din kreditpoÀng om inte din lÄngivare rapporterar det som "betalt enligt överenskommelse." Ett tÄlamod, Ä andra sidan, pÄverkar inte din poÀng eftersom din lÄngivare fortsÀtter att rapportera dina betalningar som uppdaterade. För att förhindra skada pÄ din poÀng, se dock till att du förstÄr villkoren för din anstÄndsperiod och exakt nÀr du tillfÀlligt kan sluta göra betalningar.
Hur man fÄr en lÄneÀndring
1. Samla information om din ekonomiska situation
Du mÄste ge din lÄngivare eller serviceföretag allt frÄn skattedeklarationer till lönelappar för att visa att du upplever ekonomiska svÄrigheter och inte kan betala dina mÄnatliga bolÄn. Du mÄste ocksÄ ge ett brev som förklarar din situation.
2. Planera ditt Àrende
Innan du kontaktar din lÄngivare eller serviceföretag, fundera pÄ om dina omstÀndigheter krÀver en lÄngsiktig eller kortsiktig lösning. Var beredd att göra ditt Àrende.
3. Kontakta din servicetekniker
Kontakta din lÄngivare eller serviceföretag och be om en lÄneÀndring. Om du fÄr avslag har du 14 dagar efter avslagsdatumet pÄ dig att be om en granskning av din ansökan, men bara om du ansökte om Àndringen minst tre mÄnader före utmÀtningsförsÀljningen av ditt hem.
Ăr en lĂ„neĂ€ndring rĂ€tt för mig?
En Àndring av hypotekslÄn Àr en lösning för lÄntagare som stÄr inför lÄngvariga ekonomiska svÄrigheter, och det kan erbjuda permanent lÀttnad. Om du kÀmpar för att betala dina bolÄn, samarbeta med din lÄngivare eller serviceföretag för att se om en lÄneÀndring Àr den bÀsta strategin för dig. Om du inte förutser förÀndringar i din ekonomiska situation kan det vara att föredra framför kortsiktiga korrigeringar som kan lÀmna dig med ett större hÄl att klÀttra ur.
Med ytterligare rapportering av TJ Porter
Höjdpunkter
LÄneÀndringar Àr ett lÄngsiktigt lÄnealternativ för lÄntagare som upplever ekonomiska svÄrigheter, sÄsom inkomstbortfall pÄ grund av sjukdom.
En Àndring Àndrar vanligtvis lÄnets rÀnta eller löptid (eller bÄda) för att göra mÄnatliga betalningar mer överkomliga.
Ăven om refinansiering ocksĂ„ kan bidra till att göra mĂ„natliga betalningar mer hanterbara, kan en lĂ„neĂ€ndring vara det enda alternativet för vissa lĂ„ntagare.
LÄntagare som söker en Àndring mÄste tillhandahÄlla bevis pÄ svÄrigheter till sin hypotekslÄngivare eller servicegivare.
â Till skillnad frĂ„n tĂ„lamod Ă€r lĂ„neĂ€ndringar en permanent lösning.
