Handpenning

När du köper ett hus kommer du sannolikt att göra en handpenning på köpet, vilket är det belopp du inte finansierar med ett bolån. Denna handpenning representerar ditt initiala kapital i ditt nya hem. Här är allt du behöver veta om att göra en handpenning på ett hem, inklusive vad de lägsta handpenningarna är för olika typer av bolån.

Vad är en hembetalning?

En bostadsbetalning är helt enkelt den del av en bostads köpeskilling du betalar i förskott, och kommer inte från en hypotekslångivare via ett lån.

Anta att du vill köpa ett hus som kostar 100 000 USD. Om du skulle lägga 3 000 USD mot köpeskillingen, eller 3 procent ner, skulle du ta ett lån för de återstående 97 000 USD. Om du skulle lägga ner $20 000, skulle ditt bolån nu vara för $80,000, och din handpenning skulle motsvara 20 procent av köpeskillingen.

Bolånegivare hänvisar ofta till andelen av köpeskillingen som de finansierar som en belåningsgrad, eller LTV. Med hjälp av ovanstående exempel:

– När du lägger ner $3 000 (3 procent) på ett $100 000 hem är din LTV-kvot 97 procent.

– När du lägger ner 20 000 USD (20 procent) på ett hem med 100 000 USD är din LTV-kvot 80 procent.

LTV är viktigt eftersom det är hur långivare beskriver det maximala lån de kommer att göra.

Generellt sett kan en större handpenning göra det lättare för dig att bli godkänd för ett bolån och göra att du kan köpa mer hus för samma månadsbetalning, eller ännu mindre. Du kan också få en lägre ränta och lägre hypoteksförsäkringspremier (om några). Här är ett exempel:

Större vs. mindre handpenning

TTT

Observera att det finns en avvägning mellan din handpenning och kreditvärdighet. Större handpenning kan kompensera (till viss del) en lägre kreditpoäng; högre kreditpoäng kan kompensera (till viss del) en lägre handpenning. Det är en balansgång.

För många förstagångsköpare är handpenningen det största hindret för bostadsägande. Det är därför de ofta vänder sig till lån med mindre lägsta handpenning. Många av dessa lån kräver dock att låntagare köper någon form av bolåneförsäkring. Vanligtvis kräver långivare en bolåneförsäkring om du lägger ner mindre än 20 procent.

Men bolåneförsäkring är inte nödvändigtvis en dålig sak om den får dig in i ett hem och startar dig på vägen mot att bygga eget kapital. Tänk på detta: Om du skulle spara 250 USD i månaden skulle det ta dig mer än 12 år att samla ihop de 40 000 USD som behövs för en 20-procentig handpenning på ett hus på 200 000 USD.

Vad är den lägsta handpenningen på ett hus?

Den lägsta handpenningen på ett hus beror på bolåneprogrammet, vilken typ av fastighet du köper och priset på bostaden. Det kan variera från noll till 20 procent, och ibland mer beroende på vilken fastighet du köper.

Konventionella krav på handpenning

De flesta konventionella lån möjliggör en mindre handpenning tack vare stödet från Fannie Mae och Freddie Mac, de två statligt sponsrade företagen som köper lån från hypotekslångivare.

För att kompensera för risken med denna låga handpenning måste låntagaren dock betala för privat bolåneförsäkring, eller PMI, när de lägger ner mindre än 20 procent.

Med PMI kan du låna upp till 97 procent av bostadens köpeskilling – med andra ord, lägg bara 3 procent ner. Vissa fastighetstyper, som duplex, bostadsrätter eller tillverkade hus, kräver minst 5 procent ned.

Förskottsbetalningar på statligt försäkrade lån

Några av de inteckningsprogram som kräver de minsta avbetalningarna är statligt stödda lån: FHA, VA och USDA.

• FHA-lån kräver 3,5 procent ned för låntagare med kreditpoäng på 580 eller högre. Låntagare med lägre kreditpoäng (500 till 579) måste lägga ned minst 10 procent.

• Berättigade VA-låntagare kan få bolån med noll ner (100 procent LTV).

