Útborgun

Þegar þú kaupir hús, muntu líklega greiða útborgun á kaupunum, sem er upphæðin sem þú ert ekki að fjármagna með veði. Þessi útborgun táknar upphaflegt eigið fé þitt í nýja heimilinu þínu. Hér er allt sem þú þarft að vita um innborgun á heimili, þar á meðal hverjar lágmarksgreiðslur eru fyrir mismunandi gerðir húsnæðislána.

Hvað er heimilisútborgun?

Fasteignagreiðsla er einfaldlega sá hluti af kaupverði heimilis sem þú greiðir fyrirfram og kemur ekki frá húsnæðislánaveitanda með láni.

Segjum sem svo að þú viljir kaupa hús á $100.000. Ef þú myndir setja $3.000 í kaupverðið, eða 3 prósent niður, myndirðu taka veð fyrir $97.000 sem eftir eru. Ef þú myndir leggja niður $20.000 væri veð þitt núna fyrir $80.000 og útborgun þín myndi jafngilda 20 prósent af kaupverði.

Íbúðalánveitendur vísa oft til þess hlutfalls af kaupverði sem þeir fjármagna sem lánshlutfall eða LTV. Notaðu ofangreind dæmi:

• Þegar þú setur $3.000 niður (3 prósent) á $100.000 heimili er LTV hlutfallið þitt 97 prósent.

• Þegar þú setur $20.000 niður (20 prósent) á $100.000 heimili er LTV hlutfallið þitt 80 prósent.

LTV er mikilvægt vegna þess að það er hvernig lánveitendur lýsa hámarksláni sem þeir munu taka.

Almennt séð getur hærri útborgun auðveldað þér að fá samþykki fyrir húsnæðisláni og gert þér kleift að kaupa meira hús fyrir sömu mánaðarlega greiðslu, eða jafnvel minna. Þú gætir líka fengið lægra hlutfall og lægri veðtryggingaiðgjöld (ef einhver er). Hér er dæmi:

Stærri vs. minni útborgun

TTT

Athugaðu að það er skipting á milli útborgunar þinnar og lánshæfismats. Stærri niðurgreiðslur geta vegið upp (að einhverju marki) lægri lánstraust; hærra lánstraust getur vegið upp á móti (að einhverju leyti) lægri útborgun. Það er jafnvægisatriði.

Fyrir marga fyrstu kaupendur er útborgunin stærsta hindrunin fyrir eignarhaldi á húsnæði. Þess vegna snúa þeir sér oft að lánum með minni lágmarksgreiðslum. Mörg þessara lána krefjast hins vegar þess að lántakendur kaupi einhvers konar veðtryggingu. Venjulega þurfa lánveitendur veðtryggingu ef þú setur niður minna en 20 prósent.

Hins vegar er veðtrygging ekki endilega slæm ef hún kemur þér inn á heimili og byrjar þig á leiðinni til að byggja upp eigið fé. Hugleiddu þetta: Ef þú myndir spara $250 á mánuði, myndi það taka þig meira en 12 ár að safna þeim $40.000 sem þarf fyrir 20 prósenta útborgun á $200.000 hús.

Hver er lágmarksútborgun á húsi?

Lágmarksútborgun á húsi fer eftir veðáætlun, tegund eignar sem þú kaupir og verði heimilisins. Það getur verið á bilinu núll til 20 prósent, og stundum meira eftir eigninni sem þú ert að kaupa.

Hefðbundnar kröfur um útborgun

Flest hefðbundin lán gera ráð fyrir minni útborgun þökk sé stuðningi Fannie Mae og Freddie Mac, tveggja ríkisstyrktra fyrirtækja sem kaupa lán frá húsnæðislánum.

Til að bæta upp áhættuna af þessari lágu útborgun þarf lántakandinn hins vegar að greiða fyrir einkaveðtryggingu, eða PMI, þegar þeir leggja minna en 20 prósent niður.

Með PMI geturðu lánað allt að 97 prósent af kaupverði heimilisins — með öðrum orðum, settu bara 3 prósent niður. Sumar eignagerðir, eins og tvíbýli, íbúðarhús eða framleidd hús, þurfa að minnsta kosti 5 prósent niður.

Niðurgreiðslur af ríkistryggðum lánum

Sum veðáætlanir sem krefjast minnstu niðurgreiðslna eru ríkistryggð lán: FHA, VA og USDA.

• FHA lán krefjast 3,5 prósenta lækkunar fyrir lántakendur með lánstraust upp á 580 eða hærra. Lántakendur með lægri lánstraust (500 til 579) verða að leggja að minnsta kosti 10 prósent niður.

• Hæfir VA lántakendur geta fengið húsnæðislán með núlli niður (100 prósent LTV).

• Hæfir USDA lántakendur geta einnig tekið 100 prósent að láni.

