ARM-muunnosvaihtoehto

Mikä on ARM-muunnosvaihtoehto?

ARM-muuntovaihtoehto on joihinkin säädettävän koron kiinnityksiin (ARM) liittyvä lauseke, jonka avulla lainanottaja voi muuntaa vaihtuvan koron kiinteäksi tietyn ajanjakson kuluessa tai tiettyinä tulevina päivinä.

Kuinka ARM-muunnosasetukset toimivat

Muunnosoptiolla varustettua ARM:ää kutsutaan muunnettavaksi ARM :ksi. 1980-luvun alussa käyttöön otetut vaihdettavat ARM-laitteet tulivat näyttämölle kaksinumeroisten kiinteäkorkoisten asuntolainojen aikana. Teoria oli, että koska korot olivat historiallisesti epätodennäköisiä nousevan paljon korkeammalle (poikkeukselliseen inflaatioon), vaihdettavien ARM-laitteiden lainaajat saattoivat periaatteessa lyödä vetoa alhaisempien korkojen todennäköisyydestä tulevaisuudessa.

Varhaiset vaihdettavat ARM-laitteet olivat kuitenkin melko kalliita ja sisälsivät raskaita rajoituksia. Ja vaikka ne ovat kasvaneet kilpailukykyisemmiksi, muunnosvaihtoehto ei ole ilmainen vielä tänäkään päivänä. ARM:lla, jossa on muunnosvaihtoehto, on yleensä korkeampi ARM-marginaali (ja siten korkeampi täysin indeksoitu korko ) tai korkeammat kustannukset kuin ARM:illa, joissa ei ole muunnosvaihtoehtoa.

ARM-muunnosvaihtoehdon hyvät ja huonot puolet

Jotkut saattavat sanoa, että muuntovaihtoehdoilla varustetut ARM:t tarjoavat molemmista korkomaailmoista parhaat puolet: mahdollisuuden liikkua markkinakorkojen mukana, mutta myös lukkiutua tasaiseen korkoon.

Suurin hyöty tulee, jos koronlasku on horisontissa. Vaihdettava ARM tarjoaa tavan hyötyä korkojen laskusta ja lukita ne lainan alkuvaiheessa.

Vaihtoehto usein on asuntolaina-ajan yhdestä viiteen vuoteen.

Se on kuitenkin osa haastetta. ARM:n hyödyntäminen pakottaa lainanottajan seuraamaan korkoja ja ennustamaan tulevaa polkuaan, mitä edes rahoitusalan ammattilaiset eivät aina tee luotettavasti. Ja sinun on ehkä toimittava nopeasti: Uusi kiinteä korkotasi määräytyy alimman koron perusteella viikon sisällä lopullisesta muuntamispäätöksestäsi.

Vaikka alemman koron valitseminen näyttääkin järjettömältä, luvut eivät aina täsmää. Muista: Kiinteään korkoon muuntamisesta on usein maksettava maksu, ja kiinteä korko, johon ARM muunnetaan, perustuu tyypillisesti muuntamishetken yleiseen markkinakorkoon plus tietty prosentti. Jos tulevien jälleenrahoituskustannusten arvioidaan olevan pienemmät kuin muuntovaihtoehdon kokonaiskustannukset, vaihtovaihtoehto ei ole taloudellinen. Lainanottajan olisi parempi käyttää perinteistä ARM-järjestelmää, jonka tarkoituksena on jälleenrahoittaa kiinteään korkoon tulevaisuudessa.

Käytännössä kaikissa tapauksissa muuntamisen jälkeen saamasi kiinteä korko on jonkin verran korkeampi kuin alun perin maksamasi ARM-korko (varsinkin jos olet edelleen erittäin alhaisella tiiserimaksujaksolla, jota useimmat ARM:t tarjoavat).

Muuntovaihtoehdon taloudellisuuden analysoimiseksi lainanottajien tulisi laskea yhteen vaihdettavan ARM:n kustannukset (alkuperäinen korkeampi korko ja/tai korkeammat lainakustannukset kuin tavallisilla ARM:illa) plus kustannukset, jotka aiheutuvat todellisesta muuntamisesta kiinteään korkoon. Vertaa sitten tätä summaa kustannuksiin, jotka aiheutuvat jälleenrahoituksesta kiinteään korkoon tulevaisuudessa.

Milloin ARM-muuntoa kannattaa käyttää

Jos korkojen jyrkkä lasku näyttää olevan välitön – jos Federal Reserve (Fed) näyttää esimerkiksi todennäköisesti laskevan liittovaltion rahastojen korkoa – saattaa olla hyvä aika muuntaa ARM. Fed asettaa tämän koron kahdeksan kertaa vuodessa; jos mahdollista, voit odottaa muutaman kuukauden nähdäksesi, onko yleinen korkojen laskutrendi käynnissä. Tietenkin haluat lukita, kun korot ovat alhaisimmillaan.

