Bayaran Pendahuluan
Apabila anda membeli rumah, anda mungkin akan membuat bayaran pendahuluan untuk pembelian tersebut, iaitu jumlah yang anda tidak membiayai dengan gadai janji. Bayaran muka ini mewakili ekuiti awal anda di rumah baharu anda. Berikut ialah segala-galanya yang anda perlu tahu tentang membuat bayaran pendahuluan untuk rumah, termasuk bayaran pendahuluan minimum untuk pelbagai jenis gadai janji.
Apakah bayaran pendahuluan rumah?
Bayaran pendahuluan rumah hanyalah sebahagian daripada harga belian rumah yang anda bayar pendahuluan, dan tidak datang daripada pemberi pinjaman gadai janji melalui pinjaman.
Katakan anda ingin membeli rumah berharga $100,000. Jika anda meletakkan $3,000 ke arah harga belian, atau 3 peratus turun, anda akan mengeluarkan gadai janji untuk baki $97,000. Jika anda meletakkan $20,000, gadai janji anda kini akan menjadi $80,000, dan bayaran muka anda akan menyamai 20 peratus daripada harga pembelian.
Pemberi pinjaman gadai janji sering merujuk kepada peratusan harga pembelian yang mereka pembiayaan sebagai nisbah pinjaman kepada nilai, atau LTV. Menggunakan contoh di atas:
Apabila anda meletakkan $3,000 turun (3 peratus) pada rumah $100,000, nisbah LTV anda ialah 97 peratus.
Apabila anda meletakkan $20,000 turun (20 peratus) pada rumah $100,000, nisbah LTV anda ialah 80 peratus.
LTV adalah penting kerana inilah cara pemberi pinjaman menerangkan pinjaman maksimum yang akan mereka buat.
Secara umumnya, bayaran pendahuluan yang lebih besar boleh memudahkan anda mendapat kelulusan untuk gadai janji dan membolehkan anda membeli lebih banyak rumah untuk bayaran bulanan yang sama, atau kurang. Anda juga mungkin mendapat kadar yang lebih rendah dan premium insurans gadai janji yang lebih rendah (jika ada). Berikut ialah contoh:
Lebih besar berbanding bayaran muka yang lebih kecil
TTT
Harap maklum bahawa terdapat pertukaran antara bayaran muka dan penarafan kredit anda. Bayaran muka yang lebih besar boleh mengimbangi (sedikit sebanyak) skor kredit yang lebih rendah; skor kredit yang lebih tinggi boleh mengimbangi (sedikit sebanyak) bayaran muka yang lebih rendah. Ia adalah tindakan mengimbangi.
Bagi kebanyakan pembeli kali pertama, bayaran pendahuluan adalah halangan terbesar kepada pemilikan rumah. Itulah sebabnya mereka sering beralih kepada pinjaman dengan bayaran muka minimum yang lebih kecil. Walau bagaimanapun, kebanyakan pinjaman ini memerlukan peminjam untuk membeli beberapa bentuk insurans gadai janji. Biasanya, pemberi pinjaman memerlukan insurans gadai janji jika anda meletakkan kurang daripada 20 peratus.
Walau bagaimanapun, insurans gadai janji tidak semestinya sesuatu yang buruk jika ia membawa anda ke rumah dan memulakan anda di jalan untuk membina ekuiti. Pertimbangkan ini: Jika anda menyimpan $250 sebulan, anda akan mengambil masa lebih daripada 12 tahun untuk mengumpulkan $40,000 yang diperlukan untuk bayaran pendahuluan 20 peratus untuk rumah $200,000.
Berapakah bayaran pendahuluan minimum untuk sebuah rumah?
Bayaran pendahuluan minimum rumah bergantung pada program gadai janji, jenis hartanah yang anda beli dan harga rumah. Ia boleh berjulat dari sifar hingga 20 peratus, dan kadangkala lebih banyak bergantung pada harta yang anda beli.
