الإيجار المشترك (TIC)

ما هو الإيجار المشترك (TIC)؟

الإيجار المشترك (TIC) هو ترتيب يشترك فيه شخصان أو أكثر في حقوق الملكية في عقار أو قطعة أرض. يجوز لكل مالك مستقل التحكم في نسبة متساوية أو مختلفة من إجمالي الممتلكات ، والتي يمكن أن تكون تجارية أو سكنية. عندما يموت المستأجر بشكل مشترك ، تنتقل حصته من الممتلكات إلى ممتلكاته ؛ لديهم الحق في تركها لأي مستفيد يختارونه.

كيف يعمل الإيجار المشترك (TIC)

عندما يمتلك شخصان أو أكثر ممتلكات كمستأجرين مشتركين (TIC) ، فإنهم جميعًا لديهم مصالح وامتيازات عادلة في جميع مجالات ذلك العقار. ومع ذلك ، يمكن أن يكون للمستأجرين المشتركين حصة مختلفة من مصالح الملكية. على سبيل المثال ، قد تمتلك كل من سارة وديبي 25٪ من الممتلكات ، بينما تمتلك ليتيسيا 50٪.

يمكن إنشاء الإيجار في الاتفاقات المشتركة في أي وقت. لذلك ، قد يطور الفرد مصلحة في عقار بعد سنوات من دخول الأعضاء الآخرين في ترتيب إيجار مشترك. بالعودة إلى المثال أعلاه ، يمكننا القول أن كل من سارة وليتيسيا يمتلكان في الأصل 50٪ من العقار. في مرحلة ما ، قررت سارة إحضار ديبي إلى الترتيب ، وقسمت معها حصة 50٪. أدى ذلك إلى إنشاء مجموعة من TICs بتقسيم 25/25/50.

يمكن لأعضاء الاتفاقية أيضًا البيع أو الاقتراض بشكل مستقل مقابل حصتهم من الملكية.

في حين أن النسبة المئوية للممتلكات تختلف ، لا يمكن للمستأجر المشترك المطالبة بملكية أي جزء معين من العقار.

التصرف في الإيجار المشترك

يمكن لواحد أو أكثر من المستأجرين المشتركين شراء أعضاء آخرين لحل الإيجار المشترك. إذا قام المستأجرون المشاركون بتطوير اهتمامات أو اتجاهات متعارضة لاستخدام العقار أو تحسينه ، أو إذا أرادوا بيع العقار ، فيجب عليهم التوصل إلى اتفاق مشترك للمضي قدمًا. في الحالات التي لا يمكن فيها الوصول إلى تفاهم ، قد يتم إجراء تقسيم. يمكن أن يكون إجراء التقسيم طوعيًا أو بأمر من المحكمة ، اعتمادًا على مدى جودة عمل المستأجرين معًا.

في إجراء التقسيم القانوني ، ستقسم المحكمة الملكية بين الأعضاء المشتركين ، مما يسمح لكل عضو بالمضي قدمًا بشكل منفصل عن الأعضاء الآخرين. يُعرف باسم التقسيم العيني ، وهو الطريقة الأكثر مباشرة لتقسيم الممتلكات وعادة ما يكون الطريقة المستخدمة عندما لا يكون المستأجرون المتعاونون معاديين.

إذا رفض المستأجرون العمل معًا ، فقد يفكرون في الدخول في قسم للعقار عن طريق البيع. في هذه الحالة ، يتم بيع الحيازة وتقسم العائدات بين المستأجرين المشتركين وفقًا لمصالح كل منهم في العقار.

الضرائب العقارية مع الإيجار المشترك

نظرًا لأن عقد الإيجار في الاتفاقية المشتركة لا يقسم قانونيًا قطعة أرض أو ممتلكات ، فإن معظم الولايات القضائية الضريبية لن تعين بشكل منفصل لكل مالك فاتورة ضريبية تناسبية على الممتلكات بناءً على نسبة ملكيته. في أغلب الأحيان ، يتلقى المستأجرون بشكل مشترك فاتورة ضريبية واحدة.

في العديد من الولايات القضائية ، يفرض عقد الإيجار في اتفاق مشترك مسؤولية مشتركة ومتعددة على المستأجرين المشاركين. يعني هذا الشرط أن كل مالك مستقل قد يكون مسؤولاً عن ضريبة الممتلكات حتى المبلغ الكامل للتقييم. تنطبق المسؤولية على كل مالك بغض النظر عن مستوى أو نسبة الملكية.

