Boliglån med justerbar rente (ARM)
NÄr du fÄr boliglÄn kan du velge fastrente eller en som endrer seg. Mens fastrente boliglÄn beholder samme rente og betaling for lÄnets levetid, har justerbare boliglÄn, eller ARMs, svingende renter som endrer hvor mye du betaler.
Hva er et boliglÄn med regulerbar rente?
Et boliglÄn med justerbar rente, eller ARM, er et boliglÄn med en rente som kan endres med jevne mellomrom. Dette betyr at de mÄnedlige betalingene kan gÄ opp eller ned. Vanligvis er den opprinnelige renten lavere enn for et sammenlignbart fastrenteboliglÄn. Etter at denne perioden er over, kan rentene - og de mÄnedlige betalingene dine - gÄ lavere eller hÞyere.
Rentene er uforutsigbare, selv om de de siste tiÄrene har hatt en tendens til Ä trende opp og ned over flerÄrige sykluser. Selv om rentene forventes Ä Þke i Är, er de fortsatt relativt lave historisk sett, noe som gjÞr fastrentelÄn til det mest utbredte alternativet for Þyeblikket. ARM-er er for det meste best for lÄntakere som ikke planlegger Ä bo i et hjem pÄ lang sikt, eller i et miljÞ med hÞy rente.
boliglÄn med justerbar rente vs. teaser lÄn
Den opprinnelige renten pÄ et boliglÄn med justerbar rente kalles noen ganger en "teaser"-rente, og til og med ARMs selv blir noen ganger referert til som "teaser"-lÄn. Selv om de generelt er ett og det samme, kan det vÊre en forskjell mellom et vanlig ARM og et mer risikabelt teaser-lÄn som tilbyr en ekstremt rabattert rente pÄ forhÄnd, etterfulgt av en dramatisk Þkning eller reduksjon i rente.
Hvordan fungerer ARM-er?
Det mest populÊre boliglÄnet med justerbar rente er 5/1 ARM:
- 5/1 ARMs introduksjonshastighet varer i fem Ă„r. (Det er "5" i 5/1.)
â Etter det kan renten endres hvert Ă„r. (Det er "1" i 5/1.)
Noen lÄngivere tilbyr 3/1 ARM, 7/1 ARM og 10/1 ARM.
Du er isolert fra mulige bratte Är-til-Är Þkninger i mÄnedlige betalinger fordi ARMs kommer med caps som begrenser belÞpet som priser og betalinger kan endres med:
â Et periodisk rentetak begrenser hvor mye renten kan endres fra ett Ă„r til det neste.
â Et livstidsrentetak begrenser hvor mye renten kan stige i lĂžpet av lĂ„nets lĂžpetid.
â Et betalingstak begrenser belĂžpet den mĂ„nedlige betalingen kan stige i lĂžpet av lĂ„nets levetid i dollar, i stedet for hvor mye kursen kan endres i prosentpoeng.
Typer ARM-er
Hybrid ARM - En hybrid ARM er det tradisjonelle boliglÄnet med justerbar rente. LÄnet starter med en fast rente i noen Är (vanligvis tre til 10), deretter justeres renten opp eller ned etter en forhÄndsinnstilt tidsplan, for eksempel en gang per Är.
Bare rentebÊrende ARM - Rentebaserte ARM-er er boliglÄn med justerbar rente som lÄntakeren bare betaler renter med (ingen hovedstol) for en bestemt periode. NÄr den avdragsfrie perioden slutter, begynner lÄntakeren Ä betale hele hovedstolen og renter. Den avdragsfrie perioden kan vare fra noen mÄneder til noen Är. I lÞpet av den tiden vil de mÄnedlige betalingene vÊre lave (siden de bare er renter), men lÄntakeren vil heller ikke bygge opp noen egenkapital (med mindre boligen stiger i verdi).
Betalingsalternativ ARM â Med et betalingsalternativ ARM velger lĂ„ntakere sin egen betalingsstruktur og -plan, for eksempel avdragsfri; en 15-30- eller 40-Ă„rs periode; eller enhver annen betaling som er lik eller stĂžrre enn minimumsbetalingen. (Minstebetalingen er basert pĂ„ en typisk 30-Ă„rs amortisering med den opprinnelige rentesatsen pĂ„ lĂ„net.) En ARM med betalingsalternativ kan imidlertid resultere i negativ amortisering, noe som betyr at saldoen pĂ„ lĂ„net Ăžker fordi du ikke betaler nok for Ă„ dekke renter. Hvis saldoen stiger for mye, kan lĂ„ngiveren din omforme lĂ„net og kreve at du foretar mye stĂžrre, og potensielt uoverkommelige, betalinger.
