خيار تحويل ARM
ما هو خيار تحويل ARM؟
خيار تحويل ARM هو عبارة مرتبطة ببعض الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs) التي تسمح للمقترض بتحويل معدل الفائدة المتغير إلى سعر ثابت خلال فترة زمنية معينة أو في تواريخ مستقبلية معينة.
كيف تعمل خيارات تحويل ARM
يسمى ARM مع خيار التحويل ARM القابل للتحويل. دخلت ARMs القابلة للتحويل ، التي تم تقديمها في أوائل الثمانينيات ، إلى المشهد خلال فترة الرهون العقارية ذات معدل الفائدة الثابت المكون من رقمين. كانت النظرية أنه نظرًا لأنه من غير المرجح تاريخيًا أن ترتفع أسعار الفائدة كثيرًا (باستثناء التضخم غير العادي) ، يمكن للمقترضين من ARM القابلة للتحويل أن يراهنوا أساسًا على الاحتمال الأكبر لمعدلات أقل في المستقبل.
ومع ذلك ، كانت الأسلحة النارية القابلة للتحويل في وقت مبكر باهظة الثمن وتحتوي على قيود مرهقة. وعلى الرغم من أنها أصبحت أكثر قدرة على المنافسة ، إلا أن خيار التحويل ليس مجانيًا حتى اليوم. عادةً ما يكون لدى ARM مع خيار التحويل معدل هامش أعلى لـ ARM (وبالتالي ، سعر فائدة أعلى مفهرس بالكامل ) أو تكاليف أعلى من ARM بدون خيار التحويل.
إيجابيات وسلبيات خيار تحويل ARM
قد يقول البعض أن ARM مع خيارات التحويل تقدم أفضل ما في عالم أسعار الفائدة: فرصة للتحرك مع أسعار السوق ولكن أيضًا لتثبيت سعر ثابت.
يأتي المحترف الرئيسي إذا كان انخفاض سعر الفائدة يلوح في الأفق. يوفر ARM القابل للتحويل طريقة لجني فوائد انخفاض أسعار الفائدة - وتثبيتها في وقت مبكر من عمر القرض.
غالبًا ما يكون خيار التحويل خلال أول سنة إلى خمس سنوات من مدة الرهن العقاري.
هذا جزء من التحدي. الاستفادة من ARM يجبر المقترض على مراقبة أسعار الفائدة والتنبؤ بمسارها المستقبلي ، وهو أمر لا يفعله حتى المحترفون الماليون دائمًا بشكل موثوق. وقد تضطر إلى التحرك بسرعة: يتم تحديد سعر الفائدة الثابت الجديد الخاص بك بناءً على أقل معدل خلال أسبوع من قرارك النهائي للتحويل.
أيضًا ، على الرغم من أن اختيار سعر فائدة أقل يبدو وكأنه لا يحتاج إلى تفكير ، إلا أن الأرقام لا تُجمع دائمًا. تذكر: يجب غالبًا دفع رسوم للتحويل إلى السعر الثابت ، ويعتمد السعر الثابت الذي يتم تحويل ARM إليه عادةً على سعر الفائدة العام في السوق في وقت التحويل بالإضافة إلى نسبة مئوية معينة. إذا تم تقدير تكاليف إعادة التمويل المستقبلية على أنها أقل من إجمالي تكاليف خيار التحويل ، فإن خيار التحويل ليس اقتصاديًا. سيكون المقترض في وضع أفضل مع ARM التقليدي بقصد إعادة التمويل بسعر فائدة ثابت في تاريخ مستقبلي.
أيضًا ، في جميع الحالات تقريبًا ، سيكون السعر الثابت الذي تتلقاه بعد التحويل أعلى إلى حد ما مما دفعته في البداية على ARM (خاصة إذا كنت لا تزال في فترة الأسعار التشويقية المنخفضة للغاية التي تقدمها معظم ARM).
لتحليل اقتصاديات خيار التحويل ، يجب على المقترضين جمع تكلفة ARM القابلة للتحويل (سعر فائدة أولي أعلى و / أو تكاليف قرض أعلى من ARM العادية) بالإضافة إلى تكلفة التحويل الفعلي إلى سعر ثابت. ثم قارن هذا المبلغ بتكاليف إعادة التمويل بسعر فائدة ثابت في تاريخ مستقبلي.
متى تستخدم تحويل ARM
إذا بدا حدوث هبوط حاد في أسعار الفائدة وشيكًا - إذا كان من المرجح أن يخفض الاحتياطي الفيدرالي (الاحتياطي الفيدرالي) سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية ، على سبيل المثال - فقد يكون هذا هو الوقت المناسب لتحويل ARM الخاص بك. يحدد الاحتياطي الفيدرالي هذا المعدل ثماني مرات في السنة ؛ إذا أمكن ، يمكنك الانتظار بضعة أشهر لترى ما إذا كان هناك اتجاه عام لخفض سعر الفائدة. بطبيعة الحال ، قد ترغب في التثبيت عندما تكون أسعار الفائدة في أدنى مستوياتها.
