Первоначальный взнос
Когда вы покупаете дом, вы, скорее всего, вносите первоначальный взнос при покупке, который представляет собой сумму, которую вы не финансируете с помощью ипотечного кредита. Этот первоначальный взнос представляет собой ваш первоначальный капитал в вашем новом доме. Вот все, что вам нужно знать о первоначальном взносе за дом, в том числе о том, каковы минимальные первоначальные взносы для различных типов ипотечных кредитов.
Что такое первый взнос за дом?
Первоначальный взнос за дом — это просто часть покупной цены дома, которую вы платите авансом, и она не поступает от ипотечного кредитора через кредит.
Предположим, вы хотите купить дом по цене 100 000 долларов. Если бы вы вложили 3000 долларов в счет покупной цены или 3 процента вниз, вы бы взяли ипотечный кредит на оставшиеся 97 000 долларов. Если бы вы вложили 20 000 долларов, ваша ипотека теперь была бы на 80 000 долларов, а ваш первоначальный взнос равнялся бы 20 процентам покупной цены.
Ипотечные кредиторы часто называют процент от покупной цены, который они финансируют, отношением кредита к стоимости, или LTV. Используя приведенные выше примеры:
Когда вы вкладываете 3 000 долларов (3 процента) в дом за 100 000 долларов, коэффициент LTV составляет 97 процентов.
Когда вы вкладываете 20 000 долларов (20 процентов) в дом стоимостью 100 000 долларов, коэффициент LTV составляет 80 процентов.
LTV важен, потому что именно так кредиторы описывают максимальный кредит, который они сделают.
Вообще говоря, более крупный первоначальный взнос может облегчить вам получение одобрения на ипотеку и позволит вам купить больше дома за тот же ежемесячный платеж или даже меньше. Вы также можете получить более низкую ставку и более низкие взносы по ипотечному страхованию (если таковые имеются). Вот пример:
Большой или меньший первоначальный взнос
ТТТ
Обратите внимание, что существует компромисс между вашим авансовым платежом и кредитным рейтингом. Более крупные авансовые платежи могут компенсировать (в некоторой степени) более низкий кредитный рейтинг; более высокий кредитный рейтинг может компенсировать (в некоторой степени) более низкий первоначальный взнос. Это уравновешивание.
Для многих покупателей впервые первоначальный взнос является самым большим препятствием для приобретения жилья. Именно поэтому они часто обращаются к кредитам с меньшим минимальным первоначальным взносом. Многие из этих кредитов, тем не менее, требуют от заемщиков приобретения той или иной формы ипотечного страхования. Как правило, кредиторы требуют ипотечного страхования, если вы внесете менее 20 процентов.
Тем не менее, ипотечное страхование не обязательно плохо, если оно поможет вам приобрести дом и начать путь к строительству собственного капитала. Подумайте вот о чем: если бы вы откладывали 250 долларов в месяц, вам потребовалось бы более 12 лет, чтобы накопить 40 000 долларов, необходимых для 20-процентного первоначального взноса за дом стоимостью 200 000 долларов.
Каков минимальный первоначальный взнос за дом?
Минимальный первоначальный взнос за дом зависит от ипотечной программы, типа покупаемой недвижимости и цены дома. Она может варьироваться от нуля до 20 процентов, а иногда и больше, в зависимости от покупаемой недвижимости.
Стандартные требования к первоначальному взносу
Большинство обычных кредитов допускают меньший первоначальный взнос благодаря поддержке Fannie Mae и Freddie Mac, двух спонсируемых государством предприятий, которые покупают кредиты у ипотечных кредиторов.
Однако, чтобы компенсировать риск этого низкого первоначального взноса, заемщик должен заплатить за частное ипотечное страхование или PMI, когда он вносит менее 20 процентов первоначального взноса.
С PMI вы можете занять до 97 процентов от покупной цены дома — другими словами, внести всего 3 процента. Для некоторых типов недвижимости, таких как дуплексы, кондоминиумы или готовые дома, требуется как минимум 5-процентная скидка.
Авансовые платежи по кредитам, застрахованным государством
Некоторые ипотечные программы, требующие наименьших первоначальных взносов, являются кредитами, поддерживаемыми государством: FHA, VA и USDA.
Кредиты FHA требуют 3,5 процента для заемщиков с кредитным рейтингом 580 или выше. Заемщики с более низким кредитным рейтингом (от 500 до 579) должны внести как минимум 10 процентов.
