Mortgage Backed Security (MBS)

Hva er et pantesikret verdipapir?

Et pantesikret verdipapir (MBS) er som en obligasjon opprettet av renter og hovedstol fra boliglån.

Med en tradisjonell obligasjon låner et selskap eller en stat penger og utsteder en obligasjon til investorer. Vanligvis med obligasjoner, betales renter og deretter betales hovedstolen tilbake ved forfall. Men med en pantesikret sikkerhet kommer betalinger til investorer fra de tusenvis av boliglån som ligger til grunn for obligasjonen.

Pantelånssikrede verdipapirer gir viktige fordeler for aktørene i boliglånsmarkedet, inkludert banker, investorer og til og med låntakere selv. Å investere i en MBS har imidlertid fordeler og ulemper.

Hvordan fungerer pantesikrede verdipapirer?

Pantelånssikrede verdipapirer består av en gruppe boliglån som er strukturert, eller verdipapirisert, for å betale ut renter som en obligasjon. MBS-er er laget av selskaper kalt aggregatorer, inkludert institusjoner som Fannie Mae eller Freddie Mac. De kjøper lån fra långivere, inkludert store banker, og strukturerer dem til et pantesikret verdipapir.

Mens vi alle vokste opp med ideen om at banker gir lån og deretter holder disse lånene til de forfaller, er realiteten at det er stor sjanse for at långiveren din selger lånet til det som er kjent som det sekundære boliglånsmarkedet. Her kjøper og selger aggregatorer boliglån, og finner den riktige typen boliglån for sikkerheten de ønsker å skape og selge videre til investorer. Dette er den vanligste årsaken til at en låntakers boliglånstjeneste bytter etter å ha sikret et boliglån.

Tenk på et pantesikret verdipapir som en gigantisk kake med tusenvis av boliglån kastet inn i den. Skaperne av MBS kan kutte denne kaken i potensielt millioner av skiver - hver kanskje med en liten del av hvert boliglån - for å gi investorer den type avkastning og risiko de krever.

Aggregatene kan lage mange forskjellige typer obligasjonsstykker fra poolen av boliglån. Risiko og avkastning er korrelert med profilen til låntakerne i den andre enden av boliglånene. For eksempel, på boligsiden, får stabile inntekter med jevn inntektshistorie og høy kredittscore generelt en lavere rente på boliglånet enn låntakere som långivere anser som en større risiko og derfor har en høyere rente på lånet. Renten representerer avkastningen på de pantesikrede verdipapirene, og er i de fleste tilfeller justert for rentebevegelser og misligholdsrisiko i porteføljen av boliglån.

Pantelånssikrede verdipapirer utbetales vanligvis til investorer på månedlig basis, som boliglånene bak verdipapirene. Men i motsetning til en typisk obligasjon hvor du mottar rentebetalinger over obligasjonens levetid og deretter får tilbake hovedstolen din, kan en MBS ofte betale både hovedstol og renter over verdipapirets levetid, så det vil ikke være en engangsbetaling kl. slutten av MBS sitt liv.

Hvordan påvirker pantesikrede verdipapirer boliglånsrentene?

Kostnaden for pantesikrede verdipapirer har en direkte innvirkning på boliglånsrentene. Dette er fordi kredittforetakene taper penger når de gir ut lån mens markedet er nede.

Når prisene på pantesikrede verdipapirer faller, øker boliglånsleverandørene generelt renten. Motsatt setter boliglånsleverandører rentene ned når prisen på MBS-er går opp.

Så, hva får boliglånssikrede sikkerhetskostnader til å endre seg? Det er en rekke faktorer som påvirker prisen på pantesikrede verdipapirer, og långivere overvåker det hele tiden. Alt fra børsgevinster, til høyere energipriser og til og med arbeidsledighetstall har muligheten til å påvirke kostnadene.

Pantesikrede verdipapirer og boligmarkedet

Så hvorfor gir pantesikrede verdipapirer mening for aktørene som er involvert i boliglånsbransjen? Boliglånsstøttede verdipapirer gjør faktisk industrien mer effektiv, noe som betyr at det er billigere for hver part å få tilgang til markedet og få fordelene:

• Långivere: Ved å selge lånene sine kan bankene fokusere på å generere gebyrer for underwriting, slik at de kan bruke kapitalen mer effektivt. De krever ofte at låntakere oppfyller samsvarende lånestandarder slik at de kan selge boliglån til aggregatorer. De kan også selge lånene de kanskje ikke vil beholde, samtidig som de beholder de de foretrekker.