Ríkistryggð lán krefjast þess að lántakendur borgi líka fyrir einhvers konar veðtryggingu. Með FHA lánum er það kallað MIP, eða veðtryggingaiðgjöld, sem eru greidd fyrirfram og síðan árlega. Fyrir VA lán er það kallað fjármögnunargjald og fyrir USDA lán er fyrirframtryggingargjald og síðan árgjöld.

Þessi trygging bætir hugsanlegt tjón sem húsnæðislánveitendur verða fyrir þegar lántakendur eru í vanskilum. Vegna þess að tryggingar vernda lánveitendur fyrir tapi eru þeir tilbúnir að gera ráð fyrir lágri (eða engri) útborgun.

Niðurgreiðslur á risalánum

Jumbo lán, sem eru veð fyrir hærri fjárhæðir, krefjast venjulega útborgunar að minnsta kosti 10 prósent. Sumir lánveitendur biðja um 20 prósent eða jafnvel meira, allt eftir lánsfé þínu og verðmæti heimilisins.

Þarftu að leggja 20 prósent niður?

Þú gætir hafa heyrt að 20 prósenta útborgun sé nauðsynleg til að kaupa heimili, en það er nokkuð misskilningur. Það fer eftir tegund láns sem þú átt rétt á, þú gætir fengið lán með allt að 3 prósentum niður.

Þumalputtareglan „20 prósent“ stafar af þeirri staðreynd að fyrir sumar tegundir húsnæðislána, ef þú setur niður minna en 20 prósent, þarftu að borga fyrir veðtryggingu. Þetta er ekki endilega ókostur - tryggingin eykur mánaðarlega húsnæðislánið þitt, en venjulega aðeins þar til þú nærð 20 prósent eigin fé á heimili þínu (með öðrum orðum, borgaðu niður stöðuna á húsnæðisláninu þínu).

Að setja niður 20 prósent getur einnig gert tilboð þitt sterkara, en aftur, það er ekki skilyrði.

Hvað er útborgun árið 2021?

Meðal allra íbúðakaupenda var miðgildi útborgunar 12 prósent árið 2019, samkvæmt nýjustu tiltæku gögnum frá Landssamtökum fasteignasala (NAR). Fyrir fyrstu íbúðakaupendur var þessi miðgildi útborgunar 6 prósent og fyrir endurtekna kaupendur 16 prósent.

Frá og með ágúst 2021 greiddu 74 prósent kaupenda í fyrsta skipti innan við 20 prósenta útborgun, að sögn NAR.

Reiknar út hversu mikið hús þú hefur efni á

Þegar þú reiknar út hversu mikið hús þú hefur efni á getur verið gagnlegt að byrja á 28 prósenta reglunni, sem kveður á um að þú ættir ekki að eyða meira en 28 prósentum af brúttó mánaðartekjum þínum í greiðslu húsnæðislána.

Til dæmis, ef brúttótekjur þínar eru $ 5.000 á mánuði, ættir þú að eyða í mesta lagi $ 1.400 í veðgreiðslu, þar með talið veð, húseigendatryggingu, fasteignagjöld og HOA gjöld.

Það fer eftir öðrum útgjöldum þínum og áhættuþoli, þó gætirðu breytt þessari reglu nokkuð.

Þú þarft einnig að gera grein fyrir útborgun og lokunarkostnaði, sá síðarnefndi er á bilinu 2 prósent til 5 prósent af verði heimilisins. Almennt séð, ef þú átt meira fé sem safnað er í þessum tilgangi, hefurðu efni á meira heimili.

Útgreiðsluheimildir

Það eru margar leiðir til að koma með útborgun til að kaupa húsnæði. Fyrir endurtekna kaupendur sem eru með jákvætt eigið fé í núverandi heimili sínu, er það oft ágóði af sölu á því heimili sem hjálpar til við að greiða niður á annað. Aðrar heimildir eru:

• Sparnaður

• Selja eignir eins og bíla, safngripi, dulmál, verðbréfasjóði eða hlutabréf

Lántaka gegn 401 (k) eftirlaunaáætlun

• Útborgunaraðstoð (DPA) forrit frá vinnuveitendum, sjálfseignarstofnunum og ríkisstofnunum

• Gjafir frá fjölskyldumeðlimum og vinum

Sumar útgreiðsluheimildir eru hins vegar ekki leyfðar af lánveitendum. Þar á meðal eru lán eða gjafir frá hverjum þeim sem myndi hagnast á viðskiptunum, svo sem seljanda, fasteignasala eða lánveitanda.

Hvernig á að auka útborgunarsparnað þinn

Ef þú ætlar að kaupa húsnæði fljótlega er ein besta sparnaðaraðferðin að halda þessum fjármunum öruggum á meðan þú færð einhverja ávöxtun, svo sem á hárávöxtunarreikningi á netinu.

