Anzahlung
Wenn Sie ein Haus kaufen, leisten Sie wahrscheinlich eine Anzahlung auf den Kauf, das ist der Betrag, den Sie nicht mit einer Hypothek finanzieren. Diese Anzahlung stellt Ihr anfängliches Eigenkapital in Ihrem neuen Zuhause dar. Hier finden Sie alles, was Sie über die Anzahlung auf ein Eigenheim wissen müssen, einschließlich der Mindestanzahlungen für verschiedene Arten von Hypotheken.
Was ist eine Anzahlung für ein Eigenheim?
Eine Anzahlung für ein Eigenheim ist einfach der Teil des Kaufpreises eines Eigenheims, den Sie im Voraus zahlen, und kommt nicht von einem Hypothekengeber über ein Darlehen.
Angenommen, Sie möchten ein Haus zu einem Preis von 100.000 US-Dollar kaufen. Wenn Sie 3.000 US-Dollar zum Kaufpreis hinzufügen oder 3 Prozent weniger, würden Sie eine Hypothek für die verbleibenden 97.000 US-Dollar aufnehmen. Wenn Sie 20.000 US-Dollar hinterlegen würden, würde Ihre Hypothek jetzt 80.000 US-Dollar betragen, und Ihre Anzahlung würde 20 Prozent des Kaufpreises entsprechen.
Hypothekenbanken bezeichnen den Prozentsatz des Kaufpreises, den sie finanzieren, oft als Loan-to-Value-Ratio oder LTV. Anhand der obigen Beispiele:
Wenn Sie 3.000 US-Dollar (3 Prozent) auf ein 100.000-Dollar-Haus investieren, beträgt Ihr LTV-Verhältnis 97 Prozent.
Wenn Sie 20.000 US-Dollar (20 Prozent) auf ein 100.000-Dollar-Haus investieren, beträgt Ihr LTV-Verhältnis 80 Prozent.
LTV ist wichtig, weil die Kreditgeber den maximalen Kredit beschreiben, den sie vergeben werden.
Im Allgemeinen kann eine größere Anzahlung es Ihnen erleichtern, eine Hypothek genehmigt zu bekommen, und es Ihnen ermöglichen, mehr Haus für die gleiche monatliche Zahlung oder sogar weniger zu kaufen. Möglicherweise erhalten Sie auch einen niedrigeren Zinssatz und niedrigere Hypothekenversicherungsprämien (falls vorhanden). Hier ist ein Beispiel:
Größere vs. kleinere Anzahlung
TTT
Beachten Sie, dass es einen Kompromiss zwischen Ihrer Anzahlung und Ihrer Bonität gibt. Größere Anzahlungen können (bis zu einem gewissen Grad) eine niedrigere Kreditwürdigkeit ausgleichen; höhere Kredit-Scores können (bis zu einem gewissen Grad) eine geringere Anzahlung ausgleichen. Es ist ein Balanceakt.
Für viele Erstkäufer ist die Anzahlung das größte Hindernis auf dem Weg zum Eigenheim. Deshalb greifen sie oft zu Krediten mit geringeren Mindestanzahlungen. Bei vielen dieser Kredite müssen die Kreditnehmer jedoch eine Art Hypothekenversicherung abschließen. In der Regel verlangen Kreditgeber eine Hypothekenversicherung, wenn Sie weniger als 20 Prozent einzahlen.
Eine Hypothekenversicherung ist jedoch nicht unbedingt eine schlechte Sache, wenn sie Sie in ein Eigenheim bringt und Sie auf den Weg zum Aufbau von Eigenkapital bringt. Bedenken Sie Folgendes: Wenn Sie 250 US-Dollar pro Monat sparen würden, würden Sie mehr als 12 Jahre brauchen, um die 40.000 US-Dollar anzusammeln, die für eine 20-prozentige Anzahlung auf ein 200.000-Dollar-Haus erforderlich sind.
Was ist die Mindestanzahlung für ein Haus?
Die Mindestanzahlung für ein Haus hängt vom Hypothekenprogramm, der Art der Immobilie, die Sie kaufen, und dem Preis des Hauses ab. Es kann zwischen null und 20 Prozent liegen, manchmal auch mehr, je nachdem, welche Immobilie Sie kaufen.
