固定利率抵押贷款
并非所有抵押贷款都是平等的。虽然一些借款人选择浮动利率抵押贷款 (ARM)，但迄今为止最常见的贷款类型是固定利率抵押贷款。然而，即使是固定利率贷款，也有多种选择。继续阅读以了解您需要了解的有关固定利率抵押贷款的所有信息以及哪种类型可能最适合您。
什么是固定利率抵押贷款？
固定利率抵押贷款的利率在贷款期限内保持不变。固定利率贷款是最受欢迎的融资类型，因为它们提供可预测性和稳定性——您永远不会对每月抵押贷款支付的本金和利息费用感到惊讶，因为它们在整个贷款期限内都保持不变。 （由于这些成本的变化，您的每月总付款额（包括房主保险和财产税）可能会有小幅波动。）最常见的固定利率抵押贷款类型是 30 年期贷款，但您会经常看到20 年、15 年和 10 年的贷款也是如此。
固定利率抵押贷款如何运作
由于各种因素，抵押贷款机构宣传的利率总是上下波动。因此，您可能会看到今天的利率为 5%，明天的利率为 5.2%。使用固定利率抵押贷款，这种运动不会影响您。无论您获得贷款后发生什么，您锁定贷款的利率保持不变。
您的付款金额也保持不变，但这些资金去向的细目——支付多少本金与支付多少利息费用——根据摊销时间表而有所不同。
假设您为价值 375,300 美元的房屋支付 20% 的首付，并以 4.83% 的利率借入 300,240 美元的 30 年期固定利率抵押贷款。在接下来的 30 年中，您每月将获得 1,646 美元的付款，不包括保险和税款。
在您任期的第一个月，您的付款中只有大约 371 美元将用于支付实际本金，其余的将用于支付利息。二十年后，超过 970 美元的付款将用于本金。随着这些付款的余额更多地向您的本金倾斜，您正在加速您在房产中的权益。
##我多久偿还固定利率抵押贷款？
您将在预定期限内偿还您的固定利率抵押贷款。最常见的产品是 30 年期固定利率抵押贷款，可让您在 30 年内还清住房贷款。这听起来可能很长，但延长的时间表可以让您减少每月付款的规模并腾出预算空间。
另一个广泛可用的选择是 15 年期固定利率抵押贷款。这通常伴随着较低的利率，但您需要在一半的时间内偿还贷款。 15 年期固定利率抵押贷款非常适合拥有现金流并希望以较低利息更快还清房屋的借款人。
一些抵押贷款机构也允许您自定义期限，介于 8 到 30 年之间。
虽然固定利率抵押贷款附带的期限是您必须偿还的最长时间，但您也可以选择向本金提供额外的资金以缩短您的偿还期。只要确保您的贷款没有提前还款罚款（大多数没有），并且额外的付款正在偿还本金。您可以联系您的贷方进行确认。
如何计算固定利率抵押贷款付款
当您想出您能负担得起多少房子的大致数字时，请记住考虑拥有房屋的额外成本，例如财产税、房主保险、HOA 费用以及维护和维修。
固定利率抵押贷款的类型
固定利率抵押贷款的年限并不是唯一需要考虑的区别点。以下是您将在固定利率贷款旁边看到的一些措辞的简要说明：
传统 - 传统的固定利率抵押贷款通常有更严格的批准要求，例如最低 620 的信用评分和不高于 43% 的债务与收入 (DTI) 比率，尽管这些规则有一些例外情况.这些贷款由银行、信用合作社、在线贷方和其他类型的贷款机构发行。
FHA、VA、USDA – FHA 贷款、VA 贷款和 USDA 贷款具有固定利率，并且要求比传统贷款宽松。 FHA 贷款是最广泛可用的，而 USDA 贷款是为农村地区的某些借款人指定的。 VA 贷款是为军人、退伍军人和符合条件的家庭成员保留的。
符合要求——符合要求的贷款符合（“符合”）联邦住房金融局 (FHFA) 的要求，例如允许在二级市场上出售的贷款限额。只要贷款符合这些标准，就可以买卖以帮助保持资金在抵押贷款市场上流动。