Keperluan bayaran muka konvensional
Kebanyakan pinjaman konvensional membenarkan bayaran muka yang lebih kecil berkat sokongan Fannie Mae dan Freddie Mac, dua perusahaan tajaan kerajaan yang membeli pinjaman daripada pemberi pinjaman gadai janji.
Untuk mengimbangi risiko bayaran pendahuluan yang rendah ini, bagaimanapun, peminjam perlu membayar insurans gadai janji swasta, atau PMI, apabila mereka menurunkan kurang daripada 20 peratus.
Dengan PMI, anda boleh meminjam sehingga 97 peratus daripada harga pembelian rumah—dengan kata lain, turunkan hanya 3 peratus. Sesetengah jenis hartanah, seperti dupleks, kondominium atau rumah perkilangan, memerlukan sekurang-kurangnya 5 peratus ke bawah.
Bayaran pendahuluan bagi pinjaman yang diinsuranskan kerajaan
Beberapa program gadai janji yang memerlukan bayaran muka terkecil ialah pinjaman yang disokong kerajaan: FHA, VA dan USDA.
Pinjaman FHA memerlukan penurunan 3.5 peratus untuk peminjam dengan skor kredit 580 atau lebih tinggi. Peminjam dengan skor kredit yang lebih rendah (500 hingga 579) mesti meletakkan sekurang-kurangnya 10 peratus ke bawah.
Peminjam pinjaman VA yang layak boleh mendapatkan gadai janji dengan sifar turun (100 peratus LTV).
Peminjam pinjaman USDA yang layak juga boleh meminjam 100 peratus.
Pinjaman yang disokong kerajaan memerlukan peminjam untuk membayar beberapa bentuk insurans gadai janji juga. Dengan pinjaman FHA, ia dipanggil MIP, atau premium insurans gadai janji, yang dibayar pendahuluan dan kemudian setiap tahun. Untuk pinjaman VA, ia dipanggil yuran pembiayaan, dan untuk pinjaman USDA, terdapat yuran jaminan pendahuluan dan kemudian yuran tahunan.
Insurans ini melindungi potensi kerugian yang dialami oleh pemberi pinjaman gadai janji apabila peminjam ingkar. Oleh kerana insurans melindungi pemberi pinjaman daripada kerugian, mereka sanggup membenarkan bayaran muka yang rendah (atau tidak).
Bayaran muka untuk pinjaman jumbo
Pinjaman jumbo, yang merupakan gadai janji untuk jumlah yang lebih tinggi, biasanya memerlukan bayaran pendahuluan sekurang-kurangnya 10 peratus. Sesetengah pemberi pinjaman meminta 20 peratus atau lebih, bergantung pada kredit anda dan nilai rumah.
Adakah anda perlu menurunkan 20 peratus?
Anda mungkin pernah mendengar bahawa bayaran pendahuluan 20 peratus diperlukan untuk membeli rumah, tetapi itu agak salah tanggapan. Bergantung pada jenis pinjaman yang anda layak dapatkan, anda boleh mendapatkan pinjaman dengan penurunan serendah 3 peratus.
Peraturan asas "20 peratus" berpunca daripada fakta bahawa untuk sesetengah jenis gadai janji, jika anda meletakkan kurang daripada 20 peratus, anda perlu membayar insurans gadai janji. Ini tidak semestinya merugikan - insurans meningkatkan bayaran gadai janji bulanan anda, tetapi biasanya hanya sehingga anda mencapai 20 peratus ekuiti di rumah anda (dengan kata lain, bayar baki gadai janji anda).
Meletakkan 20 peratus juga boleh menjadikan tawaran anda lebih kukuh, tetapi, sekali lagi, ia bukan satu keperluan.
Berapakah bayaran muka pada tahun 2021?
Di antara semua pembeli rumah, bayaran pendahuluan median ialah 12 peratus pada 2019, menurut data terkini yang tersedia daripada National Association of Realtors (NAR). Bagi pembeli rumah kali pertama, bayaran pendahuluan median ialah 6 peratus, dan untuk pembeli berulang, 16 peratus.
Sehingga Ogos 2021, 74 peratus pembeli kali pertama membuat bayaran muka kurang daripada 20 peratus, lapor NAR.