Matalakorkoisissa ympäristöissä muuntomahdollisuuksilla varustetut ARM-laitteet eivät yleensä ole niin houkuttelevia monille lainaajille. Jos inflaatio – ja korkojen nousu – kuitenkin vallitsee, ne kasvavat houkuttelevammiksi.

Haluat myös verrata yleistä korkoa lainasi teaser-korkoon - jos olet edelleen jälkimmäisessä - ja siihen, milloin ARM-korko nollautuu.

Mieti korkokehityksen ohella henkilökohtaista tilannettasi ja sitä, onko kiinteä korko järkevää. Ihmiset valitsevat usein ARM:n, kun he aikovat olla kotona rajoitetun, melko lyhyen ajan (yleensä ennen kuin koron nollaus alkaa). Jos tämä on edelleen suunnitelma, muuntaminen ei todennäköisesti ole kustannusten arvoista. Jos kuitenkin luulet jäävasi asuntoon vielä jonkin aikaa, kääntymyksen käyttäminen saattaa olla järkevää.

Muista, että lainanottajat voivat yleensä vedota muuntoehtolausekkeeseensa asuntolainansa viiden ensimmäisen vuoden aikana, joten varmista, että kaikki liikkeet osuvat samaan aikaan.

Erityisiä huomioita

Vaihtoehtoja on myös vakuutuksissa.

Muuntovaihtoehto vakuutusalan kontekstista voi viitata lausekkeeseen, jonka avulla vakuutuksenottaja voi muuttaa määräaikaisen henkivakuutuksen koko henkivakuutukseksi. Tällaisen vaihtoehdon käyttäminen aiheuttaa useimmissa tapauksissa lisäkustannuksia vakuutuksenottajalle. Lisäksi voi olla tietty aikaikkuna, jolloin tällaista muuntamista voidaan pyytää. Vakuutuksenottaja voi halutessaan siirtyä takaamaan vakuutuksen, joka ylittää sen voimassaoloajan, jolle hän alun perin allekirjoitti.

Koko elinikäisen politiikan mukaan heidän ei ehkä tarvitse myöskään toimittaa todisteita terveellisyydestään eikä suostua lääkärintutkimuksiin. Vaihtoehtolausekkeella varustetun määräaikaisen henkivakuutuksen ottaminen voi olla vaihtoehto koko elinikäisen vakuutuksen maksamiselle alusta alkaen, mikä sisältäisi vielä korkeammat vakuutusmaksut vakuutuksenottajan maksettavaksi.

Muuntaminen voi olla tarpeen myös, jos henkilöllä on työnantajan kautta ryhmävakuutus ja hän haluaa yhtiöstä erottuaan vaihtaa maksamansa vakuutuksen henkilökohtaiseen henkivakuutukseen.

Vaihtoehtoja löytyy myös sairausvakuutuksista – esimerkiksi vakuutuksenottajalla on mahdollisuus muuttaa tehohoitonsa vakiovakuutuksesta sellaiseen, joka on erikoistunut pitkäaikaiseen hoitoon yksityisissä tiloissa.

Kohokohdat

• Vaihdettavia ARM-laitteita markkinoidaan tapana hyödyntää laskevia korkoja, ja ne sisältävät yleensä erityisiä ehtoja ja rajoituksia.

• ARM-muuntovaihtoehto on säädettävän koron kiinnitys (ARM), jonka avulla lainanottaja voi muuntaa vaihtuvakorkoisen kiinteän koron laina-ajalle.

• Lainanantajat veloittavat yleensä maksun ARM:n vaihtamisesta kiinteäkorkoiseen asuntolainaan sekä suuremman ARM-marginaalin muuttuvan ajanjakson aikana.

UKK

Miksi haluaisit vaihdettavan asuntolainasopimuksen?

Riippumatta alkuperäisestä korosta, vaihdettava asuntolaina antaa lainanottajalle mahdollisuuden lukita vielä paremman lainan. Kun vaihdettava asuntolaina sallii siirtymisen vaihtuvasta korosta kiinteään korkoon, lainanottajat voivat hyötyä yleisestä korkojen laskusta. Eikä heidän tarvitse huolehtia lainansa jälleenrahoituksen vaivaa tai kustannuksista (vaikka he maksavatkin muuntamisesta maksun).

Miten vaihtovelkakirjalaina toimii?

Vaihtovelkakirjalaina, virallisesti vaihdettava säädettäväkorkoinen asuntolaina (ARM), on ARM, jonka lainanottajat voivat muuntaa kiinteäkorkoiseksi asuntolainaksi myöhemmin (yleensä lainan viiden ensimmäisen vuoden aikana). Uusi kiinteä korko heijastaa vallitsevia markkinoita plus prosenttiosuus. Lainanantajat veloittavat yleensä maksun ARM:n muuntamisesta kiinteäkorkoiseksi asuntolainaksi.