الرهن العقاري بسعر ثابت

لم يتم إنشاء جميع الرهون العقارية على قدم المساواة. في حين أن بعض المقترضين يختارون الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs) ، فإن أكثر أنواع القروض شيوعًا حتى الآن هو الرهن العقاري ذي السعر الثابت. ولكن حتى مع القروض ذات السعر الثابت ، هناك مجموعة من الخيارات. تابع القراءة لتتعلم كل ما تحتاج لمعرفته حول الرهون العقارية ذات السعر الثابت وأيها قد يكون الأفضل لك.

ما هي نسبة الفائدة الثابتة للرهن العقاري؟

الرهن العقاري ذو معدل الفائدة الثابت له معدل فائدة يظل كما هو طوال مدة القرض. القروض ذات السعر الثابت هي أكثر أنواع التمويل شيوعًا لأنها توفر إمكانية التنبؤ والاستقرار - لن تتفاجأ أبدًا برسوم رأس المال والفائدة في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، لأنها ستبقى كما هي طوال مدة القرض بالكامل. (قد يكون لمدفوعاتك الشهرية الإجمالية ، التي تشمل التأمين على أصحاب المنازل والضرائب على الممتلكات ، تقلبات طفيفة بسبب التغيرات في تلك التكاليف.) النوع الأكثر شيوعًا من الرهن العقاري ذي السعر الثابت هو قرض مدته 30 عامًا ، ولكنك سترى بشكل متكرر عروض لـ قروض لمدة 20 عامًا و 15 عامًا و 10 سنوات أيضًا.

كيف يعمل الرهون العقارية ذات العائد الثابت

دائمًا ما تتحرك المعدلات التي يعلن عنها مقرضو الرهن العقاري صعودًا وهبوطًا بسبب مجموعة واسعة من العوامل. لذلك ، قد ترى عرضًا لسعر فائدة بنسبة 5 في المائة اليوم ومعدل فائدة بنسبة 5.2 في المائة غدًا. مع الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت ، لن تؤثر هذه الحركة عليك. بغض النظر عما يحدث بعد تأمين القرض الخاص بك ، فإن السعر الذي قمت بتأمين القرض عنده يظل كما هو.

يظل مبلغ الدفع الخاص بك كما هو ، ولكن تقسيم المكان الذي تذهب إليه هذه الأموال - المبلغ الذي يتم دفعه للمبلغ الأساسي مقابل المبلغ الذي يدفع رسوم الفائدة - يختلف بناءً على جدول الإطفاء.

لنفترض أنك تسدد دفعة أولى بنسبة 20 في المائة على منزل بقيمة 375.300 دولار ، واقترضت 300.240 دولارًا برهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا بفائدة 4.83 في المائة. ستحصل على دفعة قدرها 1،646 دولارًا أمريكيًا كل شهر ، باستثناء التأمين والضرائب ، للأعوام الثلاثين القادمة.

في الشهر الأول من فترتك ، سيذهب حوالي 371 دولارًا فقط من دفعتك إلى المبلغ الأساسي الفعلي ، مع توجه الباقي إلى الفائدة. بعد عشرين عامًا ، سيذهب أكثر من 970 دولارًا من دفعتك إلى رأس المال. نظرًا لأن رصيد هذه المدفوعات يميل أكثر نحو رأس المال الخاص بك ، فأنت تقوم بتسريع رأس المال لديك في العقار.

ما هي مدة سداد الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت؟

ستسدد قرضك العقاري ذي السعر الثابت على مدى فترة محددة مسبقًا. العرض الأكثر شيوعًا هو الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا ، والذي يسمح لك بسداد قرض المنزل الخاص بك على مدى ثلاثة عقود. قد يبدو هذا وقتًا طويلاً ، لكن الجدول الزمني الممتد يسمح لك بتقليل حجم مدفوعاتك الشهرية وإخلاء مساحة في ميزانيتك.

خيار آخر متاح على نطاق واسع هو الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت لمدة 15 عامًا. يأتي هذا عادةً بسعر فائدة أقل ، لكنك ستحتاج إلى سداد القرض في نصف الوقت. يعتبر الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 15 عامًا مثاليًا للمقترضين الذين لديهم تدفق نقدي ويريدون سداد منازلهم بشكل أسرع وبفائدة أقل.

يتيح لك بعض مقرضي الرهن العقاري تخصيص المدة أيضًا بين ثماني سنوات و 30 عامًا.