Mengira jumlah rumah yang anda mampu
Apabila memikirkan berapa banyak rumah yang anda mampu, ia boleh membantu untuk memulakan dengan peraturan 28 peratus, yang menetapkan anda harus membelanjakan tidak lebih daripada 28 peratus daripada pendapatan kasar bulanan anda untuk pembayaran gadai janji anda.
Contohnya, jika pendapatan kasar anda ialah $5,000 sebulan, anda harus membelanjakan, paling banyak, $1,400 untuk bayaran gadai janji, termasuk gadai janji, insurans pemilik rumah, cukai harta tanah dan yuran HOA.
Bergantung pada perbelanjaan anda yang lain dan toleransi risiko, bagaimanapun, anda mungkin boleh melaraskan peraturan ini sedikit sebanyak.
Anda juga perlu mengambil kira bayaran muka dan kos penutupan, yang mana yang terakhir adalah antara 2 peratus hingga 5 peratus daripada harga rumah. Secara umum, jika anda mempunyai lebih banyak wang tunai yang disimpan untuk tujuan ini, anda mampu membeli lebih banyak rumah.
Sumber bayaran muka
Terdapat banyak cara untuk membuat bayaran muka untuk membeli rumah. Bagi pembeli berulang yang mempunyai ekuiti positif dalam rumah semasa mereka, selalunya hasil daripada penjualan rumah itu yang membantu membuat bayaran pendahuluan untuk rumah lain. Sumber lain termasuk:
Simpanan
Menjual aset seperti kereta, barang koleksi, kripto, dana bersama atau saham
Meminjam terhadap pelan persaraan 401 (k).
Program bantuan bayaran muka (DPA) daripada majikan, organisasi bukan untung dan agensi kerajaan
Hadiah daripada ahli keluarga dan rakan-rakan
Sesetengah sumber bayaran pendahuluan, bagaimanapun, tidak dibenarkan oleh pemberi pinjaman. Ini termasuk pinjaman atau hadiah daripada sesiapa sahaja yang akan mendapat manfaat daripada transaksi tersebut, seperti penjual rumah, ejen hartanah atau pemberi pinjaman.
Bagaimana untuk meningkatkan penjimatan bayaran muka anda
Jika anda bercadang untuk membeli rumah tidak lama lagi, salah satu strategi simpanan terbaik ialah memastikan dana tersebut selamat sambil memperoleh sedikit pulangan, seperti dalam akaun simpanan dalam talian dengan hasil tinggi.
Jika anda tahu anda tidak akan membeli rumah untuk beberapa tahun lagi, anda mungkin ingin mempertimbangkan untuk melaburkan simpanan anda, seperti dalam CD atau IRA. Ini boleh membantu anda mengembangkan simpanan anda dengan lebih cepat, tetapi juga boleh menyebabkan wang anda berisiko. Apabila menimbang pilihan anda, pertimbangkan berapa lama anda menjangkakan untuk memerlukan dana tersebut.
Sudah tentu, anda juga harus mengambil langkah untuk meningkatkan jumlah wang yang anda boleh simpan, seperti mengurangkan perbelanjaan yang tidak perlu atau menyediakan kesibukan sampingan.
Mengapa pemberi pinjaman gadai janji memerlukan bayaran muka
Sangat sedikit program gadai janji membenarkan pembiayaan 100 peratus, atau sifar ke bawah (yang merupakan punca krisis gadai janji subprima). Ini kerana bayaran pendahuluan rumah mengurangkan risiko kepada pemberi pinjaman dalam beberapa cara:
Pemilik rumah dengan wang mereka sendiri yang dilaburkan kurang berkemungkinan mungkir (berhenti membayar) pada gadai janji mereka.
Jika pemberi pinjaman terpaksa merampas dan menjual harta itu, harta itu tidak terikat untuk keseluruhan harga pembelian, yang boleh mengehadkan potensi kerugiannya jika rumah itu dijual kurang daripada baki gadai janji yang tinggal.