• Aggregatorer: Aggregatorer pakker boliglån inn i MBS-er og tjener gebyrer for å gjøre det. De kan gi pantesikrede verdipapirfunksjoner som appellerer til visse investorer. En jevn tilførsel av samsvarende lån gjør at aggregatorer kan strukturere MBS-er billig.

• Låntakere: Fordi aggregatorer krever så mange samsvarende lån, øker de tilgangen på disse lånene og presser ned boliglånsrentene. Så låntakere kan ha større tilgang til kapital og lavere boliglånsrenter enn de ellers ville gjort.

En enklere tilgang til finansiering er selvsagt gunstig for boligbransjen, som kan bygge og selge flere hus til forbrukere som kan få billigere kreditt.

Investorer liker også pantesikrede verdipapirer, fordi disse obligasjonene kan tilby visse typer risikoeksponering som investorene, hovedsakelig store institusjonelle aktører, ønsker å ha. Til og med bankene selv kan investere i MBS-er, og diversifisere eksponeringen fra bare et lokalt marked.

Mens utlåner kan selge lånet, kan den også beholde retten til å betjene boliglånet, noe som betyr at det tjener et lite gebyr for å samle inn den månedlige betalingen og generelt administrere kontoen. Så du kan fortsette å betale utlåner hver måned for boliglånet ditt, men den virkelige eieren av boliglånet ditt kan være investorene som har den pantesikrede sikkerheten som inneholder lånet ditt.

Typer pantesikrede verdipapirer

Pantelånssikrede verdipapirer kan ha mange funksjoner avhengig av hva markedet etterspør. Skaperne av MBS-er tenker på poolen av boliglån som strømmer av kontantstrøm som kan løpe i 10, 15 eller 30 år - den typiske lengden på boliglån. Men obligasjonens underliggende lån kan bli refinansiert, og investorer får tilbakebetalt hovedstolen og mister kontantstrømmen over tid.

Ved å tenke på egenskapene til boliglånet som en strøm av risiko og kontantstrømmer, kan aggregatorene lage obligasjoner som har visse nivåer av risiko eller andre egenskaper. Disse verdipapirene kan være basert på både boliglån (boliglånssikrede verdipapirer) eller på lån til virksomheter på næringseiendom (kommersielle pantesikrede verdipapirer).

Det finnes ulike typer pantesikrede verdipapirer basert på deres struktur og kompleksitet:

Pass-through-verdipapirer

I denne typen pantesikrede verdipapirer har en trust mange boliglån og tildeler boliglånsbetalinger til sine ulike investorer avhengig av hvilken andel av verdipapirene de eier. Denne strukturen er relativt grei.

Collateralized Mortgage Obligation (CMO)

Denne typen MBS er en juridisk struktur støttet av boliglånene den eier, men den har en vri. Tenk på kakemetaforen igjen. Fra en gitt pool av boliglån kan en CMO lage ulike klasser av verdipapirer som har ulik risiko og avkastning. For eksempel kan det skape en sikker klasse av obligasjoner som betales før andre klasser av obligasjoner. Den siste og mest risikofylte klassen utbetales bare hvis alle de andre klassene mottar betalingene sine.

Stripte boliglånssikrede verdipapirer (SMBS)

Denne typen sikkerhet deler i utgangspunktet boliglånsbetalingen i to deler, hovedstolen og rentebetalingen. Investorer kan da kjøpe enten verdipapiret som betaler hovedstolen (som utbetaler mindre ved starten, men vokser) eller den som betaler renter (som betaler ut mer, men synker over tid).

Disse strukturene tillater investorer å investere i pantesikrede verdipapirer med visse risikoer og belønninger. For eksempel kan en investor kjøpe en relativt sikker del av en CMO og ha en høy sjanse for å bli tilbakebetalt, men på bekostning av en lavere samlet avkastning.

Fordeler og ulemper med å investere i MBS-er

Som med alle typer investeringer, er det fordeler og ulemper, og ingen investering er uten risiko.

###proffer

• Betal fast rente

– Har typisk høyere avkastning enn amerikanske statsobligasjoner

• Mindre korrelert til aksjer enn andre høyere rentepapirer, for eksempel selskapsobligasjoner

###Ulemper

– Hvis en låntaker ikke klarer å betale tilbake lånerenter og hovedstol, vil investoren til slutt tape penger

• Låntakeren kan refinansiere lånet sitt, eller betale ned lånet raskere enn forventet, noe som kan ha negativ innvirkning på avkastningen

– Høyere renterisiko fordi kostnadene for MBS-er kan falle så snart rentene øker

Historien om pantesikrede verdipapirer

Det første moderne pantesikrede verdipapiret ble utstedt i 1970 av Government National Mortgage Association, bedre kjent som Ginnie Mae. Disse pantesikrede verdipapirene ble faktisk støttet av den amerikanske regjeringen og var fristende på grunn av deres lave renter.

