Acconto
Quando acquisti una casa, probabilmente pagherai un acconto sull'acquisto, che è l'importo che non stai finanziando con un mutuo. Questo acconto rappresenta il tuo capitale iniziale nella tua nuova casa. Ecco tutto ciò che devi sapere per effettuare un acconto su una casa, compresi gli acconti minimi per i diversi tipi di mutuo.
Che cos'è un acconto per la casa?
Un acconto per la casa è semplicemente la parte del prezzo di acquisto di una casa che si paga in anticipo e non proviene da un prestatore di mutui tramite un prestito.
Supponiamo di voler acquistare una casa al prezzo di $ 100.000. Se dovessi puntare $ 3.000 sul prezzo di acquisto, o il 3 percento in meno, accenderesti un mutuo per i restanti $ 97.000. Se dovessi versare $ 20.000, il tuo mutuo sarebbe ora di $ 80.000 e il tuo acconto sarebbe pari al 20 percento del prezzo di acquisto.
Gli istituti di credito ipotecario spesso si riferiscono alla percentuale del prezzo di acquisto che finanziano come rapporto prestito/valore, o LTV. Utilizzando gli esempi sopra:
Quando metti $ 3.000 in meno (3 percento) su una casa da $ 100.000, il tuo rapporto LTV è del 97 percento.
Quando metti $ 20.000 in meno (20 percento) su una casa da $ 100.000, il tuo rapporto LTV è dell'80 percento.
LTV è importante perché è il modo in cui gli istituti di credito descrivono il prestito massimo che faranno.
In generale, un acconto più grande può renderti più facile ottenere l'approvazione per un mutuo e permetterti di acquistare più casa con la stessa rata mensile, o anche meno. Potresti anche ottenere un tasso più basso e premi assicurativi ipotecari più bassi (se presenti). Ecco un esempio:
Acconto maggiore vs. minore
TTT
Nota che esiste un compromesso tra il tuo acconto e il rating del credito. Anticipi maggiori possono compensare (in una certa misura) un punteggio di credito inferiore; punteggi di credito più elevati possono compensare (in una certa misura) un acconto inferiore. È un atto di equilibrio.
Per molti acquirenti per la prima volta, l'anticipo è il più grande ostacolo alla proprietà della casa. Ecco perché spesso si rivolgono a prestiti con acconti minimi più piccoli. Molti di questi prestiti, tuttavia, richiedono ai mutuatari di acquistare una qualche forma di assicurazione sui mutui. In genere, gli istituti di credito richiedono un'assicurazione ipotecaria se si svaluta meno del 20 percento.
Tuttavia, l'assicurazione sui mutui non è necessariamente una cosa negativa se ti porta in una casa e ti avvia sulla strada per costruire equità . Considera questo: se dovessi risparmiare $ 250 al mese, ci vorrebbero più di 12 anni per accumulare i $ 40.000 necessari per un acconto del 20 percento su una casa da $ 200.000.
Qual è l'anticipo minimo su una casa?
L'anticipo minimo su una casa dipende dal programma di mutuo, dal tipo di proprietà che si acquista e dal prezzo della casa. Può variare da zero a 20 percento e talvolta di più a seconda della proprietà che stai acquistando.
Requisiti di acconto convenzionali
La maggior parte dei prestiti convenzionali consente un acconto più piccolo grazie al sostegno di Fannie Mae e Freddie Mac, le due imprese sponsorizzate dal governo che acquistano prestiti da istituti di credito ipotecario.
Per compensare il rischio di questo basso acconto, tuttavia, il mutuatario è tenuto a pagare l'assicurazione sui mutui privati, o PMI, quando ha messo meno del 20 percento.
Con PMI, puoi prendere in prestito fino al 97 percento del prezzo di acquisto della casa, in altre parole, abbassare solo il 3 percento. Alcuni tipi di proprietà , come duplex, condomini o case fabbricate, richiedono una riduzione di almeno il 5%.
Anticipi su prestiti assicurati dal governo
Alcuni dei programmi ipotecari che richiedono gli acconti più piccoli sono prestiti garantiti dal governo: FHA, VA e USDA.
I prestiti FHA richiedono una riduzione del 3,5% per i mutuatari con punteggi di credito di 580 o superiore. I mutuatari con punteggi di credito inferiori (da 500 a 579) devono abbassare almeno il 10 percento.
I mutuatari idonei del prestito VA possono ottenere mutui con zero down (100 percento LTV).