Menyimpan wang muka memerlukan disiplin dan belanjawan. Ini boleh membantu menetapkan peminjam untuk menjadi pemilik rumah yang berjaya.
Terdapat dua pinjaman yang disokong kerajaan yang tidak memerlukan bayaran muka: pinjaman VA untuk ahli perkhidmatan dan veteran dan pinjaman USDA untuk pembeli yang layak di kawasan luar bandar.
Mengapa bayaran muka bagus untuk pembeli rumah
Jika anda tidak pernah memiliki rumah, menyimpan untuk bayaran muka menyediakan amalan yang baik untuk pemilikan rumah.
Katakan anda kini menyewa rumah dengan harga $800 sebulan, dan bayaran untuk rumah yang ingin anda beli ialah $1,200 sebulan. Anda boleh "berlatih" untuk pemilikan rumah dengan meletakkan perbezaan $400 ke dalam simpanan. Ini mencapai tiga perkara:
Simpanan bayaran muka anda bertambah.
Anda akan terbiasa dengan lebih sedikit wang perbelanjaan.
Anda mungkin mengelakkan kesilapan yang mahal jika anda menyedari bahawa anda tidak boleh mengendalikan pembayaran yang lebih besar.
Ramai pakar kewangan bersetuju bahawa mempunyai bayaran pendahuluan adalah petanda yang baik anda sudah bersedia untuk memiliki rumah. Jika anda boleh membuat pengorbanan yang diperlukan untuk mengumpul bayaran pendahuluan, maka anda mungkin akan dapat menguruskan perbelanjaan yang datang dengan memiliki rumah, termasuk bayaran gadai janji bulanan, insurans dan penyelenggaraan pemilik rumah, pembaikan, cukai harta tanah, yuran HOA dan utiliti.
Bayaran pendahuluan yang lebih besar juga boleh membantu anda memenangi bidaan untuk rumah, dan berkemungkinan menunjukkan bahawa pemberi pinjaman berkemungkinan kecil akan menolak permohonan pinjaman anda atas sebab tertentu, seperti penilaian rumah kurang daripada yang dijangkakan. Dengan mengurangkan ketidakpastian sama ada urus niaga boleh berjalan, bayaran muka yang lebih tinggi menjadikan tawaran anda lebih kompetitif.
Bayaran pendahuluan rumah: Apabila lebih besar tidak lebih baik
Walaupun membuat bayaran pendahuluan yang lebih besar menawarkan banyak faedah, ia tidak semestinya keputusan yang tepat. Secara umum:
Jangan habiskan simpanan kecemasan anda untuk menambah wang muka anda. Anda membiarkan diri anda terdedah kepada serangan kewangan yang tidak dijangka.
Adalah tidak bijak untuk meletakkan simpanan ke arah bayaran pendahuluan yang lebih besar jika anda membawa hutang faedah tinggi seperti kad kredit. Anda akan membayar kurang faedah dan kurang berisiko sebagai peminjam dengan mengurangkan hutang faedah tinggi (berfikir lebih besar daripada 6 peratus atau 7 peratus) sebelum menyimpan wang muka.
Menangguhkan pembelian rumah selama bertahun-tahun untuk menjimatkan wang muka yang besar boleh menjadi satu kesilapan. Semasa anda menyimpan wang muka anda, harga rumah itu mungkin akan meningkat. Walaupun penghargaan tidak dijamin, harga rumah di AS secara sejarah meningkat setiap tahun.
##Sorotan
Bayaran muka ialah wang yang dibayar pendahuluan dalam transaksi kewangan, seperti pembelian rumah atau kereta.
Bergantung kepada peminjam dan jenis pembelian, pemberi pinjaman mungkin memerlukan bayaran pendahuluan serendah 0% atau setinggi 50%.
Semakin tinggi bayaran pendahuluan, semakin sedikit pembeli perlu meminjam untuk menyelesaikan urus niaga, semakin rendah bayaran bulanan mereka dan semakin kurang mereka akan membayar faedah untuk jangka panjang.
Pembeli sering membuat pinjaman untuk membiayai baki harga belian.
