قابل للتحويل ARM
ما هو ARM القابل للتحويل؟
ARM القابل للتحويل هو رهن عقاري قابل للتعديل (ARM) يمنح المقترض خيار التحويل إلى رهن عقاري بسعر ثابت بعد فترة زمنية محددة. يتم تسويق ARMs القابلة للتحويل كطريقة للاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة وعادةً ما تتضمن شروطًا محددة. تتقاضى المؤسسة المالية عمومًا رسومًا لتحويل ARM إلى رهن عقاري بسعر ثابت.
كيف تعمل ARMs القابلة للتحويل؟
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، هناك مجموعة متنوعة من الأنواع للاختيار من بينها ، عادةً مع كيفية تحديد سعر الفائدة على مدى عمر الرهن العقاري. تعد ARMs القابلة للتحويل مزيجًا من نوعين من الرهن العقاري: رهن عقاري تقليدي ثابت لمدة 30 عامًا ورهنًا عقاريًا قابل للتعديل. تمنح القروض العقارية ذات السعر الثابت للمقترض الأمان في معرفة أن مدفوعاته الشهرية لن تتغير أبدًا ، حتى لو ارتفعت الأسعار ، وهو نهج محافظ وآمن. بمرور الوقت ، تنخفض المدفوعات فعليًا بالنسبة للتضخم.
يبدأ الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل بمعدل تمهيدية أقل بكثير ، ولكن بعد فترة محددة (عادةً خمس سنوات) ، يتم تعديل السعر وفقًا لمؤشر ، مثل معدل التمويل الليلي المضمون (SOFR) ، بالإضافة إلى الهامش. يتم تعديل السعر بشكل عام كل ستة أشهر ويمكن أن يرتفع أو ينخفض (ضمن الحدود الموضحة في العقد).
مع ARM القابل للتحويل ، يبدأ الرهن العقاري كقرض قابل للتعديل لمدة 30 عامًا - أي بسعر أقل من متوسط السوق. ولكن في غضون فترة محددة ، غالبًا بعد السنة الأولى ولكن قبل السنة الخامسة ، يكون للمقترض خيار التحويل إلى سعر فائدة ثابت. عادة ما يكون سعر الفائدة الجديد هو أقل سعر يتم تقديمه في غضون السبعة أيام قبل الإغلاق. وبالتالي ، إذا انخفضت أسعار الفائدة ، يمكن للمقترض الحصول على سعر ثابت أقل مما كان سيحصل عليه في البداية.
تاريخ الأسلحة القابلة للتحويل
دخلت ARMs القابلة للتحويل ، التي تم تقديمها في أوائل الثمانينيات ، إلى المشهد خلال فترة الرهون العقارية ذات معدل الفائدة الثابت المكون من رقمين. نظرًا لأنه من غير المحتمل ، من الناحية التاريخية ، أن ترتفع أسعار الفائدة كثيرًا (باستثناء التضخم غير العادي) ، يمكن للمقترضين من ARM القابلة للتحويل أن يراهنوا أساسًا على الاحتمال الكبير لمعدلات أقل في المستقبل.
كانت الأسلحة ARM القابلة للتحويل في وقت مبكر باهظة الثمن وتحتوي على قيود مرهقة. ولكن في أواخر الثمانينيات من القرن الماضي ، بدأت شركات الرهن العقاري التي ترعاها الحكومة (GSEs) فاني ماي وفريدي ماك في شراء ARMs القابلة للتحويل في السوق الثانوية. نظرًا لأن معظم البنوك التجارية تبيع قروض الرهن العقاري الخاصة بها في السوق الثانوية ، فقد أدى قبول عملاقتي الرهن العقاري بقبول ARM القابل للتحويل إلى توسعهما السريع. المنافسة ، بدورها ، جلبت رسومًا أقل وشروطًا أقل تقييدًا.
سلبيات الأسلحة القابلة للتحويل
يتمثل الجانب السلبي الرئيسي في ARM القابل للتحويل في أنه يجبر المقترض على مراقبة أسعار الفائدة والتنبؤ بالتغييرات المستقبلية ، وهو أمر لا يستطيع حتى الخبراء القيام به بشكل موثوق. أيضًا ، أسعار الفائدة على ARM القابلة للتحويل - كل من السعر التمهيدي والسعر الثابت لاحقًا - عادة ما تكون أعلى قليلاً من أسعار السوق.
