Lainamuutos

Lainamuutokset ovat pitkäaikaista taloudellista helpotusta asunnonomistajille, jotka eivät pysty maksamaan asuntolainan maksuja. Jos lainanantajasi hyväksyy tämän vaihtoehdon, se voi auttaa sinua välttämään ulosmittauksen alentamalla korkoasi tai muuttamalla koko lainasi rakennetta.

Mikä on lainan muutos?

Lainamuutos tarkoittaa nykyisen asuntolainasi vaihtamista, jotta sinun on helpompi pysyä maksujen mukana. Nämä muutokset voivat sisältää uuden koron tai erilaisen takaisinmaksuaikataulun.

Lainanantajat antavat lainanottajien muokata lainoja, koska laiminlyönti ja ulosmittaus ovat heidän yritykselleen kalliimpia.

"Lainamuutos merkitsee muutoksia itse lainan ehtoihin - yleensä alentaa korkoa tai pidentää laina-aikaa", selittää Rick Sharga, Trabuco Canyonissa toimivan kiinteistökonsulttiyrityksen CJ Patrick Companyn toimitusjohtaja. Kalifornia. "Tämän avulla voit alentaa kuukausittaista asuntolainamaksuasi ja viime kädessä estää maksukyvyttömyyden ja ulosmittauksen."

Kuinka lainan muutos toimii

Lainan muokkausvaihtoehtoja on erilaisia asuntolainatyypistä riippuen. Näitä voivat olla alennettu korko, laina-ajan pidentäminen, vaihtaminen säädettäväkorkoisesta asuntolainasta kiinteäkorkoiseen asuntolainaan tai osan pääomasta syrjäytäminen maksettavaksi takaisin myöhemmin (tai yhdistelmä). Tässä on esimerkki:

Jose ja Fred saivat 30 vuoden asuntolainan 200 000 dollarilla 4,19 prosentin korolla. Seitsemän vuotta myöhemmin Fred loukkaantui työpaikalla, ja hän tekee vain osa-aikaista etätyötä. Kotitalouksien tulojen pienenemisen vuoksi Jose ja Fred eivät pysy nykyisen 976 dollarin kuukausittaisen asuntolainan maksun perässä. Heidän asuntolainanantajansa tarjosi muutosta, joka pidensi heidän 172 577 dollarin saldon laina-aikaa vielä viidellä vuodella. Tämä pudotti heidän kuukausimaksunsa hallittavampaan 873 dollariin.

Lainamuutostyypit

Lainamuutoksia on tyypillisesti kahdenlaisia:

Voit tehostaa muutosta, joka ei vaadi lainanottajaa toimittamaan asiakirjoja taloustiedoista, kuten omaisuudesta, veloista ja tuloista
Normaali muutos, joka vaatii lainanottajaa toimittamaan taloudelliset tiedot, jotka asuntolainanantaja tai palveluntarjoaja arvioi vakuutuksen yhteydessä

Kun hankit lainan muutosta, varmista lainanantajaltasi tai palveluntarjoajaltasi, onko muutos väliaikainen vai pysyvä ja mikä on uusi kuukausieräsi. Lue aina pienellä painettu teksti ja esitä kysymyksiä, jos et ole varma muutoksen pitkäaikaisista vaikutuksista. Vältä muutoksia, jotka ovat vain korkoa ja mukautuvat korkeampaan korkoon, lisäävät lainaasi tarpeettomia kustannuksia sakkojen, maksujen tai käsittelykulujen muodossa tai johtavat suureen ilmapallomaksuun tietyn ajan kuluttua, Sharga suosittelee.

Lainojen muokkausohjelmat

Perinteinen lainan muutos – Perinteisten asuntolainojen osalta lainanottajalla on mahdollisuus jatkaa Flex Modification -ohjelmaa, joka voi vähentää kuukausimaksuja jopa 20 prosenttia, pidentää laina-aikaa jopa 40 vuoteen ja mahdollisesti alentaa korkoa.
FHA-lainan muokkaus – FHA-lainan saajille on useita muokkausstrategioita, mukaan lukien mahdollisuus vähentää maksuja korottoman lainan avulla jopa 30 prosenttia lainanottajan saldosta. Tällöin lainanottaja maksaa vain jäljellä olevan osan ja maksaa korottoman lainan takaisin, kun asunto myydään tai lainanottaja jälleenrahoittaa. COVID-19:n valossa FHA-lainanottajille on myös mahdollisuus leikata kuukausimaksuja vähintään 25 prosenttia ja saada alhaisempi korko.
VA-lainan muutos – Lainanottaja, jolla on VA-laina, voi siirtää maksamatta jääneet maksut takaisin lainasaldoon ja työskennellä lainanantajansa kanssa uuden, helpommin hallittavan takaisinmaksuaikataulun laatimiseksi. Toinen vaihtoehto voisi olla laina-ajan pidentäminen.
USDA-lainan muutos – Lainanottajille, joilla on Yhdysvaltain maatalousministeriön takaama laina, vaihtoehtoja ovat asuntolainan muuttaminen enintään 40 vuoden pituisella laina-ajalla, koron alentaminen ja "asuntolainaennakon" saaminen. kertamaksu lainan saattamiseksi ajan tasalle.

Milloin lainan muutosta kannattaa käyttää?

