共通のテナント（TIC）
Tenancy In Common（TIC）とは何ですか？
テナンシーコモン（TIC）は、2人以上の人が不動産または土地の区画の所有権を共有する取り決めです。各独立した所有者は、商業用または住宅用の総資産の同等または異なる割合を管理できます。共通のテナントが死亡すると、その資産のシェアは彼らの不動産に渡されます。彼らは彼らが選んだ受益者にそれを任せる権利を持っています。
Tenancy in Common（TIC）の仕組み
2人以上の人が共通のテナント（TIC）として不動産を所有している場合、それらはすべて、その不動産のすべての領域で衡平法上の利益と特権を持っています。ただし、共同テナントは、所有権の異なるシェアを持つことができます。たとえば、サラとデビーはそれぞれ25％の不動産を所有し、レティシアは50％を所有している場合があります。
共通契約のテナントはいつでも作成できます。したがって、他のメンバーが共通のテナント契約を締結してから数年後に、個人が不動産に関心を持つ可能性があります。上記の例に戻ると、サラとレティシアは元々それぞれ資産の50％を所有していたと言えます。ある時点で、サラはデビーをアレンジメントに加えることを決定し、彼女の50％の部分を彼女と分割しました。これにより、25/25/50に分割されたTICのグループが作成されました。
契約のメンバーは、所有権の一部に対して独立して売却または借入を行うこともできます。
所有する物件の割合はさまざまですが、一般的なテナントは、物件の特定の部分の所有権を主張することはできません。
##共通のテナントの処分
1人以上の共同テナントが他のメンバーを買収して、共通のテナントを解消することができます。共同テナントが物件の使用や改善に関して反対の利益や方向性を示した場合、または物件を売却したい場合は、共同で合意して前進する必要があります。理解できない場合は、パーティションアクションが発生する可能性があります。分割アクションは、共同テナントがどれだけうまく連携しているかに応じて、自主的または裁判所命令することができます。
法的な分割手続きでは、裁判所は、共通のメンバーのテナント間でプロパティを分割し、各メンバーが他のメンバーとは別に前進できるようにします。現物のパーティションとして知られており、プロパティを分割する最も直接的な方法であり、通常、共同テナントが敵対的でない場合に使用される方法です。
共同テナントが共同作業を拒否した場合、売却により物件の区画に入ることを検討する場合があります。この場合、持ち株は売却され、収益はそれぞれの資産に対する利益に応じて共同テナント間で分配されます。
##共通のテナントを伴う固定資産税
共通の合意における借地権は土地または財産の区画を法的に分割しないため、ほとんどの税管轄区域は、所有割合に基づいて各所有者に比例した固定資産税の請求書を個別に割り当てません。ほとんどの場合、一般的なテナントは単一の固定資産税の請求書を受け取ります。
多くの法域では、共通の合意に基づくテナントは、共同テナントに連帯責任を課します。この規定は、独立した所有者のそれぞれが、査定の全額まで固定資産税の責任を負う可能性があることを意味します。責任は、所有権のレベルや割合に関係なく、各所有者に適用されます。
固定資産税が支払われると、共同テナントは所得税の申告からその支払いを差し引くことができます。課税管轄区域が連帯責任に従っている場合、各共同テナントは彼らが寄付した金額を差し引くことができます。この手続きに従わない郡では、所有権のレベルまで総税のパーセンテージを差し引くことができます。
##共通テナンシーと共同テナンシー
それらは似ているように聞こえますが、共通のテナンシーは、共同テナンシーとはいくつかの点で異なります。
共同テナントでは、テナントは同時に同じ証書を持つ物件の同等のシェアを取得し、グループのメンバーの追加または削除ははるかに重要です。 TIC契約では、メンバーの変更によって契約が破られることはありません。共同テナントの場合、メンバーのいずれかが自分の利益を売却したい場合、契約は破られます。
たとえば、1人または複数の共同テナントが他の共同テナントを買い取りたい場合、技術的には物件を売却し、収益を所有者に均等に分配する必要があります。共同テナントメンバーは、保有がこの分離に対応するのに十分な大きさである場合、法的分割アクションを使用してプロパティを分離することもできます。
###共同テナントの死亡
もう1つの大きな違いは、1人の共同テナントが死亡した場合に発生します。先に述べたように、TIC契約では、所有者の不動産の一部として不動産を譲渡することが許可されています。ただし、共同借家契約では、物件の所有権は存続する所有者に譲渡されます。
