Gemensam hyresrätt (TIC)

Vad är hyresrätt gemensamt (TIC)?

Gemensam hyresrätt (TIC) är ett arrangemang där två eller flera personer delar på äganderätten till en fastighet eller mark. Varje oberoende ägare kan kontrollera en lika stor eller olika procentandel av den totala fastigheten, som kan vara kommersiella eller bostäder. När en gemensam hyresgäst dör, övergår deras andel av egendomen till deras dödsbo; de har rätt att överlåta det till vilken förmånstagare de väljer.

Hur Tenancy in Common (TIC) fungerar

När två eller flera personer äger egendom som hyresgäster gemensamt (TIC), har de alla rättvisa intressen och privilegier inom alla områden av den fastigheten. Samhyresgästerna kan dock ha en annan andel av ägarintressena. Till exempel kan Sarah och Debbie äga 25 % vardera av en fastighet, medan Leticia äger 50 %.

Hyresrätt i gemensamma avtal kan skapas när som helst. Så en individ kan utveckla ett intresse för en fastighet år efter att de andra medlemmarna har ingått ett avtal om hyresrätt. För att återgå till exemplet ovan kan vi säga att Sarah och Leticia ursprungligen ägde 50 % av fastigheten vardera. Vid något tillfälle bestämde sig Sarah för att ta med Debbie i arrangemanget och dela upp hennes 50%-del med henne. Det skapade en grupp av TIC med en 25/25/50 split.

Medlemmarna i avtalet kan också självständigt sälja eller låna mot sin del av ägandet.

Även om andelen av fastigheten som ägs varierar, kan en gemensam hyresgäst inte göra anspråk på äganderätt till någon specifik del av fastigheten.

Avyttra en gemensam hyresrätt

En eller flera medhyresgäster kan köpa ut andra medlemmar för att upplösa hyresförhållandet gemensamt. Om samhyresgästerna utvecklar motstående intressen eller anvisningar för fastighetens användning eller förbättring, eller de vill sälja fastigheten, måste de komma överens om att gå vidare. I de fall där en överenskommelse inte kan nås kan en partitionsåtgärd äga rum. Skiljeåtgärden kan vara frivillig eller domstolsbeslutad, beroende på hur väl samhyresgästerna samarbetar.

I ett rättsligt skiljeförfarande kommer en domstol att dela fastigheten mellan hyresrätten i gemensamma medlemmar, vilket gör att varje medlem kan gå vidare separat från andra medlemmar. Känd som en partition in natura, är det det mest direkta sättet att dela fastigheten och är vanligtvis den metod som används när medhyresgäster inte är kontradiktoriska.

Om samhyresgästerna vägrar att samarbeta kan de överväga att ingå en avskiljning av fastigheten genom försäljning. I detta fall säljs innehavet och likviden fördelas mellan medhyresgästerna efter deras respektive intressen i fastigheten.

Fastighetsskatter med gemensam hyresrätt

Eftersom en gemensam hyresrätt inte lagligt delar upp ett skifte med mark eller fastighet, kommer de flesta skattejurisdiktioner inte att separat tilldela varje ägare en proportionell fastighetsskatt baserad på deras ägarandel. Oftast får hyresgästerna gemensamt en enda fastighetsskatteräkning.

I många jurisdiktioner ålägger en gemensam hyresrätt samhyresgästerna solidariskt ansvar. Denna bestämmelse innebär att var och en av de oberoende ägarna kan bli skyldig för fastighetsskatten upp till hela taxeringsbeloppet. Ansvaret gäller för varje ägare oavsett nivå eller andel av ägandet.

När fastighetsskatten är betald kan medhyresgäster dra av den betalningen från sina inkomstskatteanmälningar. Om beskattningsjurisdiktionen följde solidariskt ansvar, kan varje medhyresgäst dra av det belopp de bidragit med. I län som inte följer detta förfarande kan de dra av en procentandel av den totala skatten upp till sin ägarnivå.

Gemensam hyresrätt kontra gemensam hyresrätt

Även om de låter lika, skiljer sig gemensam hyresrätt på flera sätt från en gemensam hyresrätt.

I ett gemensamt hyresförhållande får hyresgästerna lika delar av en fastighet med samma handling samtidigt, och tillägg eller borttagningar av någon medlem i gruppen är mycket viktigare. I TIC-avtal bryter inte ändringen av medlemmar avtalet; vid gemensam hyresrätt bryts avtalet om någon av medlemmarna önskar sälja sin andel.

Till exempel, om en eller flera medhyresgäster vill köpa ut de andra, måste fastigheten tekniskt sett säljas och intäkterna fördelas lika mellan ägarna. Bostadsrättsmedlemmar kan också använda den juridiska avskiljningsåtgärden för att avskilja fastigheten om beståndet är tillräckligt stort för att rymma denna avskiljning.

En gemensam hyresgästs död

En annan väsentlig skillnad uppstår vid en medhyresgästs död. Som nämnts tidigare tillåter TIC-avtal överlåtelse av egendom som en del av ägarens egendom. I ett samarbetsavtal övergår dock äganderätten till den efterlevande ägaren.

Med andra ord har hyresgäster gemensamt inga automatiska efterlevanderätter. Om inte den avlidne medlemmens sista testamente anger att deras intressen i fastigheten ska delas mellan de efterlevande ägarna, tillhör en avliden hyresgäst i gemensamt intresse till deras dödsbo. Omvänt, med gemensamma hyresgäster, övergår den avlidne ägarens intresse automatiskt till de efterlevande ägarna. Till exempel, när fyra gemensamma hyresgäster äger en bostad och en hyresgäst dör, får var och en av de tre efterlevande ytterligare en tredjedel av den avlidnes fjärdedel av fastigheten.