Правомочные заемщики VA кредита могут получить ипотечные кредиты с нулевой начальной (100 процентов LTV).
Имеющие право заемщики кредита USDA также могут брать 100 процентов.
Кредиты, поддерживаемые государством, также требуют от заемщиков оплаты той или иной формы ипотечного страхования. Что касается кредитов FHA, это называется MIP, или ипотечные страховые взносы, которые выплачиваются авансом, а затем ежегодно. Для кредитов VA это называется комиссией за финансирование, а для кредитов USDA есть авансовый сбор за гарантию, а затем ежегодные сборы.
Эта страховка покрывает потенциальные убытки, понесенные ипотечными кредиторами в случае дефолта заемщиков. Поскольку страховка защищает кредиторов от убытков, они готовы предоставить небольшой первоначальный взнос (или его отсутствие).
Авансовые платежи по крупным кредитам
Крупные кредиты, которые представляют собой ипотечные кредиты на более высокие суммы, обычно требуют первоначального взноса в размере не менее 10 процентов. Некоторые кредиторы просят 20 процентов или даже больше, в зависимости от вашего кредита и стоимости дома.
Вам нужно поставить 20 процентов вниз?
Возможно, вы слышали, что для покупки дома требуется первоначальный взнос в размере 20 процентов, но это заблуждение. В зависимости от типа кредита, на который вы имеете право, вы можете получить кредит всего за 3 процента.
Эмпирическое правило «20 процентов» связано с тем фактом, что для некоторых типов ипотечных кредитов, если вы вносите менее 20 процентов, вам нужно будет заплатить за ипотечное страхование. Это не обязательно является недостатком — страховка увеличивает ваш ежемесячный платеж по ипотеке, но обычно только до тех пор, пока вы не достигнете 20-процентной доли в своем доме (другими словами, не выплатите остаток по ипотеке).
Внесение 20 процентов также может сделать ваше предложение более сильным, но, опять же, это не обязательное требование.
Сколько стоит первоначальный взнос в 2021 году?
Согласно последним доступным данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), среди всех покупателей жилья средний первоначальный взнос в 2019 году составил 12 процентов. Для тех, кто покупает жилье впервые, этот средний первоначальный взнос составлял 6 процентов, а для повторных покупателей — 16 процентов.
По данным NAR, по состоянию на август 2021 года 74 процента новых покупателей внесли первоначальный взнос менее 20 процентов.
Расчет того, сколько дома вы можете себе позволить
При выяснении того, сколько жилья вы можете себе позволить, может быть полезно начать с правила 28 процентов, согласно которому вы должны тратить не более 28 процентов своего валового ежемесячного дохода на выплату по ипотеке.
Например, если ваш валовой доход составляет 5000 долларов в месяц, вы должны потратить не более 1400 долларов на выплату по ипотеке, включая ипотеку, страхование домовладельцев, налоги на недвижимость и сборы за ТСЖ.
Однако в зависимости от ваших других расходов и терпимости к риску вы можете несколько скорректировать это правило.
Вам также необходимо учитывать авансовый платеж и расходы на закрытие, последние из которых составляют от 2 до 5 процентов от цены дома. В общем, если у вас есть больше денег, накопленных для этих целей, вы можете позволить себе больше жилья.
Источники первоначального взноса
Есть много способов внести первоначальный взнос на покупку дома. Для постоянных покупателей, у которых есть положительный капитал в их нынешнем доме, часто выручка от продажи этого дома помогает внести первоначальный взнос за другой. Другие источники включают:
Экономия
Продажа активов, таких как автомобили, предметы коллекционирования, криптовалюта, взаимные фонды или акции.
Заимствование под пенсионный план 401 (k)
Программы помощи с первоначальным взносом (DPA) от работодателей, некоммерческих организаций и государственных учреждений.
Подарки от членов семьи и друзей
Однако некоторые источники первоначального взноса не разрешены кредиторами. К ним относятся ссуды или подарки от любого, кто получит выгоду от сделки, например, продавец дома, агент по недвижимости или кредитор.
Как сэкономить на первоначальном взносе
Если вы планируете купить дом в ближайшее время, одна из лучших стратегий сбережений — сохранить эти средства в безопасности, получая при этом некоторую прибыль, например, на высокодоходном онлайн-сберегательном счете.
