Federal Housing Administration (FHA)
Hva er Federal Housing Administration (FHA)?
Begrepet Federal Housing Administration (FHA) refererer til et amerikansk byrå som tilbyr boliglånsforsikring til FHA-godkjente långivere. FHA ble etablert i 1934 av den amerikanske regjeringen og ble en del av US Department of Housing and Urban Development (HUD) i 1965.
FHA finansierer sin virksomhet med inntekter generert gjennom boliglånsforsikringspremier (MIPs). FHA-lån tillater lavere nedbetalingsminimum og lavere kredittscore enn tradisjonelle långivere. Dette åpner opp for huseierskap for tusenvis av amerikanere som ellers ikke kunne kvalifisere seg for et boliglån. Boliglånsforsikringen beskytter långivere mot tap fra mislighold av boliglån , så hvis en låntaker misligholder, betaler FHA utlåneren.
Forstå FHA
FHA er et av verdens største boliglånsforsikringsselskaper, og beskytter FHA-godkjente långivere mot tap - spesielt hvis låntakeren misligholder. Det ble etablert i 1934 for å stimulere det amerikanske boligmarkedet. Den underliggende ideen var at flere ville kvalifisere seg for boliglån for å kjøpe boliger hvis långivere ble utstyrt med forsikring. Som nevnt ovenfor kom byrået inn under HUDs Office of Housing i 1965.
FHA forsikrer boliglån i USA og amerikanske territorier for følgende eiendomstyper:
Eneboliger
Flerfamilieeiendommer
Boligomsorgsfasiliteter
Sykehus
De fleste FHA-lån krever en lavere minimumsnedbetaling - så lite som 3,5 %, noe som betyr at lån er forsikret for opptil 96,5 %. Godkjente FHA-lånere kan også gi lån til personer med lavere kredittscore enn de fleste konvensjonelle låneutlånere. Disse fordelene gjør FHA-lån populære blant førstegangshuskjøpere. Kvalifiserte låntakere må også kjøpe boliglånsforsikring. Disse premiene gis til FHA, som den bruker som egengenerert inntekt.
Når en låntaker slutter å betale boliglånet, kan utlåner sende inn et krav gjennom FHA. Byrået betaler kredittforetaket den gjenværende hovedstolen på et lån ved å bruke de ovennevnte MIPene som det samler inn. Dette gjør at långivere kan tilby større lån til låntakere.
Det er grenser for hvor mye du kan låne. FHA-lånegrenser er satt av regionen der du bor - lavkostområder har en lavere grense enn det vanlige FHA-lånet, og høykostnadsområder har en høyere grense.
Spesielle hensyn
FHA krever at låntakere betaler to typer MIP:
– Den første er forhåndsavtalen med MIP, som er 1,75 % av lånebeløpet i 2022.
– Den andre er den årlige MIP, som belastes månedlig. Disse betalingene varierer fra 0,45 % til 1,05 % av lånebeløpet.
Betalingen varierer i beløp avhengig av lånebeløpet, lengden på lånet og den opprinnelige belåningsgraden (LTV). Opprinnelig ble den årlige MIP automatisk fjernet når låntakere nådde 78 % LTV basert på den opprinnelige kjøpesummen. Etter subprime-lånekrisen sto FHA overfor en finanspolitisk krise og implementerte i 2013 en regel om at den årlige MIP forblir i løpet av lånets levetid. Som et resultat av endringen vil de fleste låntakere med FHA-lån refinansiere gjennom et tradisjonelt boliglån når de når 80% LTV. Selv om deres kredittscore ikke har forbedret seg vesentlig, er det mer sannsynlig at de blir godkjent for et konvensjonelt lån nå som de har 20 % egenkapital i eiendommen sin.
MIP-er hjelper også med å finansiere andre FHA-programmer som er til fordel for huseiere, leietakere og lokalsamfunn for øvrig.
Historien til FHA
Banksvikt fikk boliglån til å avta, noe som reduserte boligeierskapet betydelig under den store depresjonen. Misligholds- og tvangsrentene skjøt i været, da lån var begrenset til 50 % av en eiendoms markedsverdi, og boliglånsvilkår (inkludert korte nedbetalingsplaner kombinert med ballongbetalinger ) var vanskelig for mange boligkjøpere å møte. Som et resultat var USA først og fremst en nasjon av leietakere - bare én av 10 husstander eide hjemmene sine.