Herkömmliche Anzahlungsanforderungen
Die meisten konventionellen Kredite ermöglichen dank der Unterstützung von Fannie Mae und Freddie Mac, den beiden staatlich geförderten Unternehmen, die Kredite von Hypothekengebern kaufen, eine geringere Anzahlung.
Um das Risiko dieser niedrigen Anzahlung auszugleichen, muss der Kreditnehmer jedoch für eine private Hypothekenversicherung (PMI) zahlen, wenn er weniger als 20 Prozent anzahlt.
Mit PMI können Sie bis zu 97 Prozent des Kaufpreises des Eigenheims leihen – mit anderen Worten, nur 3 Prozent zurückzahlen. Einige Immobilientypen, wie Maisonetten, Eigentumswohnungen oder Fertighäuser, erfordern mindestens 5 Prozent nach unten.
Anzahlungen auf staatlich versicherte Darlehen
Einige der Hypothekenprogramme, die die geringsten Anzahlungen erfordern, sind staatlich abgesicherte Darlehen: FHA, VA und USDA.
FHA-Darlehen erfordern 3,5 Prozent nach unten für Kreditnehmer mit Kredit-Scores von 580 oder höher. Kreditnehmer mit niedrigeren Kredit-Scores (500 bis 579) müssen mindestens 10 Prozent zurückzahlen.
Berechtigte Kreditnehmer von VA-Darlehen können Hypotheken ohne Abzug (100 Prozent LTV) erhalten.
Berechtigte USDA-Darlehensnehmer können auch 100 Prozent leihen.
Bei staatlich abgesicherten Krediten müssen die Kreditnehmer auch für eine Art Hypothekenversicherung aufkommen. Bei FHA-Darlehen heißt es MIP oder Hypothekenversicherungsprämien, die im Voraus und dann jährlich gezahlt werden. Bei VA-Darlehen wird dies als Finanzierungsgebühr bezeichnet, und bei USDA-Darlehen fallen eine Vorauszahlung und dann jährliche Gebühren an.
Diese Versicherung deckt potenzielle Verluste ab, die Hypothekengeber erleiden, wenn Kreditnehmer ausfallen. Da Versicherungen Kreditgeber vor Verlusten schützen, sind sie bereit, eine geringe (oder keine) Anzahlung zuzulassen.
Anzahlungen auf Jumbo-Darlehen
Jumbo-Darlehen, das sind Hypotheken für höhere Beträge, erfordern in der Regel eine Anzahlung von mindestens 10 Prozent. Einige Kreditgeber verlangen 20 Prozent oder sogar mehr, abhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit und dem Wert des Eigenheims.
Müssen Sie 20 Prozent nachzahlen?
Sie haben vielleicht gehört, dass eine Anzahlung von 20 Prozent erforderlich ist, um ein Haus zu kaufen, aber das ist ein Missverständnis. Abhängig von der Art des Kredits, für den Sie sich qualifizieren, können Sie einen Kredit mit nur 3 Prozent Rabatt erhalten.
Die „20-Prozent“-Faustregel ergibt sich aus der Tatsache, dass Sie für einige Arten von Hypotheken eine Hypothekenversicherung bezahlen müssen, wenn Sie weniger als 20 Prozent einzahlen. Dies ist nicht unbedingt ein Nachteil – die Versicherung erhöht Ihre monatliche Hypothekenzahlung, aber normalerweise nur, bis Sie 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus erreichen (mit anderen Worten, zahlen Sie den Restbetrag Ihrer Hypothek ab).
20 Prozent weniger zu machen, kann Ihr Angebot auch stärker machen, aber auch das ist keine Voraussetzung.
Wie hoch ist eine Anzahlung im Jahr 2021?
Unter allen Hauskäufern betrug die durchschnittliche Anzahlung im Jahr 2019 12 Prozent, so die neuesten verfügbaren Daten der National Association of Realtors (NAR). Für Erstkäufer von Eigenheimen betrug diese mittlere Anzahlung 6 Prozent und für Wiederholungskäufer 16 Prozent.
Bis August 2021 leisteten 74 Prozent der Erstkäufer eine Anzahlung von weniger als 20 Prozent, berichtete NAR.
