Acompte
Lorsque vous achetez une maison, vous verserez probablement un acompte sur l'achat, qui correspond au montant que vous ne financez pas avec une hypothèque. Cette mise de fonds représente la valeur nette initiale de votre nouvelle maison. Voici tout ce que vous devez savoir sur le versement d'une mise de fonds sur une maison, y compris les versements initiaux minimums pour différents types de prêts hypothécaires.
Qu'est-ce qu'un acompte immobilier ?
Un acompte sur la maison est simplement la partie du prix d'achat d'une maison que vous payez à l'avance et ne provient pas d'un prêteur hypothécaire via un prêt.
Supposons que vous vouliez acheter une maison au prix de 100 000 $. Si vous deviez investir 3 000 $ dans le prix d'achat, soit 3 % de moins, vous contracteriez une hypothèque pour les 97 000 $ restants. Si vous deviez déposer 20 000 $, votre prêt hypothécaire serait maintenant de 80 000 $ et votre mise de fonds serait égale à 20 % du prix d'achat.
Les prêteurs hypothécaires se réfèrent souvent au pourcentage du prix d'achat qu'ils financent en tant que ratio prêt-valeur, ou LTV. En utilisant les exemples ci-dessus :
Lorsque vous mettez 3 000 $ (3 %) sur une maison de 100 000 $, votre ratio LTV est de 97 %.
Lorsque vous mettez 20 000 $ (20 %) sur une maison de 100 000 $, votre ratio LTV est de 80 %.
Le LTV est important car c'est ainsi que les prêteurs décrivent le prêt maximum qu'ils accorderont.
De manière générale, une mise de fonds plus importante peut vous faciliter l'approbation d'un prêt hypothécaire et vous permettre d'acheter plus de maison pour le même paiement mensuel, voire moins. Vous pourriez également obtenir un taux inférieur et des primes d'assurance hypothécaire inférieures (le cas échéant). Voici un exemple :
Acompte plus gros ou plus petit
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Notez qu'il y a un compromis entre votre acompte et votre cote de crédit. Des acomptes plus importants peuvent compenser (dans une certaine mesure) une cote de crédit plus faible ; des cotes de crédit plus élevées peuvent compenser (dans une certaine mesure) une mise de fonds inférieure. C'est un exercice d'équilibre.
Pour de nombreux premiers acheteurs, la mise de fonds est le principal obstacle à l'accession à la propriété. C'est pourquoi ils se tournent souvent vers des prêts avec des acomptes minimaux moins élevés. Cependant, bon nombre de ces prêts exigent que les emprunteurs souscrivent une forme d'assurance hypothécaire. En règle générale, les prêteurs exigent une assurance hypothécaire si vous déposez moins de 20 %.
Cependant, l'assurance prêt hypothécaire n'est pas nécessairement une mauvaise chose si elle vous permet d'accéder à une maison et vous met sur la voie de la constitution d'une valeur nette. Considérez ceci : si vous deviez économiser 250 $ par mois, il vous faudrait plus de 12 ans pour accumuler les 40 000 $ nécessaires pour un acompte de 20 % sur une maison de 200 000 $.
Quelle est la mise de fonds minimale sur une maison ?
La mise de fonds minimale sur une maison dépend du programme hypothécaire, du type de propriété que vous achetez et du prix de la maison. Il peut varier de zéro à 20 %, et parfois plus selon la propriété que vous achetez.
Exigences d'acompte conventionnelles
La plupart des prêts conventionnels permettent un acompte moins important grâce au soutien de Fannie Mae et Freddie Mac, les deux entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent des prêts auprès de prêteurs hypothécaires.
Cependant, pour compenser le risque de ce faible acompte, l'emprunteur est tenu de payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI, lorsqu'il met moins de 20% d'acompte.
Avec le PMI, vous pouvez emprunter jusqu'à 97 % du prix d'achat de la maison, c'est-à-dire ne déposer que 3 % d'acompte. Certains types de propriétés, comme les duplex, les condominiums ou les maisons préfabriquées, nécessitent au moins 5 % de mise de fonds.
Acomptes sur les prêts assurés par le gouvernement
Certains des programmes hypothécaires nécessitant les plus petits acomptes sont des prêts garantis par le gouvernement : FHA, VA et USDA.
Les prêts FHA nécessitent une baisse de 3,5 % pour les emprunteurs ayant des cotes de crédit de 580 ou plus. Les emprunteurs avec des cotes de crédit inférieures (500 à 579) doivent mettre au moins 10 % vers le bas.
Les emprunteurs éligibles aux prêts VA peuvent obtenir des prêts hypothécaires sans mise de fonds (100% LTV).