Kongressen vedtok National Housing Act av 1934 for å hjelpe til med å restrukturere det føderale banksystemet. Dets primære formål var å forbedre boligstandarder og -forhold, tilby en metode for gjensidig boliglånsforsikring og redusere tvangsuttak på boliglån. Lovgivningen opprettet av Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC),. en tidligere statlig institusjon hvis ansvar nå er en del av Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC),. og FHA. Disse handlingene økte markedet for eneboliger og bygde rimeligere boliger og boliglån.
FHA-nettstedet tilbyr informative forbrukerressurser, inkludert en veiledning for boligkjøp.
Kritikk av FHA
FHA-programmer gir betydelig økonomisk stimulering i USA via utvikling av lokalsamfunn og hjem, som strømmer ned til lokalsamfunn i form av jobber, skoler og andre inntektskilder. Selv om det også sikrer at långivere er beskyttet og hjelper låntakere med å få større lån, er ikke FHA uten kritikk.
Kritikere sier at låntakere er bundet av strenge krav, som forhånds- og årlige MIP. Noen eksperter hevder at huseiere kan ha det bedre å gå med et konvensjonelt boliglån hvis de kvalifiserer. Det er fordi de kan spare penger i det lange løp gjennom private boliglånsforsikringspremier (PMI) levert av konvensjonelle långivere.
Långivere av konvensjonelle boliglån krever at låntakere kjøper PMI når de ikke kan komme opp med en forskuddsbetaling på 20 %. PMI kan kanselleres når en låntaker betaler ned nok av boliglånets hovedstol. MIP innkreves i 11 år eller til slutten av låneperioden, avhengig av hva som kommer først, uavhengig av egenkapitalen i boligen.
Historisk sett implementerte FHA retningslinjer som redlining,. der tjenestemenn bokstavelig talt tegnet en rød linje rundt nabolag som overveiende var svarte og sett på som "utrygge" og nektet å låne ut til låntakere i disse nabolagene. Denne praksisen, blant andre, forhindret generasjoner av svarte borgere fra å dra nytte av de samme programmene som sine hvite jevnaldrende. Denne barrieren for å bli huseiere og bygge generasjonsrikdom forverret den rasemessige rikdomsulikheten som vi fortsatt ser i dag.
Bunnlinjen
FHA ble opprinnelig opprettet for å stimulere økonomien ved å oppmuntre til boligkjøp og boligbygging, og for å hjelpe amerikanere med lavere inntekt til å bli huseiere. Sett i det lyset har programmet vært en stor suksess.
Imidlertid har tidlige retningslinjer som redlining forhindret millioner av svarte amerikanere fra å oppleve generasjonsrikdommen som billig boligeierskap ga generasjonen av deres hvite jevnaldrende etter andre verdenskrig. Mens programmet fortsetter i dag og har forsøkt å rette opp noen av tidligere mishandlinger, gjør endringer etter subprime-lånekrisen at FHA-lån er mindre praktiske enn de en gang var.
##Høydepunkter
- FHA-boliglånsprogrammet er designet for låntakere som ikke kan foreta store forskuddsbetalinger, har lavere kredittscore og ikke kvalifiserer for konvensjonelle boliglån.
– Byrået ble etablert i 1934 og ble en del av US Department of Housing and Urban Development (HUD) i 1965.
Låntakere med FHA-lån må kjøpe FHA-boligforsikring.
Federal Housing Administration (FHA) tilbyr boliglånsforsikring til godkjente långivere.
Boliglånsforsikringspremier (MIP) samlet inn fra FHA-forsikrede lån bidrar til å betale for programmet.
##FAQ
Hva gjør Federal Housing Administration (FHA)?
Kongressen opprettet Federal Housing Administration (FHA) i 1934 under den store depresjonen for å stimulere boligmarkedet. FHA garanterer boliglån utstedt av godkjente långivere. Lånene er designet for låntakere med lavere kredittscore enn gjennomsnittet og som ikke har penger til å komme med en stor forskuddsbetaling.
Hvordan fungerer FHA-lån?
Kvalifiserte låntakere kan låne inntil 96,5 % av boligens verdi. Boligkjøpere er pålagt å kjøpe boliglånsforsikring. Premiebetalinger gjøres til FHA, og hvis en låntaker misligholder et boliglån, betaler FHA utlåneren.
Har FHA boliglån inntektsgrenser?
FHA-lån har ingen inntektsgrenser. Det er grenser for hvor mye du kan låne, som er basert på regionen der du bor.
