ARM-konverteringsalternativ

Hva er et ARM-konverteringsalternativ?

Et ARM-konverteringsalternativ er en klausul knyttet til noen boliglån med justerbar rente (ARMs) som lar låntakeren konvertere den variable renten til en fast rente innen en viss tidsperiode eller på bestemte fremtidige datoer.

Hvordan ARM-konverteringsalternativer fungerer

En ARM med konverteringsalternativ kalles en konvertibel ARM. Konvertible ARM-er ble introdusert på begynnelsen av 1980-tallet og kom inn på scenen i løpet av en periode med tosifrede fastrentelån. Teorien var at fordi rentene var historisk usannsynlig å gå mye høyere (bortsett fra ekstraordinær inflasjon), kunne låntakere av konvertible ARM-er i hovedsak satse på større sannsynlighet for lavere renter i fremtiden.

Imidlertid var tidlige konvertible ARM-er ganske dyre og inneholdt tyngende restriksjoner. Og selv om de har blitt mer konkurransedyktige, selv i dag, er konverteringsalternativet ikke gratis. En ARM med konverteringsalternativ vil typisk ha en høyere ARM-marginrate (og derfor en høyere fullt indeksert rente ) eller høyere kostnader enn ARM-er uten konverteringsalternativ.

Fordeler og ulemper med et ARM-konverteringsalternativ

Noen vil kanskje si at ARM-er med konverteringsalternativer tilbyr det beste fra begge renteverdener: muligheten til å bevege seg med markedsrenter, men også til å låse fast rente.

Hovedproffen kommer hvis en rentenedgang er i horisonten. Den konvertible ARM tilbyr en måte å høste fordelene av fallende renter – og å låse dem inn tidlig i lånets levetid.

Muligheten til å konvertere ofte er innenfor de første ett til fem årene av lånets løpetid.

Det er imidlertid en del av utfordringen. Å dra nytte av ARM tvinger låntakeren til å overvåke rentene og forutsi deres fremtidige bane, noe som selv økonomiske proffer ikke alltid gjør pålitelig. Og du må kanskje gå raskt: Den nye fastrenten din fastsettes basert på den laveste rentesatsen innen en uke etter din endelige beslutning om å konvertere.

Dessuten, selv om å velge en lavere rente virker som en enkel sak, stemmer ikke tallene alltid. Husk: Det må ofte betales et gebyr for å konvertere til den faste kursen, og den faste kursen som ARM konverteres til er vanligvis basert på den generelle markedsrenten på konverteringstidspunktet pluss en viss prosentandel. Hvis fremtidige refinansieringskostnader estimeres til å være mindre enn de totale kostnadene for konverteringsalternativet, er konverteringsalternativet ikke økonomisk. Låntakeren ville ha det bedre med en tradisjonell ARM med den hensikt å refinansiere til en fast rente på et fremtidig tidspunkt.

Dessuten, i praktisk talt alle tilfeller, vil den faste prisen du mottar etter konvertering være noe høyere enn det du opprinnelig betalte på ARM (spesielt hvis du fortsatt er i den superlave teaser-satsen som de fleste ARM-er tilbyr).

For å analysere økonomien til et konverteringsalternativ, bør låntakere summere kostnadene for den konvertible ARM (en opprinnelig høyere rente og/eller høyere lånekostnader enn med vanlige ARM-er) pluss kostnaden for den faktiske konverteringen til en fast rente. Sammenlign deretter denne summen med kostnadene ved å refinansiere til en fast rente på et fremtidig tidspunkt.

Når skal en ARM-konvertering brukes

Hvis et kraftig rentefall virker nært forestående – hvis Federal Reserve (Fed) for eksempel ser ut til å kutte federal funds-renten – kan det være et godt tidspunkt å konvertere ARM. Fed setter denne satsen åtte ganger i året; hvis mulig, kan du vente noen måneder for å se om en generell rentenedsettende trend er på vei. Naturligvis vil du låse deg når rentene er på sitt laveste.