Les emprunteurs éligibles au prêt USDA peuvent également emprunter à 100 %.
Les prêts garantis par le gouvernement obligent également les emprunteurs à payer une certaine forme d'assurance hypothécaire. Avec les prêts FHA, cela s'appelle MIP, ou primes d'assurance hypothécaire, qui sont payées d'avance, puis annuellement. Pour les prêts VA, cela s'appelle des frais de financement, et pour les prêts USDA, il y a des frais de garantie initiaux, puis des frais annuels.
Cette assurance couvre les pertes potentielles subies par les prêteurs hypothécaires en cas de défaillance des emprunteurs. Parce que l'assurance protège les prêteurs contre les pertes, ils sont prêts à permettre un acompte faible (ou nul).
Acomptes sur prêts jumbo
Les prêts jumbo, qui sont des hypothèques pour des montants plus élevés, nécessitent généralement un acompte d'au moins 10 %. Certains prêteurs demandent 20 % ou même plus, selon votre crédit et la valeur de la maison.
Avez-vous besoin de déposer 20 % ?
Vous avez peut-être entendu dire qu'un acompte de 20 % est requis pour acheter une maison, mais c'est un peu une idée fausse. Selon le type de prêt auquel vous êtes admissible, vous pourriez obtenir un prêt avec aussi peu que 3 % de mise de fonds.
La règle empirique des « 20 % » découle du fait que pour certains types de prêts hypothécaires, si vous versez moins de 20 %, vous devrez payer une assurance hypothécaire. Ce n'est pas nécessairement un inconvénient - l'assurance augmente votre versement hypothécaire mensuel, mais généralement seulement jusqu'à ce que vous atteigniez 20% de la valeur nette de votre maison (en d'autres termes, remboursez le solde de votre hypothèque).
Déposer 20% peut également rendre votre offre plus solide, mais, encore une fois, ce n'est pas une exigence.
Combien coûte un acompte en 2021 ?
Parmi tous les acheteurs de maison, l'acompte médian était de 12% en 2019, selon les dernières données disponibles de la National Association of Realtors (NAR). Pour les acheteurs d'une première maison, cet acompte médian était de 6 % et pour les acheteurs réguliers, de 16 %.
En août 2021, 74% des premiers acheteurs avaient versé un acompte de moins de 20%, a rapporté NAR.
Calculer combien de maison vous pouvez vous permettre
Lorsque vous déterminez combien de maison vous pouvez vous permettre, il peut être utile de commencer par la règle des 28 %, qui stipule que vous ne devez pas dépenser plus de 28 % de votre revenu mensuel brut pour votre versement hypothécaire.
Par exemple, si votre revenu brut est de 5 000 $ par mois, vous devriez dépenser au plus 1 400 $ pour un versement hypothécaire, y compris l'hypothèque, l'assurance habitation, les taxes foncières et les frais HOA.
Cependant, en fonction de vos autres dépenses et de votre tolérance au risque, vous pourrez peut-être ajuster quelque peu cette règle.
Vous devrez également tenir compte de l'acompte et des frais de clôture, ces derniers variant de 2 à 5 % du prix de la maison. En général, si vous avez plus d'argent économisé à ces fins, vous pouvez vous permettre d'acheter plus de maison.
Sources d'acompte
Il existe de nombreuses façons de verser une mise de fonds pour acheter une maison. Pour les acheteurs réguliers qui ont une valeur nette positive dans leur maison actuelle, c'est souvent le produit de la vente de cette maison qui aide à verser un acompte sur une autre. D'autres sources incluent:
Des économies
Vendre des actifs comme des voitures, des objets de collection, des cryptos, des fonds communs de placement ou des actions
Emprunter sur un plan de retraite 401(k)
Programmes d'aide à l'acompte (DPA) des employeurs, des organisations à but non lucratif et des agences gouvernementales
Cadeaux des membres de la famille et des amis
Certaines sources d'acompte, cependant, ne sont pas autorisées par les prêteurs. Il s'agit notamment des prêts ou des cadeaux de toute personne qui bénéficierait de la transaction, comme le vendeur de la maison, l'agent immobilier ou le prêteur.
Comment augmenter vos économies sur la mise de fonds
Si vous envisagez d'acheter une maison prochainement, l'une des meilleures stratégies d'épargne consiste à conserver ces fonds en toute sécurité tout en gagnant un certain rendement, comme dans un compte d'épargne en ligne à haut rendement.