Äktenskap och fastighetsägande

Vissa stater sätter gemensam hyresrätt som standard fastighetsägande för gifta par, medan andra använder hyresrätten i gemensamt ägande modell. En tredje modell, som används i vissa stater, är en hyresrätt i sin helhet,. där varje make har lika och odelat intresse i egendomen.

Avtalsvillkor för gemensamma hyresgäster finns detaljerade i handlingen,. äganderätten eller andra juridiskt bindande dokument om fastighetsägande.

För- och nackdelar med en gemensam hyresrätt

Att köpa en bostad med en familjemedlem, vän eller affärspartner som hyresgäster gemensamt kan göra det lättare att komma in på fastighetsmarknaden. Eftersom insättningar och betalningar är uppdelade, kan det vara billigare att köpa och underhålla fastigheten än det skulle vara för en individ. Dessutom kan lånekapaciteten effektiviseras om en ägare har en större inkomst eller bättre ekonomisk förankring än de andra medlemmarna.

Men när man belånar egendom som hyresgäster gemensamt, undertecknar vanligtvis alla låntagare dokumenten. Eftersom alla medlemmar undertecknar inteckningsdokument, kan långivaren vid fallissemang lägga beslag på innehaven från alla gruppmedlemmar. Även om en eller flera låntagare upphör att ge bidrag till bolånebetalningen måste de andra låntagarna fortfarande täcka betalningarna för att undvika utmätning.

Möjligheten att använda ett testamente för att utse förmånstagare till fastigheten ger samhyresgästen kontroll över sin andel. Om en medhyresgäst avlider utan testamente, kommer deras intresse i fastigheten att gå genom bouppteckning — en kostsam händelse både i tid och pengar.

Dessutom kan de återstående medhyresgästerna upptäcka att de nu äger fastigheten med någon de inte känner eller som de inte kommer överens med. Denna nya medhyresgäst kan lämna in en skiljeåtgärd, vilket tvingar ovilliga medhyresgäster att sälja eller dela fastigheten.

TTT

Exempel på gemensam hyresrätt

Kalifornien tillåter fyra typer av samägande som inkluderar gemensam egendom,. partnerskap, gemensam hyresrätt och gemensam hyresrätt. TIC är dock standardformuläret bland ogifta parter eller individer som tillsammans förvärvar egendom. I Kalifornien har dessa ägare status som hyresgäster gemensamt såvida inte deras avtal eller kontrakt uttryckligen anger något annat, såsom att upprätta ett partnerskap eller gemensam hyresrätt.

En TIC är en av de vanligaste typerna av husägande i San Francisco, enligt SirkinLaw, en fastighetsadvokatbyrå i San Francisco som specialiserat sig på samägande. De hävdar att TIC-omvandlingar – förändringen av ägarstrukturen för bostadsrätter till ett hyresrättsarrangemang – har blivit allt mer populärt även i andra delar av Kalifornien, inklusive Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego , och genom hela Marin och Sonoma län.

Höjdpunkter

– Gemensamma hyresgäster kan testamentera sin andel av fastigheten till vem som helst vid sin död.

– Gemensam hyresrätt (TIC) är ett arrangemang där två eller flera personer har ägarandelar i en fastighet.

• Gemensam hyresrätt skiljer sig väsentligt från en gemensam hyresrätt, särskilt när det gäller efterlevanderätt och graden av ägande varje hyresgäst har.

– Gemensamma hyresgäster kan äga olika procent av fastigheten.

Vanliga frågor

Vad ger Tenancy in Common (TIC) ägarna rätt att göra?

Gemensam hyresrätt (TIC) hänvisar till ett juridiskt arrangemang där två eller flera parter gemensamt äger en fastighet, till exempel en byggnad eller mark. Detaljerna i dessa parters arrangemang skulle skilja sig från ett fall till ett annat, beroende på deras individuella köpekontrakt och juridiska avtal. Men det viktigaste med en TIC är att endera parten kan sälja sin del av fastigheten samtidigt som de förbehåller sig rätten att lämna över sin andel av egendomen till sina arvingar.

Vad är skillnaden mellan en TIC och gemensam hyresrätt?

En TIC och en gemensam hyresrätt är liknande begrepp, eftersom de båda avser situationer där två eller flera parter önskar äga fastighet tillsammans. Den största skillnaden mellan dem ligger i hur parterna hanterar en situation där den ena parten behöver sälja sin del av ägandet. I en TIC kan endera parten sälja sin andel när som helst, men i en situation med gemensam hyresrätt skulle försäljningen leda till att avtalet upphör.

Vad händer när en av de gemensamma hyresgästerna dör?

En av fördelarna med en TIC är att den klarar ett scenario där en av hyresgästerna dör. I det läget skulle äganderätten till den nu avlidne hyresgästen föras över till den hyresgästens dödsbo. Det skulle då hanteras i enlighet med den avlidne hyresgästens testamente. Under tiden skulle eventuella överlevande hyresgäster vara fria att fortsätta äga och ockupera fastigheten. Däremot, om en medhyresgästs död skulle inträffa i ett samarbetsarrangemang, skulle den eller de efterlevande hyresgästerna automatiskt ärva den avlidnes ägarandel.