Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM)
Kiedy dostajesz kredyt hipoteczny, możesz wybrać oprocentowanie stałe lub takie, które się zmienia. Podczas gdy kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu utrzymują tę samą stopę procentową i spłatę przez cały okres spłaty, kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu lub ARM mają zmienne oprocentowanie, które zmieniają kwotę, którą płacisz.
Co to jest kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu?
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu lub ARM to kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem, które może się okresowo zmieniać. Oznacza to, że miesięczne płatności mogą rosnąć lub maleć. Ogólnie rzecz biorąc, początkowe oprocentowanie jest niższe niż w przypadku porównywalnego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Po zakończeniu tego okresu stopy procentowe – i Twoje miesięczne płatności – mogą być niższe lub wyższe.
Stopy procentowe są nieprzewidywalne, chociaż w ostatnich dziesięcioleciach wykazywały tendencję wzrostową i spadkową w cyklach wieloletnich. Chociaż oczekuje się, że stopy wzrosną w tym roku, nadal są one stosunkowo niskie historycznie, co sprawia, że kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są obecnie bardziej rozpowszechnioną opcją. ARM są w większości najlepsze dla kredytobiorców, którzy nie planują pozostawać w domu na dłuższą metę lub w środowisku o wysokim oprocentowaniu.
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu a pożyczka teaserowa
Początkowa stopa oprocentowania kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu jest czasami nazywana stopą „zawiasu”, a nawet same ARM są czasami określane jako pożyczki „zajawka”. Chociaż generalnie są one takie same, może istnieć różnica między zwykłą pożyczką ARM a bardziej ryzykowną pożyczką typu teaser, która oferuje wyjątkowo obniżoną oprocentowanie z góry, po której następuje dramatyczny wzrost lub spadek oprocentowania.
Jak działają ARMy?
Najpopularniejszym kredytem hipotecznym o zmiennym oprocentowaniu jest ARM 5/1:
Tempo wprowadzania 5/1 ARM trwa pięć lat. (To „5” w 5/1.)
Potem oprocentowanie może się zmieniać co roku. (To „1” w 5/1.)
Niektórzy pożyczkodawcy oferują ARM 3/1, ARM 7/1 i ARM 10/1.
Jesteś odizolowany od możliwych gwałtownych wzrostów z roku na rok w płatnościach miesięcznych, ponieważ ARM są wyposażone w limity ograniczające kwotę, o jaką stawki i płatności mogą się zmieniać:
Okresowy limit stopy ogranicza, jak bardzo stopa procentowa może się zmienić z roku na rok.
Dożywotni limit oprocentowania ogranicza, o ile stopa procentowa może wzrosnąć w okresie spłaty pożyczki.
Limit spłaty ogranicza kwotę, o jaką miesięczna spłata może wzrosnąć w okresie spłaty pożyczki w dolarach, a nie ile może zmienić się oprocentowanie w punktach procentowych.
Rodzaje ARM
Hybrydowe ARM – Hybrydowe ARM to tradycyjny kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu. Pożyczka zaczyna się ze stałą stopą procentową przez kilka lat (zwykle od trzech do dziesięciu), a następnie oprocentowanie dostosowuje się w górę lub w dół zgodnie z ustalonym harmonogramem, na przykład raz w roku.
ARM tylko odsetki – pożyczki ARM tylko odsetkowe to kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, za pomocą których pożyczkobiorca płaci tylko odsetki (bez kapitału) przez określony okres. Po zakończeniu okresu wyłącznie odsetkowego pożyczkobiorca zaczyna spłacać pełną kwotę kapitału i odsetek. Sam okres odsetkowy może trwać od kilku miesięcy do kilku lat. W tym czasie miesięczne spłaty będą niskie (ponieważ są to tylko odsetki), ale pożyczkobiorca również nie zbuduje żadnego kapitału (chyba że wartość domu wzrośnie).
Płatnościowe ARM – Dzięki opcji płatniczej ARM pożyczkobiorcy wybierają własną strukturę i harmonogram płatności, np. tylko odsetki; okres 15-30 lub 40 lat; lub jakakolwiek inna płatność równa lub większa niż minimalna płatność. (Minimalna spłata opiera się na typowej 30-letniej amortyzacji z początkową stopą pożyczki.) ARM z opcją płatności może jednak skutkować ujemną amortyzacją, co oznacza, że saldo Twojej pożyczki wzrasta, ponieważ nie płacisz wystarczająco dużo na pokrycie odsetek. Jeśli saldo wzrośnie zbyt mocno, twój pożyczkodawca może przekształcić pożyczkę i wymagać od ciebie znacznie większych i potencjalnie nieopłacalnych płatności.