I miljøer med lav rente har ARM-er med konverteringsalternativer en tendens til å være mindre attraktive for mange låntakere. Hvis inflasjonen – og en økning i rentene – løper ut, blir de mer attraktive.

Du vil også sammenligne den generelle renten med lånets teaser-rente - hvis du fortsatt er i sistnevnte - og med når ARM-renten tilbakestilles.

Sammen med rentetrender, vurder din personlige situasjon og om en fast rente er fornuftig. Folk velger ofte ARM-er når de planlegger å være i et hjem for en begrenset, ganske kort periode (vanligvis før tilbakestillingen av renten setter inn). Hvis det fortsatt er planen, er det sannsynligvis ikke verdt kostnaden å konvertere. Men hvis du tror at du blir værende i boligen en stund til tross alt, kan det være fornuftig å påberope seg konverteringen.

Husk at låntakere generelt har lov til å påberope seg konverteringsopsjonsklausulen innen de første fem årene av boliglånet, så sørg for at eventuelle bevegelser faller sammen med tidsrammen.

Spesielle hensyn

Konverteringsmuligheter finnes også i forsikringer.

Et konverteringsalternativ, fra sammenhengen med forsikringsbransjen, kan referere til en klausul som lar forsikringstakeren endre en livsforsikringspolise til en hel livsforsikring. Utøvelse av en slik opsjon vil i de fleste tilfeller medføre ekstra kostnader for forsikringstaker. Videre kan det være et spesifikt tidsvindu når en slik konvertering kan bes om. En forsikringstaker kan velge å konvertere til garantidekning utover grensene for forsikringen som de opprinnelig tegnet seg for.

Under en livsforsikring trenger de kanskje heller ikke å sende inn bevis på at de er i god helse eller godta medisinske undersøkelser. Å ha livstidsforsikring med en konverteringsopsjonsklausul kan være et alternativ til å betale for en hel livsforsikring fra starten, som vil inkludere enda høyere premier for forsikringstakeren å betale.

En konvertering kan også være nødvendig dersom en person var dekket av kollektiv forsikring gjennom en arbeidsgiver og, etter å ha skilt seg fra selskapet, ønsker å bytte polisen de har betalt for til en individuell livsforsikring.

Konverteringsalternativer kan også finnes i helseforsikring - for eksempel med alternativer for en forsikringstaker til å endre kritisk omsorgsdekning fra en standardpolise til en som spesialiserer seg på langtidspleie ved private fasiliteter.

Høydepunkter

• Konvertible ARM-er markedsføres som en måte å dra nytte av fallende renter og inkluderer vanligvis spesifikke betingelser og begrensninger.

• En ARM-konverteringsopsjon er en bestemmelse i et boliglån med justerbar rente (ARM) som lar låntakeren konvertere variabel rente til en fast rente for gjenværende løpetid av lånet.

• Långivere krever vanligvis et gebyr for å bytte ARM til et fastrentelån, samt en større ARM-margin i løpet av den variable perioden.

FAQ

Hvorfor vil du ha en konvertibelt boliglånsavtale?

Uansett hva den opprinnelige renten er, gir et konvertibelt boliglån låntakeren muligheten til å låse inn et enda bedre. Ved å tillate en overgang fra en variabel rente til en fast rente, lar det konvertible boliglånet låntakere dra fordel av en generell rentenedgang. Og de trenger ikke å bekymre seg for bryet eller kostnadene ved å refinansiere lånet (selv om de betaler et gebyr for å konvertere).

Hvordan fungerer et konvertibelt boliglån?

Et konvertibelt boliglån, offisielt et konvertibelt boliglån med justerbar rente (ARM), er en ARM som låntakere kan konvertere til et fastrentelån på et senere tidspunkt (vanligvis innen de første fem årene av lånet). Den nye, faste renten reflekterer rådende markeder, pluss en prosentandel. Långivere krever vanligvis et gebyr for å konvertere eller bytte ARM til et boliglån med fast rente.