Berechnen, wie viel Haus Sie sich leisten können
Um herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können, kann es hilfreich sein, mit der 28-Prozent-Regel zu beginnen, die vorschreibt, dass Sie nicht mehr als 28 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens für Ihre Hypothekenzahlung ausgeben sollten.
Wenn Ihr Bruttoeinkommen beispielsweise 5.000 USD pro Monat beträgt, sollten Sie höchstens 1.400 USD für eine Hypothekenzahlung ausgeben, einschließlich Hypothek, Hausbesitzerversicherung, Grundsteuern und HOA-Gebühren.
Abhängig von Ihren sonstigen Ausgaben und Ihrer Risikobereitschaft können Sie diese Regel jedoch möglicherweise etwas anpassen.
Sie müssen auch die Anzahlungs- und Abschlusskosten berücksichtigen, wobei letztere zwischen 2 und 5 Prozent des Hauspreises liegen. Wenn Sie für diese Zwecke mehr Geld gespart haben, können Sie sich im Allgemeinen mehr Eigenheim leisten.
Anzahlungsquellen
Es gibt viele Möglichkeiten, eine Anzahlung für den Kauf eines Eigenheims zu leisten. Für Wiederholungskäufer, die ein positives Eigenkapital in ihrem aktuellen Haus haben, ist es oft der Erlös aus dem Verkauf dieses Hauses, der hilft, eine Anzahlung für ein anderes zu leisten. Weitere Quellen sind:
Einsparungen
Verkauf von Vermögenswerten wie Autos, Sammlerstücken, Krypto, Investmentfonds oder Aktien
Kreditaufnahme gegen einen 401(k)-Rentenplan
Anzahlungsunterstützungsprogramme (DPA) von Arbeitgebern, gemeinnützigen Organisationen und Regierungsbehörden
Geschenke von Familienmitgliedern und Freunden
Einige Anzahlungsquellen werden jedoch von Kreditgebern nicht zugelassen. Dazu gehören Darlehen oder Geschenke von Personen, die von der Transaktion profitieren würden, wie z. B. dem Hausverkäufer, dem Immobilienmakler oder dem Kreditgeber.
So erhöhen Sie Ihre Anzahlungseinsparungen
Wenn Sie vorhaben, bald ein Eigenheim zu kaufen, besteht eine der besten Sparstrategien darin, diese Gelder sicher aufzubewahren und gleichzeitig eine gewisse Rendite zu erzielen, z. B. auf einem ertragsstarken Online-Sparkonto.
Wenn Sie wissen, dass Sie in den nächsten Jahren kein Haus kaufen werden, sollten Sie Ihre Ersparnisse vielleicht in Betracht ziehen, z. B. in eine CD oder IRA. Diese könnten Ihnen helfen, Ihre Ersparnisse schneller zu vermehren, könnten aber auch Ihr Geld gefährden. Berücksichtigen Sie beim Abwägen Ihrer Optionen, wie schnell Sie die Mittel voraussichtlich benötigen.
Natürlich sollten Sie auch Maßnahmen ergreifen, um die Menge an Geld zu erhöhen, die Sie sparen können, wie zum Beispiel die Reduzierung unnötiger Ausgaben oder die Einrichtung eines Nebenjobs.
Warum Hypothekenbanken eine Anzahlung verlangen
Nur sehr wenige Hypothekenprogramme ermöglichen eine 100-prozentige oder Zero-Down-Finanzierung (was eine Ursache für die Subprime-Hypothekenkrise war). Das liegt daran, dass eine Anzahlung auf ein Haus das Risiko für den Kreditgeber in mehrfacher Hinsicht verringert:
Eigenheimbesitzer, die ihr eigenes Geld investiert haben, werden mit geringerer Wahrscheinlichkeit ihre Hypotheken nicht mehr bezahlen.
Wenn der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern und verkaufen muss, ist er nicht für den gesamten Kaufpreis am Haken, was seine potenziellen Verluste begrenzen kann, wenn das Haus für weniger als den verbleibenden Hypothekenbetrag verkauft wird.