في حين أن المصطلح المرتبط بالرهن العقاري ذي السعر الثابت هو الحد الأقصى لمقدار الوقت الذي يجب عليك سداده ، يمكنك أيضًا اختيار المساهمة بأموال إضافية في المبلغ الأساسي لتقصير فترة السداد. فقط تأكد من أن القرض الخاص بك لا يحتوي على غرامة الدفع المسبق (معظمها لا) ، وأن المدفوعات الإضافية تسدد المبلغ الأساسي. يمكنك الاتصال بالمقرض الخاص بك لتأكيد ذلك.

كيفية حساب أقساط الرهن العقاري ذات السعر الثابت

عندما تتوصل إلى ملعب تقريبي لمقدار المنزل الذي يمكنك تحمله ، تذكر أن تضع في اعتبارك التكاليف الإضافية لامتلاك منزل ، مثل ضرائب الممتلكات والتأمين على أصحاب المنازل ورسوم HOA والصيانة والإصلاحات.

أنواع الرهون العقارية ذات العائد الثابت

عدد السنوات المرتبطة برهن عقاري بسعر فائدة ثابت ليس هو نقطة التمييز الوحيدة التي يجب مراعاتها. في ما يلي ملخص لبعض الإسهاب الذي ستراه بجوار القروض ذات السعر الثابت:

• التقليدية - عادة ما تأتي الرهون العقارية التقليدية ذات السعر الثابت مع متطلبات أكثر صرامة قليلاً للموافقة عليها ، مثل الحد الأدنى من درجة الائتمان 620 ونسبة الدين إلى الدخل (DTI) التي لا تزيد عن 43 في المائة ، على الرغم من وجود بعض الاستثناءات لهذه القواعد . يتم إصدار هذه القروض من قبل البنوك والاتحادات الائتمانية والمقرضين عبر الإنترنت وأنواع أخرى من مؤسسات الإقراض.

• ** FHA و VA و USDA ** - قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض VA وقروض وزارة الزراعة الأمريكية لها معدلات ثابتة وتأتي مع متطلبات أقل صرامة من القروض التقليدية. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي الأكثر توفرًا على نطاق واسع ، في حين أن قروض وزارة الزراعة الأمريكية مخصصة لبعض المقترضين في المناطق الريفية. قروض VA محجوزة لأعضاء الخدمة العسكرية والمحاربين القدامى وأفراد الأسرة المؤهلين.

• المطابقة - يلتزم القرض المطابق ("يتوافق") مع متطلبات وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA) ، مثل حد القرض ، الذي يسمح ببيعه في السوق الثانوية. طالما أن القرض يفي بهذه المعايير ، يمكن شراؤه وبيعه للمساعدة في الحفاظ على تدفق الأموال عبر سوق الرهن العقاري.

• غير مطابقة - القروض غير المطابقة ، بما في ذلك القروض الضخمة ، لا تفي بمتطلبات FHFA. للتأهل ، قد تدفع سعرًا أعلى وتحتاج إلى التحقق من بعض المتطلبات الأكثر صرامة من حيث درجة الائتمان والاحتياطيات النقدية الخاصة بك.

• ** الإطفاء ** - الغالبية العظمى من الرهون العقارية ذات السعر الثابت هي قروض مستهلكة ، مما يعني أن مدفوعاتك الشهرية تذهب إلى كل من رأس المال ورسوم الفائدة. من اليوم الأول الذي تبدأ فيه سداد القرض المطفأ مرة أخرى ، فأنت تبني حقوق ملكية في المنزل.

• ** غير قابلة للاستهلاك ** - القروض غير القابلة للاستهلاك أقل شيوعًا ، ولكنها تأتي بمزايا جذابة: مدفوعات شهرية أقل بكثير قد تغطي الفائدة لفترة من الوقت فقط. ومع ذلك ، عندما تنتهي هذه الميزة ، قد تكون في حالة استيقاظ وقحة مع كرة البالو عند الدفع.

مثال على الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت

قابل جيل ، مشتري المنزل لأول مرة والذي يريد التوقف عن الإيجار. لقد حطمت الأرقام وتعلم أنها تستطيع تحمل حوالي 1200 دولار شهريًا لقرض الرهن العقاري وتكاليف الفائدة.

من خلال العمل بشكل عكسي من تلك الدفعة الشهرية ، يمكننا التعرف على المبلغ الذي قد تتمكن جيل من الاقتراض بين رهن عقاري مختلفين بسعر فائدة ثابت. (ملاحظة: لم نفترض دفعة أولى أو تكاليف إغلاق في هذا السيناريو.)