Si vous savez que vous n'achèterez pas de maison avant quelques années, vous voudrez peut-être envisager d'investir vos économies, par exemple dans un CD ou un IRA. Ceux-ci pourraient vous aider à faire fructifier votre épargne plus rapidement, mais pourraient également mettre votre argent en danger. Lorsque vous évaluez vos options, pensez à combien de temps vous pensez avoir besoin des fonds.
Bien sûr, vous devez également prendre des mesures pour augmenter le montant d'argent que vous pouvez économiser, comme réduire les dépenses inutiles ou mettre en place une agitation secondaire.
Pourquoi les prêteurs hypothécaires exigent un acompte
Très peu de programmes de prêts hypothécaires permettent un financement à 100 % ou sans acompte (ce qui a été l'une des causes de la crise des prêts hypothécaires à risque). C'est parce qu'un acompte sur une maison réduit le risque pour le prêteur de plusieurs façons :
Les propriétaires avec leur propre argent investi sont moins susceptibles de faire défaut (cesser de payer) sur leurs hypothèques.
Si le prêteur doit saisir et vendre la propriété, il n'est pas responsable de la totalité du prix d'achat, ce qui peut limiter ses pertes potentielles si la maison est vendue pour un montant inférieur au solde hypothécaire restant.
Économiser un acompte demande de la discipline et de la budgétisation. Cela peut aider les emprunteurs à devenir des propriétaires prospères.
Il existe deux prêts garantis par le gouvernement qui ne nécessitent aucun acompte: les prêts VA pour les militaires et les anciens combattants et les prêts USDA pour les acheteurs éligibles dans les zones rurales.
Pourquoi les acomptes sont bons pour les acheteurs de maison
Si vous n'avez jamais été propriétaire d'une maison, épargner pour une mise de fonds est une bonne pratique pour devenir propriétaire.
Supposons que vous louiez actuellement une maison pour 800 $ par mois et que le paiement pour la maison que vous souhaitez acheter serait de 1 200 $ par mois. Vous pouvez « pratiquer » l'accession à la propriété en mettant la différence de 400 $ en épargne. Cela accomplit trois choses :
Votre épargne sur la mise de fonds augmente.
Vous vous habituerez à avoir moins d'argent de poche.
Vous pourriez éviter une erreur coûteuse si vous vous rendez compte que vous ne pouvez pas gérer le paiement le plus important.
De nombreux experts financiers conviennent que le fait d'avoir un acompte est un bon signe que vous êtes prêt à devenir propriétaire. Si vous pouvez faire les sacrifices nécessaires pour amasser un acompte, vous serez probablement en mesure de gérer les dépenses liées à la possession d'une maison, y compris les versements hypothécaires mensuels, l'assurance et l'entretien des propriétaires, les réparations, les taxes foncières, les cotisations HOA et les services publics.
Un acompte plus important peut également vous aider à remporter une offre pour une maison, et potentiellement indiquer qu'un prêteur sera moins susceptible de refuser votre demande de prêt pour une raison quelconque, comme la maison évaluant moins que prévu. En réduisant l'incertitude quant à la réalisation de la transaction, l'acompte plus élevé rend votre offre plus compétitive.
Acompte pour la maison : quand plus c'est gros, mieux c'est
Bien qu'une mise de fonds plus importante offre de nombreux avantages, ce n'est pas toujours la bonne décision. En général:
N'épuisez pas votre épargne d'urgence pour augmenter votre mise de fonds. Vous vous exposez à des difficultés financières inattendues.
Il n'est pas sage de consacrer des économies à une mise de fonds plus importante si vous avez des dettes à taux d'intérêt élevé comme des cartes de crédit. Vous paierez moins d'intérêts et serez moins risqué en tant qu'emprunteur en réduisant la dette à taux d'intérêt élevé (pensez à plus de 6 % ou 7 %) avant d'économiser un acompte.
Retarder l'achat d'une maison pendant de nombreuses années pour économiser une importante mise de fonds peut être une erreur. Pendant que vous épargnez votre mise de fonds, le prix de cette maison augmente probablement. Bien que l'appréciation ne soit pas garantie, les prix des maisons aux États-Unis ont historiquement augmenté chaque année.
Points forts
Un acompte est de l'argent versé d'avance lors d'une transaction financière, comme l'achat d'une maison ou d'une voiture.
Selon l'emprunteur et le type d'achat, les prêteurs peuvent exiger des acomptes aussi bas que 0 % ou aussi élevés que 50 %.
Plus la mise de fonds est élevée, moins l'acheteur aura besoin d'emprunter pour conclure la transaction, moins ses mensualités seront élevées et moins il paiera d'intérêts à long terme.
Les acheteurs contractent souvent des emprunts pour financer le reste du prix d'achat.