بمجرد دفع ضريبة الممتلكات ، يمكن للمستأجرين المشتركين خصم تلك الدفعة من إقرارات ضريبة الدخل الخاصة بهم. إذا اتبعت الولاية القضائية الضريبية المسؤولية المشتركة والمتعددة ، فيمكن لكل مستأجر مشارك خصم المبلغ الذي ساهم فيه. في المقاطعات التي لا تتبع هذا الإجراء ، يمكنهم خصم نسبة مئوية من إجمالي الضريبة حتى مستوى ملكيتهم.

الإيجار المشترك مقابل الإيجار المشترك

على الرغم من أنها تبدو متشابهة ، إلا أن الإيجار المشترك يختلف في عدة نواحٍ عن الإيجار المشترك.

في عقد الإيجار المشترك ، يحصل المستأجرون على حصص متساوية من العقار مع نفس الصك في نفس الوقت ، وتكون الإضافات أو الإزالة لأي عضو في المجموعة أكثر أهمية. في اتفاقيات TIC ، لا يؤدي التغيير في الأعضاء إلى انتهاك الاتفاقية ؛ مع عقد إيجار مشترك ، يتم كسر الاتفاقية إذا رغب أي من الأعضاء في بيع حصتهم.

على سبيل المثال ، إذا أراد واحد أو أكثر من المستأجرين المشتركين شراء الآخرين ، فيجب من الناحية الفنية بيع العقار وتوزيع العائدات بالتساوي بين المالكين. يمكن لأعضاء الإيجار المشترك أيضًا استخدام إجراء التقسيم القانوني لفصل الممتلكات إذا كانت الحيازة كبيرة بما يكفي لاستيعاب هذا الفصل.

وفاة المستأجر المشترك

يحدث اختلاف جوهري آخر في حالة وفاة أحد المستأجرين. كما ذكرنا سابقًا ، تسمح اتفاقيات TIC بتمرير الملكية كجزء من تركة المالك. ومع ذلك ، في اتفاقية الإيجار المشتركة ، تنتقل ملكية العقار إلى المالك الباقي.

بعبارة أخرى ، لا يتمتع المستأجرون المشتركون بحقوق تلقائية للبقاء على قيد الحياة. ما لم تحدد الوصية الأخيرة للعضو المتوفى أن حصته في العقار ستقسم بين الملاك الباقين ، فإن المستأجر المتوفى في المصلحة المشتركة ينتمي إلى ممتلكاتهم. على العكس من ذلك ، مع المستأجرين المشتركين ، يتم تحويل مصلحة المالك المتوفى تلقائيًا إلى المالكين الباقين على قيد الحياة. على سبيل المثال ، عندما يمتلك أربعة مستأجرين مشتركين منزلاً ويموت مستأجر واحد ، ينتهي الأمر بكل واحد من الناجين الثلاثة بحصة ثلث إضافية من ربع ممتلكات المتوفى.

الزواج والملكية

تحدد بعض الولايات الإيجار المشترك كملكية ملكية افتراضية للمتزوجين ، بينما تستخدم دول أخرى الإيجار في نموذج الملكية المشتركة. النموذج الثالث ، المستخدم في بعض الولايات ، هو الإيجار بالمجمل ، حيث يكون لكل من الزوجين مصلحة متساوية وغير مقسمة في الممتلكات.

يتم تفصيل شروط العقد للمستأجرين المشتركين في سند الملكية أو سند الملكية أو غيره من مستندات الملكية الملزمة قانونًا.

إيجابيات وسلبيات الإيجار المشترك

شراء منزل مع أحد أفراد العائلة أو صديق أو شريك تجاري كمستأجرين قد يسهل دخول سوق العقارات. نظرًا لتقسيم الودائع والمدفوعات ، فقد يكون شراء الممتلكات وصيانتها أقل تكلفة مما سيكون عليه الحال بالنسبة للفرد. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن تبسيط القدرة على الاقتراض إذا كان لدى أحد المالكين دخل أكبر أو أساس مالي أفضل من الأعضاء الآخرين.

ومع ذلك ، عند رهن الممتلكات كمستأجرين مشتركين ، عادة ما يوقع جميع المقترضين على المستندات. نظرًا لأن جميع الأعضاء يوقعون وثائق الرهن العقاري ، في حالة التخلف عن السداد ، يجوز للمقرض الاستيلاء على الممتلكات من جميع أعضاء المجموعة. أيضًا ، حتى إذا توقف واحد أو أكثر من المقترضين عن تقديم مساهمات في مدفوعات الرهن العقاري ، فلا يزال يتعين على المقترضين الآخرين تغطية المدفوعات لتجنب حبس الرهن.

