هامش ARM
ما هو هامش ARM؟
هامش ARM هو معدل نسبة مئوية ثابت يضاف إلى معدل مفهرس (متغير) لتحديد سعر الفائدة المفهرس بالكامل للرهن العقاري ذي المعدل القابل للتعديل (ARM). ARM هي واحدة من أكثر منتجات الائتمان متغيرة السعر شيوعًا المقدمة في سوق الإقراض الأساسي.
فهم هامش ARM
هامش ARM هو جزء مهم جدًا وغالبًا ما يتم تجاهله من سعر الفائدة لقرض ARM. يشتمل هامش ARM عادةً على غالبية الفوائد التي يدفعها المقترض على قرضه. تتم إضافته إلى سعر المؤشر المحدد للمنتج لتحديد معدل الفائدة المفهرس بالكامل الذي يدفعه المقترض على القرض. تم تفصيل شروط معدل الفائدة المفهرس وهامش ARM في اتفاقية ائتمان القرض.
رهن عقاري شهير . يتم تنظيمها وفقًا لجدول إطفاء يوفر للمقرض تدفقًا نقديًا ثابتًا من خلال أقساط السداد. عندما ترتفع الأسعار ، يزيد المعدل القابل للتعديل على ARM ، مما يفيد المقرض ويولد مستوى أعلى من دخل الفائدة. قروض ARM مفيدة للمقترضين عندما تنخفض أسعار الفائدة.
مع ARM الهجين ، يدفع المقترض كلاً من الفائدة الثابتة والمتغيرة على مدى فترة القرض. تتطلب السنوات القليلة الأولى من القرض معدل فائدة ثابتًا ، بينما تتطلب السنوات المتبقية معدل فائدة متغير. يمكن للمقترضين تحديد السنوات الثابتة والمتغيرة من خلال عرض أسعار المنتج. على سبيل المثال ، سيكون لـ 5/1 ARM معدل ثابت لمدة خمس سنوات ، متبوعًا بمعدل متغير يتم إعادة تعيينه كل عام.
هام
عند اختيار ARM ، من المهم أن تفهم المدة التي تستغرقها فترة السعر الثابت وكم مرة قد يتم تعديل السعر الخاص بك من الآن فصاعدًا.
الأسعار المفهرسة
السعر المفهرس على ARM هو ما يتسبب في تقلب السعر المفهرس بالكامل للمقترض. في المنتجات ذات السعر المتغير ، مثل ARM ، يختار المُقرض معيارًا محددًا لمؤشر سعر الفائدة الأساسي. سيتم الإفصاح عن السعر المفهرس لمنتج متغير السعر في اتفاقية الائتمان. ستؤدي أي تغييرات في السعر المُفهرس إلى حدوث تغيير في سعر الفائدة المُفهرس بالكامل للمقترض.
ملاحظة
تشمل المعدلات المعيارية الشائعة المستخدمة في ARM السعر المعروض بين البنوك في لندن (LIBOR) ، والسعر الأساسي للمقرض ، وأنواع مختلفة من سندات الخزانة الأمريكية.
مستويات الهامش ARM
هامش ARM هو العنصر الثاني المتضمن في سعر المقترض المفهرس بالكامل على ARM. في ARM ، يحدد المكتتب مستوى هامش ARM الذي تمت إضافته إلى السعر المفهرس لإنشاء سعر الفائدة المفهرس بالكامل الذي من المتوقع أن يدفعه المقترض.
يمكن للمقترضين ذوي الجودة الائتمانية العالية أن يتوقعوا أن يكون لديهم هامش ARM أقل ، مما يؤدي إلى انخفاض معدل الفائدة بشكل عام على القرض. سيحصل المقترضون ذوو الجودة الائتمانية المنخفضة على هامش أعلى في ARM ، مما يتطلب منهم دفع معدلات فائدة أعلى على قروضهم. وذلك لأن المقترضين ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة يمثلون مخاطر أكبر للمقرض.
نصيحة
ضع في اعتبارك التحقق من درجاتك الائتمانية قبل التقدم بطلب للحصول على ARM للحصول على فكرة عن معدل المؤشر ومستوى الهامش الذي قد تكون مؤهلاً له.
