Najem we wspólnym (TIC)

Co to jest najem wspólny (TIC)?

Dzierżawa wspólna (TIC) to umowa, w której dwie lub więcej osób dzieli prawa własności do nieruchomości lub działki. Każdy niezależny właściciel może kontrolować równy lub inny procent całej nieruchomości, która może być komercyjna lub mieszkalna. Kiedy najemca wspólnie umiera, ich udział w nieruchomości przechodzi na ich majątek; mają prawo pozostawić to dowolnemu beneficjentowi,. którego wybierze.

Jak działa najem we wspólnym (TIC)

Kiedy dwie lub więcej osób posiada nieruchomość jako współlokatorzy (TIC), wszyscy mają słuszne interesy i przywileje we wszystkich obszarach tej nieruchomości. Współnajemcy mogą jednak mieć inny udział we własności. Na przykład Sarah i Debbie mogą posiadać po 25% nieruchomości, a Leticia po 50%.

Najem we wspólnych umowach można zawrzeć w dowolnym momencie. Tak więc osoba fizyczna może rozwinąć zainteresowanie nieruchomością wiele lat po zawarciu przez pozostałych członków wspólnego porozumienia najmu. Wracając do powyższego przykładu, możemy powiedzieć, że Sarah i Leticia pierwotnie posiadały po 50% nieruchomości. W pewnym momencie Sarah postanowiła włączyć Debbie do układu, dzieląc z nią 50% udziału. To stworzyło grupę TIC z podziałem 25/25/50.

Członkowie umowy mogą również samodzielnie sprzedawać lub pożyczać na poczet swojej części własności.

Chociaż procent posiadanej nieruchomości jest różny, najemca wspólny nie może rościć sobie prawa własności do żadnej określonej części nieruchomości.

Zbycie najmu wspólnego

Jeden lub więcej współnajemców może wykupić innych członków, aby wspólnie rozwiązać umowę. Jeśli współnajemcy opracowują przeciwstawne interesy lub kierunki użytkowania lub ulepszania nieruchomości lub chcą sprzedać nieruchomość, muszą dojść do wspólnego porozumienia, aby iść naprzód. W przypadkach, w których nie można osiągnąć porozumienia, może nastąpić akcja podziału. Powództwo o podział może być dobrowolne lub nakazane przez sąd, w zależności od tego, jak dobrze współpracują ze sobą współlokatorzy.

W postępowaniu sądowym w sprawie podziału, sąd podzieli majątek pomiędzy najemców we wspólnych członkach, umożliwiając każdemu członkowi poruszanie się dalej oddzielnie od pozostałych członków. Znany jako przegroda w naturze, jest to najbardziej bezpośredni sposób podziału nieruchomości i jest zwykle metodą stosowaną, gdy współnajemcy nie są przeciwnikami.

Jeśli współnajemcy odmówią współpracy, mogą rozważyć zawarcie podziału nieruchomości przez sprzedaż. W takim przypadku pakiet akcji zostaje sprzedany, a dochód dzielony między współnajemców zgodnie z ich udziałami w nieruchomości.

Podatki od nieruchomości przy wspólnym najmie

Ponieważ umowa najmu w ramach umowy najmu nie dzieli prawnie działki gruntu lub nieruchomości, większość jurysdykcji podatkowych nie będzie oddzielnie przydzielać każdemu właścicielowi proporcjonalnego podatku od nieruchomości w oparciu o procent ich własności. Najczęściej najemcy wspólnie otrzymują jeden rachunek podatku od nieruchomości.

W wielu jurysdykcjach umowa najmu na mocy wspólnej umowy nakłada na współnajemców odpowiedzialność solidarną. Zastrzeżenie to oznacza, że każdy z niezależnych właścicieli może być odpowiedzialny za podatek od nieruchomości do pełnej wysokości wyceny. Odpowiedzialność dotyczy każdego właściciela, niezależnie od poziomu lub procentu własności.

