Zaliczka
Kupując dom, prawdopodobnie wpłacisz zaliczkę na zakup, czyli kwotę, której nie finansujesz hipoteką. Ta zaliczka reprezentuje początkowy kapitał w nowym domu. Oto wszystko, co musisz wiedzieć o dokonywaniu zaliczki na dom, w tym minimalne zaliczki dla różnych rodzajów kredytów hipotecznych.
Co to jest zaliczka na mieszkanie?
Zaliczka na dom jest po prostu częścią ceny zakupu domu, którą płacisz z góry i nie pochodzi od pożyczkodawcy hipotecznego za pośrednictwem pożyczki.
Załóżmy, że chcesz kupić dom o wartości 100 000 USD. Jeśli miałbyś odłożyć 3000 dolarów na cenę zakupu, czyli 3% mniej, wziąłbyś kredyt hipoteczny na pozostałe 97 000 dolarów. Gdybyś miał odłożyć 20 000 dolarów, twoja hipoteka wynosiłaby teraz 80 000 dolarów, a twoja zaliczka równałaby się 20 procentom ceny zakupu.
Kredytodawcy hipoteczni często odnoszą się do procentu ceny zakupu, który finansują, jako wskaźnika wartości kredytu do wartości lub LTV. Korzystając z powyższych przykładów:
Kiedy odkładasz 3000 USD (3 procent) na dom za 100 000 USD, współczynnik LTV wynosi 97 procent.
Kiedy odłożysz 20 000 dolarów (20 procent) na dom za 100 000 dolarów, twój współczynnik LTV wynosi 80 procent.
LTV jest ważne, ponieważ tak pożyczkodawcy opisują maksymalną pożyczkę, jaką mogą zaciągnąć.
Ogólnie rzecz biorąc, większa zaliczka może ułatwić uzyskanie zgody na kredyt hipoteczny i pozwolić na zakup większej ilości domu za tę samą miesięczną opłatę lub nawet mniej. Możesz również uzyskać niższą stawkę i niższe składki na ubezpieczenie hipoteczne (jeśli takie istnieją). Oto przykład:
Większy kontra mniejsza zaliczka
TTT
Pamiętaj, że istnieje kompromis między Twoją zaliczką a zdolnością kredytową. Większe zaliczki mogą (do pewnego stopnia) zrekompensować niższą ocenę kredytową; wyższa ocena kredytowa może (w pewnym stopniu) zrekompensować niższą zaliczkę. To balansowanie.
Dla wielu kupujących po raz pierwszy zaliczka jest największą przeszkodą w posiadaniu domu. Dlatego często sięgają po pożyczki z mniejszymi minimalnymi wkładami własnymi. Wiele z tych kredytów wymaga jednak od kredytobiorców wykupienia jakiejś formy ubezpieczenia hipotecznego. Zazwyczaj pożyczkodawcy wymagają ubezpieczenia hipotecznego, jeśli odłożysz mniej niż 20 procent.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego niekoniecznie jest jednak złą rzeczą, jeśli zabiera cię do domu i zaczyna cię na drodze do budowania kapitału własnego. Zastanów się: jeśli miałbyś zaoszczędzić 250 dolarów miesięcznie, zgromadzenie 40 000 dolarów potrzebnych do 20% zaliczki na dom za 200 000 dolarów zajęłoby ci ponad 12 lat.
Jaka jest minimalna zaliczka na dom?
Minimalna zaliczka na dom zależy od programu hipotecznego, rodzaju kupowanej nieruchomości i ceny domu. Może wynosić od zera do 20 procent, a czasem więcej, w zależności od kupowanej nieruchomości.
Konwencjonalne wymagania dotyczące zaliczki
Większość konwencjonalnych pożyczek pozwala na mniejsze zaliczki dzięki wsparciu Fannie Mae i Freddie Mac, dwóch sponsorowanych przez rząd przedsiębiorstw, które kupują pożyczki od pożyczkodawców hipotecznych.
Aby zrekompensować ryzyko związane z niskim wkładem własnym, kredytobiorca musi jednak zapłacić za prywatne ubezpieczenie hipoteczne, czyli PMI, gdy wpłaci mniej niż 20 procent.
Dzięki PMI możesz pożyczyć do 97 procent ceny zakupu domu — innymi słowy, obniżyć tylko o 3 procent. Niektóre rodzaje nieruchomości, takie jak mieszkania dwupoziomowe, kondominia lub domy przemysłowe, wymagają co najmniej 5 procent w dół.
Zaliczki od pożyczek ubezpieczonych przez rząd
Niektóre programy hipoteczne wymagające najmniejszych zaliczek to pożyczki wspierane przez rząd: FHA, VA i USDA.
Pożyczki FHA wymagają 3,5 procenta w dół dla kredytobiorców z oceną kredytową 580 lub wyższą. Kredytobiorcy z niższą oceną kredytową (od 500 do 579) muszą odłożyć co najmniej 10 procent w dół.
Kwalifikujący się kredytobiorcy VA mogą uzyskać kredyty hipoteczne z zerowym spadkiem (100 procent LTV).
