Peşinat

Bir ev satın aldığınızda, muhtemelen bir ipotekle finanse etmediğiniz miktar olan satın alma işleminde peşinat ödersiniz. Bu peşinat, yeni evinizdeki ilk sermayenizi temsil eder. Farklı ipotek türleri için minimum peşinat ödemelerinin ne olduğu da dahil olmak üzere, bir evde peşinat ödeme konusunda bilmeniz gereken her şey burada.

Ev peşinatı nedir?

Ev peşinat ödemesi, bir evin satın alma fiyatının önceden ödediğiniz kısmıdır ve bir ipotek kredisinden kredi yoluyla gelmez.

Diyelim ki 100.000 dolar değerinde bir ev satın almak istiyorsunuz. Satın alma fiyatına 3.000 dolar ya da yüzde 3 indirim koyacak olsaydınız, kalan 97.000 dolar için bir ipotek alırdınız. 20.000 dolar yatıracak olsaydınız, ipoteğiniz şimdi 80.000 dolar olur ve peşinatınız satın alma fiyatının yüzde 20'sine eşit olur.

İpotek kredisi verenler genellikle finanse ettikleri satın alma fiyatının yüzdesini kredi-değer oranı veya LTV olarak ifade eder. Yukarıdaki örnekleri kullanarak:

• 100.000 dolarlık bir eve 3.000 dolar (yüzde 3) koyduğunuzda, LTV oranınız yüzde 97'dir.

• 100.000 dolarlık bir eve 20.000 dolar (yüzde 20) koyduğunuzda, LTV oranınız yüzde 80 olur.

LTV önemlidir, çünkü borç verenler verecekleri maksimum krediyi bu şekilde tanımlar.

Genel olarak konuşursak, daha büyük bir peşinat, bir ipotek için onaylanmanızı kolaylaştırabilir ve aynı aylık ödemeyle daha fazla veya daha az ev satın almanızı sağlayabilir. Ayrıca daha düşük bir oran ve daha düşük ipotek sigortası primleri (varsa) alabilirsiniz. İşte bir örnek:

Daha büyük vs. daha küçük peşinat

TTT

Peşinatınız ile kredi notunuz arasında bir değiş tokuş olduğunu unutmayın. Daha büyük peşinat ödemeleri (bir dereceye kadar) daha düşük bir kredi puanını dengeleyebilir; daha yüksek kredi puanları (bir dereceye kadar) daha düşük bir ön ödemeyi dengeleyebilir. Bu bir dengeleme eylemidir.

Birçok ilk kez alıcı için peşinat, ev sahibi olmanın önündeki en büyük engeldir. Bu nedenle genellikle daha küçük asgari peşinatlarla kredilere yönelirler. Bununla birlikte, bu kredilerin çoğu, borçluların bir tür ipotek sigortası satın almalarını gerektirir. Tipik olarak, borç verenler, yüzde 20'den daha azını yatırırsanız ipotek sigortası gerektirir.

Bununla birlikte, ipotek sigortası sizi bir eve sokuyorsa ve sizi öz sermaye oluşturma yolunda başlatıyorsa, mutlaka kötü bir şey değildir. Şunu düşünün: Ayda 250$ tasarruf edecek olsaydınız, 200.000$'lık bir evde yüzde 20 peşinat için gereken 40.000$'ı biriktirmeniz 12 yıldan fazla sürerdi.

Bir evin asgari peşinatı nedir?

Bir ev için asgari peşinat, ipotek programına, satın aldığınız mülkün türüne ve evin fiyatına bağlıdır. Yüzde sıfırdan yüzde 20'ye kadar değişebilir ve bazen satın aldığınız mülke bağlı olarak daha fazla olabilir.

Geleneksel peşinat gereksinimleri

Konvansiyonel kredilerin çoğu, ipotek kredisi verenlerden kredi alan devlet destekli iki işletme olan Fannie Mae ve Freddie Mac'in desteği sayesinde daha küçük bir peşinat ödemesine izin veriyor.

Bununla birlikte, bu düşük peşinatın riskini telafi etmek için, borçlunun yüzde 20'den daha az bir indirim yaptıklarında özel ipotek sigortası veya PMI için ödeme yapması gerekmektedir.

PMI ile, evin satın alma fiyatının yüzde 97'sine kadar borç alabilirsiniz - başka bir deyişle, sadece yüzde 3'ü düşürebilirsiniz. Dubleksler, kat mülkiyeti veya imal edilmiş evler gibi bazı mülk türleri en az yüzde 5 oranında indirim gerektirir.

Devlet sigortalı kredilerde peşinat

En küçük peşinatı gerektiren ipotek programlarından bazıları devlet destekli kredilerdir: FHA, VA ve USDA.

• FHA kredileri, kredi puanı 580 veya daha yüksek olan borçlular için yüzde 3,5 oranında indirim gerektirir. Daha düşük kredi puanına (500 ila 579) sahip olan borçlular en az yüzde 10 indirim yapmalıdır.

• Uygun VA kredisi borçluları, sıfır indirimle (yüzde 100 LTV) ipotek alabilirler.