وبينما لا يدفع المقترضون تكاليف الإغلاق عند تحويل الرهن العقاري ، فإن المقرضين يفرضون رسومًا. وفي الوقت نفسه ، إذا ارتفعت أسعار الفائدة خلال الفترة التمهيدية ، فإن فائدة ARM القابلة للتحويل تضيع. أخيرًا ، من شبه المؤكد أن الدفعة الشهرية بعد التحويل ستكون أعلى مما كان يدفعه صاحب المنزل بموجب السعر التشويقي ، وإن كان ذلك مع ضمان أنها ستبقى ثابتة.
الأسئلة الشائعة حول ARM القابلة للتحويل
الخط السفلي
يتم تسويق ARM كطريقة للاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة ، وهو عبارة عن رهن عقاري قابل للتعديل يمنح المقترض خيار التحويل إلى رهن عقاري بسعر ثابت بعد فترة زمنية محددة. تتضمن هذه الرهون العقارية بشكل عام شروطًا محددة ، وعادةً ما تتقاضى المؤسسة المالية رسومًا إذا اختار المقترض تحويل ARM إلى رهن عقاري بسعر ثابت.
أحد عيوب ARM القابلة للتحويل هو أنه يجب على المقترض مراقبة أسعار الفائدة والتنبؤ بالتغييرات المستقبلية - وهو أمر لا يستطيع حتى الخبراء فعله. سيرى المقترضون فائدة في ARM القابلة للتحويل إذا انخفضت أسعار الفائدة. من ناحية أخرى ، إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، تضيع فائدة الذراع القابلة للتحويل.
يسلط الضوء
ARM القابل للتحويل هو رهن عقاري بسعر قابل للتعديل يمكن تغييره إلى معدل ثابت بعد فترة أولية.
بعد التحويل إلى سعر ثابت ، سيكون السعر الجديد بالتأكيد أعلى مما كان يدفعه صاحب المنزل بموجب السعر التشويقي.
عادة ما يبدأ ARM القابل للتحويل بمعدل تشويقي أقل من المعدلات القياسية ولكنه يزداد بعد فترة زمنية معينة وفقًا لمؤشر زائد هامش.
تتحقق فائدة ARM القابلة للتحويل إذا انخفضت أسعار الفائدة. إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، فإن فائدة الذراع القابلة للتحويل تضيع.
التعليمات
هل يمكنك التغيير من رهن عقاري قابل للتعديل إلى معدل فائدة ثابت؟
يمكن التغيير من الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) إلى الرهن العقاري ذي السعر الثابت بطريقتين: - إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو ARM قابل للتحويل ، فإنه يحتوي على شرط يسمح لك بالتبديل. بشكل عام ، يجب عليك ممارسة هذا الخيار في وقت مبكر من مدة القرض - عادةً خلال السنوات الخمس الأولى. من المحتمل أن تتحمل رسومًا مقابل القيام بذلك. - الطريقة الأخرى للتغيير هي إعادة تمويل الرهن العقاري - مما يعني ، في الأساس ، أنك تأخذ قرضًا عقاريًا جديدًا (هذه المرة بسعر فائدة ثابت) وتستخدمه لسداد التيار (معدل قابل للتعديل) واحد. في الواقع ، يعد التحول من ARM إلى الرهن العقاري ذي السعر الثابت أحد الأسباب الأكثر شيوعًا التي تجعل الناس يختارون إعادة التمويل.
ما هي رسوم تحويل القرض؟
شرط التحويل هو بند ضمن قرض الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) الذي يسمح للمقترض بالانتقال من ARM إلى الرهن العقاري ذي السعر الثابت. في مقابل هذا الخيار ، على الرغم من ذلك ، يفرض المُقرض رسومًا إذا وعندما تقوم بالتحويل. على الرغم من أن رسوم التحويل تصل عادةً إلى بضع مئات من الدولارات - أقل بكثير من تكاليف الإغلاق التي تم تكبدها إذا كنت تريد إعادة تمويل الرهن العقاري - إلا أنها تضيف إلى التكلفة الإجمالية لقرضك.
