Investor's wiki

Gadai Janji Kadar Boleh Laras (ARM)

Gadai Janji Kadar Boleh Laras (ARM)

Apabila anda mendapat gadai janji, anda boleh memilih kadar tetap atau yang berubah. Walaupun gadai janji kadar tetap mengekalkan kadar faedah dan bayaran yang sama untuk jangka hayat pinjaman, gadai janji kadar boleh laras atau ARM, mempunyai kadar turun naik yang mengubah jumlah yang anda bayar.

Apakah gadai janji kadar boleh laras?

Gadai janji kadar boleh laras, atau ARM, ialah pinjaman perumahan dengan kadar faedah yang boleh berubah secara berkala. Ini bermakna bayaran bulanan boleh naik atau turun. Secara amnya, kadar faedah awal adalah lebih rendah daripada gadai janji kadar tetap yang setanding. Selepas tempoh itu tamat, kadar faedah—dan bayaran bulanan anda—boleh turun atau lebih tinggi.

Kadar faedah tidak dapat diramalkan, walaupun dalam beberapa dekad kebelakangan ini, kadar faedah cenderung naik dan turun sepanjang kitaran berbilang tahun. Walaupun kadar dijangka meningkat tahun ini, ia masih rendah dari segi sejarah, menjadikan gadai janji kadar tetap pilihan yang lebih lazim buat masa ini. ARM kebanyakannya terbaik untuk peminjam yang tidak bercadang untuk tinggal di rumah jangka panjang atau dalam persekitaran kadar tinggi.

Gadai janji kadar boleh laras lwn. pinjaman teaser

Kadar faedah awal pada gadai janji kadar boleh laras kadangkala dipanggil kadar "penggoda", malah ARM sendiri kadangkala dirujuk sebagai pinjaman "penggoda". Walaupun pada umumnya adalah satu dan sama, mungkin terdapat perbezaan antara ARM biasa dan pinjaman penggoda yang lebih berisiko yang menawarkan kadar terdiskaun di hadapan, diikuti dengan peningkatan atau penurunan kadar yang dramatik.

Bagaimanakah ARM berfungsi?

Gadai janji kadar boleh laras yang paling popular ialah 5/1 ARM:

  • Kadar pengenalan 5/1 ARM berlangsung selama lima tahun. (Itulah "5" dalam 5/1.)

  • Selepas itu, kadar faedah boleh berubah setiap tahun. (Itulah "1" dalam 5/1.)

Sesetengah pemberi pinjaman menawarkan 3/1 ARM, 7/1 ARM dan 10/1 ARM.

Anda terlindung daripada kemungkinan peningkatan mendadak dari tahun ke tahun dalam pembayaran bulanan kerana ARM disertakan dengan had yang mengehadkan amaun yang mana kadar dan pembayaran boleh berubah:

  • Had kadar berkala mengehadkan berapa banyak kadar faedah boleh berubah dari satu tahun ke tahun berikutnya.

  • Had kadar seumur hidup mengehadkan berapa banyak kadar faedah boleh meningkat sepanjang hayat pinjaman.

  • Had pembayaran mengehadkan amaun bayaran bulanan boleh meningkat sepanjang hayat pinjaman dalam dolar, dan bukannya berapa banyak kadar boleh berubah dalam mata peratusan.

Jenis ARM

  • ARM Hibrid – ARM hibrid ialah gadai janji kadar laras tradisional. Pinjaman bermula dengan kadar faedah tetap untuk beberapa tahun (biasanya tiga hingga 10), kemudian kadar itu menyesuaikan naik atau turun pada jadual yang telah ditetapkan, seperti sekali setahun.

  • ARM Faedah sahaja – ARM hanya faedah ialah gadai janji kadar boleh laras yang peminjam hanya membayar faedah (tiada prinsipal) untuk tempoh yang ditetapkan. Sebaik sahaja tempoh faedah sahaja tamat, peminjam mula membuat pembayaran pokok dan faedah penuh. Tempoh faedah sahaja mungkin bertahan beberapa bulan hingga beberapa tahun. Pada masa itu, bayaran bulanan akan menjadi rendah (kerana ia hanya faedah), tetapi peminjam juga tidak akan membina sebarang ekuiti (melainkan rumah itu meningkat nilainya).

  • ARM pilihan pembayaran – Dengan ARM pilihan pembayaran, peminjam memilih struktur dan jadual pembayaran mereka sendiri, seperti faedah sahaja; tempoh 15-30 atau 40 tahun; atau sebarang bayaran lain yang sama atau lebih besar daripada bayaran minimum. (Pembayaran minimum adalah berdasarkan pelunasan 30 tahun biasa dengan kadar awal pinjaman.) Walau bagaimanapun, ARM pilihan pembayaran boleh mengakibatkan pelunasan negatif, bermakna baki pinjaman anda meningkat kerana anda tidak membayar cukup untuk menampung faedah. Jika baki meningkat terlalu banyak, pemberi pinjaman anda mungkin menyusun semula pinjaman dan memerlukan anda membuat pembayaran yang lebih besar, dan mungkin tidak mampu dibeli.