Po zapłaceniu podatku od nieruchomości współnajemcy mogą odliczyć tę płatność od swoich zeznań podatkowych. Jeśli jurysdykcja podatkowa przestrzegała odpowiedzialności solidarnej, każdy współnajemca może odliczyć kwotę, którą wniósł. W powiatach, które nie stosują tej procedury, mogą odliczyć procent całkowitego podatku do poziomu ich własności.

Najem we wspólnym kontra Wspólny najem

Choć brzmią podobnie, najem wspólny różni się pod wieloma względami od najmu wspólnego.

We wspólnym najmie lokatorzy uzyskują równe udziały w lokalu z tym samym aktem w tym samym czasie, a dodanie lub usunięcie któregokolwiek członka grupy ma znacznie większe znaczenie. w umowach TIC zmiana członków nie narusza porozumienia; w przypadku współnajmu umowa zostaje zerwana, jeśli któryś z członków chce sprzedać swoje udziały.

Na przykład, jeśli jeden lub więcej współnajemców chce wykupić pozostałych, nieruchomość technicznie musi zostać sprzedana, a dochód rozdzielony równo między właścicieli. Członkowie wspólnego najmu mogą również skorzystać z prawnej akcji podziału, aby oddzielić nieruchomość, jeśli gospodarstwo jest wystarczająco duże, aby pomieścić to oddzielenie.

###Śmierć współnajemcy

Kolejna istotna różnica występuje w przypadku śmierci jednego ze współlokatorów. Jak wspomniano wcześniej, umowy TIC pozwalają na przekazanie nieruchomości jako części majątku właściciela. Natomiast w umowie najmu wspólnego własność nieruchomości przechodzi na właściciela pozostałego przy życiu.

Innymi słowy, lokatorzy wspólnie nie mają automatycznego prawa do przeżycia. Zmarły najemca we wspólnym interesie należy do ich majątku, chyba że określi ostatnią wolę zmarłego członka, że ich udział w nieruchomości ma zostać podzielony między pozostałych przy życiu właścicieli. I odwrotnie, w przypadku współnajemców, interes zmarłego właściciela jest automatycznie przenoszony na pozostałych przy życiu właścicieli. Na przykład, gdy czterech współnajemców posiada dom, a jeden najemca umiera, każdy z trzech pozostałych przy życiu otrzymuje dodatkową jedną trzecią czwartej części nieruchomości zmarłego.

###Małżeństwo i własność nieruchomości

Niektóre stany ustalają wspólne dzierżawy jako domyślną własność nieruchomości dla par małżeńskich, podczas gdy inne stosują dzierżawę we wspólnym modelu własności. Trzeci model, stosowany w niektórych stanach, to najem na całość,. w którym każdy z małżonków ma równy i niepodzielny interes w nieruchomości.

Warunki umowy dla wspólnych najemców są wyszczególnione w akcie,. tytule lub innych prawnie wiążących dokumentach dotyczących własności nieruchomości.

Plusy i minusy wspólnego najmu

Kupno domu z członkiem rodziny, przyjacielem lub partnerem biznesowym jako wspólnych najemców może ułatwić wejście na rynek nieruchomości. Ponieważ depozyty i płatności są podzielone, zakup i utrzymanie nieruchomości może być mniej kosztowne niż w przypadku osoby fizycznej. Dodatkowo, zdolność pożyczkowa może zostać zoptymalizowana, jeśli jeden właściciel ma większe dochody lub lepsze podstawy finansowe niż pozostali członkowie.

Jednak w przypadku zastawu hipotecznego jako wspólnego najemcy, zazwyczaj wszyscy kredytobiorcy podpisują dokumenty. Ponieważ wszyscy członkowie podpisują dokumenty hipoteczne, w przypadku niewykonania zobowiązania pożyczkodawca może przejąć udziały wszystkich członków grupy. Ponadto, nawet jeśli jeden lub więcej kredytobiorców przestanie wpłacać składki na spłatę kredytu hipotecznego, pozostali kredytobiorcy nadal muszą pokryć płatności, aby uniknąć egzekucji.