I mutuatari di prestito USDA idonei possono anche prendere in prestito il 100 percento.
I prestiti garantiti dal governo richiedono anche ai mutuatari di pagare una qualche forma di assicurazione sui mutui. Con i prestiti FHA, si chiama MIP, o premi assicurativi sui mutui, che vengono pagati in anticipo e poi annualmente. Per i prestiti VA, si chiama commissione di finanziamento e per i prestiti USDA c'è una commissione di garanzia anticipata e poi una quota annuale.
Questa assicurazione copre le potenziali perdite subite dagli istituti di credito ipotecario quando i mutuatari sono inadempienti. Poiché l'assicurazione protegge i prestatori dalle perdite, sono disposti a consentire un acconto basso (o nullo).
Anticipi su prestiti jumbo
I prestiti jumbo, che sono mutui per importi più elevati, richiedono in genere un acconto di almeno il 10 percento. Alcuni istituti di credito chiedono il 20 percento o anche di più, a seconda del tuo credito e del valore della casa.
Hai bisogno di abbassare il 20 percento?
Potresti aver sentito dire che per acquistare una casa è richiesto un acconto del 20 percento, ma è un po' un malinteso. A seconda del tipo di prestito per cui ti qualifichi, potresti ottenere un prestito con un minimo del 3 percento in meno.
La regola pratica del "20 percento" deriva dal fatto che per alcuni tipi di mutuo, se metti meno del 20 percento, dovrai pagare l'assicurazione del mutuo. Questo non è necessariamente uno svantaggio: l'assicurazione aumenta la rata mensile del mutuo, ma in genere solo fino a quando non raggiungi il 20 percento di equità nella tua casa (in altre parole, ripaga il saldo del mutuo).
Ridurre il 20 percento può anche rafforzare la tua offerta, ma, ancora una volta, non è un requisito.
Quanto costa un acconto nel 2021?
Tra tutti gli acquirenti di case, l'anticipo mediano era del 12% nel 2019, secondo gli ultimi dati disponibili della National Association of Realtors (NAR). Per gli acquirenti per la prima volta, l'anticipo medio era del 6% e per gli acquirenti abituali del 16%.
Ad agosto 2021, il 74% degli acquirenti per la prima volta ha effettuato un acconto inferiore al 20%, ha riferito NAR.
Calcolo di quanta casa puoi permetterti
Quando decidi quanta casa puoi permetterti, può essere utile iniziare con la regola del 28 percento, che stabilisce che non dovresti spendere più del 28 percento del tuo reddito mensile lordo per la rata del mutuo.
Ad esempio, se il tuo reddito lordo è di $ 5.000 al mese, dovresti spendere al massimo $ 1.400 per la rata del mutuo, inclusi il mutuo, l'assicurazione sulla proprietà , le tasse sulla proprietà e le tasse HOA.
A seconda delle altre spese e della tolleranza al rischio, tuttavia, potresti essere in grado di modificare in qualche modo questa regola.
Dovrai anche tenere conto dell'acconto e dei costi di chiusura, l'ultimo dei quali varia dal 2% al 5% del prezzo della casa. In generale, se hai più denaro risparmiato per questi scopi, puoi permetterti più casa.
Fonti di acconto
Ci sono molti modi per trovare un acconto per comprare una casa. Per gli acquirenti abituali che hanno un'equità positiva nella loro casa attuale, sono spesso i proventi della vendita di quella casa che aiutano a versare un acconto su un'altra. Altre fonti includono:
Risparmio
Vendita di beni come automobili, oggetti da collezione, criptovalute, fondi comuni di investimento o azioni
Prendere in prestito contro un piano pensionistico 401 (k).
Programmi di assistenza all'acconto (DPA) da datori di lavoro, organizzazioni senza scopo di lucro e agenzie governative
Regali da familiari e amici
Alcune fonti di acconto, tuttavia, non sono consentite dai prestatori. Questi includono prestiti o regali da chiunque possa trarre vantaggio dalla transazione, come il venditore della casa, l'agente immobiliare o il prestatore.
Come aumentare i tuoi risparmi sull'anticipo
Se prevedi di acquistare presto una casa, una delle migliori strategie di risparmio è mantenere quei fondi al sicuro guadagnando un po' di ritorno, come in un conto di risparmio online ad alto rendimento.