Если вы знаете, что не будете покупать дом еще несколько лет, вы можете подумать о том, чтобы инвестировать свои сбережения, например, в CD или IRA. Это может помочь вам быстрее увеличить свои сбережения, но также может подвергнуть ваши деньги риску. Взвешивая варианты, подумайте, как скоро вам потребуются средства.
Конечно, вы также должны предпринять шаги, чтобы увеличить сумму денег, которую вы можете сэкономить, например, сократить ненужные расходы или организовать подработку.
Почему ипотечные кредиторы требуют первоначальный взнос
Очень немногие ипотечные программы допускают 100-процентное финансирование или финансирование с нулевым взносом (что стало причиной кризиса субстандартного ипотечного кредитования). Это связано с тем, что первоначальный взнос за дом снижает риск для кредитора несколькими способами:
Домовладельцы, вложившие свои собственные деньги, с меньшей вероятностью не выполнят обязательства (перестанут платить) по своим ипотечным кредитам.
Если кредитор должен лишить права выкупа и продать имущество, он не зависит от всей покупной цены, что может ограничить его потенциальные убытки, если дом будет продан по цене ниже оставшейся суммы ипотечного кредита.
Сохранение первоначального взноса требует дисциплины и бюджетирования. Это может помочь заемщикам стать успешными домовладельцами.
Есть два кредита, поддерживаемых государством, которые не требуют первоначального взноса: кредиты VA для военнослужащих и ветеранов и кредиты Министерства сельского хозяйства США для соответствующих покупателей в сельской местности.
Почему первоначальный взнос выгоден для покупателей жилья
Если у вас никогда не было дома, накопление на первоначальный взнос является хорошей практикой для домовладения.
Предположим, в настоящее время вы арендуете дом за 800 долларов в месяц, а плата за дом, который вы хотите купить, составит 1200 долларов в месяц. Вы можете «попрактиковаться» в приобретении жилья, вложив разницу в 400 долларов в сбережения. Это позволяет выполнить три вещи:
Ваша экономия на первоначальном взносе растет.
Вы привыкнете иметь меньше денег на расходы.
Вы можете избежать дорогостоящей ошибки, если поймете, что не можете справиться с более крупной оплатой.
Многие финансовые эксперты сходятся во мнении, что наличие первоначального взноса является хорошим признаком того, что вы готовы стать владельцем дома. Если вы можете пойти на необходимые жертвы, чтобы накопить первоначальный взнос, то вы, вероятно, сможете управлять расходами, связанными с владением домом, включая ежемесячные платежи по ипотеке, страхование домовладельцев и техническое обслуживание, ремонт, налоги на имущество, взносы в ТСЖ и коммунальные услуги.
Более крупный первоначальный взнос также может помочь вам выиграть тендер на покупку дома и потенциально указать на то, что кредитор с меньшей вероятностью отклонит вашу заявку на получение кредита по какой-либо причине, например, оценка дома меньше, чем ожидалось. Снижая неопределенность в отношении того, может ли сделка пройти, более высокий первоначальный взнос делает ваше предложение более конкурентоспособным.
Первоначальный взнос за дом: когда больше не значит лучше
Хотя внесение более крупного первоначального взноса дает много преимуществ, это не всегда правильное решение. В целом:
Не истощайте свои сбережения на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы увеличить первоначальный взнос. Вы оставляете себя уязвимыми для неожиданных финансовых ударов.
Неразумно откладывать сбережения на более крупный первоначальный взнос, если у вас есть долги с высокими процентами, такие как кредитные карты. Вы будете платить меньше процентов и будете менее рискованными как заемщик, сократив долг с высокой процентной ставкой (думаю, больше 6 или 7 процентов), прежде чем сохранить первоначальный взнос.
Откладывать покупку дома на долгие годы, чтобы сэкономить крупный первоначальный взнос, может быть ошибкой. Пока вы экономите свой первоначальный взнос, цена этого дома, вероятно, растет. Хотя рост не гарантирован, цены на жилье в США исторически росли каждый год.
Особенности
Первоначальный взнос — это деньги, выплачиваемые авансом при финансовой операции, такой как покупка дома или автомобиля.
В зависимости от заемщика и типа покупки кредиторы могут потребовать первоначальный взнос от 0% до 50%.
Чем выше первоначальный взнос, тем меньше покупателю потребуется занять для завершения сделки, тем ниже его ежемесячные платежи и тем меньше процентов он будет платить в долгосрочной перспективе.
Покупатели часто берут кредиты для финансирования оставшейся части покупной цены.