Kwalifikujący się pożyczkobiorcy pożyczki USDA mogą również pożyczyć 100 procent.
Pożyczki wspierane przez rząd wymagają również od pożyczkobiorców płacenia za jakąś formę ubezpieczenia hipotecznego. W przypadku pożyczek FHA nazywa się to MIP lub składkami na ubezpieczenie hipoteczne, które są płacone z góry, a następnie corocznie. W przypadku pożyczek VA nazywa się to opłatą za finansowanie, a w przypadku pożyczek USDA obowiązuje opłata gwarancyjna z góry, a następnie opłaty roczne.
Ubezpieczenie to obejmuje potencjalne straty poniesione przez kredytodawców hipotecznych w przypadku niewypłacalności kredytobiorców. Ponieważ ubezpieczenie chroni pożyczkodawców przed stratami, są oni skłonni pozwolić na niską (lub brak) zaliczki.
Zaliczki na duże pożyczki
Pożyczki jumbo, które są kredytami hipotecznymi na wyższe kwoty, zazwyczaj wymagają zaliczki w wysokości co najmniej 10 procent. Niektórzy pożyczkodawcy proszą o 20 procent lub nawet więcej, w zależności od kredytu i wartości domu.
Czy musisz odłożyć 20%?
Być może słyszałeś, że do zakupu domu wymagana jest zaliczka w wysokości 20 procent, ale to trochę błędne przekonanie. W zależności od rodzaju pożyczki, do której się kwalifikujesz, możesz otrzymać pożyczkę z zaledwie 3 procentami w dół.
Zasada „20 procent” wynika z faktu, że w przypadku niektórych rodzajów kredytów hipotecznych, jeśli wpłacisz mniej niż 20 procent, będziesz musiał zapłacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Niekoniecznie jest to wadą – ubezpieczenie zwiększa miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, ale zazwyczaj tylko do momentu osiągnięcia 20 procent kapitału własnego domu (innymi słowy, spłaty salda kredytu hipotecznego).
Obniżenie 20 procent może również wzmocnić twoją ofertę, ale znowu nie jest to wymóg.
Ile wynosi zaliczka w 2021 roku?
Wśród wszystkich nabywców domów mediana zaliczki wyniosła 12 procent w 2019 r., zgodnie z najnowszymi dostępnymi danymi National Association of Realtors (NAR). W przypadku osób kupujących dom po raz pierwszy mediana zaliczki wyniosła 6 procent, a dla stałych kupujących 16 procent.
Według stanu na sierpień 2021 r. 74 procent kupujących po raz pierwszy dokonało zaliczki w wysokości mniejszej niż 20 procent, podał NAR.
Obliczanie na ile domu możesz sobie pozwolić
Gdy zastanawiasz się, na ile domu możesz sobie pozwolić, pomocne może być rozpoczęcie od zasady 28 procent, która mówi, że nie powinieneś wydawać na spłatę kredytu hipotecznego nie więcej niż 28 procent miesięcznego dochodu brutto.
Na przykład, jeśli Twój dochód brutto wynosi 5000 USD miesięcznie, powinieneś wydać co najwyżej 1400 USD na spłatę kredytu hipotecznego, w tym hipotekę, ubezpieczenie domu, podatki od nieruchomości i opłaty HOA.
Jednak w zależności od innych wydatków i tolerancji ryzyka możesz nieco dostosować tę zasadę.
Będziesz także musiał uwzględnić zaliczkę i koszty zamknięcia, z których te ostatnie wahają się od 2 do 5 procent ceny domu. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli masz więcej gotówki zgromadzonej na te cele, możesz sobie pozwolić na więcej domu.
Źródła zaliczek
Istnieje wiele sposobów na wymyślenie zaliczki na zakup domu. W przypadku stałych nabywców, którzy mają dodatni kapitał własny w swoim obecnym domu, często to wpływy ze sprzedaży tego domu pomagają wpłacić zaliczkę na inny. Inne źródła obejmują:
Oszczędności
Sprzedaż aktywów, takich jak samochody, przedmioty kolekcjonerskie, kryptowaluty, fundusze inwestycyjne lub akcje
Pożyczka w ramach planu emerytalnego 401(k)
Programy pomocy w zaliczce (DPA) od pracodawców, organizacji non-profit i agencji rządowych
Prezenty od członków rodziny i przyjaciół
Jednak niektóre źródła zaliczek nie są dozwolone przez pożyczkodawców. Należą do nich pożyczki lub prezenty od każdego, kto odniósłby korzyść z transakcji, na przykład sprzedawcę domu, agenta nieruchomości lub pożyczkodawcę.
Jak zwiększyć oszczędności z tytułu zaliczki
Jeśli planujesz wkrótce kupić dom, jedną z najlepszych strategii oszczędzania jest zapewnienie bezpieczeństwa tych środków, a jednocześnie uzyskanie pewnego zwrotu, na przykład na wysokodochodowym koncie oszczędnościowym online.