Se sai che non comprerai una casa per qualche altro anno, potresti prendere in considerazione l'idea di investire i tuoi risparmi, ad esempio in un CD o in un IRA. Questi potrebbero aiutarti a far crescere i tuoi risparmi più velocemente, ma potrebbero anche mettere a rischio i tuoi soldi. Quando soppesa le tue opzioni, considera quanto presto pensi di aver bisogno dei fondi.
Ovviamente, dovresti anche adottare misure per aumentare la quantità di denaro che puoi risparmiare, come ridurre le spese inutili o creare un trambusto secondario.
Perché gli istituti di credito ipotecario richiedono un acconto
Pochissimi programmi di mutuo consentono un finanziamento del 100 percento o zero (che è stata una delle cause della crisi dei mutui subprime). Questo perché un acconto su una casa riduce il rischio per il prestatore in diversi modi:
I proprietari di case con i propri soldi investiti hanno meno probabilità di andare in default (smettere di pagare) sui loro mutui.
Se il prestatore deve pignorare e vendere l'immobile, non è agganciato per l'intero prezzo di acquisto, il che può limitare le sue potenziali perdite se la casa viene venduta per meno del saldo del mutuo residuo.
Salvare un acconto richiede disciplina e budget. Questo può aiutare a impostare i mutuatari per essere proprietari di case di successo.
Esistono due prestiti garantiti dal governo che non richiedono alcun acconto: prestiti VA per membri del servizio e veterani e prestiti USDA per acquirenti idonei nelle aree rurali.
Perché gli acconti fanno bene agli acquirenti di case
Se non hai mai posseduto una casa, risparmiare per un acconto è una buona pratica per la proprietà della casa.
Supponiamo che tu attualmente affitti una casa per $ 800 al mese e il pagamento per la casa che desideri acquistare sarebbe di $ 1.200 al mese. Puoi "esercitare" per la proprietà di una casa mettendo la differenza di $ 400 in risparmi. Questo realizza tre cose:
Il tuo risparmio di acconto cresce.
Ti abituerai ad avere meno soldi da spendere.
Potresti evitare un errore costoso se ti rendi conto che non puoi gestire il pagamento più grande.
Molti esperti finanziari concordano sul fatto che avere un acconto sia un buon segno che sei pronto per la proprietà della casa. Se riesci a fare i sacrifici necessari per accumulare un acconto, probabilmente sarai in grado di gestire le spese che derivano dal possedere una casa, inclusi i pagamenti mensili del mutuo, l'assicurazione e la manutenzione dei proprietari, le riparazioni, le tasse sulla proprietà , le quote HOA e le utenze.
Un acconto più grande può anche aiutarti a vincere un'offerta per una casa e potenzialmente indicare che un prestatore avrà meno probabilità di rifiutare la tua domanda di prestito per qualche motivo, come la valutazione della casa per meno del previsto. Riducendo l'incertezza sul fatto che la transazione possa andare a buon fine, maggiore è l'anticipo che rende la tua offerta più competitiva.
Acconto casa: quando più grande non è meglio
Mentre fare un acconto più grande offre molti vantaggi, non è sempre la decisione giusta. In generale:
Non esaurire i tuoi risparmi di emergenza per aumentare l'anticipo. Ti stai lasciando vulnerabile a colpi finanziari inaspettati.
Non è saggio destinare i risparmi a un acconto più grande se stai portando debiti ad alto interesse come le carte di credito. Pagherai meno interessi e sarai meno rischioso come mutuatario riducendo il debito ad alto interesse (pensa maggiore del 6 percento o del 7 percento) prima di risparmiare un acconto.
Rimandare l'acquisto di una casa per molti anni per risparmiare un grosso acconto può essere un errore. Mentre stai risparmiando l'acconto, il prezzo di quella casa probabilmente sta salendo. Sebbene l'apprezzamento non sia garantito, i prezzi delle case negli Stati Uniti sono storicamente aumentati ogni anno.
Mette in risalto
Un acconto è denaro pagato in anticipo in una transazione finanziaria, come l'acquisto di una casa o di un'auto.
A seconda del mutuatario e del tipo di acquisto, i prestatori possono richiedere acconti a partire dallo 0% o fino al 50%.
Maggiore è l'anticipo, meno l'acquirente dovrà prendere in prestito per completare la transazione, minori saranno i pagamenti mensili e meno pagheranno gli interessi a lungo termine.
Gli acquirenti spesso concludono prestiti per finanziare il resto del prezzo di acquisto.