Das Sparen einer Anzahlung erfordert Disziplin und Budgetierung. Dies kann helfen, Kreditnehmer zu erfolgreichen Hausbesitzern zu machen.
Es gibt zwei staatlich unterstützte Darlehen, die keine Anzahlung erfordern: VA-Darlehen für Servicemitglieder und Veteranen und USDA-Darlehen für berechtigte Käufer in ländlichen Gebieten.
Warum Anzahlungen gut für Eigenheimkäufer sind
Wenn Sie noch nie ein Haus besessen haben, ist das Sparen für eine Anzahlung eine gute Praxis für den Eigenheimbesitz.
Angenommen, Sie mieten derzeit ein Haus für 800 USD pro Monat und die Zahlung für das Haus, das Sie kaufen möchten, beträgt 1.200 USD pro Monat. Sie können für den Eigenheimbesitz „üben“, indem Sie die Differenz von 400 $ in Spareinlagen investieren. Dadurch werden drei Dinge erreicht:
Ihre Anzahlungsersparnis wächst.
Sie werden sich daran gewöhnen, weniger Taschengeld zu haben.
Sie können einen teuren Fehler vermeiden, wenn Sie feststellen, dass Sie die größere Zahlung nicht bewältigen können.
Viele Finanzexperten sind sich einig, dass eine Anzahlung ein gutes Zeichen dafür ist, dass Sie bereit für Wohneigentum sind. Wenn Sie die notwendigen Opfer bringen können, um eine Anzahlung anzuhäufen, werden Sie wahrscheinlich in der Lage sein, die mit dem Besitz eines Eigenheims verbundenen Ausgaben zu verwalten, einschließlich monatlicher Hypothekenzahlungen, Hausbesitzerversicherung und -wartung, Reparaturen, Grundsteuern, HOA-Gebühren und Nebenkosten.
Eine größere Anzahlung kann Ihnen auch helfen, ein Gebot für ein Haus zu gewinnen, und möglicherweise darauf hinweisen, dass ein Kreditgeber Ihren Kreditantrag aus irgendeinem Grund mit geringerer Wahrscheinlichkeit ablehnen wird, z. B. wenn das Haus weniger als erwartet bewertet wird. Durch die Verringerung der Unsicherheit darüber, ob die Transaktion durchgeführt werden kann, macht die höhere Anzahlung Ihr Angebot wettbewerbsfähiger.
Home Anzahlung: Wenn größer nicht besser ist
Eine größere Anzahlung bietet zwar viele Vorteile, ist aber nicht immer die richtige Entscheidung. Im Algemeinen:
Verbrauchen Sie nicht Ihre Notspareinlagen, um Ihre Anzahlung zu erhöhen. Sie machen sich anfällig für unerwartete finanzielle Einbußen.
Es ist nicht ratsam, Ersparnisse in eine größere Anzahlung zu investieren, wenn Sie hochverzinsliche Schulden wie Kreditkarten haben. Sie zahlen weniger Zinsen und gehen als Kreditnehmer ein geringeres Risiko ein, indem Sie hochverzinsliche Schulden reduzieren (denken Sie an mehr als 6 Prozent oder 7 Prozent), bevor Sie eine Anzahlung sparen.
Es kann ein Fehler sein, den Kauf eines Eigenheims für viele Jahre aufzuschieben, um eine große Anzahlung zu sparen. Während Sie Ihre Anzahlung sparen, steigt der Preis für dieses Haus wahrscheinlich. Auch wenn eine Wertsteigerung nicht garantiert ist, sind die Immobilienpreise in den USA historisch gesehen jedes Jahr gestiegen.
Höhepunkte
Eine Anzahlung ist Geld, das im Voraus bei einer Finanztransaktion gezahlt wird, z. B. beim Kauf eines Hauses oder Autos.
Abhängig vom Kreditnehmer und der Art des Kaufs können Kreditgeber Anzahlungen von nur 0 % oder bis zu 50 % verlangen.
Je höher die Anzahlung, desto weniger muss der Käufer leihen, um die Transaktion abzuschließen, desto niedriger sind seine monatlichen Zahlungen und desto weniger Zinsen zahlt er langfristig.
Käufer nehmen häufig Kredite auf, um den Restkaufpreis zu finanzieren.
