Вариант преобразования ARM
Что такое вариант преобразования ARM?
Вариант преобразования ARM — это пункт, связанный с некоторыми ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой (ARM),. который позволяет заемщику преобразовать переменную процентную ставку в фиксированную в течение определенного периода времени или в определенные даты в будущем.
Как работают параметры преобразования ARM
ARM с опцией преобразования называется конвертируемым ARM. Появившиеся в начале 1980-х конвертируемые ARM вышли на сцену в период двузначных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой. Теория заключалась в том, что, поскольку исторически маловероятно, что процентные ставки будут намного выше (за исключением чрезвычайной инфляции), заемщики конвертируемых ARM могут, по сути, делать ставку на большую вероятность более низких ставок в будущем.
Однако ранние конвертируемые ARM были довольно дорогими и содержали обременительные ограничения. И хотя они стали более конкурентоспособными, даже сегодня возможность конвертации не бесплатна. ARM с опцией конвертации, как правило, будет иметь более высокую норму маржи ARM (и, следовательно, более высокую полностью индексированную процентную ставку ) или более высокие затраты, чем ARM без опции конвертации.
Плюсы и минусы варианта преобразования ARM
Кто-то может сказать, что ARM с вариантами конвертации предлагают лучшее из обоих миров процентных ставок: возможность двигаться по рыночным ставкам, но также и зафиксировать стабильную ставку.
Главный плюс приходит, если на горизонте не за горами снижение процентной ставки. Конвертируемый ARM предлагает способ воспользоваться преимуществами снижения процентных ставок и зафиксировать их в начале срока действия кредита.
Возможность конвертации часто предоставляется в течение первых одного-пяти лет срока ипотечного кредита.
Однако это часть проблемы. Использование ARM заставляет заемщика следить за процентными ставками и прогнозировать их будущую траекторию, что даже финансовые профессионалы не всегда делают надежно. И вам, возможно, придется действовать быстро: ваша новая фиксированная процентная ставка определяется на основе самой низкой ставки в течение недели после вашего окончательного решения о конвертации.
Кроме того, несмотря на то, что выбор более низкой процентной ставки кажется легкой задачей, цифры не всегда складываются. Помните: за конвертацию в фиксированную ставку часто необходимо платить комиссию, а фиксированная ставка, в которую конвертируется ARM, обычно основана на общей рыночной процентной ставке на момент конвертации плюс определенный процент. Если будущие затраты на рефинансирование оцениваются меньше, чем общие затраты на вариант конверсии, то вариант конверсии не является экономически выгодным. Заемщику было бы лучше с традиционным ARM с намерением рефинансировать на фиксированную процентную ставку в будущем.
Кроме того, практически во всех случаях фиксированная ставка, которую вы получаете после конвертации, будет несколько выше, чем та, которую вы изначально заплатили за свой ARM (особенно если вы все еще находитесь в периоде сверхнизкой тизерной ставки,. которую предлагает большинство ARM).
Чтобы проанализировать экономику варианта конвертации, заемщики должны суммировать стоимость конвертируемого ARM (первоначально более высокая процентная ставка и/или более высокая стоимость кредита, чем с обычными ARM) плюс стоимость фактического конвертирования в фиксированную ставку. Затем сравните эту сумму с затратами на рефинансирование с фиксированной процентной ставкой в будущем.
Когда использовать преобразование ARM
Если резкое падение процентной ставки кажется неизбежным — например, если Федеральная резервная система (ФРС), вероятно, снизит ставку по федеральным фондам — тогда, возможно, самое время конвертировать ваши ARM. ФРС устанавливает эту ставку восемь раз в год; если возможно, вы могли бы подождать несколько месяцев, чтобы увидеть, продолжается ли общая тенденция к снижению ставок. Естественно, вы хотели бы зафиксировать, когда процентные ставки будут самыми низкими.
В условиях низких процентных ставок ARM с вариантами конвертации, как правило, менее привлекательны для многих заемщиков. Однако, если инфляция — и рост процентных ставок — становятся безудержными, они становятся более привлекательными.
Вы также захотите сравнить общую процентную ставку с тизерной ставкой вашего кредита — если вы все еще находитесь в последней — и с тем, когда процентная ставка вашего ARM будет сброшена.
Наряду с тенденциями процентных ставок учитывайте свою личную ситуацию и целесообразность фиксированной ставки. Люди часто выбирают ARM, когда планируют жить в доме в течение ограниченного, довольно короткого срока (обычно до того, как начнется сброс процентной ставки). Если это все еще план, то, вероятно, не стоит тратить деньги на преобразование. Однако, если вы думаете, что все-таки останетесь в резиденции на какое-то время, то вызов преобразования может иметь смысл.
Помните, что заемщикам, как правило, разрешается ссылаться на свой пункт о возможности конвертации в течение первых пяти лет ипотеки, поэтому убедитесь, что любые шаги совпадают с временными рамками.
Особые соображения
Варианты преобразования также существуют в страховых полисах.
Вариант преобразования в контексте страховой отрасли может относиться к пункту, который позволяет держателю полиса изменить полис срочного страхования жизни на полис на всю жизнь. Использование такого варианта в большинстве случаев повлечет за собой дополнительные расходы для страхователя. Кроме того, может существовать определенный промежуток времени, когда такое преобразование может быть запрошено. Страхователь может выбрать конвертацию, чтобы гарантировать покрытие за пределами срока действия полиса, на который он первоначально подписался.
В соответствии с политикой на всю жизнь им также может не потребоваться ни представлять доказательства того, что они в добром здравии, ни соглашаться на медицинские осмотры. Наличие срочного страхования жизни с оговоркой о возможности конвертации может быть альтернативой оплате полиса на всю жизнь с самого начала, что будет включать еще более высокие страховые взносы для держателя полиса.
Преобразование также может быть необходимо, если физическое лицо было застраховано групповым страхованием через работодателя и после ухода из компании хочет сменить полис, за который он платил, на индивидуальный полис страхования жизни.
Варианты преобразования также можно найти в медицинском страховании — например, с возможностью для держателя полиса изменить свое покрытие интенсивной терапии со стандартного полиса на тот, который специализируется на долгосрочном уходе в частных учреждениях.
Особенности
Конвертируемые ARM продаются как способ воспользоваться снижением процентных ставок и обычно включают определенные условия и ограничения.
Вариант преобразования ARM — это положение в ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM), позволяющее заемщику преобразовать переменную процентную ставку в фиксированную процентную ставку на оставшийся срок кредита.
Кредиторы обычно взимают комиссию за переключение ARM на ипотеку с фиксированной ставкой, а также большую маржу ARM в течение переменного периода.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Зачем вам конвертируемый ипотечный договор?
Независимо от того, какова начальная процентная ставка, конвертируемая ипотека дает заемщику возможность зафиксировать еще лучшую. Позволяя перейти от переменной процентной ставки к фиксированной, конвертируемая ипотека позволяет заемщикам воспользоваться общим снижением процентных ставок. И им не нужно беспокоиться о проблемах или стоимости рефинансирования своего кредита (хотя они платят комиссию за конвертацию).
Как работает конвертируемая ипотека?
Конвертируемая ипотека, официально именуемая конвертируемой ипотекой с регулируемой ставкой (ARM), представляет собой ARM, которую заемщики могут преобразовать в ипотеку с фиксированной ставкой позднее (обычно в течение первых пяти лет кредита). Новая фиксированная процентная ставка отражает преобладающие рынки плюс процент. Кредиторы обычно взимают комиссию за преобразование или переключение ARM на ипотеку с фиксированной ставкой.