Cara kadar pembolehubah pada ARM ditentukan

Kebanyakan kadar ARM terikat dengan prestasi salah satu daripada tiga indeks utama:

  • Hasil kematangan berterusan mingguan pada bil Perbendaharaan setahun – Sekuriti hutang hasil yang dikeluarkan oleh Perbendaharaan AS membayar, seperti yang dijejaki oleh Lembaga Rizab Persekutuan

  • Indeks kos dana Daerah (COFI) ke-11 – Institusi kewangan faedah di AS barat membayar deposit yang mereka pegang

  • Kadar Pembiayaan Semalaman Terjamin (SOFR) – SOFR telah menggantikan Kadar Tawaran Antara Bank London (LIBOR) sebagai kadar penanda aras untuk ARM

Kertas kerja pinjaman anda mengenal pasti indeks mana yang diikuti oleh ARM tertentu.

Untuk menetapkan kadar ARM, pemberi pinjaman gadai janji mengambil kadar indeks dan menambah bilangan mata peratusan yang dipersetujui, dipanggil margin. Kadar indeks boleh berubah, tetapi margin tidak.

Sebagai contoh, jika indeks ialah 1.25 peratus dan margin ialah 3 mata peratusan, ia ditambah bersama untuk kadar faedah 4.25 peratus. Jika, setahun kemudian, indeksnya ialah 1.5 peratus, maka kadar faedah pinjaman anda akan meningkat kepada 4.5 peratus.

Kebaikan dan keburukan ARM

###kebaikan

  • Kadar faedah permulaan yang lebih rendah, diterjemahkan kepada pembayaran bulanan yang lebih rendah dan potensi untuk memperuntukkan lebih banyak wang untuk prinsipal

  • Kadar faedah dan bayaran bulanan mungkin berkurangan

  • Kadar faedah tidak boleh naik melebihi had had

###Keburukan

  • Kadar faedah dan bayaran bulanan mungkin meningkat, dan ke tahap yang tidak mampu, walaupun dengan had had

  • Struktur yang lebih kompleks yang mungkin sukar difahami

  • Berpotensi untuk penalti prabayaran

Adakah gadai janji kadar boleh laras sesuai untuk anda?

Gadai janji kadar boleh laras memperdagangkan kepastian jangka panjang untuk simpanan pendahuluan dengan menyediakan kadar faedah yang lebih rendah untuk tahun pertama pinjaman anda. Ia biasanya sesuai untuk peminjam yang tidak bercadang untuk tinggal di rumah mereka dalam jangka masa panjang atau merancang untuk membiayai semula selepas beberapa tahun. Jika anda akan tinggal di rumah anda selama beberapa dekad, ARM boleh berisiko - anda mungkin mendapati bayaran gadai janji anda meningkat dengan jumlah yang besar sebaik sahaja tempoh kadar tetap tamat. Jika anda membeli rumah kekal anda, fikirkan dengan teliti sama ada ARM sesuai untuk anda.

##Sorotan

  • ARM biasanya mempunyai had yang mengehadkan berapa banyak kadar faedah dan/atau bayaran boleh meningkat setiap tahun atau sepanjang hayat pinjaman.

  • ARM boleh menjadi pilihan kewangan yang bijak untuk pembeli rumah yang merancang untuk mengekalkan pinjaman untuk tempoh masa terhad dan mampu membayar sebarang potensi kenaikan kadar faedah mereka.

  • Gadai janji kadar boleh laras (ARM) ialah pinjaman perumahan dengan kadar faedah yang boleh berubah-ubah secara berkala berdasarkan prestasi penanda aras tertentu.

##Soalan Lazim

Bagaimanakah ARM dikira?

Sebaik sahaja tempoh kadar tetap awal tamat, kos peminjaman akan berubah-ubah berdasarkan kadar faedah rujukan, seperti kadar utama, Kadar Tawaran Antara Bank London (LIBOR), Kadar Pembiayaan Semalaman Terjamin (SOFR), atau kadar pada masa pendek. istilah Perbendaharaan AS. Selain itu, pemberi pinjaman juga akan menambah jumlah faedah tetapnya sendiri untuk dibayar, yang dikenali sebagai margin ARM.

Mengapakah gadai janji kadar boleh laras (ARM) merupakan idea yang tidak baik?

Gadai janji kadar boleh laras (ARM) bukan untuk semua orang. Ya, kadar pengenalan mereka yang menggalakkan adalah menarik, dan ARM boleh membantu anda mendapatkan pinjaman yang lebih besar untuk rumah. Walau bagaimanapun, sukar untuk membuat belanjawan apabila pembayaran boleh berubah-ubah secara mendadak, dan anda boleh menghadapi masalah kewangan yang besar jika kadar faedah meningkat, terutamanya jika tiada had yang ditetapkan.

Bilakah ARM pertama kali ditawarkan kepada pembeli rumah?

ARM telah wujud selama beberapa dekad, dengan pilihan untuk mengambil pinjaman rumah jangka panjang dengan kadar faedah yang turun naik yang mula-mula tersedia kepada rakyat Amerika pada awal 1980-an. Percubaan sebelum ini untuk memperkenalkan pinjaman sedemikian pada tahun 1970-an telah digagalkan oleh Kongres, kerana kebimbangan bahawa mereka akan meninggalkan peminjam dengan bayaran gadai janji yang tidak terurus. Walau bagaimanapun, kemerosotan industri berjimat cermat lewat dekad itu mendorong pihak berkuasa untuk mempertimbangkan semula tentangan awal mereka dan menjadi lebih fleksibel.