Możliwość wykorzystania testamentu do wyznaczenia beneficjentów do nieruchomości daje współnajemcy kontrolę nad swoim udziałem. Jeśli współnajemca umrze bez testamentu, jego zainteresowanie nieruchomością przejdzie testament — wydarzenie kosztowne zarówno pod względem czasu, jak i pieniędzy.

Również pozostali współnajemcy mogą uznać, że są teraz właścicielami nieruchomości u kogoś, kogo nie znają lub z kim się nie zgadzają. Ten nowy współnajemca może wnieść pozew o podział, zmuszając niechętnych współnajemców do sprzedaży lub podziału nieruchomości.

TTT

Przykład wspólnego najmu

Kalifornia zezwala na cztery rodzaje współwłasności, które obejmują własność wspólnotową,. partnerstwo, wspólne dzierżawy i dzierżawę wspólną. Jednak TIC jest formą domyślną wśród osób niezamężnych lub osób, które wspólnie nabywają majątek. W Kalifornii właściciele ci mają wspólny status najemców, chyba że ich umowa lub umowa wyraźnie stanowi inaczej, na przykład zawiązanie partnerstwa lub wspólnego najmu.

Według SirkinLaw, firmy prawniczej specjalizującej się we współwłasności, TIC jest jednym z najczęstszych rodzajów własności domów w San Francisco. Utrzymują, że konwersje TIC – zmiana struktury własności nieruchomości kondominium na umowę najmu wspólnego – stają się coraz bardziej popularne również w innych częściach Kalifornii, w tym w Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego oraz w hrabstwach Marin i Sonoma.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Najemcy wspólnie mogą przekazać swój udział w majątku komukolwiek po ich śmierci.

• Najem wspólny (TIC) to umowa, w której dwie lub więcej osób ma udziały własnościowe w nieruchomości.

• Najem wspólny znacznie różni się od najmu wspólnego, zwłaszcza w zakresie prawa dożywocia i stopnia własności każdego lokatora.

• Najemcy wspólnie mogą posiadać różne procenty nieruchomości.

##FAQ

Co wspólnego najmu (TIC) uprawnia właścicieli do robienia?

Dzierżawa wspólna (TIC) odnosi się do porozumienia prawnego, w którym dwie lub więcej stron wspólnie posiada nieruchomość, taką jak budynek lub działka gruntu. Szczegóły ustaleń tych stron różniłyby się w poszczególnych przypadkach, w zależności od ich indywidualnych umów kupna i umów prawnych. Jednak kluczową cechą TIC jest to, że każda ze stron może sprzedać swój udział w nieruchomości, jednocześnie zastrzegając sobie prawo do przeniesienia swojego udziału w nieruchomości na swoich spadkobierców.

Jaka jest różnica między TIC a wspólnym najmem?

TIC i wspólny najem to pojęcia podobne, ponieważ oba odnoszą się do sytuacji, w których co najmniej dwie strony chcą wspólnie posiadać nieruchomość. Główna różnica między nimi polega na tym, jak strony radzą sobie w sytuacji, w której jedna ze stron musi sprzedać swój udział we własności. W TIC każda ze stron może w każdej chwili sprzedać swój udział, ale w sytuacji wspólnego najmu sprzedaż prowadziłaby do wygaśnięcia umowy.

Co się dzieje, gdy umrze jeden z lokatorów?

Jedną z zalet TIC jest to, że jest w stanie wytrzymać scenariusz, w którym jeden z najemców umrze. W takiej sytuacji udział własnościowy nieżyjącego już najemcy przeszedłby na jego majątek. Następnie zostałby załatwiony zgodnie z wolą zmarłego najemcy. W międzyczasie wszyscy pozostali przy życiu najemcy mogliby nadal posiadać i zajmować nieruchomość. Natomiast jeśli śmierć współnajemcy miałaby nastąpić w ramach wspólnego układu najmu, pozostały przy życiu najemca lub najemcy automatycznie dziedziczyliby udziały własnościowe zmarłego.