في بيئات معدلات الفائدة المنخفضة ، تميل ARM مع خيارات التحويل إلى أن تكون أقل جاذبية للعديد من المقترضين. إذا كان التضخم - وارتفاع أسعار الفائدة - مستشريين ، فإنهم يزدادون جاذبية.
ستحتاج أيضًا إلى مقارنة سعر الفائدة العام مع سعر الفائدة المحفّز لقرضك - إذا كنت لا تزال في الأخير - ومع وقت إعادة تعيين سعر فائدة ARM الخاص بك.
جنبًا إلى جنب مع اتجاهات أسعار الفائدة ، ضع في اعتبارك وضعك الشخصي وما إذا كان السعر الثابت منطقيًا. غالبًا ما يختار الأشخاص ARM عندما يخططون للبقاء في منزل لفترة محدودة وقصيرة إلى حد ما (عادةً قبل إعادة تعيين سعر الفائدة). إذا كانت هذه هي الخطة ، فمن المحتمل ألا تستحق تكلفة التحويل. ومع ذلك ، إذا كنت تعتقد أنك ستبقى في السكن لفترة بعد كل شيء ، فإن استدعاء التحويل قد يكون منطقيًا.
تذكر أنه يُسمح للمقترضين عمومًا باستدعاء بند خيار التحويل خلال السنوات الخمس الأولى من الرهن العقاري ، لذا تأكد من أن أي حركات تتزامن مع الإطار الزمني.
إعتبارات خاصة
خيارات التحويل موجودة أيضًا في بوالص التأمين.
يمكن أن يشير خيار التحويل ، من سياق صناعة التأمين ، إلى بند يسمح لحامل الوثيقة بتغيير بوليصة التأمين على الحياة إلى بوليصة التأمين مدى الحياة. إن ممارسة مثل هذا الخيار في معظم الحالات سوف يؤدي إلى تكاليف إضافية لحامل الوثيقة. علاوة على ذلك ، قد تكون هناك فترة زمنية محددة يمكن فيها طلب هذا التحويل. قد يختار حامل الوثيقة التحويل إلى تغطية ضمان تتجاوز حدود سياسة المصطلح التي اشتركوا فيها في الأصل.
بموجب سياسة الحياة بأكملها ، قد لا يضطرون أيضًا إلى تقديم دليل على أنهم يتمتعون بصحة جيدة أو الموافقة على الفحوصات الطبية. يمكن أن يكون الحصول على تأمين مدى الحياة مع بند خيار التحويل بديلاً عن دفع بوليصة التأمين مدى الحياة من البداية ، والتي قد تشمل أقساطًا أعلى يدفعها حامل الوثيقة.
قد يكون التحويل ضروريًا أيضًا إذا كان الفرد مشمولاً بالتأمين الجماعي من خلال صاحب العمل ، وبعد الانفصال عن الشركة ، يريد تغيير السياسة التي دفعوا مقابلها إلى بوليصة تأمين فردي على الحياة.
يمكن أيضًا العثور على خيارات التحويل في التأمين الصحي - على سبيل المثال ، مع خيارات لحامل وثيقة التأمين لتغيير تغطية الرعاية الحرجة من سياسة قياسية إلى سياسة متخصصة في الرعاية طويلة الأجل في المرافق الخاصة.
يسلط الضوء
يتم تسويق ARMs القابلة للتحويل كطريقة للاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة وعادةً ما تتضمن شروطًا وقيودًا معينة.
خيار تحويل ARM هو شرط في الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) الذي يسمح للمقترض بتحويل السعر المتغير إلى سعر فائدة ثابت للفترة المتبقية من القرض.
يتقاضى المقرضون عمومًا رسومًا لتحويل ARM إلى رهن عقاري بسعر ثابت ، بالإضافة إلى هامش ARM أكبر خلال الفترة المتغيرة.
التعليمات
لماذا تريد عقد قرض عقاري قابل للتحويل؟
بغض النظر عن سعر الفائدة الأولي ، فإن الرهن العقاري القابل للتحويل يمنح المقترض خيار تأمين سعر أفضل. من خلال السماح بالتبديل من معدل فائدة متغير إلى معدل ثابت ، يتيح الرهن العقاري القابل للتحويل للمقترضين الاستفادة من الانخفاض العام في أسعار الفائدة. ولا داعي للقلق بشأن عناء أو تكلفة إعادة تمويل قرضهم (على الرغم من أنهم يدفعون رسومًا للتحويل).
كيف يعمل الرهن العقاري القابل للتحويل؟
الرهن العقاري القابل للتحويل ، وهو رهن عقاري قابل للتحويل رسميًا (ARM) ، هو ARM يمكن للمقترضين تحويله إلى رهن عقاري بسعر ثابت في تاريخ لاحق (بشكل عام خلال السنوات الخمس الأولى من القرض). يعكس سعر الفائدة الجديد الثابت الأسواق السائدة بالإضافة إلى النسبة المئوية. عادة ما يتقاضى المقرضون رسومًا لتحويل أو تحويل ARM إلى رهن عقاري بسعر ثابت.