• Berättigade USDA-låntagare kan också låna 100 procent.

Statsstödda lån kräver att låntagare också betalar för någon form av bolåneförsäkring. Med FHA-lån kallas det MIP, eller hypoteksförsäkringspremier, som betalas i förskott och sedan årligen. För VA-lån kallas det en finansieringsavgift, och för USDA-lån finns det en förskottsgarantiavgift och sedan årliga avgifter.

Denna försäkring täcker potentiella förluster för hypotekslångivare när låntagare fallerar. Eftersom försäkringar skyddar långivare från förluster, är de villiga att tillåta en låg (eller ingen) handpenning.

Förskottsbetalningar på jumbolån

Jumbolån, som är bolån för högre belopp, kräver vanligtvis en handpenning på minst 10 procent. Vissa långivare begär 20 procent eller till och med mer, beroende på din kredit och bostadens värde.

Behöver du lägga ner 20 procent?

Du kanske har hört att en handpenning på 20 procent krävs för att köpa ett hem, men det är något av en missuppfattning. Beroende på vilken typ av lån du kvalificerar dig för kan du få ett lån med så lite som 3 procent ned.

Tumregeln "20 procent" härrör från det faktum att för vissa typer av bolån, om du lägger ner mindre än 20 procent, måste du betala för bolåneförsäkring. Detta är inte nödvändigtvis en nackdel - försäkringen ökar din månatliga bolånebetalning, men vanligtvis bara tills du når 20 procents eget kapital i ditt hem (med andra ord, betala ner saldot på ditt bolån).

Att lägga ner 20 procent kan också göra ditt erbjudande starkare, men återigen, det är inte ett krav.

Hur mycket är en handpenning 2021?

Bland alla bostadsköpare var medianhandpenningen 12 procent 2019, enligt de senaste tillgängliga uppgifterna från National Association of Realtors (NAR). För förstagångsköpare var den medianhandpenningen 6 procent och för återkommande köpare 16 procent.

I augusti 2021 gjorde 74 procent av förstagångsköparna en handpenning på mindre än 20 procent, rapporterade NAR.

Beräknar hur mycket hus du har råd med

När du ska ta reda på hur mycket hus du har råd med kan det vara bra att börja med 28-procentsregeln, som föreskriver att du inte ska spendera mer än 28 procent av din bruttomånadsinkomst på din bolånebetalning.

Till exempel, om din bruttoinkomst är 5 000 USD per månad, bör du spendera högst 1 400 USD på en inteckningsbetalning, inklusive bolånet, husägarförsäkringar, fastighetsskatter och HOA-avgifter.

Beroende på dina övriga utgifter och risktolerans kan du dock kanske justera denna regel något.

Du måste också redogöra för handpenningen och stängningskostnaderna, varav den senare varierar från 2 procent till 5 procent av hempriset. I allmänhet, om du har mer pengar sparade för dessa ändamål, har du råd med mer bostad.

Förskottsbetalningskällor

Det finns många sätt att komma med en handpenning för att köpa en bostad. För återkommande köpare som har positivt eget kapital i sitt nuvarande hem, är det ofta intäkterna från att sälja den bostaden som hjälper till att göra en handpenning på en annan. Andra källor inkluderar:

• Besparingar

• Sälja tillgångar som bilar, samlarobjekt, krypto, fonder eller aktier

Låna mot en 401(k) pensionsplan

• Program för handpenningstöd (DPA) från arbetsgivare, ideella organisationer och statliga myndigheter

• Gåvor från familjemedlemmar och vänner

Vissa handpenningskällor är dock inte tillåtna av långivare. Dessa inkluderar lån eller gåvor från alla som skulle dra nytta av transaktionen, till exempel husförsäljaren, fastighetsmäklaren eller långivaren.

Hur du kan öka dina handpenningsbesparingar

Om du planerar att köpa ett hus snart är en av de bästa sparstrategierna att hålla dessa pengar säkra samtidigt som du tjänar lite avkastning, till exempel på ett onlinesparkonto med hög avkastning.