Jos sinulla on vaikeuksia maksaa asuntolainasi, lainan muutos voi olla yksi tapa saada helpotusta. Saatat olla vaikeuksissa maksujen kanssa, jos esimerkiksi menetit työpaikan ja uusi palkkasi vähemmän tai jos sinulla on sairaus tai jokin muu pitkäaikainen vaikeus. Tällaisissa taloudellisissa vaikeuksissa asuntolainan uudelleenrahoitus voi olla myös haastavaa tai mahdotonta, joten lainan muutos saattaa olla ainoa ratkaisu ulosmittauksen välttämiseksi.

Jos kuitenkin pystyt jälleenrahoittamaan, se on yleensä parempi vaihtoehto. Samoin, jos taloudelliset kamppailusi ovat tilapäisiä, kärsivällisyys (lyhytaikainen maksutauko) voi olla parempi reitti.

Lainan muutos vs. jälleenrahoitus

Lainamuutoksella lainanantajasi tai palveluntarjoajasi muuttaa lainasi ehtoja tavoitteenaan estää laiminlyönti ja ulosmittaus. Voit myös muuttaa lainasi ehtoja uudelleenrahoittamalla, mutta jälleenrahoitustilanteessa voit ostaa uuden lainan usealta lainanantajalta. Yleensä lainanottajat eivät uudelleenrahoita välttääkseen sulkemisen, vaan säästääkseen rahaa tai ottaakseen käteistä.

Lainan muuttaminen vs. kärsivällisyys

Lainamuutos on eri asia kuin kärsivällisyys. Yleensä kärsivällisyys on väliaikaista ja sen tarkoituksena on auttaa lainanottajaa selviytymään lyhytaikaisista taloudellisista haasteista.

Lainamuutosten yhteydessä muutostyyppi, aika ja yksityiskohdat voivat vaihdella hoitajien mukaan ja saattavat kuulua Federal Housing Finance Agencyn (FHFA) ohjeiden piiriin. FHA, VA tai USDA valtion takaamia lainoja varten; tai sopimusehdoilla yksityisten lainanantajan omistamien lainojen tai kiinnitysvakuudellisten arvopapereiden lainojen osalta. Jokaisella osavaltiolla voi myös olla erityisiä vaatimuksia lainan muutoksille.

Sitä vastoin kärsivällisyys antaa sinun ohittaa kuukausimaksut kokonaan lainanantajan sopiman ennalta määrätyn ajanjakson aikana. Nämä lykätyt maksut saattavat erääntyä yhtenä kertakorvauksena lykkäysjakson jälkeen tai ne voidaan sisällyttää jäljellä olevaan lainasaldoosi.

Toinen eroavaisuus: Lainan muutos voi vahingoittaa luottopisteitäsi, ellei lainanantaja ilmoita sitä "maksetuksi sovitusti". Toisaalta kärsivällisyys ei vaikuta pisteisiin, koska lainanantajasi raportoi edelleen maksusi ajan tasalla. Varmista kuitenkin, että ymmärrät kestoaikasi ehdot ja tarkalleen, milloin voit tilapäisesti lopettaa maksujen suorittamisen, jotta voit estää pisteesi vahingoittumisen.

Kuinka saada lainan muutos

1. Kerää tietoa taloudellisesta tilanteestasi

Sinun on annettava lainanantajallesi tai palveluntarjoajalle kaikki tiedot veroilmoituksista maksuerään osoittaaksesi, että sinulla on taloudellisia vaikeuksia etkä pysty maksamaan kuukausittaisia asuntolainan maksuja. Sinun on myös toimitettava kirje, jossa selitetään tilanteesi.

2. Suunnittele tapauksesi

Ennen kuin otat yhteyttä lainanantajaan tai palveluntarjoajaan, harkitse, vaativatko tilanteesi pitkäaikaista vai lyhytaikaista ratkaisua. Ole valmis esittämään asiani.

3. Ota yhteyttä huoltoon

Ota yhteyttä lainanantajaan tai palveluntarjoajaan ja pyydä lainan muutosta. Jos hakemuksesi hylätään, sinulla on hylkäyspäivän jälkeen 14 päivää aikaa pyytää hakemuksesi tarkistusta, mutta vain, jos hait muutosta vähintään kolme kuukautta ennen kotisi ulosmittausmyyntiä.

Onko lainan muutos oikea minulle?

Asuntolainamuutos on ratkaisu pitkäaikaisissa taloudellisissa vaikeuksissa oleville lainaajille, ja se voi tarjota pysyvää helpotusta. Jos sinulla on vaikeuksia maksaa asuntolainan maksuja, työskentele lainanantajasi tai palveluntarjoajan kanssa selvittääksesi, onko lainan muutos sinulle paras strategia. Jos et ennakoi muutoksia taloudellisessa tilanteessasi, se saattaa olla parempi vaihtoehto kuin lyhyemmän aikavälin korjaukset, jotka voivat jättää sinulle suuremman aukon, josta voit nousta ulos.

TJ Porterin lisäraportoinnilla

Kohokohdat

Lainamuutokset ovat pitkäaikaista asuntolainaa koskevaa helpotusta lainanottajalle, jolla on taloudellisia vaikeuksia, kuten sairauden vuoksi menetetty tulo.
Muutos muuttaa yleensä lainan korkoa tai laina-aikaa (tai molempia) tehdäkseen kuukausimaksuista edullisempia.
Vaikka jälleenrahoitus voi myös auttaa tekemään kuukausimaksuista helpommin hallittavissa, lainan muutos saattaa olla joillekin lainaajille ainoa vaihtoehto.
Lainanottajien, jotka hakevat muutosta, on toimitettava todiste vaikeuksistaan asuntolainanantajalleen tai lainanantajalleen.
Toisin kuin kärsivällisyys, lainamuutokset ovat pysyvä ratkaisu.