• Uygun USDA kredi borçluları da yüzde 100 borç alabilir.

Devlet destekli krediler, borçluların bir tür ipotek sigortası için de ödeme yapmasını gerektirir. FHA kredilerinde buna MIP veya önceden ve ardından yıllık olarak ödenen ipotek sigortası primleri denir. VA kredileri için buna fonlama ücreti denir ve USDA kredileri için bir ön garanti ücreti ve ardından yıllık ücretler vardır.

Bu sigorta, borçlular temerrüde düştüğünde ipotek kredisi verenlerin maruz kaldığı potansiyel zararları kapsar. Sigorta, borç verenleri kayıplardan koruduğu için, düşük (veya hiç) bir peşinat ödemesine izin vermeye isteklidirler.

Jumbo kredilerde peşinat

Daha yüksek tutarlar için ipotek olan Jumbo kredileri, genellikle en az yüzde 10 peşinat gerektirir. Bazı borç verenler, kredinize ve evin değerine bağlı olarak yüzde 20 veya daha fazlasını ister.

Yüzde 20'yi düşürmeniz mi gerekiyor?

Bir ev satın almak için yüzde 20 peşinat ödenmesi gerektiğini duymuş olabilirsiniz, ancak bu biraz yanlış bir kanıdır. Hak kazandığınız kredi türüne bağlı olarak, yüzde 3'e varan bir indirimle kredi alabilirsiniz.

"Yüzde 20" temel kural, bazı ipotek türleri için, yüzde 20'den daha az bir tutar bırakırsanız, ipotek sigortası için ödeme yapmanız gerekeceği gerçeğinden kaynaklanmaktadır. Bu mutlaka bir dezavantaj değildir - sigorta, aylık ipotek ödemenizi artırır, ancak genellikle yalnızca evinizdeki yüzde 20'lik öz sermayeye ulaşana kadar (başka bir deyişle, ipoteğinizin bakiyesini ödeyin).

Yüzde 20'yi düşürmek teklifinizi daha güçlü hale getirebilir, ancak yine de bu bir gereklilik değildir.

2021'de peşinat ne kadar?

Ulusal Emlakçılar Birliği'nden (NAR) elde edilen en son verilere göre, tüm ev alıcıları arasında medyan peşinat 2019'da yüzde 12 idi. İlk kez ev satın alanlar için, bu medyan peşinat yüzde 6 ve tekrar alıcılar için yüzde 16 idi.

NAR'ın bildirdiğine göre, Ağustos 2021 itibarıyla ilk kez satın alanların yüzde 74'ü yüzde 20'den az peşinat ödedi.

Ne kadar ev alabileceğinizi hesaplama

Ne kadar ev alabileceğinizi hesaplarken, ipotek ödemenize aylık brüt gelirinizin yüzde 28'inden fazlasını harcamamanızı şart koşan yüzde 28 kuralıyla başlamak faydalı olabilir.

Örneğin, brüt geliriniz aylık 5.000 ABD Doları ise, ipotek, ev sahibi sigortası, emlak vergileri ve HOA ücretleri dahil olmak üzere bir ipotek ödemesine en fazla 1.400 ABD Doları harcamanız gerekir.

Ancak diğer harcamalarınıza ve risk toleransınıza bağlı olarak, bu kuralı biraz değiştirebilirsiniz.

Ayrıca, peşinat ve kapanış maliyetlerini de hesaba katmanız gerekecek, ikincisi ev fiyatının yüzde 2 ila yüzde 5'i arasında değişiyor. Genel olarak, bu amaçlar için biriktirdiğiniz daha fazla paranız varsa, daha fazla ev alabilirsiniz.

Peşinat kaynakları

Ev satın almak için peşinat ödemenin birçok yolu vardır. Mevcut evlerinde pozitif sermayeye sahip olan tekrarlayan alıcılar için, genellikle o evin satışından elde edilen gelir, bir başkasına peşinat ödenmesine yardımcı olur. Diğer kaynaklar şunları içerir:

• Tasarruf

• Araba, koleksiyon, kripto, yatırım fonu veya hisse senedi gibi varlıkları satmak

401(k) emeklilik planına karşı borçlanma

• İşverenlerden, kar amacı gütmeyen kuruluşlardan ve devlet kurumlarından peşinat yardımı (DPA) programları

• Aile üyelerinden ve arkadaşlardan hediyeler

Bununla birlikte, bazı peşinat kaynaklarına borç verenler tarafından izin verilmemektedir. Bunlar, ev satıcısı, emlakçı veya borç veren gibi işlemden fayda sağlayacak herhangi birinden alınan kredileri veya hediyeleri içerir.

Peşinat tasarruflarınızı nasıl artırabilirsiniz

Yakında bir ev satın almayı planlıyorsanız, en iyi tasarruf stratejilerinden biri, yüksek getirili bir çevrimiçi tasarruf hesabı gibi bir getiri elde ederken bu fonları güvende tutmaktır.