ما هو الهامش النموذجي على قرض قابل للتعديل؟
يمكن أن يختلف هامش ARM من قرض إلى قرض ومن مُقرض إلى مُقرض. على سبيل المثال ، كان هامش 5/1 ARM 2.75٪ اعتبارًا من 28 أكتوبر 2021. على مدار العقد الماضي ، ظل معدل الهامش لـ 5/1 ARM ثابتًا إلى حد ما ، حيث كان يحوم من 2.74٪ إلى 2.76٪.
قد تكون معدلات الهامش أعلى أو أقل ، اعتمادًا على كيفية هيكلة ARM. على سبيل المثال ، قد يكون لديك قرض بسعر فائدة قابل للتعديل بهامش أقل من 2٪ أو قرض به مستوى هامش أعلى من 3٪. كلما انخفض الهامش ، كان ذلك أفضل بالنسبة للمقترضين ، حيث يؤثر الهامش على حسابات الأسعار المفهرسة بالكامل.
السعر المفهرس بالكامل هو مجموع سعر المؤشر ومعدل الهامش. هذا هو السعر الذي ستدفعه مقابل ARM بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت التمهيدية. لذلك ، يمكن أن يساعد الهامش المنخفض في الحفاظ على السعر المُفهرس بالكامل منخفضًا أيضًا ، مما قد يوفر لك المال.
نصيحة
عند التسوق لشراء ARM ، تذكر أن معدل الهامش هو أمر قد يكون المقرض الخاص بك على استعداد للتفاوض بشأنه.
الأسعار المفهرسة مقابل مستويات الهامش
تمثل المعدلات ومستويات الهامش المفهرسة عنصرين مختلفين من تكلفة ARM. مرة أخرى ، معدل المؤشر هو السعر المعياري الذي يستخدمه المقرضون كدليل لتحديد سعر الفائدة على القرض. يمثل الهامش فرق السعر على السعر المفهرس.
عند التسوق للحصول على قرض ذي معدل قابل للتعديل ، من المهم مراعاة كل من سعر المؤشر والهامش بعناية. على سبيل المثال ، قد يُعرض عليك 5/1 ARM بمعدل مؤشر 1٪ وهامش 4٪. هذا من شأنه أن يساوي معدل مفهرس بالكامل يبلغ 5٪. أو قد يُعرض عليك 5/1 ARM بمعدل مؤشر 3٪ وهامش 3٪.
مستوى الهامش للقرض الثاني أقل ، مما يعني أن معدل القرض المفهرس بالكامل لديه مساحة أقل للزيادة على مدى فترة القرض. لكن المعدل المُفهرس نفسه أعلى في البداية ، لذا فإن السعر المُفهرس بالكامل أعلى أيضًا ، عند 6٪.
يسلط الضوء
في ARM ، يختار المقرض معيارًا محددًا لمؤشر سعر الفائدة الأساسي.
قد يخضع المقترضون ذوو الدرجات الائتمانية المنخفضة لهامش ARM أعلى من المقترضين ذوي الجدارة الائتمانية.
يمكن أن تشمل الفهارس سعر التمويل الليلي المضمون (SOFR) ، والسعر الأساسي للمقرض ، وأنواع مختلفة من سندات الخزانة الأمريكية.
هامش ARM هو مقدار الفائدة التي يجب على المقترض دفعها على رهن عقاري ذي معدل قابل للتعديل أعلى من معدل المؤشر.
التعليمات
ما هي المكونات الأربعة لقرض ARM؟
تتم مقارنة قرض ARM بمعدل مؤشر ، وهامش ، وهيكل سقف سعر الفائدة ، وفترة معدل فائدة تمهيدية. معدل المؤشر هو معدل معياري يستخدم لتعيين معدل القرض. يحدد سقف سعر الفائدة مقدار زيادة معدل القرض. فترة السعر التمهيدي أو الأولي هي عدد محدد من السنوات التي يتمتع فيها المقترض بسعر فائدة ثابت منخفض.
ما هو هامش الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) النموذجي؟
يمكن أن يتراوح هامش الرهن العقاري ذي المعدل القابل للتعديل (ARM) من 2٪ إلى 3٪ ، على الرغم من أنه من الممكن العثور على قروض بمستويات هامش أعلى أو أقل من تلك الحدود.
من يحدد الهامش على ARM؟
يحدد مقرضو الرهن العقاري ما يدفعه المقترضون مقابل الهامش على ARM. ومع ذلك ، قد يكون المقترضون قادرين على التفاوض على مستوى هامش أقل مع المُقرض أثناء عملية اكتتاب القرض.