不合格 - 不合格贷款，包括巨额贷款，不符合 FHFA 要求。要获得资格，您可能需要支付更高的费率，并且需要在信用评分和现金储备方面核对一些更严格的要求。
摊销 - 绝大多数固定利率抵押贷款是摊销贷款，这意味着您的每月付款将用于本金和利息费用。从您开始偿还摊销贷款的第一天起，您就在建立房屋净值。
非摊销 - 非摊销贷款不太常见，但有一个吸引人的好处：显着降低每月还款额，可能只支付一段时间的利息。但是，当该福利到期时，您可能会因付款而大惊小怪。
固定利率抵押贷款示例
认识想要停止租房的首次购房者吉尔。她计算了这些数字，知道她每月可以负担大约 1,200 美元的抵押贷款本金和利息费用。
从每月还款额向后推算，我们可以了解吉尔可以在两种不同的固定利率抵押贷款之间借多少钱。 （注意：在这种情况下，我们没有假设首付或结算成本。）
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对于几乎相同的每月付款，吉尔可以通过 30 年期的固定贷款多借 88,000 美元。
现在，假设 Jill 的预算和可靠的信用允许她选择 240,000 美元的贷款，无论贷款期限如何。如果她选择 30 年期的固定利率抵押贷款，她将支付更高的利率，但享有延长投资回收期的能力。然而，长期的便利也带来了一个主要缺点：整体利息费用的价格要高得多：
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如果吉尔能负担得起 15 年期抵押贷款的更高月供，她将节省超过 166,000 美元的利息。
固定利率抵押贷款与可调整利率抵押贷款
在比较固定利率抵押贷款时，您可能还会遇到可调整利率抵押贷款 (ARM)。顾名思义，ARM 的利率会随着市场的变化而调整，但贷款会在一段时间内附带一个介绍利率。
例如，5/6 ARM 的介绍率是五年。在该五年时间框架之后，您的费率将每六个月更改一次。汇率如何移动（向上或向下）取决于与其相关的指数。例如，利率上调的上限可能为每年 2%，在贷款期限内上限为 5%。
ARM 是更复杂的贷款，它们通常对不打算长期居住在家中的借款人更有利。
固定利率抵押贷款的利弊
固定利率抵押贷款的主要优势是可预测性。尽管您的房主保险和财产税付款可能会波动，但您的抵押贷款付款将保持不变。在预算您的每月支出和管理您的财务状况方面，这可不是一件小事。
固定利率贷款的另一个优点：您的利率也将保持不变。无论利率如何随时间上升或下降，您都将保持获得贷款时锁定的利率。
但是，如果您在利率高时进行抵押贷款，这个专业人士也可能是不利因素之一。如果利率显着下降，您始终可以为贷款再融资，但如果您无法负担再融资结算成本，这可能不是一个可行的选择。
固定利率贷款也比 ARM 更难获得资格，所以在申请之前先把你所有的金融鸭子都排好。了解使您成为最合格借款人的基本信用评分和 DTI 比率。
还要注意，固定利率贷款的每月还款额最初可能高于 ARM 抵押贷款的每月还款额。如果您事先知道您将在短期内进入该物业，这可能只是您的考虑因素。
##比较抵押贷款利率
＃＃ 强调
大多数固定利率抵押贷款是摊销贷款。
与固定利率抵押贷款不同的是可调整利率抵押贷款，其利率在贷款过程中发生变化。
想要可预测性和/或倾向于长期持有房产的借款人往往更喜欢固定利率抵押贷款。
固定利率抵押贷款是在整个贷款期限内具有固定利率的房屋贷款。
一旦锁定，利率不会随市场条件波动。