Ef þú veist að þú munt ekki kaupa hús í nokkur ár í viðbót, gætirðu viljað íhuga að fjárfesta sparnaðinn þinn, svo sem í geisladiski eða IRA. Þetta gæti hjálpað þér að auka sparnað þinn hraðar, en gæti líka sett peningana þína í hættu. Þegar þú vegur möguleika þína skaltu íhuga hversu fljótt þú býst við að þurfa á fjármunum að halda.

Auðvitað ættirðu líka að gera ráðstafanir til að auka þá upphæð sem þú getur sparað, eins og að draga úr óþarfa útgjöldum eða setja upp hliðarþröng.

Hvers vegna húsnæðislánaveitendur þurfa útborgun

Mjög fá veðáætlanir leyfa 100 prósent, eða núll niður, fjármögnun (sem var orsök undirmálslánakreppunnar). Það er vegna þess að útborgun á heimili dregur úr áhættu fyrir lánveitandann á nokkra vegu:

• Húseigendur með eigið fé ávaxtað eru ólíklegri til vanskila (hætta að borga) af húsnæðislánum sínum.

• Ef lánveitandinn þarf að taka eignina upp og selja eignina er hún ekki á króknum fyrir allt kaupverðið, sem getur takmarkað hugsanlegt tap þess ef húsið er selt fyrir minna en eftirstandandi veðlán.

• Að spara útborgun krefst aga og fjárhagsáætlunargerðar. Þetta getur hjálpað til við að setja upp lántakendur til að verða farsælir húseigendur.

Það eru tvö ríkistryggð lán sem krefjast engrar niðurgreiðslu: VA lán fyrir þjónustuaðila og vopnahlésdaga og USDA lán fyrir gjaldgenga kaupendur í dreifbýli.

Hvers vegna niðurgreiðslur eru góðar fyrir íbúðakaupendur

Ef þú hefur aldrei átt heimili, veitir sparnaður fyrir útborgun góða venju fyrir húseignarhald.

Segjum sem svo að þú leigir hús fyrir $800 á mánuði og greiðslan fyrir heimilið sem þú vilt kaupa væri $1.200 á mánuði. Þú getur "æft" þig fyrir húseign með því að setja $400 mismuninn í sparnað. Þetta gerir þrennt:

• Útborgunarsparnaður þinn vex.

• Þú munt venjast því að eyða minna peningum.

• Þú gætir forðast dýr mistök ef þú áttar þig á því að þú ræður ekki við stærri greiðsluna.

Margir fjármálasérfræðingar eru sammála um að það að hafa útborgun sé gott merki um að þú sért tilbúinn fyrir húseign. Ef þú getur fært nauðsynlegar fórnir til að safna útborgun, þá muntu líklega geta stjórnað útgjöldum sem fylgja því að eiga heimili, þar á meðal mánaðarlegar húsnæðislánagreiðslur, tryggingar og viðhald húseigenda, viðgerðir, fasteignagjöld, HOA gjöld og veitur.

Stærri útborgun getur einnig hjálpað þér að vinna tilboð í húsnæði og hugsanlega bent til þess að lánveitandi muni vera ólíklegri til að hafna lánsumsókn þinni af einhverjum ástæðum, eins og heimilið metur fyrir minna en búist var við. Með því að draga úr óvissu um hvort viðskiptin geti gengið í gegn gerir hærri útborgun tilboð þitt samkeppnishæfara.

Innborgun heima: Þegar stærra er ekki betra

Þó að stærri útborgun hafi marga kosti, þá er það ekki alltaf rétt ákvörðun. Almennt:

• Ekki tæma neyðarsparnaðinn þinn til að auka útborgun þína. Þú ert að skilja þig viðkvæman fyrir óvæntum fjárhagsáföllum.

• Það er ekki skynsamlegt að setja sparnað í stærri útborgun ef þú ert með háa vexti skuldir eins og kreditkort. Þú munt borga minni vexti og vera áhættuminni sem lántakandi með því að lækka hávaxtaskuldir (hugsaðu meira en 6 prósent eða 7 prósent) áður en þú vistar útborgun.

• Að fresta íbúðakaupum í mörg ár til að spara mikla útborgun geta verið mistök. Á meðan þú ert að spara útborgunina þína er verð á því heimili líklega að hækka. Þó að hækkun sé ekki tryggð, hefur íbúðaverð í Bandaríkjunum sögulega hækkað á hverju ári.

##Hápunktar

• Útborgun er peningar sem greiddir eru fyrirfram í fjármálaviðskiptum, svo sem kaupum á heimili eða bíl.

• Það fer eftir lántaka og tegund kaups, lánveitendur gætu krafist niðurgreiðslu allt að 0% eða allt að 50%.

• Því hærri sem útborgunin er, því minna þarf kaupandinn að taka að láni til að ljúka viðskiptunum, því lægri eru mánaðarlegar greiðslur og því lægri munu þeir borga í vexti til lengri tíma litið.

• Kaupendur taka oft lán til að fjármagna afganginn af kaupverðinu.