القدرة على استخدام الوصية لتعيين المستفيدين للعقار تمنح المستأجر المشارك السيطرة على حصته. إذا مات أحد المستأجرين دون وصية ، فإن مصلحته في العقار سوف تمر عبر الوصية - وهو حدث مكلف من حيث الوقت والمال على حد سواء.

أيضًا ، قد يجد المستأجرون المتبقون أنهم يمتلكون الآن العقار مع شخص لا يعرفونه أو لا يتفقون معه. قد يرفع هذا المستأجر الجديد دعوى التقسيم ، مما يجبر المستأجرين غير الراغبين في بيع أو تقسيم العقار.

TTT

مثال على الإيجار المشترك

تسمح ولاية كاليفورنيا بأربعة أنواع من الملكية المشتركة التي تشمل الملكية المجتمعية ، والشراكة ، والإيجار المشترك ، والإيجار المشترك. ومع ذلك ، فإن TIC هو الشكل الافتراضي بين غير المتزوجين أو الأفراد الذين يكتسبون معا الممتلكات. في كاليفورنيا ، يتمتع هؤلاء الملاك بوضع المستأجرين بشكل مشترك ما لم ينص اتفاقهم أو عقدهم صراحة على خلاف ذلك ، مثل إقامة شراكة أو عقد إيجار مشترك.

TIC هي واحدة من أكثر أنواع ملكية المنازل شيوعًا في سان فرانسيسكو ، وفقًا لشركة SirkinLaw ، وهي شركة محاماة عقارية في سان فرانسيسكو متخصصة في الملكية المشتركة. يؤكدون أن تحويلات TIC - تغيير هيكل ملكية العقارات السكنية إلى ترتيب إيجار مشترك - أصبحت شائعة بشكل متزايد في أجزاء أخرى من كاليفورنيا أيضًا ، بما في ذلك أوكلاند ، بيركلي ، سانتا مونيكا ، هوليوود ، لاجونا بيتش ، سان دييغو ، وفي جميع أنحاء مقاطعتي مارين وسونوما.

يسلط الضوء

• يمكن للمستأجرين المشتركين توريث نصيبهم في العقار لأي شخص عند وفاته.

• الإيجار المشترك (TIC) هو ترتيب يكون فيه لشخصين أو أكثر مصالح ملكية في عقار.

• يختلف الإيجار المشترك بشكل كبير عن عقد الإيجار المشترك ، لا سيما من حيث حقوق البقاء على قيد الحياة ودرجة الملكية التي يمتلكها كل مستأجر.

• يمكن للمستأجرين المشتركين امتلاك نسب مختلفة من العقار.

التعليمات

ما الذي يخول أصحاب الإيجارات المشتركة (TIC) القيام به؟

يشير الإيجار المشترك (TIC) إلى ترتيب قانوني يمتلك فيه طرفان أو أكثر معًا قطعة من الممتلكات العقارية ، مثل مبنى أو قطعة أرض. قد تختلف تفاصيل ترتيب هذه الأطراف من حالة إلى أخرى ، اعتمادًا على عقود الشراء الفردية والاتفاقيات القانونية. لكن السمة الرئيسية لـ TIC هي أنه يمكن لأي من الطرفين بيع حصته من الممتلكات مع الاحتفاظ أيضًا بالحق في نقل حصته من الممتلكات إلى ورثته.

ما هو الفرق بين TIC والإيجار المشترك؟

يعتبر TIC والإيجار المشترك مفهومين متشابهين ، حيث يشير كلاهما إلى المواقف التي يرغب فيها طرفان أو أكثر في التملك معًا. يتمثل الاختلاف الرئيسي بينهما في كيفية تعامل الأطراف مع الموقف الذي يحتاج فيه أحد الأطراف إلى بيع حصته في الملكية. في TIC ، يمكن لأي من الطرفين بيع حصته في أي وقت ، ولكن في حالة الإيجار المشترك ، سيؤدي البيع إلى نهاية الاتفاقية.

ماذا يحدث عندما يموت أحد المستأجرين المشتركين؟

تتمثل إحدى مزايا TIC في قدرتها على تحمل السيناريو الذي يموت فيه أحد المستأجرين. في هذه الحالة ، سيتم نقل حصة ملكية المستأجر المتوفى الآن إلى تركة ذلك المستأجر. ثم يتم التعامل معها وفقًا لإرادة المستأجر المتوفى. في غضون ذلك ، أي مستأجر على قيد الحياة سيكون له الحرية في الاستمرار في امتلاك وشغل العقار. على النقيض من ذلك ، إذا حدثت وفاة أحد المستأجرين في ترتيب إيجار مشترك ، فإن المستأجر أو المستأجرين الباقين على قيد الحياة سيرثون تلقائيًا حصة ملكية المتوفى.