Hvordan variable renter pÄ ARMs bestemmes
De fleste ARM-priser er knyttet til ytelsen til en av tre hovedindekser:
Ukentlig konstant lÞpetid avkastning pÄ ettÄrig statskasseveksler - Avkastningen pÄ gjeldspapirer utstedt av det amerikanske finansdepartementet betaler, som sporet av Federal Reserve Board
11th District Cost of Funds Index (COFI) â Rentefinansinstitusjonene i det vestlige USA betaler pĂ„ innskudd de har
The Secured Overnight Financing rate (SOFR) â SOFR har erstattet London Interbank Offered Rate (LIBOR) som referanserenten for ARMs
LĂ„nepapirene dine identifiserer hvilken indeks en bestemt ARM fĂžlger.
For Ä sette ARM-renter, tar boliglÄngivere en indeksrente og legger til et avtalt antall prosentpoeng, kalt marginen. Indekskursen kan endre seg, men marginen gjÞr det ikke.
For eksempel, hvis indeksen er 1,25 prosent og marginen er 3 prosentpoeng, legges de sammen til en rente pÄ 4,25 prosent. Hvis indeksen et Är senere er 1,5 prosent, vil renten pÄ lÄnet ditt stige til 4,5 prosent.
Fordeler og ulemper med ARMs
###proffer
Lavere startrente, noe som betyr lavere mÄnedlige betalinger og potensialet for Ä allokere mer penger til hovedstolen
Renter og mÄnedlige betalinger kan gÄ ned
Renten kan ikke stige utover grensen
###Ulemper
- Renter og mÄnedlige betalinger kan stige, og til et uoverkommelig nivÄ, selv med taksgrensen
â Mer kompleks struktur som kan vĂŠre vanskelig Ă„ forstĂ„
- Mulighet for forskuddsbetaling
Er et boliglÄn med justerbar rente det rette for deg?
BoliglÄn med justerbar rente handler med langsiktig sikkerhet for forhÄndsbesparelser ved Ä gi en lavere rente de fÞrste Ärene av lÄnet ditt. De er generelt ideelle for lÄntakere som ikke planlegger Ä bo i hjemmet sitt pÄ lang sikt eller planlegger Ä refinansiere etter noen Är. Hvis du skal bo i hjemmet ditt i flere tiÄr, kan en ARM vÊre risikabelt - du kan oppleve at boliglÄnsbetalingene dine Þker med et betydelig belÞp nÄr fastrenteperioden er over. Hvis du kjÞper ditt evige hjem, tenk nÞye over om en ARM er riktig for deg.
##HĂžydepunkter
ARM-er har generelt tak som begrenser hvor mye renten og/eller utbetalingene kan stige per Är eller i lÞpet av lÄnets levetid.
En ARM kan vÊre et smart Þkonomisk valg for boligkjÞpere som planlegger Ä beholde lÄnet i en begrenset periode og har rÄd til eventuelle Þkninger i renten.
Et boliglÄn med justerbar rente (ARM) er et boliglÄn med en rente som kan variere periodisk basert pÄ ytelsen til en spesifikk referanseindeks.
##FAQ
Hvordan beregnes ARMs?
NÄr den innledende rentebindingsperioden er over, vil lÄnekostnadene svinge basert pÄ en referanserente, slik som prime-renten, London Interbank Offered Rate (LIBOR), Secured Overnight Financing Rate (SOFR), eller rentene pÄ short- sikt amerikanske statsobligasjoner. PÄ toppen av det vil utlÄner ogsÄ legge til sitt eget faste rentebelÞp, som er kjent som ARM-marginen.
Hvorfor er et boliglÄn med justerbar rente (ARM) en dÄrlig idé?
Justerbare boliglÄn (ARMs) er ikke for alle. Ja, deres gunstige introduksjonspriser er tiltalende, og en ARM kan hjelpe deg med Ä fÄ et stÞrre lÄn til et hjem. Det er imidlertid vanskelig Ä budsjettere nÄr betalingene kan svinge voldsomt, og du kan ende opp i store Þkonomiske problemer hvis rentene stiger, spesielt hvis det ikke er noen tak pÄ plass.
NĂ„r ble ARM fĂžrst tilbudt boligkjĂžpere?
ARM-er har eksistert i flere tiÄr, med muligheten til Ä ta opp et langsiktig boliglÄn med fluktuerende renter som fÞrst ble tilgjengelig for amerikanere pÄ begynnelsen av 1980-tallet. Tidligere forsÞk pÄ Ä innfÞre slike lÄn pÄ 1970-tallet ble hindret av Kongressen, pÄ grunn av frykt for at de ville etterlate lÄntakere med uhÄndterlige boliglÄnsbetalinger. Nedgangen til sparsommelighetsindustrien senere samme tiÄr fikk imidlertid myndighetene til Ä revurdere sin fÞrste motstand og bli mer fleksible.
