共同租赁 (TIC)
什么是共同租赁 (TIC)？
共有租赁 (TIC) 是一种安排，其中两个或两个以上的人共享财产或一块土地的所有权。每个独立所有者可以控制相同或不同百分比的总财产，可以是商业或住宅。当共同租户死亡时，他们的财产份额转移到他们的遗产中；他们有权将其留给他们选择的任何受益人。
共同租赁 (TIC) 的运作方式
当两个或两个以上的人作为共同租户 (TIC) 拥有财产时，他们在该财产的所有领域都享有平等的利益和特权。但是，共同租户可以拥有不同的所有权权益份额。例如，莎拉和黛比可能各自拥有 25% 的财产，而莱蒂西亚拥有 50%。
可以随时创建共同协议中的租赁。因此，个人可能会在其他成员签订共同租赁安排后数年对房产产生兴趣。回到上面的例子，我们可以说莎拉和莱蒂西亚最初各自拥有 50% 的财产。在某个时候，莎拉决定将黛比带入安排中，将她 50% 的份额与她平分。这创建了一组 TIC，其比例为 25/25/50。
协议成员还可以独立出售或借入其所有权部分。
虽然拥有的财产的百分比各不相同，但共同的租户不能声称对财产的任何特定部分拥有所有权。
共同处置租约
一个或多个共同租户可以买断其他成员以共同解除租赁。如果共同租户对物业的使用或改善产生相反的利益或方向，或者他们想出售物业，他们必须达成共同协议才能继续前进。在无法达成谅解的情况下，可能会发生分区行动。分割行动可以是自愿的，也可以是法院命令的，这取决于共同租户的合作程度。
在合法的分割程序中，法院将财产分配给共同成员的租赁，允许每个成员与其他成员分开前进。被称为实物分割，是最直接的财产分割方式，通常是在共同租户没有对抗性的情况下使用的方法。
如果共同租户拒绝合作，他们可以考虑通过出售方式分割房产。在这种情况下，所持股份被出售，收益将根据他们各自在房产中的权益在共同租户之间分配。
共有租赁的财产税
由于共同协议的租约不合法地分割土地或财产，大多数税收管辖区不会根据每个所有者的所有权百分比分别分配按比例分配的财产税账单。大多数情况下，共同的租户会收到一份房产税账单。
在许多司法管辖区，共同协议中的租赁对共同承租人施加连带责任。该规定意味着每个独立业主可能需要缴纳最高为评估总额的财产税。无论所有权的级别或百分比如何，该责任都适用于每个所有者。
一旦缴纳了财产税，共同租户可以从他们的所得税申报中扣除这笔款项。如果税收管辖区遵循连带责任，则每个共同租户都可以扣除他们贡献的金额。在不遵循此程序的县，他们可以扣除总税额的一定百分比，直至其所有权水平。
共同租赁与联合租赁
尽管它们听起来很相似，但共同租赁在几个方面与联合租赁不同。
在联合租赁中，租户在同一时间通过相同的契约获得同等份额的财产，并且该组任何成员的添加或移除更为重要。 TIC协议中，成员变更不违反协议；在联合租赁的情况下，如果任何成员希望出售其权益，则该协议将被打破。
例如，如果一个或多个共同租户想要买断其他人，则从技术上讲，必须出售财产，并且在所有者之间平均分配收益。如果财产足够大以适应这种分离，联权共有成员也可以使用合法的分割行动来分割财产。
联名租户之死
另一个重大差异发生在一个共同租户死亡的情况下。如前所述，TIC 协议允许将财产作为所有者财产的一部分进行转让。但是，在联合租赁协议中，财产的所有权转移给尚存的所有者。
换句话说，共同的租户没有自动的生存权。除非已故成员的最后遗嘱指定他们在财产中的利益将在幸存的所有者之间分配，否则已故的共同利益租户属于他们的遗产。相反，对于联权共有人，已故业主的权益会自动转移给幸存的业主。例如，当四名联名租户拥有一所房屋而一名租户死亡时，三名幸存者中的每一个最终都会获得死者四分之一财产的额外三分之一份额。