Birkaç yıl daha ev satın almayacağınızı biliyorsanız, birikimlerinizi CD veya IRA gibi bir yere yatırmayı düşünebilirsiniz. Bunlar, tasarruflarınızı daha hızlı büyütmenize yardımcı olabilir, ancak aynı zamanda paranızı riske atabilir. Seçeneklerinizi tartarken, fonlara ne kadar sürede ihtiyaç duyacağınızı düşünün.

Tabii ki, gereksiz harcamaları azaltmak veya bir yan koşuşturma kurmak gibi tasarruf edebileceğiniz para miktarını artırmak için de adımlar atmalısınız.

İpotek kredisi verenler neden peşinat ister

Çok az ipotek programı yüzde 100 veya sıfır aşağı finansmana izin verir (bu, yüksek faizli ipotek krizinin bir nedeniydi). Bunun nedeni, bir eve yapılan peşinatın, borç verenin riskini çeşitli şekillerde azaltmasıdır:

• Kendi paralarını yatıran ev sahiplerinin ipoteklerinde temerrüde düşme (ödemeyi durdurma) olasılığı daha düşüktür.

• Borç verenin mülkü haciz etmesi ve satması gerekiyorsa, satın alma fiyatının tamamı için kancaya sahip değildir; bu, ev kalan ipotek bakiyesinden daha düşük bir fiyata satılırsa potansiyel zararlarını sınırlayabilir.

• Peşinat biriktirmek disiplin ve bütçeleme gerektirir. Bu, borçluların başarılı ev sahipleri olmalarına yardımcı olabilir.

Peşinat gerektirmeyen iki devlet destekli kredi vardır: Hizmet üyeleri ve gaziler için VA kredileri ve kırsal alanlardaki uygun alıcılar için USDA kredileri.

Peşinat ödemeleri ev satın alanlar için neden iyidir?

Hiç ev sahibi değilseniz, peşinat için tasarruf yapmak, ev sahibi olmak için iyi bir uygulama sağlar.

Şu anda aylık 800$'a bir ev kiraladığınızı ve satın almak istediğiniz evin ödemesinin aylık 1.200$ olacağını varsayalım. 400 dolarlık farkı tasarrufa koyarak ev sahibi olmak için “pratik yapabilirsiniz”. Bu üç şeyi başarır:

• Peşinat tasarruflarınız artar.

• Daha az para harcamaya alışacaksınız.

• Daha büyük ödemeyi kaldıramayacağınızı fark ederseniz, pahalı bir hatadan kaçınabilirsiniz.

Birçok finans uzmanı, peşinat ödemenizin ev sahibi olmaya hazır olduğunuzun iyi bir işareti olduğu konusunda hemfikirdir. Bir peşinat toplamak için gerekli fedakarlıkları yapabilirseniz, muhtemelen bir ev sahibi olmanın getirdiği aylık ipotek ödemeleri, ev sahibi sigortası ve bakımı, onarımlar, emlak vergileri, HOA aidatları ve kamu hizmetleri dahil olmak üzere masrafları yönetebileceksiniz.

Daha büyük bir peşinat, bir ev için bir teklif kazanmanıza da yardımcı olabilir ve potansiyel olarak, bir borç verenin, evin beklenenden daha az değerlemesi gibi herhangi bir nedenle kredi başvurunuzu reddetme olasılığının düşük olacağını gösterebilir. Daha yüksek peşinat, işlemin gerçekleşip gerçekleşemeyeceği konusundaki belirsizliği azaltarak teklifinizi daha rekabetçi hale getirir.

Evde peşinat: Daha büyük olan daha iyi olmadığında

Daha büyük bir ön ödeme yapmak birçok fayda sağlarken, her zaman doğru karar değildir. Genel olarak:

• Peşinatınızı artırmak için acil durum birikimlerinizi tüketmeyin. Kendinizi beklenmedik finansal darbelere karşı savunmasız bırakıyorsunuz.

• Kredi kartları gibi yüksek faizli borçlarınız varsa, birikimlerinizi daha büyük bir ön ödemeye yatırmak akıllıca değildir. Bir peşinat biriktirmeden önce yüksek faizli borcu azaltarak (yüzde 6 veya yüzde 7'den fazla düşünün) daha az faiz ödeyecek ve bir borçlu olarak daha az riskli olacaksınız.

• Büyük bir peşinat biriktirmek için bir ev satın almayı uzun yıllar ertelemek bir hata olabilir. Siz peşinatınızı biriktirirken, o evin fiyatı muhtemelen yükseliyor. Değerleme garanti edilmezken, ABD'de ev fiyatları tarihsel olarak her yıl arttı.

##Öne çıkanlar

• Peşinat, bir ev veya araba satın almak gibi bir finansal işlemde önceden ödenen paradır.

• Borçluya ve satın alma türüne bağlı olarak, borç verenler %0'a kadar düşük veya %50'ye varan ön ödemeler talep edebilir.

• Peşinat ne kadar yüksek olursa, alıcının işlemi tamamlamak için o kadar az borç alması gerekecek, aylık ödemeleri o kadar düşük olacak ve uzun vadede daha az faiz ödeyecekler.

• Alıcılar genellikle satın alma fiyatının geri kalanını finanse etmek için kredi alırlar.