Om du vet att du inte kommer att köpa ett hem på några år till, kanske du vill överväga att investera dina besparingar, till exempel i en CD eller IRA. Dessa kan hjälpa dig att öka dina besparingar snabbare, men kan också sätta dina pengar på spel. När du väger dina alternativ, överväg hur snart du förväntar dig att behöva medlen.

Naturligtvis bör du också vidta åtgärder för att öka mängden pengar du kan spara, som att minska onödiga utgifter eller sätta upp ett sidohustle.

Varför hypotekslångivare kräver en handpenning

Mycket få bolåneprogram tillåter 100-procentig eller noll-ned-finansiering (vilket var en orsak till subprime-hypotekkrisen). Det beror på att en handpenning på ett hem minskar risken för långivaren på flera sätt:

• Husägare med egna pengar investerade är mindre benägna att fallera (sluta betala) på sina bolån.

• Om långivaren måste utmäta och sälja fastigheten, är det inte på kroken för hela köpeskillingen, vilket kan begränsa dess potentiella förluster om bostaden säljs för mindre än det återstående bolånebeloppet.

– Att spara en handpenning kräver disciplin och budgetering. Detta kan hjälpa till att skapa låntagare för att bli framgångsrika husägare.

Det finns två statligt stödda lån som inte kräver någon handpenning: VA-lån för servicemedlemmar och veteraner och USDA-lån för berättigade köpare på landsbygden.

Varför handpenning är bra för bostadsköpare

Om du aldrig har ägt ett hem, ger sparande till handpenning god praxis för husägande.

Anta att du för närvarande hyr ett hus för $800 per månad, och betalningen för bostaden du vill köpa skulle vara $1200 per månad. Du kan "öva" för bostadsägande genom att lägga skillnaden på 400 $ i besparingar. Detta åstadkommer tre saker:

– Ditt handpenningssparande växer.

– Du kommer att vänja dig vid att spendera mindre pengar.

– Du kanske slipper ett dyrt misstag om du inser att du inte klarar av den större betalningen.

Många finansexperter är överens om att en handpenning är ett gott tecken på att du är redo att äga ett hus. Om du kan göra de nödvändiga uppoffringarna för att samla på dig en handpenning, kommer du sannolikt att kunna hantera utgifter som följer med att äga ett hem, inklusive månatliga bolånebetalningar, husägares försäkring och underhåll, reparationer, fastighetsskatter, HOA-avgifter och verktyg.

En större handpenning kan också hjälpa dig att vinna ett bud på ett hem, och potentiellt indikera att en långivare kommer att vara mindre benägen att avslå din låneansökan av någon anledning, som att bostaden värderar mindre än förväntat. Genom att minska osäkerheten om huruvida transaktionen kan genomföras, gör den högre handpenningen ditt erbjudande mer konkurrenskraftigt.

Hembetalning: När större är inte bättre

Även om en större handpenning ger många fördelar, är det inte alltid det rätta beslutet. I allmänhet:

• Töm inte dina akuta besparingar för att öka din handpenning. Du lämnar dig själv sårbar för oväntade ekonomiska träffar.

• Det är inte klokt att lägga besparingar på en större handpenning om du bär på högränteskulder som kreditkort. Du kommer att betala mindre ränta och vara mindre riskabel som låntagare genom att minska högränteskulden (tänk mer än 6 procent eller 7 procent) innan du sparar en handpenning.

– Att skjuta upp bostadsköpet i många år för att spara en stor handpenning kan vara ett misstag. Medan du sparar din handpenning kommer priset på det huset förmodligen att stiga. Även om uppskattning inte är garanterad, har bostadspriserna i USA historiskt sett ökat varje år.

##Höjdpunkter

– En handpenning är pengar som betalas i förskott i en finansiell transaktion, till exempel köp av bostad eller bil.

• Beroende på låntagaren och typen av köp kan långivare kräva handpenning så lågt som 0 % eller så högt som 50 %.

• Ju högre handpenning, desto mindre kommer köparen att behöva låna för att slutföra transaktionen, desto lägre månatliga betalningar och desto mindre kommer de att betala i ränta på lång sikt.

– Köpare tar ofta lån för att finansiera resten av köpeskillingen.