Jak ustalane są zmienne stawki na ARM
Większość stawek ARM jest powiązana z wydajnością jednego z trzech głównych indeksów:
Tygodniowa stopa zwrotu z jednorocznych bonów skarbowych o stałym terminie zapadalności – Rentowność dłużnych papierów wartościowych wyemitowanych przez Departament Skarbu USA jest płatna, śledzona przez Radę Rezerwy Federalnej
11. wskaźnik kosztu funduszy (COFI) – Oprocentowane instytucje finansowe w zachodnich Stanach Zjednoczonych płacą od posiadanych depozytów
Stawka zabezpieczonego finansowania na noc (SOFR) – SOFR zastąpił londyńską stopę ofertową LIBOR (London Interbank Offered Rate) jako stopę referencyjną dla ARM
Twoja dokumentacja kredytowa określa, który indeks podąża za konkretnym ARM.
Aby ustalić stawki ARM, kredytodawcy hipoteczni biorą stopę indeksową i dodają uzgodnioną liczbę punktów procentowych, zwaną marżą. Stopa indeksu może się zmienić, ale marża nie.
Na przykład, jeśli indeks wynosi 1,25 procent, a marża wynosi 3 punkty procentowe, są one dodawane do stopy procentowej 4,25 procent. Jeśli rok później wskaźnik wyniesie 1,5 proc., oprocentowanie kredytu wzrośnie do 4,5 proc.
Plusy i minusy ARM
###plusy
Niższe początkowe oprocentowanie, co przekłada się na niższe miesięczne raty i możliwość przeznaczenia większej kwoty na kapitał
Oprocentowanie i miesięczne płatności mogą się zmniejszyć
Stopa procentowa nie może wzrosnąć poza limit górny
###Cons
Oprocentowanie i miesięczne płatności mogą wzrosnąć i to do poziomu nieopłacalnego, nawet przy limicie górnego limitu
Bardziej złożona struktura, która może być trudna do zrozumienia
Możliwość naliczenia kary za przedpłatę
Czy kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu jest dla Ciebie odpowiedni?
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu zamieniają długoterminową pewność na oszczędności z góry, zapewniając niższe oprocentowanie przez pierwsze lata kredytu. Są one na ogół idealne dla kredytobiorców, którzy nie planują pozostawać w domu na dłuższą metę lub planują refinansowanie po kilku latach. Jeśli zamierzasz pozostać w domu przez dziesięciolecia, ARM może być ryzykowne – może się okazać, że Twoje spłaty kredytu hipotecznego wzrosną o znaczną kwotę po zakończeniu okresu o stałym oprocentowaniu. Jeśli kupujesz swój dom na zawsze, zastanów się dokładnie, czy ARM jest dla Ciebie odpowiedni.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
ARM na ogół mają limity, które ograniczają, o ile stopa procentowa i / lub płatności mogą wzrosnąć w ciągu roku lub w całym okresie kredytowania.
ARM może być mądrym wyborem finansowym dla nabywców domów, którzy planują zatrzymać pożyczkę przez ograniczony czas i mogą sobie pozwolić na potencjalny wzrost oprocentowania.
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) to kredyt mieszkaniowy o oprocentowaniu, które może się okresowo zmieniać w zależności od wyników określonego poziomu odniesienia.
##FAQ
Jak obliczane są ARM?
Po zakończeniu początkowego okresu o stałym oprocentowaniu koszty finansowania zewnętrznego będą się zmieniać w oparciu o referencyjną stopę procentową, taką jak stopa podstawowa, stopa LIBOR (London Interbank Offered Rate), stopa zabezpieczonego finansowania na noc (SOFR) lub stopa krótkoterminowego terminowe Skarby USA. Ponadto pożyczkodawca doda również własną stałą kwotę odsetek do zapłaty, która jest znana jako marża ARM.
Dlaczego kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) to zły pomysł?
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) nie są dla wszystkich. Tak, ich korzystne stawki wprowadzenia są atrakcyjne, a ARM może pomóc w uzyskaniu większej pożyczki na dom. Jednak trudno jest zaplanować budżet, gdy płatności mogą się gwałtownie wahać, a jeśli stopy procentowe wzrosną, możesz mieć duże kłopoty finansowe, szczególnie jeśli nie ma żadnych ograniczeń.
Kiedy ARM zostały po raz pierwszy zaoferowane nabywcom domów?
ARM istnieją od kilkudziesięciu lat, a opcja zaciągnięcia długoterminowej pożyczki mieszkaniowej ze zmiennymi stopami procentowymi po raz pierwszy stała się dostępna dla Amerykanów na początku lat 80. XX wieku. Poprzednie próby wprowadzenia takich pożyczek w latach 70. zostały udaremnione przez Kongres, ponieważ obawiano się, że pozostawią one kredytobiorców z nieopłacalnymi spłatami kredytów hipotecznych. Jednak upadek przemysłu oszczędnościowego pod koniec tej dekady skłonił władze do ponownego rozważenia początkowego oporu i uelastycznienia.