Jeśli wiesz, że nie będziesz kupować domu przez kilka lat, możesz rozważyć zainwestowanie swoich oszczędności, na przykład w płytę CD lub IRA. Mogą one pomóc w szybszym zwiększeniu oszczędności, ale także mogą narazić Twoje pieniądze na ryzyko. Rozważając opcje, zastanów się, jak szybko będziesz potrzebować środków.
Oczywiście powinieneś również podjąć kroki, aby zwiększyć ilość pieniędzy, które możesz zaoszczędzić, takie jak zmniejszenie zbędnych wydatków lub zorganizowanie bocznego zgiełku.
Dlaczego kredytodawcy hipoteczni wymagają zaliczki
Bardzo niewiele programów hipotecznych pozwala na finansowanie w wysokości 100 procent lub zerowej kwoty (co było przyczyną kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime). Dzieje się tak, ponieważ zaliczka na dom zmniejsza ryzyko dla pożyczkodawcy na kilka sposobów:
Właściciele domów z własnymi zainwestowanymi pieniędzmi są mniej narażeni na niewypłacalność (przestają płacić) swoje kredyty hipoteczne.
Jeśli pożyczkodawca musi przejąć i sprzedać nieruchomość, nie ponosi odpowiedzialności za całą cenę zakupu, co może ograniczyć potencjalne straty, jeśli dom zostanie sprzedany za mniej niż pozostałe saldo kredytu hipotecznego.
Oszczędzanie zaliczki wymaga dyscypliny i budżetowania. Może to pomóc kredytobiorcom stać się odnoszącymi sukcesy właścicielami domów.
Istnieją dwie pożyczki wspierane przez rząd, które nie wymagają zaliczki: pożyczki VA dla członków usług i weteranów oraz pożyczki USDA dla kwalifikujących się nabywców na obszarach wiejskich.
Dlaczego zaliczki są dobre dla nabywców domów
Jeśli nigdy nie posiadałeś domu, oszczędzanie na zaliczkę stanowi dobrą praktykę dotyczącą posiadania domu.
Załóżmy, że obecnie wynajmujesz dom za 800 USD miesięcznie, a opłata za dom, który chcesz kupić, wyniesie 1200 USD miesięcznie. Możesz „ćwiczyć” na własność domu, umieszczając różnicę 400 USD w oszczędnościach. Osiąga to trzy rzeczy:
Twoje oszczędności z tytułu zaliczki rosną.
Przyzwyczaisz się do mniej wydawanych pieniędzy.
Możesz uniknąć kosztownego błędu, jeśli zdasz sobie sprawę, że nie poradzisz sobie z większą płatnością.
Wielu ekspertów finansowych zgadza się, że posiadanie zaliczki to dobry znak, że jesteś gotowy na własność domu. Jeśli możesz dokonać niezbędnych poświęceń, aby zgromadzić zaliczkę, prawdopodobnie będziesz w stanie zarządzać wydatkami związanymi z posiadaniem domu, w tym miesięcznymi płatnościami hipotecznymi, ubezpieczeniem i konserwacją domów, naprawami, podatkiem od nieruchomości, opłatami HOA i mediami.
Większa zaliczka może również pomóc Ci wygrać przetarg na dom i potencjalnie wskazywać, że pożyczkodawca z jakiegoś powodu będzie mniej skłonny do odrzucenia Twojego wniosku o pożyczkę, na przykład wycena domu za mniej niż oczekiwano. Zmniejszając niepewność, czy transakcja może się udać, wyższa zaliczka sprawia, że Twoja oferta jest bardziej konkurencyjna.
Zaliczka na dom: Kiedy większy nie znaczy lepszy
Wpłacenie większej zaliczki daje wiele korzyści, ale nie zawsze jest to słuszna decyzja. Ogólnie:
Nie wyczerpuj swoich oszczędności w nagłych wypadkach, aby zwiększyć zaliczkę. Narażasz się na nieoczekiwane trafienia finansowe.
Nie jest mądrze przeznaczać oszczędności na większą zaliczkę, jeśli masz wysoko oprocentowany dług, taki jak karty kredytowe. Zapłacisz mniejsze odsetki i będziesz mniej ryzykowny jako pożyczkobiorca, redukując dług o wysokim oprocentowaniu (myśl o ponad 6% lub 7%) przed zaoszczędzeniem zaliczki.
Odkładanie zakupu domu na wiele lat w celu zaoszczędzenia dużej zaliczki może być błędem. Podczas gdy oszczędzasz swoją zaliczkę, cena tego domu prawdopodobnie rośnie. Chociaż aprecjacja nie jest gwarantowana, ceny domów w USA historycznie rosły każdego roku.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Zaliczka to pieniądze wpłacone z góry w ramach transakcji finansowej, takiej jak zakup domu lub samochodu.
W zależności od pożyczkobiorcy i rodzaju zakupu, pożyczkodawcy mogą wymagać zaliczek od 0% do 50%.
Im wyższa wpłata zaliczki, tym mniej kupujący będzie musiał pożyczyć, aby sfinalizować transakcję, tym niższe miesięczne spłaty i tym mniej zapłaci odsetki w długim okresie.
Kupujący często zaciągają pożyczki na sfinansowanie pozostałej części ceny zakupu.