婚姻和财产所有权
一些州将联合租赁作为已婚夫妇的默认财产所有权，而另一些州则使用共同所有权模式的租赁。在某些州使用的第三种模式是整体租赁，其中每个配偶对财产拥有平等且不可分割的利益。
共同租赁的利弊
与家庭成员、朋友或商业伙伴作为共同租户购买房屋可能更容易进入房地产市场。由于存款和付款是分开的，购买和维护房产可能比个人便宜。此外，如果一个所有者的收入或财务状况比其他成员更高，则可以简化借贷能力。
但是，当以租户共同抵押财产时，通常所有借款人都会签署文件。由于所有成员都签署了抵押文件，在发生违约的情况下，贷方可以从所有集团成员处扣押财产。此外，即使一个或多个借款人停止支付抵押贷款，其他借款人仍必须支付这些款项以避免止赎。
使用遗嘱指定财产受益人的能力使共同租户能够控制他们的份额。如果共同租户在没有遗嘱的情况下去世，他们对房产的权益将通过遗嘱认证——这在时间和金钱方面都是代价高昂的事件。
此外，其余的共同租户可能会发现他们现在与他们不认识或不同意的人一起拥有该房产。这个新的共同租户可能会提出分割诉讼，迫使不愿意的共同租户出售或分割财产。
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共同租赁示例
加州允许共有四种类型的共同所有权，包括社区财产、合伙、联合租赁和共同租赁。但是，TIC 是未婚双方或共同获得财产的个人的默认形式。在加利福尼亚州，除非他们的协议或合同另有明确规定，例如建立合伙企业或联合租赁，否则这些业主具有共同租户的地位。
根据专门从事共同所有权的旧金山房地产律师事务所 SirkinLaw 的说法，TIC 是旧金山最常见的房屋所有权类型之一。他们坚持认为，TIC 转换——将公寓物业的所有权结构转变为共同租赁安排——在加利福尼亚的其他地区也越来越受欢迎，包括奥克兰、伯克利、圣莫尼卡、好莱坞、拉古纳海滩、圣地亚哥，以及整个马林县和索诺玛县。
＃＃ 强调
共同租户可以在他们去世后将他们的财产份额遗赠给任何人。
共有租赁 (TIC) 是一种安排，其中两个或两个以上的人拥有财产的所有权权益。
共同租赁与联合租赁有很大不同，特别是在生存权和每个租户拥有的所有权程度方面。
共同租户可以拥有不同比例的房产。
＃＃ 常问问题
共同租赁 (TIC) 赋予业主做什么？
共有租赁 (TIC) 是指两方或多方共同拥有一块不动产（例如建筑物或地块）的法律安排。这些当事方的安排细节会因情况而异，具体取决于他们各自的购买合同和法律协议。但 TIC 的主要特点是任何一方都可以出售其财产份额，同时保留将其财产份额传给其继承人的权利。
TIC 和联权共有有什么区别？
TIC 和联合租赁是相似的概念，因为它们都指的是两方或多方希望共同拥有财产的情况。它们之间的主要区别在于当事方如何处理一方需要出售其所有权份额的情况。在 TIC 中，任何一方都可以随时出售其份额，但在联合租赁的情况下，出售将导致协议终止。
当一个普通的租户死亡时会发生什么？
TIC 的优点之一是它能够承受其中一个租户死亡的情况。在这种情况下，已故租户的所有权股份将转移到该租户的遗产中。然后将按照已故租户的意愿进行处理。与此同时，任何幸存的租户都可以自由地继续拥有和占用该房产。相比之下，如果共同租户在联合租赁安排中死亡，幸存的租户将自动继承死者的所有权。