言い換えれば、一般的なテナントには、生存の自動権利がありません。故人の最後の遺言で、財産に対する彼らの利益が生き残った所有者の間で分割されることを指定しない限り、共通の利益の故人のテナントは彼らの財産に属します。逆に、共同テナントの場合、死亡した所有者の利益は、存続している所有者に自動的に譲渡されます。たとえば、4人の共同テナントが家を所有し、1人のテナントが死亡した場合、3人の生存者のそれぞれが、故人の4分の1の資産の3分の1のシェアを追加することになります。
###結婚と財産の所有権
一部の州では、共同所有権を夫婦のデフォルトの所有権として設定していますが、他の州では、共有所有権モデルで所有権を使用しています。一部の州で使用されている3番目のモデルは、全体による借地権であり、各配偶者は、資産に対して平等で分割されていない関心を持っています。
##共通のテナントの長所と短所
家族、友人、ビジネスパートナーが共通のテナントとして住宅を購入することで、不動産市場への参入が容易になる可能性があります。預金と支払いは分割されているため、物件の購入と維持は個人よりも安価になる可能性があります。さらに、1人の所有者が他のメンバーよりも収入が多いか、財務基盤が優れている場合、借入能力が合理化される可能性があります。
ただし、共通のテナントとして不動産を抵当に入れる場合、通常、すべての借り手が文書に署名します。すべてのメンバーが住宅ローンの書類に署名するため、デフォルトの場合、貸し手はすべてのグループメンバーからの持ち株を差し押さえることができます。また、1人または複数の借り手が住宅ローンの支払いへの拠出をやめた場合でも、他の借り手は差し押さえを回避するために支払いをカバーする必要があります。
遺言を使用する機能は、共同テナントが彼らのシェアを制御できるようにします。共同テナントが遺言なしに死亡した場合、その物件への関心は検認されます。これは時間とお金の両面でコストのかかるイベントです。
また、残りの共同テナントは、自分が知らない人や同意しない人と一緒に物件を所有していることに気付く場合があります。この新しい共同テナントは、分割アクションを提出し、不本意な共同テナントに物件の売却または分割を強制する場合があります。
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##共通のテナントの例
カリフォルニア州では、コミュニティプロパティ、パートナーシップ、共同所有権、および共同所有権を含む4種類の共有が許可されています。ただし、TICは、未婚の当事者または一緒に資産を取得する個人のデフォルトの形式です。カリフォルニアでは、これらの所有者は、パートナーシップや共同テナントの設定など、契約または契約で明示的に別段の定めがない限り、テナントのステータスを共有しています。
共同所有権を専門とするサンフランシスコの不動産法律事務所であるSirkinLawによると、TICはサンフランシスコで最も一般的なタイプの住宅所有権の1つです。彼らは、TICの転換、つまりコンドミニアムの所有構造を共通のテナント契約に変更することは、オークランド、バークレー、サンタモニカ、ハリウッド、ラグナビーチ、サンディエゴなど、カリフォルニアの他の地域でもますます人気が高まっていると主張しています。 、およびマリン郡とソノマ郡全体。
##ハイライト
-共通のテナントは、死亡時に誰にでも財産の共有を遺贈することができます。
-テナンシーコモン（TIC）は、2人以上の人が物件の所有権を所有する取り決めです。
-共通のテナントは、特に生存権と各テナントの所有権の程度の点で、共同テナントとは大きく異なります。
-共通のテナントは、プロパティのさまざまな割合を所有できます。
＃＃ よくある質問
Tenancy Common（TIC）は、所有者に何をする権利を与えますか？
共通テナント（TIC）とは、2つ以上の当事者が、建物や土地区画などの不動産を共同で所有する法的取り決めを指します。これらの当事者の取り決めの詳細は、個々の購入契約および法的合意に応じて、ケースごとに異なります。しかし、TICの重要な特徴は、どちらの当事者も資産の共有を売却できると同時に、資産の共有を相続人に譲渡する権利を留保できることです。
TICとジョイントテナンシーの違いは何ですか？
TICと共同テナントは、2つ以上の当事者が一緒に資産を所有したい状況を指すという点で、類似した概念です。それらの主な違いは、一方の当事者が所有権のシェアを売却する必要がある状況を当事者がどのように処理するかということです。 TICでは、どちらの当事者もいつでも自分の株を売却することができますが、共同テナントの状況では、売却は契約の終了につながります。
###一般的なテナントの1人が死亡するとどうなりますか？
TICの利点の1つは、テナントの1つが死亡するシナリオに耐えることができることです。そのような状況では、現在亡くなったテナントの所有権はそのテナントの不動産に譲渡されます。その後、死亡したテナントの意志に従って処理されます。その間、生き残ったテナントは自由に物件を所有し、占有し続けることができます。対照的に、共同テナントの死亡が共同テナント契約で発生した場合、生き残ったテナントは、故人の所有権を自動的に継承します。