TTT

مقابل نفس الدفعة الشهرية تقريبًا ، يمكن لجيل اقتراض 88000 دولارًا إضافيًا بقرض ثابت لمدة 30 عامًا.

الآن ، لنفترض أن ميزانية جيل وائتمانها القوي يسمحان لها باختيار قرض بقيمة 240 ألف دولار ، بغض النظر عن مدة القرض. إذا اختارت رهنًا عقاريًا بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا ، فسوف تدفع سعر فائدة أعلى ولكنها تتمتع بالقدرة على تمديد فترة السداد. تأتي هذه الراحة على المدى الطويل مع عيب كبير ، على الرغم من: سعر أكبر بكثير لرسوم الفائدة الإجمالية:

TTT

إذا كانت جيل قادرة على تحمل الدفعات الشهرية الأعلى لرهن عقاري لمدة 15 عامًا ، فستوفر أكثر من 166000 دولار من الفوائد.

الرهون العقارية الثابتة مقابل الرهون العقارية المعدلة

عند مقارنة الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، قد تصادف أيضًا قروضًا عقارية ذات معدل قابل للتعديل (ARMs). طبقًا لاسمه ، يتم تعديل السعر في ARM مع تغير السوق ، لكن القرض يأتي بسعر تمهيدي لفترة من الزمن.

على سبيل المثال ، 5/6 ARM لها معدل تمهيدي لمدة خمس سنوات. بعد هذا الإطار الزمني البالغ خمس سنوات ، سيتغير سعرك مرة كل ستة أشهر. تعتمد كيفية تحرك السعر (لأعلى أو لأسفل) على المؤشر الذي يرتبط به. قد يتم وضع حد أقصى للزيادات في المعدل بنسبة 2 في المائة سنويًا ، على سبيل المثال ، و 5 في المائة على مدى عمر القرض.

تعد ARM قروضًا أكثر تعقيدًا ، وهي عمومًا أكثر فائدة للمقترض الذي لا يخطط للعيش في المنزل لفترة طويلة.

إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت

الميزة الرئيسية للرهن العقاري بسعر فائدة ثابت هي القدرة على التنبؤ. على الرغم من أن مدفوعات التأمين على المنازل وضرائب الممتلكات قد تتقلب ، فإن مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك ستبقى كما هي تمامًا. هذا ليس بالأمر الهين عندما يتعلق الأمر بميزانية إنفاقك الشهري وإدارة صحتك المالية.

جانب إيجابي آخر للقروض ذات السعر الثابت: سيبقى سعر الفائدة الخاص بك كما هو تمامًا. بغض النظر عن كيفية ارتفاع الأسعار أو انخفاضها بمرور الوقت ، ستحافظ على السعر الذي حددته عند الحصول على القرض.

ومع ذلك ، يمكن أن يكون هذا المحترف أيضًا أحد الجوانب السلبية إذا أخذت الرهن العقاري عندما كانت المعدلات مرتفعة. يمكنك دائمًا إعادة تمويل القرض إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل كبير ، ولكن قد لا يكون هذا خيارًا قابلاً للتطبيق إذا كنت لا تستطيع تحمل تكاليف إغلاق إعادة التمويل.

يمكن أيضًا أن تكون القروض ذات السعر الثابت أكثر صعوبة للتأهل لها من ARM ، لذا احصل على كل ما تبذلونه من البط المالية على التوالي قبل التقديم. افهم درجة الائتمان الأساسية ونسبة DTI التي تجعلك أكثر المقترضين المؤهلين.

كن على علم أيضًا أن المدفوعات الشهرية للقروض ذات السعر الثابت يمكن أن تكون أعلى ، في البداية ، من تلك الخاصة برهونات ARM. من المحتمل أن يكون هذا اعتبارًا لك فقط إذا كنت تعرف مقدمًا أنك ستكون في العقار على المدى القصير.

قارن معدلات الرهن العقاري

يسلط الضوء

• معظم الرهون العقارية ذات السعر الثابت هي قروض مطفأة.

• على النقيض من الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، فإن الرهون العقارية ذات معدل الفائدة القابل للتعديل تتغير أسعار الفائدة على مدار فترة القرض.

• المقترضون الذين يريدون القدرة على التنبؤ و / أو الذين يميلون إلى الاحتفاظ بممتلكات على المدى الطويل يميلون إلى تفضيل الرهون العقارية ذات السعر الثابت.

• الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت هو قرض سكني بفائدة ثابتة لكامل مدة القرض.

• بمجرد التثبيت ، لا يتقلب سعر الفائدة مع ظروف السوق.