Ginnie Mae begynte å gi pantesikrede verdipapirer i et forsøk på å få inn ekstra midler, som deretter ble brukt til å kjøpe flere boliglån og utvide rimelige boliger. Kort tid etter begynte også føderale boligbyråer Fannie Mae og Freddie Mac å tilby sin versjon av MBS-er.

Den første private MBS ble ikke utstedt før i 1977, da Lew Ranieri fra den nå nedlagte investeringsgruppen Salomon Brothers utviklet den første bolig-MBS som ble støttet av boliglånsleverandører, i stedet for regjeringen. Ranieris MBS-er ble tilbudt i 5- og 10-års obligasjoner, noe som var attraktivt for investorer som kunne se avkastning raskere.

Gjennom årene har pantesikrede verdipapirer utviklet seg og vokst betydelig. Fra november 2021 har finansinstitusjoner utstedt 293,5 milliarder dollar i pantesikrede verdipapirer.

Pantelånssikrede verdipapirer i dag

Mens pantesikrede verdipapirer var i sentrum av den globale finanskrisen i 2008 og 2009, fortsetter de å være en viktig del av økonomien i dag fordi de tjener reelle behov og gir konkrete fordeler til aktører på tvers av boliglåns- og boligbransjen.

ikke bare gir verdipapirisering av boliglån økt likviditet for investorer, långivere og låntakere; det tilbyr også en måte å støtte boligmarkedet på, som er en av de største motorene for økonomisk vekst i USA. Et sterkt boligmarked styrker ofte en sterk økonomi og bidrar til å ansette mange arbeidere.

bunnlinjen

Selv om du kanskje ikke håndterer en pantesikret sikkerhet i ditt daglige liv, er de en del av maskineriet som holder det finansielle systemet i gang og hjelper låntakere å få tilgang til kapital billigere. Det kan være nyttig å forstå at MBS-markedet har en sterk innflytelse på hvordan man kvalifiserer for et samsvarende lån, og hvem som får penger og for hvor mye.

##Høydepunkter

– Boliglånssikrede verdipapirer (MBS) gjør en bank til en mellommann mellom boligkjøper og investeringsbransjen.

– For investoren er en MBS like trygg som boliglånene som støtter den.

– Banken håndterer lånene og selger dem deretter med rabatt for å pakkes som MBS-er til investorer som en type panteobligasjon.

##FAQ

Hva er typene boliglånsstøttede verdipapirer (MBS)?

Det er to vanlige typer MBS-er: pass-throughs og collateralized boliglånsforpliktelser (CMOs). Pass-throughs er strukturert som truster der boliglånsbetalinger samles inn og sendes videre til investorer. De har vanligvis oppgitt løpetid på fem, 15 eller 30 år. CMOer består av flere verdipapirsamlinger som er kjent som skiver eller transjer. Transjene gis kredittvurderinger som bestemmer prisene som returneres til investorene.

Hva er forholdet mellom MBS og en bank?

I hovedsak gjør den pantesikrede sikkerheten banken til en mellommann mellom boligkjøperen og investeringsbransjen. En bank kan gi boliglån til sine kunder og deretter selge dem med rabatt for inkludering i en MBS. Banken registrerer salget som et pluss på balansen og taper ingenting hvis boligkjøperen misligholder en gang på veien. Denne prosessen fungerer for alle berørte så lenge alle gjør det de skal. Det vil si at banken holder rimelige standarder for å gi boliglån; huseieren fortsetter å betale i tide, og kredittvurderingsbyråene som vurderer MBS utfører due diligence.

Hva er en Asset-Backed Security (ABS)?

En asset-backed security (ABS) er en type finansiell investering som er sikret av en underliggende pool av eiendeler - vanligvis de som genererer en kontantstrøm fra gjeld, for eksempel lån, leieavtaler, kredittkortsaldoer eller fordringer. Det tar form av en obligasjon eller seddel, som betaler inntekt til en fast rente for en bestemt tidsperiode, frem til forfall. For utstedere lar ABS-er skaffe penger som kan brukes til utlån eller andre investeringsformål.